萬科集團(tuán)毛大慶(編輯修改稿)
2025-07-25 17:07 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 蓬勃了，仍然是資本在流動，整個(gè)亞洲吃虧后，亞洲的房地產(chǎn)行業(yè)先不說中國，先說新加坡為首的日本和臺灣發(fā)現(xiàn)，如果這樣玩房地產(chǎn)的話，就會被他們玩死，悟出一個(gè)問題，用銀行的錢搞房地產(chǎn)是危險(xiǎn)的，這個(gè)事情就不能高估的，于是亞洲的國家開始研究美國，美國為什么有這么多的錢玩房地產(chǎn)，他們的錢哪里來的，于是發(fā)現(xiàn)，原來不是銀行的資金，原來是類似于房地產(chǎn)信托基金等房地產(chǎn)金融產(chǎn)品在搞房地產(chǎn)，金融產(chǎn)品是一大堆寡頭和機(jī)構(gòu)將房產(chǎn)產(chǎn)品委托給銀行，他們委托給會掙錢的機(jī)構(gòu)，讓這些機(jī)構(gòu)發(fā)行各種各樣的產(chǎn)品支持房地產(chǎn)，這就是資本的證券化和房地產(chǎn)的證券化，也就是房地產(chǎn)和證券的結(jié)合，新加坡率先推行了房地產(chǎn)金融法案，上市了第一只亞洲的房地產(chǎn)信托基金，中國的香港、臺灣都分別頒布了房地產(chǎn)金融法案，推行新的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品，泰國也照著做了。國際上的投機(jī)機(jī)構(gòu)在尋找新的投資熱點(diǎn)的時(shí)候，都紛紛看好了1991996年的中國，為什么這么說？因?yàn)橹袊?jīng)濟(jì)軟著陸后，房地產(chǎn)處在非常低的狀態(tài)，拿一點(diǎn)錢就可以到中國購買爛尾樓，而且銀行請你吃飯，給你送禮，希望你將銀行的不良資產(chǎn)買走。因此1991998年的時(shí)候，大量的外資和外國的投資機(jī)構(gòu)紛紛的涌向了中國的房地產(chǎn)市場，揭開了中國房地產(chǎn)蓬勃發(fā)展的一頁。中國房地產(chǎn)前十年的繁榮，最開始是跟國際大氣侯是分不開的，并不是本土突然冒出了力量，讓房地產(chǎn)一夜之間就折騰起來了。此時(shí)又趕上了中國城市化發(fā)展快速的時(shí)期，上海、北京、廣州、深圳等城市都開始了城市的再造和城市新生的過程，這些城市有共同的特點(diǎn)，北上廣在1991998年的時(shí)候面臨著開放的沖擊力和壓力，深圳不用講了，上海浦東在1994年正式開發(fā)，1996年浦東已經(jīng)開發(fā)了。廣州和北京都開始大量的進(jìn)行城市化的建設(shè)，外部的力量拼命的推動中國房地產(chǎn)的啟動，由這兩個(gè)因素開始，199199年房地產(chǎn)的黃金周期開始了。一直到2009年，中間在2008年的時(shí)候出現(xiàn)了全球的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，使中國的房地產(chǎn)業(yè)下了一點(diǎn)，到了2009年又高速的反彈，這幾年的符合增長率達(dá)到了26%，十內(nèi)全國竣工的商品房多達(dá)4000萬套，一套房屋解決四口人的話，十年內(nèi)“北上廣深”竣工房屋的比例達(dá)到了上述房屋的10%，4000萬套中有10%也就是400萬套急驟在北上廣深，因此過去十年這四個(gè)城市承載了房地產(chǎn)的壓力，人口移動的壓力，城市發(fā)展的壓力。中國房地產(chǎn)行業(yè)的未來中國房地產(chǎn)宏觀背景跟宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展是離不開的，大家無論有怎樣的遲疑、懷疑和擔(dān)心，有一點(diǎn)可以肯定，還是充滿信心的，未來相當(dāng)一段時(shí)間內(nèi)，中國經(jīng)濟(jì)比較快，良好平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢是可以肯定的，這一點(diǎn)今天多數(shù)人是不懷疑的，今天的問題不在于中國經(jīng)濟(jì)是否會良好平穩(wěn)的發(fā)展，今天的問題是，中國經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)如果不能很好的調(diào)整，未來中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，將持續(xù)處在非?；蔚臓顟B(tài)，后面會提到。改革開放三十年，持續(xù)維持在將近10%的增長率中，在全世界有這樣發(fā)展的國家中，恐怕只有中國。兩次大的國際范圍內(nèi)的金融危機(jī)都沒有阻止中國經(jīng)濟(jì)增長的腳步。中國城市化的進(jìn)程，仍然會保持快速發(fā)展的勢頭，相對于發(fā)達(dá)國家，我們?nèi)匀挥泻艽笊仙目臻g。金磚四國和發(fā)達(dá)國家的城市化率，城市化率有很多種解釋，主要的解釋是城市化人口率，占國民總?cè)丝诘谋壤?的比例來看，仍然在全球僅排在128位，只是高于印度，1998—%，跟日本和韓國幾乎是完全一致的，城鎮(zhèn)人口每年增長約2000萬人，基本上一年半的時(shí)間就會新增一個(gè)英國的城鎮(zhèn)化的人口，每年的2000萬人。算起來只是機(jī)械的方法，還不包括城市已有住房者改善的需要，家庭有房屋后，但是結(jié)構(gòu)發(fā)生了變化，例如結(jié)婚、生孩子、離婚導(dǎo)致的房屋需求數(shù)量的增加。面對城市化率的時(shí)候，還不能盲目簡單的看數(shù)字，國外城市化人口比例雖高，但是國外的人口本身就少。加拿大城市化有什么意義，一個(gè)國家就三、四千萬人口，一個(gè)北京就相當(dāng)于加拿大的城市化里，因此加拿大的城市和農(nóng)村人口沒有什么區(qū)別。美國也就是1—2億人口。北京有一位經(jīng)濟(jì)學(xué)家跟我辯論，韓國半個(gè)國家的人都住在首都，住房結(jié)構(gòu)控制的很好，我就說，韓國的人口非常少，中國半數(shù)的人都住在北京，城市就徹底癱瘓了，不知道會成為什么樣子。因此中國的問題非常的復(fù)雜，一方面說成是化率低，一方面人口基數(shù)很大，還有一個(gè)根本的問題，%的城市化率，你們來自于祖國的四面八方，來自于很多的城市。我今天在飛機(jī)上看一篇評論，說北京的大學(xué)生畢業(yè)初次畢業(yè)留在北京的達(dá)到56%，實(shí)際上這些人絕大多數(shù)都不是北京人，廣州也是這樣的情況。為什么這些學(xué)生都不回去了，你們也可以問問自己，答案是顯然意見的。我講一個(gè)故事，有一年我在北京的首都體育館，跟一位朋友聽劉若英的演唱會，出來的時(shí)候，聽見旁邊的大學(xué)生說，看完了以后，連夜乘坐高鐵回天津，他們就說在北京多好，一年有多少場演唱會，劉若英也不到天津去唱，我聽了這樣的一句話，給我的啟發(fā)很大。沒有過多久，我就到了南方一座城市，城市非常的富裕，是江蘇的一座城市，我跟當(dāng)?shù)氐氖虚L吃飯，我就問城市住房問題怎么樣，他就說成是住房問題解決的很好，沒有什么問題。應(yīng)屆大學(xué)畢業(yè)生回到這里就給三室一廳的房屋，大家不要驚訝，這是很有錢的房屋，博士的話會給聯(lián)排別墅。我就問，如此好的政策，是否會有大學(xué)生回來，他就說大學(xué)生就業(yè)辦沒有人回來，我就問如此好的條件，怎么沒有人回來。他就說，尖子和好的都在上海，一般般的都被南京截留的，最差的也留在蘇州和無錫了。我就問這么有錢的地方都沒有人回來，他就說錢不能解決年輕人的追求，房屋也不是唯一的問題，我就問什么問題，他就說，他們需要綜合的國際資訊，前沿社會發(fā)展脈搏，最發(fā)達(dá)、最快速的國際同步的討論，包括豐富的文化生活的滿足。我給房屋也解決不了上述的問題，我就聯(lián)想到戰(zhàn)后的紐約和東京發(fā)展碰到同樣的問題。劉若英演唱會后寫了一篇文章，城市化和文明的城市化，今天大量的城市化實(shí)際上是所謂的城市，還處在鄉(xiāng)村、鄉(xiāng)鎮(zhèn)甚至是穿上城市衣服的農(nóng)村而已。也許房屋不是問題，也許空氣比這里更加的清晰，路也不塞車，風(fēng)景可能更優(yōu)美，但是固定不住人口，尤其是生命力旺盛的有追求的人口。前幾年清華大學(xué)傳媒學(xué)院的學(xué)生假期回老家后，他老家是農(nóng)村的，老家的村莊中幾乎沒有青壯年了，剩下的都是老弱病殘和小嬰兒，凡是有一點(diǎn)折騰勁的都不在農(nóng)村呆了，就給了溫家寶總理寫了信，引起了溫總理關(guān)注地區(qū)間發(fā)展不平衡的關(guān)注，該問題告訴大家，現(xiàn)在雖然有46%的城市化率，真正吸引人口流動的城市在46%中，恐怕最多占了46%的20%，也就是說，文明城市化率，或者是今天人口訴求匹配的城市占全部城市總數(shù)也就是10%—20%，今天中國有660多座城市，我估計(jì)也就是100座左右的城市，可以起到固定人口的作用。在如此的大背景下，大家想一想，城市的壓力，空間的壓力，住房的壓力來自于什么地方。除了新增城市人口，住房改善人口是購房主要的人群。美國的住房面積達(dá)到了人均60平方米，中國的數(shù)據(jù)是27平方米，中國有60%到70%的城市居民有改善居住條件的需求，人均住房從24平方米，增加到了35平方米，農(nóng)村住房淘汰率在2%，城市住房淘汰率在4%，我們說的27平方米到底是大還是小，我們是否應(yīng)該追求美國的60%，可以告訴大家，追求的話會帶來更大的惡夢，我們沒有條件走美國國
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