【正文】 方政府不愿建保障性住房，實際上因素很復雜。大家知道保障性住房是需要大量的土地支撐的，這些土地的背后，在整理土地的過程中，需要大量的資本，如果沒有資本的話，無法讓城市中原來土地上的人拆遷或者是搬走，這樣的過程中，如果地方沒有財政實力，如果沒有財政來源的情況下，就很難保障了，因此一方面希望從商品房中多掙錢，一方面存在財政的困難導致保障的力度弱。加大保障房是政府新的態(tài)度，無論是融資、國土和收費上都使地方有更加寬松，差異化的獲得資金和建設的條件，使得中央對各地保障房推動的力度可實現度比原來高了很多。增加資金的來源，這里不詳細的介紹，公積金可以支持保障性住房的建設，這一點跟新加坡有一點類似。保障性住房對于大家來說，是否是徹底的解決城市居住的根本之策，我認為保障性住房重點是保障，城市極度困難的人口的需求，不是人人都需要房屋的根本解決之策，如果城市人口無限制的上漲，需求不斷增加的情況下，怎么蓋也跟不上增長的需求。最近，各個城市都出臺了政策，都在限制賣地和城市購房，最近幾天，很多城市都在頒布新的政策，使得一個家庭購買有限的住房，外地人在城市中要購買房屋要有一系列的條件，因此出臺了限購。政府希望有限的城市資源達到起碼的公平，遏制了一部分人活著是一小部分人占用城市資源的問題，限購讓房屋、土地、空間有限的城市，使得資源相對的公平化，還是有積極的作用。大家希望通過保障性住房一夜之間達到住房的夢想，有一定的路和過程要走的。我舉日本的模式供大家思考，日本經歷了過山車式的變化，日本的房地產市場趨于理性，人口密度跟中國有可比性，發(fā)展的經驗值得我們借鑒，中國有960萬平方公里，我們的壓力跟日本是有很多類似的地方。對日本的年輕人進行調研，日本很少有先買房才結婚的觀念，有日本社會自有的特征，包括日本的社會福利、保險是比較到位的。日本在租賃性住房上，政府的扶持力度是很大的，日本租房結婚的比例高達65%，%，除了家庭資產多外，很多都是結婚若干年后才開始慢慢的買房，這種情況在中國還是比較少的，目前也有不少人是租賃房屋后再結婚的，但是中國還不能像日本那樣接受租賃房屋結婚。過高的租售比反映了房價快速上漲的同時，也看到了租房的適宜性。廣州二手樓的樓價，7年增長了15%，租金只上漲了33%，反映了深刻的問題。購買房屋的投資回報是怎樣計算的，購買房屋的總售價/租金，就可以得出投資回報，后來發(fā)現到了中國的大城市后不一定靈，后來發(fā)現中國人購買房屋后投資回報不在于租金而在于資產升值，中國沒有將租賃房屋計算在房屋投資回報率中，因此說明租金回報率未在中國打開。實際上美國租賃住房結構是非常健康的，舊金山、洛杉磯很多核心地段的房屋，都是以出租形式運轉的，都是個人購買后再租賃。中國租賃性的市場，今天遠遠未鋪開。政府提供的房屋應該是怎樣的結構，今天中國有幾種資源極度緊張的城市，保障性應該以租賃性為主的房屋，而不應該過多的引導任何形式的銷售住房。在這種情況下，未來保障性住房的結構需要不斷的調整，再過十幾年的話，中國將快速的全面的進入老齡化的社會，對于房屋結構的需要，恐怕跟今天大家的擔心又是不一樣的情況，發(fā)達國家的日本，老齡化率超過了15%，房屋最后的需求是越來越小的，很多老年人完成了生活周期后，到了年老后將大房屋賣了，因為年輕人結婚后搬了出去，他們將房屋賣了以后，購買小的公寓居住，剩下的現金用來養(yǎng)老，我相信中國在不遠的將來會進入這樣的時代。目前37—47歲的人，再過十幾年就變成了57歲—67歲，房屋的結構就會發(fā)生變化，最為困擾，最為復雜的就是集中在你們這一批學生或者是未來5—10年學生的身上，這一批過去之后，隨著城市圈的形成，二、三線城市的發(fā)展，我不相信一線城市的房屋會沒完沒了的折騰下去，問題是未來的幾年，十二五、十三五期間的年輕人會面臨著非常大的壓力。因此大家的觀念要改變，一味的等待著城市的變化，等待著房屋的變化，不改變自己的消費觀，除了抱怨不斷之外，沒有太多的好處。還要結合自身的實際選擇城市的商品房，我確實看到一些房奴，最后過的生活很難受，毫無幸福感而言，最后家庭也不穩(wěn)定，這種狀態(tài)下，量力而行的選擇自己的住房方式恐怕會更為幸福，保障性住房業(yè)提供了機會。大都市圈在未來五年內形成不同的狀態(tài)，大家知道高鐵的四橫四縱，城際之間變化很大，現在很多天津人到北京上班，早晨是乘坐高鐵，要比北京住在某環(huán)路上班的時間還要短，有人說笑話，老公開車送老婆到高鐵車站，老婆到了天津，老公還未回到家，這樣的情況比比皆是，都市圈不斷的擴大，時間不斷的縮短，城市群落的經濟效應不斷的顯現，很難講十年后是否還會扎堆在城市中，就業(yè)是否都在城市中，我認為值得大家思考的。中國特設的房地產問題，從政府的角度，一直研究“堵”和“疏”之道，城市不斷的控制人口，又不斷的增長，同時又在防范老齡化社會的到來。前兩天有人寫文章，說北京做好準備，北京要想辦法撐得住5000萬人口，聽起來很可怕，現在北京已經有3000多萬人了，東京也到達過5000萬，紐約也達到了5000萬，后來慢慢的降下來了，這些城市到了5000萬后，生活不舒服，交通和居住都不行了，后來大家發(fā)現幸福指數不斷的下降，于是人自然的就走了，當然這跟都市圈的形成是有關系的。中國解決房地產還需要政府不斷的完善社會保障機制，社會保障機制做得好的國家，很少有人炒房屋或者是拿房屋賭未來，因為我們看不到未來的保障，大家總是想留不動產，這是東方文化特有的，說虛擬的經濟，看不見的錢，怎么投都是害怕的，購買房屋和土地的話，看得見，摸得著，這是老祖宗傳下來的感念。也不能怪的今天的人，杜甫當年就是開發(fā)商，他特別想搞保障性住房，他就寫安得地廣廈千萬家，政府將保障性住房蓋好了，人就有了幸福感，因此還是離不開房屋的。解決公平機制，這是今天中國發(fā)展過程中能夠讓社會不斷穩(wěn)定向前走重要的問題，如果不公平的話，社會就要出問題，還有公共服務均等化的問題。開頭有言在先，今天解決不了大家住房的問題，希望解決大家對中國房地產客觀認識的問題，要客觀的認識和理解中國發(fā)展過程中的問題，如果不是三十年前提出的讓一少部分人先富起來，讓一部分地區(qū)先開放，先富起來的話，三十年前就繼續(xù)講公平的話，繼續(xù)講均等化，恐怕今天的中國沒有今天發(fā)展的結果，沒有深圳這樣的經濟特區(qū)，沒有能夠在國際上跟世界媲美的北京、上海和廣州這樣的世界城市的地位，我們更加開不了亞運會和奧運會。三十年短短的發(fā)展，讓中國有這樣的地位，十幾年房地產的發(fā)展，讓中國的城市化如此的發(fā)展，勢必帶來了負面的作用，因此有資源分布不均衡，資產分配不平等，如何解決開放后和一部分地區(qū)先富后帶來的負作用，就是擺在下一個國家發(fā)展的重要問題，也就是國家強調的經濟結構轉型的深層次的問題，我告訴大家，幸福觀到底是什么，財富并不等于幸福，物質不代表成就，希望大家好好的理解。最后，無論是你的成功，無論你在城市想擁有一套房屋即使很困難，也值得期待，我想無論是那一代人，無論是你們還是我們，無論是二十年前還是今天，奮斗都是不變的主旋律，沒有奮斗只坐在哪里嚷嚷和抱怨，坐在哪里等著爹媽給弄房屋，等著政府分房，我覺得不是今天年輕人應該有的態(tài)度，我就先講這些，謝謝大家。注：文章內容未經毛大慶本人審閱，文中小標題為編輯加注12 / 1