【文章內容簡介】 交房違約金所依據(jù)的請求權，為債權上請求權。那么，前述所提及的張某該請求權有無過訴訟時效的三種觀點哪種正確呢？筆者以為第三種觀點正確。首先看第一種觀點，其認為訴訟時效應從張某實際接受房屋之日起算，這顯然有駁于法律規(guī)制訴訟時效制度的目的。時效指一定的事實狀態(tài)持續(xù)達一定期間而發(fā)生一定法律效果的法律事實。在我國，指權利人自知道或應當知道其權利受到侵害而要求人民法院保護其權利的期間，期間經(jīng)過，即喪失勝訴權。法律之所以規(guī)定時效，目的在于督促權利人及時行使權利，明晰民事法律關系，并使“權利上的睡眠者”承擔不利后果。本案張某在2000年7月1日就應知自己的權利遭受侵害，卻在2003年5月7日才訴至法院，如果以他實際接受房屋時“才知道權利被侵害的程度和違約金數(shù)額”，從而開始計算訴訟時效，顯然與法律規(guī)定訴訟時效的精神意旨背道而馳。再看第二種觀點，它把訴訟時效按每天分段計算，這是不妥當?shù)?。首先，張某的請求權屬債權請求權性質，持第二種觀點的人錯誤地把這種請求權理解為物上請求權，認為該請求權是物權遭受了侵害，基礎權利是物權，故從起訴日往前推兩年未過訴訟時效，因為作為基礎權利的物權仍然存在。比如，在知識產(chǎn)權審判中，專利權遭受侵害時，法院往往判從起訴日往前推兩年的請求部分未到時效，從而予以支持。物權與知識產(chǎn)權同為絕對權，在二者遭受侵害而產(chǎn)生損害賠償時，從起訴日往前推兩年未過時效是正確的，而本案張某的基礎權利是債權，故不能類推知識產(chǎn)權審判中的上述做法。其次，按分段計算訴訟時效，有受“刑法中持續(xù)犯的追訴時效從犯罪行為終了之日計算”影響之嫌，刑法的這種規(guī)定，是從犯罪人的角度以及國家對其予以追究的目的而設計的；這與民法規(guī)定訴訟時效是敦促民事權利人及時主張權利，即從權利人的角度而言是不同的，二者不能混淆。再次，如果按照這種觀點的話，任何違約、侵權損害賠償均可分段計算，訴訟時效制度恐怕會“土崩瓦解”。比如，還是本案，我們設想一種情況，發(fā)展商2000年6月30日應交房，到現(xiàn)在（2003年5月7日）仍未交，張某起訴發(fā)展商要求其交付房屋并支付延期交房違約金，按第二種觀點，從起訴之日往前推兩年的延期交房違約金應當支持，但張某要求交房的訴請顯然超過了訴訟時效，不應被支持，這樣就會出現(xiàn)延期交房得不到支持，而延期交房違約金卻能得到支持的怪圈。第三種觀點是正確的，符合訴訟時效制度的精神實質，張某在2000年7月1日就應知自己的權利被侵害，其應在兩年內主張權利，而其卻于2003年5月7日才起訴，顯然已過了訴訟時效。從情感上講，張某依約交清了購房款，由于未及時主張權利，而不能要求延期交房違約金，這與人們的日常公平觀念產(chǎn)生沖突，但筆者以為，法律與情感發(fā)生沖突時，我們必須依法辦事。故筆者以為本案張某訴請延期交房違約金不應得到支持，本案一、二審法院的該項判決是值得商　榷的。值得注意的是，本案房地產(chǎn)公司于2002年9月30日將房屋交付給張某，并于2002年10月28日取得竣工驗收備案證明書，筆者以為房地產(chǎn)公司于訴訟時效期間屆滿后，仍將房屋交付給張某，這種交付受到法律的保護，張某應取得該房屋的所有權。二、張某訴請延期辦證違約金的起算點應以入伙之日還是樓宇竣工驗收之日為基點張某與房地產(chǎn)公司簽訂的買賣合同約定，房地產(chǎn)公司應在領取竣工驗收證書后150天內通知張某辦證，否則，房地產(chǎn)公司應在取得竣工驗收證書之日的第180天起，依照約定向張某支付延期辦證違約金。可見，合同約定的房地產(chǎn)公司向張某支付延期辦證違約金的基點以竣工驗收之日為準，即以2002年10月28日為基點。而張某起訴房地產(chǎn)公司延期辦證違約金，是以2002年9月30日自己實際“入伙”之日為基點，一審法院支持了張某的該訴訟請求。而房地產(chǎn)公司認為應以合同約定的竣工驗收之日為基點，該訴訟主張得到了二審法院的支持，二審法院據(jù)此變更了一審的此項判決。那么一、二審法院的判決哪一個正確呢？筆者以為，二審法院的判決是正確的。一審法院之所以以入伙之日為基點來判房地產(chǎn)公司延期辦證違約金，是基于這樣一種判斷：盡管涉案當事人雙方合同約定以房地產(chǎn)竣工驗收為基點，但房地產(chǎn)公司在未取得竣工驗收證書之前，于2002年9月30日已將房屋“交付”給張某使用，雙方通過行為的方式，變更了原合同的約定，此時，交付的條件發(fā)生了變化。但筆者以為，這樣的判斷是錯誤的，我國《城市房地產(chǎn)管理法》為加強對城市房地產(chǎn)的管理，維護房地產(chǎn)市場秩序，保障房地產(chǎn)權利人的合法權益，防止“豆腐渣”工程，其第26條第2款明確規(guī)定，“房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用”，此為法律的強制性規(guī)定，任何未取得竣工驗收證書的商品房交付，應為無效交付。如按一審法院的判決，實際等于承認了未經(jīng)驗收的房地產(chǎn)也可交付，違背了法律的強制性規(guī)定。當然，此時購房方與房地產(chǎn)公司均有過錯，雙方應按過錯程度承擔相應的責任，比如，房地產(chǎn)公司應承擔延期交房違約責任；而購房方由于居住了房屋，可按指導租金的標準向房地產(chǎn)公司支付對價。二審法院以房地產(chǎn)公司取得竣工驗收證書為基點，判房地產(chǎn)公司向張某支付延期辦證違約金，無疑是正確的，體現(xiàn)了尊重合同當事人意思自治的精神。但筆者注意到這么一個問題，二審法院一方面判房地產(chǎn)公司延期交房違約金至張某實際“入伙”日，另一方面判房地產(chǎn)公司延期辦證違約金的基點為竣工驗收之日，這實際上存在邏輯上的混亂，其后果是無形中鼓勵了發(fā)展商在未取得竣工驗收證書的情況下交付房屋，從而免除交房的合同義務，不必承擔延期交房違約責任；另一方面發(fā)展商交付房屋后，拖著不去辦竣工驗收證書，因為不辦竣工驗收可以不承擔責任，而辦了竣工驗收，則可能承擔民事責任，致使發(fā)展商在實際交付房屋后，取得竣工驗收證書前處于義務真空地帶，法院不應無視這種不誠實信用的行為。因此，將二審法院關于延期交房違約金與延期辦證違約金的判項結合起來看，有值得檢討的地方?？紤]到我國城市居民對房地產(chǎn)法律普遍認知程度較低的現(xiàn)實，從房地產(chǎn)業(yè)長期健康發(fā)展的需要看，我們應認真反思上述判決。三、張某訴請延期辦證違約金的截止日期應判到起訴之日還是房地產(chǎn)證辦下來之日張某訴請房地產(chǎn)公司延期辦證違約金的截止日期為房地產(chǎn)證辦下來為止，一審支持了張某的主張，而二審改判截止日期至起訴之日，為什么會出現(xiàn)這種不同判決呢？筆者以為，一、二審法院在裁判此問題時，面臨著如下選擇；張某起訴時，其案件受理費只交納到起訴之日，若法院判房地產(chǎn)公司支付延期辦證的違約金至房地產(chǎn)證辦下來為止，就會面臨難題，因為房地產(chǎn)證辦下來的日期總是將來的某個不確定時間，張某從起訴之日至房產(chǎn)證辦下來之日的訴請部分訴訟費沒交納，法院在該部分請求沒交納訴訟費的情況下可以作出判決嗎？并且，法院能對將來的事項做出判決嗎？反過來，法院如判延期辦證違約金到起訴之日，上述問題雖可以回避，但又面臨如下問題：張某就起訴之日以后的延期辦證違約金又提起訴訟，法院還必須受理并做出裁判，如此一來，將浪費大量的審判精力、財力，導致訴訟不經(jīng)濟。在上述兩難選擇下，出現(xiàn)了上述一、二審法院的不同判決。筆者以為，上述“兩難選擇”是可以解決的，雖然本案房地產(chǎn)證辦下來的時間是將來的某個不確定日期，但法院完全可以判到該日期截止之日的違約金。法院在做出判決時，不妨在判決書中做出規(guī)定，張某必須于能夠確定未交納的訴訟費（從起訴之日的次日起至房地產(chǎn)證辦下來為止延期辦證違約金請求部分的訴訟費）數(shù)額之日起10日內補交，就可以解決上述問題?！景咐繕I(yè)主擅自在陽臺頂棚焊接鐵架某小區(qū)一位業(yè)主裝修時，擅自在陽臺頂棚焊接鐵架，與樓宇其它陽臺極不協(xié)調。管理處發(fā)現(xiàn)后，立即發(fā)出停工整改通知書。業(yè)主對此怨聲載道，說管理處限制她的自由，鐵架非搞不可。你發(fā)火我不發(fā)火。管理處有關人員三番五次地耐心給她講解裝修管理法規(guī)，說明保持樓宇外觀統(tǒng)一的必要性，任硬頂也好、軟抗也罷，在原則問題上決不退讓（處理這類問題就得態(tài)度堅決，決不能輕易退讓開口子。開了一個口子，下要為例，恐怕一發(fā)而不可收）。業(yè)主一看管理處的態(tài)度這么堅決，只好按照要求進行整改。雖說違章裝修的問題解決了，但這位業(yè)主的心中也留下了對管理處的成見，每次見面都板著個臉，主動搭話也愛理不理的。為了消除她的誤解，管理處不計較其態(tài)度，日常真誠地為她提供各方面幫助，以換取她的理解和信任（管理處每天都在與業(yè)主打交道，磕磕碰碰總是難免的，有了矛盾不要緊，關鍵是要主動用自己的真誠重新?lián)Q取理解和信任）。裝修完幫助她打掃衛(wèi)生，入住時幫助她搬運家具……一次，助理員小王見她回來，吃力地拿著兩大包東西，而當時電梯又臨時停運，就主動迎上前去，幫她將東西搬到家中?？粗?jīng)“為難”過自己而現(xiàn)在汗流浹背的小王，想到入住前后與管理處相處的這段日子，她終于露出了久違的笑容，有些不好意思的連聲道謝?！军c評】堅持原則，造成與業(yè)主的感情隔閡后，可以持兩種態(tài)度，一是不理不睬，你奈我何？一是以心換心，重歸于好。前者顯示的是霸氣，后者顯示的是大器。真正高水平的物業(yè)管理單位，當然應當選擇后者?！景咐亢贤瑳]有作約定 業(yè)主有權封陽臺被告業(yè)主12人于2001年6月至7月分別與大成開發(fā)公司簽訂《商品房買賣合同》，購買映日園1號樓房屋各一套。《商品房買賣合同》中約定，“該商品房陽臺是[封閉陽臺][非封閉陽臺]”。《附件三》“長安新城裝修及設備標準”第8條的約定是“封閉陽臺：白色塑鋼窗”。但大成開發(fā)公司沒有給購房人出示過施工圖，長安新城售樓處的小區(qū)沙盤中映日園1號樓的宣傳圖與建筑竣工圖亦不符?？⒐ず?1號樓房屋的北陽臺為白色塑鋼窗封閉陽臺，南陽臺為護欄開敞式陽臺。2002年6月，北京市小區(qū)辦審核批準大成開發(fā)公司報送的《大成南里小區(qū)長安新城房屋使用、管理、維修公約》，該公約中規(guī)定由大成開發(fā)公司指定原告為物業(yè)管理企業(yè)，另在第九章中對房屋的使用、管理和維修作出了具體規(guī)定。《物業(yè)管理服務合同》規(guī)定，業(yè)主裝飾裝修房屋時，應遵守政府有關法律、法規(guī)和《長安新城室內裝飾裝修管理細則》；該《細則》規(guī)定“為保持整體外觀，不得擅自封閉陽臺或平臺，不得在陽臺上或平臺上搭建任何構筑物，或者改變其外表顏色；不得在陽臺或平臺上安裝任何防盜網(wǎng)或防護欄?！薄稑I(yè)主公約》中的“裝修管理公約”規(guī)定了上述相同的內容。被告12位業(yè)主入住后，要求封閉南陽臺，認為交付使用的陽臺違反了國家技監(jiān)局和建設部聯(lián)合發(fā)布實施的《住宅規(guī)范》關于陽臺部分的相關規(guī)定；并稱2002年11月26日，長安新城日1樓8單元802號業(yè)主家中發(fā)生盜竊案件，隨后日1樓3單元101室及6單元201室的業(yè)主房屋也相繼被非法侵入，據(jù)分析確認犯罪嫌疑人均通過未封閉的南陽臺侵入；不利于保暖、防塵、隔熱等等。并于同年12月9日交給原告有1號樓100位業(yè)主簽名的《一樓業(yè)主封閉陽臺的決議暨送達大成物業(yè)管理公司的通知》；在原告不同意的情況下，被告12戶于2003年1月將自家居室的南陽臺統(tǒng)一用白色塑鋼窗封閉。法院認為，大成開發(fā)公司與12位業(yè)主簽訂《商品房買賣合同》時沒有明確房屋的南、北陽臺是否為封閉陽臺，在該合同的“裝修及設備標準”約定“封閉陽臺：白色塑鋼窗”，使業(yè)主在買房時認為陽臺都是封閉的，影響了業(yè)主在購買房屋締結合同時選擇權的行使，這是業(yè)主與物業(yè)管理公司發(fā)生糾紛的主要原因。該合同是大成開發(fā)公司預先擬訂，在訂立合同時未與對方協(xié)商的格式合同，對其中的條款有爭議的，應作出不利于提供格式條款一方的解釋。而大成開發(fā)公司制定的《使用、管理、維修公約》中關于業(yè)主對房屋的使用的具體規(guī)定，審批前沒有與業(yè)主協(xié)商或通告，對被告沒有約束力。同時，物業(yè)公司與業(yè)主簽訂的物業(yè)管理服務合同也是格式合同，雙方是物業(yè)經(jīng)營管理者與消費者的關系。業(yè)主房屋的所有權人，對陽臺具有專有所有權，可自主使用。物業(yè)公司在合同中沒有考慮售房時所簽的《商品房買賣合同》中有關陽臺狀況約定不明的情況，強制不準許“擅自封閉陽臺”的約定不合理，該內容無效。鑒于12名被告封閉陽臺使用的材料及樣式統(tǒng)一，并未影響小區(qū)內的整體美觀、市容環(huán)境及其他公共利益，故對原告的訴訟請求不予支持。法院判決，駁回北京市大成物業(yè)管理公司的訴訟請求?！景咐孔约曳恳膊荒芨慕Y構某市中級人民法院審結一起房屋恢復原狀案，案件被告李女士雖然裝修改變的是自己樓房的房屋結構，卻仍然被法院判令恢復原狀。李女士在某工業(yè)區(qū)蓮竹花園小區(qū)購得房屋一套，該房屋位于樓房的一層，2001年2月6日，李女士為做生意方便，未向物業(yè)管理單位報批，擅自將該房屋朝南陽臺的部分南墻拆除，安裝了鋁合金門，作為物業(yè)管理方的蓮竹物業(yè)管理公司在勸說無效的情況下，向法院起訴要求李女士恢復被拆陽臺的原狀，并負擔本案的訴訟費用?！痉治觥吭嬗^點：物業(yè)管理公司認為李女士拆陽臺行為破壞了樓房的整體結構，影響了房屋的安全與美觀，侵犯了小區(qū)內其它業(yè)主的權益，理應予以糾正。被告辯詞：被告李女士認為其對該房屋享有合法產(chǎn)權，擁有房地產(chǎn)權利證書，改變的是自家的房屋結構屬正當行為，別人無權干涉。法院判決：此案經(jīng)過法院調查，發(fā)現(xiàn)原告方反映的情況屬實，法院審理后認為，李女士的房屋雖屬單位分房，享有房屋合法產(chǎn)權，但其為了自己做生意方便擅自將該房屋南陽臺南墻部分拆除的行為，破壞了樓房的整體結構，影響了整棟樓房的安全，違反了政府有關裝修管理規(guī)定，屬不恰當行為，判令李女士自行拆除的自家樓房南陽臺南墻部分恢復原狀，并承擔本案的全部訴訟費用?！军c評】業(yè)主違規(guī)裝修，是目前大多數(shù)管理單位感到較難處理的問題，裝修有裝修的規(guī)定，這不僅涉及美觀，而且還影響到房屋的安全，但是，執(zhí)行規(guī)章制度，通常得講原則，但過于原則，又往往顧及不了情面，本案業(yè)主和管理公司的矛盾升級到了非通過法律來解決的地步，也許有其客觀原因，但是如果管理公司處理問題多講究一些方式方法，增加一些宣傳和引導，換個思路來處理，提高工作藝術，在李女士裝修前就進行說服，也許能少一些矛盾和損失，多一些理解和支持?！景咐垦b修期間 物管人員能否隨時進入裝修現(xiàn)場？某小區(qū)物業(yè)管理處規(guī)定，裝修戶在每天裝修施工期間不得將入戶門關閉，以便裝修管理人員隨時檢查。一天，管理處工作人員在例行巡查過程中，見一裝修戶房門虛掩未鎖，內有施工的聲音，于是推門而入。發(fā)現(xiàn)裝修工人在滿是易燃物的施工現(xiàn)場吸煙，并且沒有按規(guī)定配備必要的消防器材。于是裝修管理人員勒令工人立即熄滅香煙并暫停施工，同時通知保安人員將裝修施工負責人帶到管理處接受處理。不久，業(yè)主知道了此事。遂投訴管理處工作人員在未經(jīng)業(yè)主同意的情況下私闖民宅，并且非法滯留施工人員，侵犯業(yè)主和裝修施工人的合法權益。同時表示將訴諸公