萬(wàn)科集團(tuán)毛大慶-資料下載頁(yè)
2025-06-28 17:07本頁(yè)面
【正文】 方政府不愿建保障性住房，實(shí)際上因素很復(fù)雜。大家知道保障性住房是需要大量的土地支撐的，這些土地的背后，在整理土地的過(guò)程中，需要大量的資本，如果沒(méi)有資本的話，無(wú)法讓城市中原來(lái)土地上的人拆遷或者是搬走，這樣的過(guò)程中，如果地方?jīng)]有財(cái)政實(shí)力，如果沒(méi)有財(cái)政來(lái)源的情況下，就很難保障了，因此一方面希望從商品房中多掙錢，一方面存在財(cái)政的困難導(dǎo)致保障的力度弱。加大保障房是政府新的態(tài)度，無(wú)論是融資、國(guó)土和收費(fèi)上都使地方有更加寬松，差異化的獲得資金和建設(shè)的條件，使得中央對(duì)各地保障房推動(dòng)的力度可實(shí)現(xiàn)度比原來(lái)高了很多。增加資金的來(lái)源，這里不詳細(xì)的介紹，公積金可以支持保障性住房的建設(shè)，這一點(diǎn)跟新加坡有一點(diǎn)類似。保障性住房對(duì)于大家來(lái)說(shuō)，是否是徹底的解決城市居住的根本之策，我認(rèn)為保障性住房重點(diǎn)是保障，城市極度困難的人口的需求，不是人人都需要房屋的根本解決之策，如果城市人口無(wú)限制的上漲，需求不斷增加的情況下，怎么蓋也跟不上增長(zhǎng)的需求。最近，各個(gè)城市都出臺(tái)了政策，都在限制賣地和城市購(gòu)房，最近幾天，很多城市都在頒布新的政策，使得一個(gè)家庭購(gòu)買有限的住房，外地人在城市中要購(gòu)買房屋要有一系列的條件，因此出臺(tái)了限購(gòu)。政府希望有限的城市資源達(dá)到起碼的公平，遏制了一部分人活著是一小部分人占用城市資源的問(wèn)題，限購(gòu)讓房屋、土地、空間有限的城市，使得資源相對(duì)的公平化，還是有積極的作用。大家希望通過(guò)保障性住房一夜之間達(dá)到住房的夢(mèng)想，有一定的路和過(guò)程要走的。我舉日本的模式供大家思考，日本經(jīng)歷了過(guò)山車式的變化，日本的房地產(chǎn)市場(chǎng)趨于理性，人口密度跟中國(guó)有可比性，發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)值得我們借鑒，中國(guó)有960萬(wàn)平方公里，我們的壓力跟日本是有很多類似的地方。對(duì)日本的年輕人進(jìn)行調(diào)研，日本很少有先買房才結(jié)婚的觀念，有日本社會(huì)自有的特征，包括日本的社會(huì)福利、保險(xiǎn)是比較到位的。日本在租賃性住房上，政府的扶持力度是很大的，日本租房結(jié)婚的比例高達(dá)65%，%，除了家庭資產(chǎn)多外，很多都是結(jié)婚若干年后才開始慢慢的買房，這種情況在中國(guó)還是比較少的，目前也有不少人是租賃房屋后再結(jié)婚的，但是中國(guó)還不能像日本那樣接受租賃房屋結(jié)婚。過(guò)高的租售比反映了房?jī)r(jià)快速上漲的同時(shí)，也看到了租房的適宜性。廣州二手樓的樓價(jià)，7年增長(zhǎng)了15%，租金只上漲了33%，反映了深刻的問(wèn)題。購(gòu)買房屋的投資回報(bào)是怎樣計(jì)算的，購(gòu)買房屋的總售價(jià)/租金，就可以得出投資回報(bào)，后來(lái)發(fā)現(xiàn)到了中國(guó)的大城市后不一定靈，后來(lái)發(fā)現(xiàn)中國(guó)人購(gòu)買房屋后投資回報(bào)不在于租金而在于資產(chǎn)升值，中國(guó)沒(méi)有將租賃房屋計(jì)算在房屋投資回報(bào)率中，因此說(shuō)明租金回報(bào)率未在中國(guó)打開。實(shí)際上美國(guó)租賃住房結(jié)構(gòu)是非常健康的，舊金山、洛杉磯很多核心地段的房屋，都是以出租形式運(yùn)轉(zhuǎn)的，都是個(gè)人購(gòu)買后再租賃。中國(guó)租賃性的市場(chǎng)，今天遠(yuǎn)遠(yuǎn)未鋪開。政府提供的房屋應(yīng)該是怎樣的結(jié)構(gòu)，今天中國(guó)有幾種資源極度緊張的城市，保障性應(yīng)該以租賃性為主的房屋，而不應(yīng)該過(guò)多的引導(dǎo)任何形式的銷售住房。在這種情況下，未來(lái)保障性住房的結(jié)構(gòu)需要不斷的調(diào)整，再過(guò)十幾年的話，中國(guó)將快速的全面的進(jìn)入老齡化的社會(huì)，對(duì)于房屋結(jié)構(gòu)的需要，恐怕跟今天大家的擔(dān)心又是不一樣的情況，發(fā)達(dá)國(guó)家的日本，老齡化率超過(guò)了15%，房屋最后的需求是越來(lái)越小的，很多老年人完成了生活周期后，到了年老后將大房屋賣了，因?yàn)槟贻p人結(jié)婚后搬了出去，他們將房屋賣了以后，購(gòu)買小的公寓居住，剩下的現(xiàn)金用來(lái)養(yǎng)老，我相信中國(guó)在不遠(yuǎn)的將來(lái)會(huì)進(jìn)入這樣的時(shí)代。目前37—47歲的人，再過(guò)十幾年就變成了57歲—67歲，房屋的結(jié)構(gòu)就會(huì)發(fā)生變化，最為困擾，最為復(fù)雜的就是集中在你們這一批學(xué)生或者是未來(lái)5—10年學(xué)生的身上，這一批過(guò)去之后，隨著城市圈的形成，二、三線城市的發(fā)展，我不相信一線城市的房屋會(huì)沒(méi)完沒(méi)了的折騰下去，問(wèn)題是未來(lái)的幾年，十二五、十三五期間的年輕人會(huì)面臨著非常大的壓力。因此大家的觀念要改變，一味的等待著城市的變化，等待著房屋的變化，不改變自己的消費(fèi)觀，除了抱怨不斷之外，沒(méi)有太多的好處。還要結(jié)合自身的實(shí)際選擇城市的商品房，我確實(shí)看到一些房奴，最后過(guò)的生活很難受，毫無(wú)幸福感而言，最后家庭也不穩(wěn)定，這種狀態(tài)下，量力而行的選擇自己的住房方式恐怕會(huì)更為幸福，保障性住房業(yè)提供了機(jī)會(huì)。大都市圈在未來(lái)五年內(nèi)形成不同的狀態(tài)，大家知道高鐵的四橫四縱，城際之間變化很大，現(xiàn)在很多天津人到北京上班，早晨是乘坐高鐵，要比北京住在某環(huán)路上班的時(shí)間還要短，有人說(shuō)笑話，老公開車送老婆到高鐵車站，老婆到了天津，老公還未回到家，這樣的情況比比皆是，都市圈不斷的擴(kuò)大，時(shí)間不斷的縮短，城市群落的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)不斷的顯現(xiàn)，很難講十年后是否還會(huì)扎堆在城市中，就業(yè)是否都在城市中，我認(rèn)為值得大家思考的。中國(guó)特設(shè)的房地產(chǎn)問(wèn)題，從政府的角度，一直研究“堵”和“疏”之道，城市不斷的控制人口，又不斷的增長(zhǎng)，同時(shí)又在防范老齡化社會(huì)的到來(lái)。前兩天有人寫文章，說(shuō)北京做好準(zhǔn)備，北京要想辦法撐得住5000萬(wàn)人口，聽起來(lái)很可怕，現(xiàn)在北京已經(jīng)有3000多萬(wàn)人了，東京也到達(dá)過(guò)5000萬(wàn)，紐約也達(dá)到了5000萬(wàn)，后來(lái)慢慢的降下來(lái)了，這些城市到了5000萬(wàn)后，生活不舒服，交通和居住都不行了，后來(lái)大家發(fā)現(xiàn)幸福指數(shù)不斷的下降，于是人自然的就走了，當(dāng)然這跟都市圈的形成是有關(guān)系的。中國(guó)解決房地產(chǎn)還需要政府不斷的完善社會(huì)保障機(jī)制，社會(huì)保障機(jī)制做得好的國(guó)家，很少有人炒房屋或者是拿房屋賭未來(lái)，因?yàn)槲覀兛床坏轿磥?lái)的保障，大家總是想留不動(dòng)產(chǎn)，這是東方文化特有的，說(shuō)虛擬的經(jīng)濟(jì)，看不見的錢，怎么投都是害怕的，購(gòu)買房屋和土地的話，看得見，摸得著，這是老祖宗傳下來(lái)的感念。也不能怪的今天的人，杜甫當(dāng)年就是開發(fā)商，他特別想搞保障性住房，他就寫安得地廣廈千萬(wàn)家，政府將保障性住房蓋好了，人就有了幸福感，因此還是離不開房屋的。解決公平機(jī)制，這是今天中國(guó)發(fā)展過(guò)程中能夠讓社會(huì)不斷穩(wěn)定向前走重要的問(wèn)題，如果不公平的話，社會(huì)就要出問(wèn)題，還有公共服務(wù)均等化的問(wèn)題。開頭有言在先，今天解決不了大家住房的問(wèn)題，希望解決大家對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)客觀認(rèn)識(shí)的問(wèn)題，要客觀的認(rèn)識(shí)和理解中國(guó)發(fā)展過(guò)程中的問(wèn)題，如果不是三十年前提出的讓一少部分人先富起來(lái)，讓一部分地區(qū)先開放，先富起來(lái)的話，三十年前就繼續(xù)講公平的話，繼續(xù)講均等化，恐怕今天的中國(guó)沒(méi)有今天發(fā)展的結(jié)果，沒(méi)有深圳這樣的經(jīng)濟(jì)特區(qū)，沒(méi)有能夠在國(guó)際上跟世界媲美的北京、上海和廣州這樣的世界城市的地位，我們更加開不了亞運(yùn)會(huì)和奧運(yùn)會(huì)。三十年短短的發(fā)展，讓中國(guó)有這樣的地位，十幾年房地產(chǎn)的發(fā)展，讓中國(guó)的城市化如此的發(fā)展，勢(shì)必帶來(lái)了負(fù)面的作用，因此有資源分布不均衡，資產(chǎn)分配不平等，如何解決開放后和一部分地區(qū)先富后帶來(lái)的負(fù)作用，就是擺在下一個(gè)國(guó)家發(fā)展的重要問(wèn)題，也就是國(guó)家強(qiáng)調(diào)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的深層次的問(wèn)題，我告訴大家，幸福觀到底是什么，財(cái)富并不等于幸福，物質(zhì)不代表成就，希望大家好好的理解。最后，無(wú)論是你的成功，無(wú)論你在城市想擁有一套房屋即使很困難，也值得期待，我想無(wú)論是那一代人，無(wú)論是你們還是我們，無(wú)論是二十年前還是今天，奮斗都是不變的主旋律，沒(méi)有奮斗只坐在哪里嚷嚷和抱怨，坐在哪里等著爹媽給弄房屋，等著政府分房，我覺(jué)得不是今天年輕人應(yīng)該有的態(tài)度，我就先講這些，謝謝大家。注：文章內(nèi)容未經(jīng)毛大慶本人審閱，文中小標(biāo)題為編輯加注12 / 1
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