【文章內(nèi)容簡介】 交房違約金所依據(jù)的請求權(quán)，為債權(quán)上請求權(quán)。那么，前述所提及的張某該請求權(quán)有無過訴訟時效的三種觀點哪種正確呢？筆者以為第三種觀點正確。首先看第一種觀點，其認(rèn)為訴訟時效應(yīng)從張某實際接受房屋之日起算，這顯然有駁于法律規(guī)制訴訟時效制度的目的。時效指一定的事實狀態(tài)持續(xù)達(dá)一定期間而發(fā)生一定法律效果的法律事實。在我國，指權(quán)利人自知道或應(yīng)當(dāng)知道其權(quán)利受到侵害而要求人民法院保護(hù)其權(quán)利的期間，期間經(jīng)過，即喪失勝訴權(quán)。法律之所以規(guī)定時效，目的在于督促權(quán)利人及時行使權(quán)利，明晰民事法律關(guān)系，并使“權(quán)利上的睡眠者”承擔(dān)不利后果。本案張某在2000年7月1日就應(yīng)知自己的權(quán)利遭受侵害，卻在2003年5月7日才訴至法院，如果以他實際接受房屋時“才知道權(quán)利被侵害的程度和違約金數(shù)額”，從而開始計算訴訟時效，顯然與法律規(guī)定訴訟時效的精神意旨背道而馳。再看第二種觀點，它把訴訟時效按每天分段計算，這是不妥當(dāng)?shù)?。首先，張某的請求?quán)屬債權(quán)請求權(quán)性質(zhì)，持第二種觀點的人錯誤地把這種請求權(quán)理解為物上請求權(quán)，認(rèn)為該請求權(quán)是物權(quán)遭受了侵害，基礎(chǔ)權(quán)利是物權(quán)，故從起訴日往前推兩年未過訴訟時效，因為作為基礎(chǔ)權(quán)利的物權(quán)仍然存在。比如，在知識產(chǎn)權(quán)審判中，專利權(quán)遭受侵害時，法院往往判從起訴日往前推兩年的請求部分未到時效，從而予以支持。物權(quán)與知識產(chǎn)權(quán)同為絕對權(quán)，在二者遭受侵害而產(chǎn)生損害賠償時，從起訴日往前推兩年未過時效是正確的，而本案張某的基礎(chǔ)權(quán)利是債權(quán)，故不能類推知識產(chǎn)權(quán)審判中的上述做法。其次，按分段計算訴訟時效，有受“刑法中持續(xù)犯的追訴時效從犯罪行為終了之日計算”影響之嫌，刑法的這種規(guī)定，是從犯罪人的角度以及國家對其予以追究的目的而設(shè)計的；這與民法規(guī)定訴訟時效是敦促民事權(quán)利人及時主張權(quán)利，即從權(quán)利人的角度而言是不同的，二者不能混淆。再次，如果按照這種觀點的話，任何違約、侵權(quán)損害賠償均可分段計算，訴訟時效制度恐怕會“土崩瓦解”。比如，還是本案，我們設(shè)想一種情況，發(fā)展商2000年6月30日應(yīng)交房，到現(xiàn)在（2003年5月7日）仍未交，張某起訴發(fā)展商要求其交付房屋并支付延期交房違約金，按第二種觀點，從起訴之日往前推兩年的延期交房違約金應(yīng)當(dāng)支持，但張某要求交房的訴請顯然超過了訴訟時效，不應(yīng)被支持，這樣就會出現(xiàn)延期交房得不到支持，而延期交房違約金卻能得到支持的怪圈。第三種觀點是正確的，符合訴訟時效制度的精神實質(zhì)，張某在2000年7月1日就應(yīng)知自己的權(quán)利被侵害，其應(yīng)在兩年內(nèi)主張權(quán)利，而其卻于2003年5月7日才起訴，顯然已過了訴訟時效。從情感上講，張某依約交清了購房款，由于未及時主張權(quán)利，而不能要求延期交房違約金，這與人們的日常公平觀念產(chǎn)生沖突，但筆者以為，法律與情感發(fā)生沖突時，我們必須依法辦事。故筆者以為本案張某訴請延期交房違約金不應(yīng)得到支持，本案一、二審法院的該項判決是值得商　榷的。值得注意的是，本案房地產(chǎn)公司于2002年9月30日將房屋交付給張某，并于2002年10月28日取得竣工驗收備案證明書，筆者以為房地產(chǎn)公司于訴訟時效期間屆滿后，仍將房屋交付給張某，這種交付受到法律的保護(hù)，張某應(yīng)取得該房屋的所有權(quán)。二、張某訴請延期辦證違約金的起算點應(yīng)以入伙之日還是樓宇竣工驗收之日為基點張某與房地產(chǎn)公司簽訂的買賣合同約定，房地產(chǎn)公司應(yīng)在領(lǐng)取竣工驗收證書后150天內(nèi)通知張某辦證，否則，房地產(chǎn)公司應(yīng)在取得竣工驗收證書之日的第180天起，依照約定向張某支付延期辦證違約金?？梢?，合同約定的房地產(chǎn)公司向張某支付延期辦證違約金的基點以竣工驗收之日為準(zhǔn)，即以2002年10月28日為基點。而張某起訴房地產(chǎn)公司延期辦證違約金，是以2002年9月30日自己實際“入伙”之日為基點，一審法院支持了張某的該訴訟請求。而房地產(chǎn)公司認(rèn)為應(yīng)以合同約定的竣工驗收之日為基點，該訴訟主張得到了二審法院的支持，二審法院據(jù)此變更了一審的此項判決。那么一、二審法院的判決哪一個正確呢？筆者以為，二審法院的判決是正確的。一審法院之所以以入伙之日為基點來判房地產(chǎn)公司延期辦證違約金，是基于這樣一種判斷：盡管涉案當(dāng)事人雙方合同約定以房地產(chǎn)竣工驗收為基點，但房地產(chǎn)公司在未取得竣工驗收證書之前，于2002年9月30日已將房屋“交付”給張某使用，雙方通過行為的方式，變更了原合同的約定，此時，交付的條件發(fā)生了變化。但筆者以為，這樣的判斷是錯誤的，我國《城市房地產(chǎn)管理法》為加強(qiáng)對城市房地產(chǎn)的管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序，保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，防止“豆腐渣”工程，其第26條第2款明確規(guī)定，“房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用”，此為法律的強(qiáng)制性規(guī)定，任何未取得竣工驗收證書的商品房交付，應(yīng)為無效交付。如按一審法院的判決，實際等于承認(rèn)了未經(jīng)驗收的房地產(chǎn)也可交付，違背了法律的強(qiáng)制性規(guī)定。當(dāng)然，此時購房方與房地產(chǎn)公司均有過錯，雙方應(yīng)按過錯程度承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，比如，房地產(chǎn)公司應(yīng)承擔(dān)延期交房違約責(zé)任；而購房方由于居住了房屋，可按指導(dǎo)租金的標(biāo)準(zhǔn)向房地產(chǎn)公司支付對價。二審法院以房地產(chǎn)公司取得竣工驗收證書為基點，判房地產(chǎn)公司向張某支付延期辦證違約金，無疑是正確的，體現(xiàn)了尊重合同當(dāng)事人意思自治的精神。但筆者注意到這么一個問題，二審法院一方面判房地產(chǎn)公司延期交房違約金至張某實際“入伙”日，另一方面判房地產(chǎn)公司延期辦證違約金的基點為竣工驗收之日，這實際上存在邏輯上的混亂，其后果是無形中鼓勵了發(fā)展商在未取得竣工驗收證書的情況下交付房屋，從而免除交房的合同義務(wù)，不必承擔(dān)延期交房違約責(zé)任；另一方面發(fā)展商交付房屋后，拖著不去辦竣工驗收證書，因為不辦竣工驗收可以不承擔(dān)責(zé)任，而辦了竣工驗收，則可能承擔(dān)民事責(zé)任，致使發(fā)展商在實際交付房屋后，取得竣工驗收證書前處于義務(wù)真空地帶，法院不應(yīng)無視這種不誠實信用的行為。因此，將二審法院關(guān)于延期交房違約金與延期辦證違約金的判項結(jié)合起來看，有值得檢討的地方?？紤]到我國城市居民對房地產(chǎn)法律普遍認(rèn)知程度較低的現(xiàn)實，從房地產(chǎn)業(yè)長期健康發(fā)展的需要看，我們應(yīng)認(rèn)真反思上述判決。三、張某訴請延期辦證違約金的截止日期應(yīng)判到起訴之日還是房地產(chǎn)證辦下來之日張某訴請房地產(chǎn)公司延期辦證違約金的截止日期為房地產(chǎn)證辦下來為止，一審支持了張某的主張，而二審改判截止日期至起訴之日，為什么會出現(xiàn)這種不同判決呢？筆者以為，一、二審法院在裁判此問題時，面臨著如下選擇；張某起訴時，其案件受理費只交納到起訴之日，若法院判房地產(chǎn)公司支付延期辦證的違約金至房地產(chǎn)證辦下來為止，就會面臨難題，因為房地產(chǎn)證辦下來的日期總是將來的某個不確定時間，張某從起訴之日至房產(chǎn)證辦下來之日的訴請部分訴訟費沒交納，法院在該部分請求沒交納訴訟費的情況下可以作出判決嗎？并且，法院能對將來的事項做出判決嗎？反過來，法院如判延期辦證違約金到起訴之日，上述問題雖可以回避，但又面臨如下問題：張某就起訴之日以后的延期辦證違約金又提起訴訟，法院還必須受理并做出裁判，如此一來，將浪費大量的審判精力、財力，導(dǎo)致訴訟不經(jīng)濟(jì)。在上述兩難選擇下，出現(xiàn)了上述一、二審法院的不同判決。筆者以為，上述“兩難選擇”是可以解決的，雖然本案房地產(chǎn)證辦下來的時間是將來的某個不確定日期，但法院完全可以判到該日期截止之日的違約金。法院在做出判決時，不妨在判決書中做出規(guī)定，張某必須于能夠確定未交納的訴訟費（從起訴之日的次日起至房地產(chǎn)證辦下來為止延期辦證違約金請求部分的訴訟費）數(shù)額之日起10日內(nèi)補(bǔ)交，就可以解決上述問題?！景咐繕I(yè)主擅自在陽臺頂棚焊接鐵架某小區(qū)一位業(yè)主裝修時，擅自在陽臺頂棚焊接鐵架，與樓宇其它陽臺極不協(xié)調(diào)。管理處發(fā)現(xiàn)后，立即發(fā)出停工整改通知書。業(yè)主對此怨聲載道，說管理處限制她的自由，鐵架非搞不可。你發(fā)火我不發(fā)火。管理處有關(guān)人員三番五次地耐心給她講解裝修管理法規(guī)，說明保持樓宇外觀統(tǒng)一的必要性，任硬頂也好、軟抗也罷，在原則問題上決不退讓（處理這類問題就得態(tài)度堅決，決不能輕易退讓開口子。開了一個口子，下要為例，恐怕一發(fā)而不可收）。業(yè)主一看管理處的態(tài)度這么堅決，只好按照要求進(jìn)行整改。雖說違章裝修的問題解決了，但這位業(yè)主的心中也留下了對管理處的成見，每次見面都板著個臉，主動搭話也愛理不理的。為了消除她的誤解，管理處不計較其態(tài)度，日常真誠地為她提供各方面幫助，以換取她的理解和信任（管理處每天都在與業(yè)主打交道，磕磕碰碰總是難免的，有了矛盾不要緊，關(guān)鍵是要主動用自己的真誠重新?lián)Q取理解和信任）。裝修完幫助她打掃衛(wèi)生，入住時幫助她搬運家具……一次，助理員小王見她回來，吃力地拿著兩大包東西，而當(dāng)時電梯又臨時停運，就主動迎上前去，幫她將東西搬到家中?？粗?jīng)“為難”過自己而現(xiàn)在汗流浹背的小王，想到入住前后與管理處相處的這段日子，她終于露出了久違的笑容，有些不好意思的連聲道謝?！军c評】堅持原則，造成與業(yè)主的感情隔閡后，可以持兩種態(tài)度，一是不理不睬，你奈我何？一是以心換心，重歸于好。前者顯示的是霸氣，后者顯示的是大器。真正高水平的物業(yè)管理單位，當(dāng)然應(yīng)當(dāng)選擇后者。【案例】合同沒有作約定 業(yè)主有權(quán)封陽臺被告業(yè)主12人于2001年6月至7月分別與大成開發(fā)公司簽訂《商品房買賣合同》，購買映日園1號樓房屋各一套?！渡唐贩抠I賣合同》中約定，“該商品房陽臺是[封閉陽臺][非封閉陽臺]”?！陡郊贰伴L安新城裝修及設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)”第8條的約定是“封閉陽臺：白色塑鋼窗”。但大成開發(fā)公司沒有給購房人出示過施工圖，長安新城售樓處的小區(qū)沙盤中映日園1號樓的宣傳圖與建筑竣工圖亦不符?？⒐ず?1號樓房屋的北陽臺為白色塑鋼窗封閉陽臺，南陽臺為護(hù)欄開敞式陽臺。2002年6月，北京市小區(qū)辦審核批準(zhǔn)大成開發(fā)公司報送的《大成南里小區(qū)長安新城房屋使用、管理、維修公約》，該公約中規(guī)定由大成開發(fā)公司指定原告為物業(yè)管理企業(yè)，另在第九章中對房屋的使用、管理和維修作出了具體規(guī)定?！段飿I(yè)管理服務(wù)合同》規(guī)定，業(yè)主裝飾裝修房屋時，應(yīng)遵守政府有關(guān)法律、法規(guī)和《長安新城室內(nèi)裝飾裝修管理細(xì)則》；該《細(xì)則》規(guī)定“為保持整體外觀，不得擅自封閉陽臺或平臺，不得在陽臺上或平臺上搭建任何構(gòu)筑物，或者改變其外表顏色；不得在陽臺或平臺上安裝任何防盜網(wǎng)或防護(hù)欄?！薄稑I(yè)主公約》中的“裝修管理公約”規(guī)定了上述相同的內(nèi)容。被告12位業(yè)主入住后，要求封閉南陽臺，認(rèn)為交付使用的陽臺違反了國家技監(jiān)局和建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布實施的《住宅規(guī)范》關(guān)于陽臺部分的相關(guān)規(guī)定；并稱2002年11月26日，長安新城日1樓8單元802號業(yè)主家中發(fā)生盜竊案件，隨后日1樓3單元101室及6單元201室的業(yè)主房屋也相繼被非法侵入，據(jù)分析確認(rèn)犯罪嫌疑人均通過未封閉的南陽臺侵入；不利于保暖、防塵、隔熱等等。并于同年12月9日交給原告有1號樓100位業(yè)主簽名的《一樓業(yè)主封閉陽臺的決議暨送達(dá)大成物業(yè)管理公司的通知》；在原告不同意的情況下，被告12戶于2003年1月將自家居室的南陽臺統(tǒng)一用白色塑鋼窗封閉。法院認(rèn)為，大成開發(fā)公司與12位業(yè)主簽訂《商品房買賣合同》時沒有明確房屋的南、北陽臺是否為封閉陽臺，在該合同的“裝修及設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)”約定“封閉陽臺：白色塑鋼窗”，使業(yè)主在買房時認(rèn)為陽臺都是封閉的，影響了業(yè)主在購買房屋締結(jié)合同時選擇權(quán)的行使，這是業(yè)主與物業(yè)管理公司發(fā)生糾紛的主要原因。該合同是大成開發(fā)公司預(yù)先擬訂，在訂立合同時未與對方協(xié)商的格式合同，對其中的條款有爭議的，應(yīng)作出不利于提供格式條款一方的解釋。而大成開發(fā)公司制定的《使用、管理、維修公約》中關(guān)于業(yè)主對房屋的使用的具體規(guī)定，審批前沒有與業(yè)主協(xié)商或通告，對被告沒有約束力。同時，物業(yè)公司與業(yè)主簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同也是格式合同，雙方是物業(yè)經(jīng)營管理者與消費者的關(guān)系。業(yè)主房屋的所有權(quán)人，對陽臺具有專有所有權(quán)，可自主使用。物業(yè)公司在合同中沒有考慮售房時所簽的《商品房買賣合同》中有關(guān)陽臺狀況約定不明的情況，強(qiáng)制不準(zhǔn)許“擅自封閉陽臺”的約定不合理，該內(nèi)容無效。鑒于12名被告封閉陽臺使用的材料及樣式統(tǒng)一，并未影響小區(qū)內(nèi)的整體美觀、市容環(huán)境及其他公共利益，故對原告的訴訟請求不予支持。法院判決，駁回北京市大成物業(yè)管理公司的訴訟請求。【案例】自家房也不能改結(jié)構(gòu)某市中級人民法院審結(jié)一起房屋恢復(fù)原狀案，案件被告李女士雖然裝修改變的是自己樓房的房屋結(jié)構(gòu)，卻仍然被法院判令恢復(fù)原狀。李女士在某工業(yè)區(qū)蓮竹花園小區(qū)購得房屋一套，該房屋位于樓房的一層，2001年2月6日，李女士為做生意方便，未向物業(yè)管理單位報批，擅自將該房屋朝南陽臺的部分南墻拆除，安裝了鋁合金門，作為物業(yè)管理方的蓮竹物業(yè)管理公司在勸說無效的情況下，向法院起訴要求李女士恢復(fù)被拆陽臺的原狀，并負(fù)擔(dān)本案的訴訟費用?！痉治觥吭嬗^點：物業(yè)管理公司認(rèn)為李女士拆陽臺行為破壞了樓房的整體結(jié)構(gòu)，影響了房屋的安全與美觀，侵犯了小區(qū)內(nèi)其它業(yè)主的權(quán)益，理應(yīng)予以糾正。被告辯詞：被告李女士認(rèn)為其對該房屋享有合法產(chǎn)權(quán)，擁有房地產(chǎn)權(quán)利證書，改變的是自家的房屋結(jié)構(gòu)屬正當(dāng)行為，別人無權(quán)干涉。法院判決：此案經(jīng)過法院調(diào)查，發(fā)現(xiàn)原告方反映的情況屬實，法院審理后認(rèn)為，李女士的房屋雖屬單位分房，享有房屋合法產(chǎn)權(quán)，但其為了自己做生意方便擅自將該房屋南陽臺南墻部分拆除的行為，破壞了樓房的整體結(jié)構(gòu)，影響了整棟樓房的安全，違反了政府有關(guān)裝修管理規(guī)定，屬不恰當(dāng)行為，判令李女士自行拆除的自家樓房南陽臺南墻部分恢復(fù)原狀，并承擔(dān)本案的全部訴訟費用?！军c評】業(yè)主違規(guī)裝修，是目前大多數(shù)管理單位感到較難處理的問題，裝修有裝修的規(guī)定，這不僅涉及美觀，而且還影響到房屋的安全，但是，執(zhí)行規(guī)章制度，通常得講原則，但過于原則，又往往顧及不了情面，本案業(yè)主和管理公司的矛盾升級到了非通過法律來解決的地步，也許有其客觀原因，但是如果管理公司處理問題多講究一些方式方法，增加一些宣傳和引導(dǎo)，換個思路來處理，提高工作藝術(shù)，在李女士裝修前就進(jìn)行說服，也許能少一些矛盾和損失，多一些理解和支持?！景咐垦b修期間 物管人員能否隨時進(jìn)入裝修現(xiàn)場？某小區(qū)物業(yè)管理處規(guī)定，裝修戶在每天裝修施工期間不得將入戶門關(guān)閉，以便裝修管理人員隨時檢查。一天，管理處工作人員在例行巡查過程中，見一裝修戶房門虛掩未鎖，內(nèi)有施工的聲音，于是推門而入。發(fā)現(xiàn)裝修工人在滿是易燃物的施工現(xiàn)場吸煙，并且沒有按規(guī)定配備必要的消防器材。于是裝修管理人員勒令工人立即熄滅香煙并暫停施工，同時通知保安人員將裝修施工負(fù)責(zé)人帶到管理處接受處理。不久，業(yè)主知道了此事。遂投訴管理處工作人員在未經(jīng)業(yè)主同意的情況下私闖民宅，并且非法滯留施工人員，侵犯業(yè)主和裝修施工人的合法權(quán)益。同時表示將訴諸公