【正文】 主共有，他們都對(duì)屋頂享有共同的權(quán)利。物業(yè)公司還拿出《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》加以說(shuō)明。然而，張先生并沒(méi)有進(jìn)行整改。不妨指條正道，讓他自己去試一試，撞了南墻，他自然就回心轉(zhuǎn)意了。這位業(yè)主覺(jué)得管理處的建議合情合理，欣然同意。雙方都不讓步，問(wèn)題一下子僵在那里了。并聲稱自己父親是位高級(jí)建筑師，已計(jì)算出了有關(guān)參數(shù)、設(shè)計(jì)出了改梁圖紙。具體到該女士，雖然她對(duì)開(kāi)發(fā)商的交付提出了自己的意見(jiàn)，但如果這些意見(jiàn)不構(gòu)成法定或約定的、不能交付的情況（比如房屋根本未經(jīng)正式驗(yàn)收合格等），同時(shí)又收下了房門鑰匙，則說(shuō)明該女士對(duì)房屋的交付已表示認(rèn)可，她可以提了同的細(xì)部問(wèn)題繼續(xù)要求開(kāi)發(fā)商進(jìn)行修補(bǔ)，但不能據(jù)此認(rèn)為房屋不符合交付條件。該女士覺(jué)得很冤，當(dāng)初收房時(shí)就對(duì)房子不滿意，這半年自己也沒(méi)住，怎么還要繳納這么多物業(yè)管理費(fèi)？認(rèn)為房屋細(xì)部有問(wèn)題，并提出了自己的意見(jiàn)，但雙收取了房屋鑰匙，該女士的這種做法是否意味著房屋已經(jīng)交付使用了呢？【分析】房屋買賣中的交付，從嚴(yán)格意義上講，應(yīng)當(dāng)是以產(chǎn)權(quán)證的登記和取得作為最終的交付標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)楦鶕?jù)有關(guān)規(guī)定，只有產(chǎn)權(quán)證才是產(chǎn)權(quán)人享有和行使有關(guān)財(cái)產(chǎn)權(quán)利的唯一合法憑證。保持對(duì)業(yè)主經(jīng)常性的回訪，以檢驗(yàn)我們自身的不足和漏缺，減少與業(yè)主之間的因溝通不足而引起的誤會(huì)。因?yàn)樵摌I(yè)主在裝修申請(qǐng)時(shí)已經(jīng)和管理處簽署住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，所以該業(yè)主不能拒絕和阻礙管理處進(jìn)行正當(dāng)?shù)南嚓P(guān)監(jiān)督檢查工作!管理處的工作人員是依照相關(guān)的法律法規(guī)行使其本身的監(jiān)督權(quán)，保證某位業(yè)主在裝修過(guò)程中確無(wú)出現(xiàn)違反規(guī)定的裝修行為，以保證樓宇自身的安全和其業(yè)主的公共利益?！军c(diǎn)評(píng)】經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的各方參與人之間的關(guān)系要明晰就能夠提高工作效率，本案中各方對(duì)于債務(wù)都沒(méi)有爭(zhēng)議，分析清楚各自的關(guān)系后履行各自的義務(wù)能夠節(jié)省時(shí)間和金錢，物業(yè)管理公司和開(kāi)發(fā)商一般是兩個(gè)獨(dú)立的單位，如果希望減少不必要的財(cái)務(wù)轉(zhuǎn)換環(huán)節(jié)，例如用實(shí)測(cè)面積后發(fā)生的退款沖抵物業(yè)管理費(fèi)是完全可以的，但是不要忘記事先協(xié)商一致，以免日后無(wú)法說(shuō)明白。胡女士開(kāi)始主張抵消是不妥的，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商對(duì)胡女士負(fù)債而胡女士卻對(duì)物業(yè)管理公司負(fù)債，這兩種債務(wù)雖然都是金錢債務(wù)，但是并不符合當(dāng)事人互負(fù)到期債務(wù)的條件。開(kāi)發(fā)商與胡女士之間存在合同關(guān)系，因?yàn)榉课葙|(zhì)量問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商基于賠償責(zé)任對(duì)胡女士負(fù)有債務(wù)。由于三方對(duì)于債權(quán)、債務(wù)沒(méi)有任何異議，胡女士認(rèn)為自己的行為屬于法律所允許的抵消行為，但是又不是十分肯定自己的行為是否合法，于是三方一同找到律師咨詢，最終在律師主持下達(dá)成書面協(xié)議，三方協(xié)商解決，由開(kāi)發(fā)商向物業(yè)管理公司支付了胡女士下年度的物業(yè)管理費(fèi)，胡女士不再向開(kāi)發(fā)商要求賠償，同時(shí)胡女士向物業(yè)管理公司支付本年度供暖費(fèi)。胡女士此時(shí)已經(jīng)對(duì)現(xiàn)在的房屋有些反感，經(jīng)過(guò)和開(kāi)發(fā)商協(xié)商后準(zhǔn)備換房，但是雙方對(duì)漏雨造成損失的賠償問(wèn)題產(chǎn)生了爭(zhēng)議。另外樓上住戶在裝修時(shí)沒(méi)有到物業(yè)管理部門辦理裝修審批手續(xù)，未經(jīng)技術(shù)人員指導(dǎo)，裝修不當(dāng)造成漏水屬于個(gè)人行為，所以應(yīng)當(dāng)給樓下住戶賠償由漏水造成的損失。樓上住戶對(duì)樓下住戶的損失進(jìn)行了賠償。【案例】裝修不當(dāng)造成漏水糾紛案2003年12月管理員接到某小區(qū)3樓454室住戶的電話，說(shuō)他家樓上往他家嚴(yán)重漏水，而且找不到樓上居民，并且要求樓上的居民對(duì)他家的損失進(jìn)行賠償。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成立時(shí)在〈業(yè)主公約〉加以明確，還可以在外來(lái)人員控制、裝修手續(xù)辦理以及日常巡查等環(huán)節(jié)加以控制和處理。在實(shí)施服務(wù)過(guò)程中始終保持有禮有節(jié)，不卑不亢，體現(xiàn)出熱情服務(wù)、依法管理的職業(yè)風(fēng)貌，避免因“厚此薄彼”而引起不必要的工作阻力。尤其是在法律法規(guī)日趨完善，人們維權(quán)意識(shí)日益提高的今天，我們的工作人員更要注意時(shí)刻保持應(yīng)有的法律意識(shí)。可見(jiàn)物業(yè)管理企業(yè)沒(méi)有行政處罰權(quán)，不能對(duì)施工單位“做出相應(yīng)的處罰”。這一行為顯然有違我國(guó)憲法關(guān)于公民的合法財(cái)產(chǎn)以及人身權(quán)益不受侵犯的法律規(guī)定，侵犯了業(yè)主的合法權(quán)益，確有侵權(quán)之嫌。注：該戶業(yè)主未簽署《裝修管理服務(wù)協(xié)議》。于是裝修管理人員勒令工人立即熄滅香煙并暫停施工，同時(shí)通知保安人員將裝修施工負(fù)責(zé)人帶到管理處接受處理?！军c(diǎn)評(píng)】業(yè)主違規(guī)裝修，是目前大多數(shù)管理單位感到較難處理的問(wèn)題，裝修有裝修的規(guī)定，這不僅涉及美觀，而且還影響到房屋的安全，但是，執(zhí)行規(guī)章制度，通常得講原則，但過(guò)于原則，又往往顧及不了情面，本案業(yè)主和管理公司的矛盾升級(jí)到了非通過(guò)法律來(lái)解決的地步，也許有其客觀原因，但是如果管理公司處理問(wèn)題多講究一些方式方法，增加一些宣傳和引導(dǎo)，換個(gè)思路來(lái)處理，提高工作藝術(shù)，在李女士裝修前就進(jìn)行說(shuō)服，也許能少一些矛盾和損失，多一些理解和支持。李女士在某工業(yè)區(qū)蓮竹花園小區(qū)購(gòu)得房屋一套，該房屋位于樓房的一層，2001年2月6日，李女士為做生意方便，未向物業(yè)管理單位報(bào)批，擅自將該房屋朝南陽(yáng)臺(tái)的部分南墻拆除，安裝了鋁合金門，作為物業(yè)管理方的蓮竹物業(yè)管理公司在勸說(shuō)無(wú)效的情況下，向法院起訴要求李女士恢復(fù)被拆陽(yáng)臺(tái)的原狀，并負(fù)擔(dān)本案的訴訟費(fèi)用。物業(yè)公司在合同中沒(méi)有考慮售房時(shí)所簽的《商品房買賣合同》中有關(guān)陽(yáng)臺(tái)狀況約定不明的情況，強(qiáng)制不準(zhǔn)許“擅自封閉陽(yáng)臺(tái)”的約定不合理，該內(nèi)容無(wú)效。該合同是大成開(kāi)發(fā)公司預(yù)先擬訂，在訂立合同時(shí)未與對(duì)方協(xié)商的格式合同，對(duì)其中的條款有爭(zhēng)議的，應(yīng)作出不利于提供格式條款一方的解釋?！薄稑I(yè)主公約》中的“裝修管理公約”規(guī)定了上述相同的內(nèi)容。但大成開(kāi)發(fā)公司沒(méi)有給購(gòu)房人出示過(guò)施工圖，長(zhǎng)安新城售樓處的小區(qū)沙盤中映日?qǐng)@1號(hào)樓的宣傳圖與建筑竣工圖亦不符。真正高水平的物業(yè)管理單位，當(dāng)然應(yīng)當(dāng)選擇后者。裝修完幫助她打掃衛(wèi)生，入住時(shí)幫助她搬運(yùn)家具……一次，助理員小王見(jiàn)她回來(lái)，吃力地拿著兩大包東西，而當(dāng)時(shí)電梯又臨時(shí)停運(yùn)，就主動(dòng)迎上前去，幫她將東西搬到家中。開(kāi)了一個(gè)口子，下要為例，恐怕一發(fā)而不可收）。管理處發(fā)現(xiàn)后，立即發(fā)出停工整改通知書。在上述兩難選擇下，出現(xiàn)了上述一、二審法院的不同判決。但筆者注意到這么一個(gè)問(wèn)題，二審法院一方面判房地產(chǎn)公司延期交房違約金至張某實(shí)際“入伙”日，另一方面判房地產(chǎn)公司延期辦證違約金的基點(diǎn)為竣工驗(yàn)收之日，這實(shí)際上存在邏輯上的混亂，其后果是無(wú)形中鼓勵(lì)了發(fā)展商在未取得竣工驗(yàn)收證書的情況下交付房屋，從而免除交房的合同義務(wù)，不必承擔(dān)延期交房違約責(zé)任；另一方面發(fā)展商交付房屋后，拖著不去辦竣工驗(yàn)收證書，因?yàn)椴晦k竣工驗(yàn)收可以不承擔(dān)責(zé)任，而辦了竣工驗(yàn)收，則可能承擔(dān)民事責(zé)任，致使發(fā)展商在實(shí)際交付房屋后，取得竣工驗(yàn)收證書前處于義務(wù)真空地帶，法院不應(yīng)無(wú)視這種不誠(chéng)實(shí)信用的行為。但筆者以為，這樣的判斷是錯(cuò)誤的，我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》為加強(qiáng)對(duì)城市房地產(chǎn)的管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，防止“豆腐渣”工程，其第26條第2款明確規(guī)定，“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用”，此為法律的強(qiáng)制性規(guī)定，任何未取得竣工驗(yàn)收證書的商品房交付，應(yīng)為無(wú)效交付。而張某起訴房地產(chǎn)公司延期辦證違約金，是以2002年9月30日自己實(shí)際“入伙”之日為基點(diǎn)，一審法院支持了張某的該訴訟請(qǐng)求。故筆者以為本案張某訴請(qǐng)延期交房違約金不應(yīng)得到支持，本案一、二審法院的該項(xiàng)判決是值得商　榷的。再次，如果按照這種觀點(diǎn)的話，任何違約、侵權(quán)損害賠償均可分段計(jì)算，訴訟時(shí)效制度恐怕會(huì)“土崩瓦解”。首先，張某的請(qǐng)求權(quán)屬債權(quán)請(qǐng)求權(quán)性質(zhì)，持第二種觀點(diǎn)的人錯(cuò)誤地把這種請(qǐng)求權(quán)理解為物上請(qǐng)求權(quán)，認(rèn)為該請(qǐng)求權(quán)是物權(quán)遭受了侵害，基礎(chǔ)權(quán)利是物權(quán)，故從起訴日往前推兩年未過(guò)訴訟時(shí)效，因?yàn)樽鳛榛A(chǔ)權(quán)利的物權(quán)仍然存在。在我國(guó)，指權(quán)利人自知道或應(yīng)當(dāng)知道其權(quán)利受到侵害而要求人民法院保護(hù)其權(quán)利的期間，期間經(jīng)過(guò)，即喪失勝訴權(quán)。通過(guò)以上分析，筆者得出結(jié)論：張某訴請(qǐng)房地產(chǎn)公司延期交房違約金所依據(jù)的請(qǐng)求權(quán)，為債權(quán)上請(qǐng)求權(quán)。而本案房地產(chǎn)公司所為的登記在性質(zhì)上應(yīng)屬于預(yù)登記。理由是，張某與房地產(chǎn)公司簽訂房屋買賣合同后，房地產(chǎn)公司依約將買賣合同進(jìn)行登記，使標(biāo)的物特定化，基于登記公示公信原則，房地產(chǎn)公司不可能再將房屋出售，這實(shí)際上是使張某的權(quán)利變?yōu)椤皩?duì)世權(quán)”，這與債權(quán)的“對(duì)人權(quán)”是不同的。故張某得基于合同法中關(guān)于買賣合同的法律規(guī)定向房地產(chǎn)公司提出延期交房違約之訴。２按請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)權(quán)利之不同，主要分為債權(quán)上請(qǐng)求權(quán)和物上請(qǐng)求權(quán)等幾種類型?！?第三種觀點(diǎn)認(rèn)為，訴訟時(shí)效期間應(yīng)從雙方約定的交房日屆滿開(kāi)始計(jì)算，因?yàn)橐馈睹穹ㄍ▌t》的規(guī)定，訴訟時(shí)效期間從知道或應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利受到侵害時(shí)計(jì)算，本案張某與房地產(chǎn)公司簽訂的房地產(chǎn)買賣合同約定的交房日為2000年6月30日，該日期屆至，房地產(chǎn)公司未交房，構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，張某此時(shí)應(yīng)知自己的權(quán)益受到侵害，故應(yīng)從2000年6月30日的次日起二年內(nèi)，張某應(yīng)主張權(quán)益，但其直至2003年5月7日才起訴至法院，該項(xiàng)請(qǐng)求顯然已超過(guò)訴訟時(shí)效，且房地產(chǎn)公司提出了時(shí)效抗辯，故張某的該項(xiàng)請(qǐng)求不應(yīng)得到支持。從上述日期來(lái)看，張某延期交房違約金的訴請(qǐng)有無(wú)過(guò)訴訟時(shí)效，在審判實(shí)踐中存有爭(zhēng)論。但關(guān)于延期辦證違約金問(wèn)題，二審人民法院支持了房地產(chǎn)公司的上訴主張，認(rèn)為延期辦證違約金應(yīng)從涉案房地產(chǎn)竣工驗(yàn)收之日第150天的次日起算，至張某起訴之日止。一審法院經(jīng)審理認(rèn)為，原告張某與被告房地產(chǎn)公司簽訂的《房地產(chǎn)買賣合同》合法有效。張某于2003年5月7日起至訴法院，請(qǐng)求：房地產(chǎn)公司支付從2000年7月1日至2002年9月30日的延期交房違約金；房地產(chǎn)公司支付從2002年3月31日至房地產(chǎn)權(quán)證辦下來(lái)為止的延期辦證違約金。 這就提醒廣大購(gòu)房人遇到類似問(wèn)題時(shí)應(yīng)慎重行使拒絕收樓的權(quán)利。 案件受理費(fèi)人民幣100元，由原告負(fù)擔(dān)；反訴費(fèi)人民幣50元，由原告負(fù)擔(dān)人民幣35元、被告負(fù)擔(dān)人民幣15元。被告的反訴請(qǐng)求，本院部分予以支持，部分予以駁回。在保修期內(nèi)，被告作為出賣人，對(duì)樓宇質(zhì)量問(wèn)題承擔(dān)了修復(fù)責(zé)任。[原告的訴訟請(qǐng)求] ， 本案訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。原告驗(yàn)收認(rèn)為：門把手松、景觀陽(yáng)臺(tái)欄桿脫漆、客廳有地磚破損、門柜有刮痕、客衛(wèi)生毛巾松架、柜門內(nèi)貼紙不行（空鼓）、書房墻臟、書房門不好關(guān)、書房地板處有空響、客房窗臺(tái)大理石有劃痕、客房衣架少掛衣桿、主衛(wèi)龍頭斜、書房大理石斜、主人房一拐角更改、客房門不行、客房地板有空響、不同意接收。2002年11月28日，原告與被告及按揭銀行簽訂了《個(gè)人住房借款合同》，由原告向銀行借款人民幣60萬(wàn)元，貸款期限12年，貸款實(shí)際發(fā)放和期限以個(gè)人住房貸款憑證為準(zhǔn)。該合同還有附表，其中有建筑期購(gòu)樓分期付款或銀行按揭付款：%，即人民幣153519元；%，即人民幣60萬(wàn)元，或在該日期之前向有關(guān)銀行辦妥抵押貸款手續(xù)并按規(guī)定的期限付款?！景咐抠|(zhì)量瑕疵能否導(dǎo)致拒絕收樓2002年10月15日，原被告簽訂了《深圳市房地產(chǎn)買賣合同（預(yù)售）》一份，雙方約定：原告為買方，被告為賣方，原告購(gòu)買被告興建的的某花園1棟21B號(hào)房，位于21層，用途為住宅，建筑面積98平方米，總價(jià)款為人民幣753519元。目前，絕大多數(shù)業(yè)主搬新居前都搞裝修，或多或少地存在不規(guī)范的裝修行為。由于日常維護(hù)保養(yǎng)不力，才造成這一局面，物業(yè)管理公司負(fù)有不可推卸的責(zé)任。同時(shí)，黃先生了解到，前一天該樓水箱閥失靈，水箱大量溢水。裝修不當(dāng)產(chǎn)生的后遺癥，不但影響到居住質(zhì)量，造成損失，而且容易引發(fā)鄰里糾紛。這樣一來(lái)，既造成不必要的損失，也很容易引起鄰里糾紛。經(jīng)過(guò)協(xié)商，雙方達(dá)成了一致意見(jiàn)，六樓業(yè)主賠償樓下住戶500元。管理處經(jīng)理和維修工及時(shí)趕到現(xiàn)場(chǎng)，敲開(kāi)六樓封閉的落水管墻，將落水管修復(fù)。天長(zhǎng)日久，落水管的橡膠部分損壞。此時(shí)，管理處應(yīng)依據(jù)相關(guān)法規(guī)、文件的規(guī)定，適當(dāng)運(yùn)用強(qiáng)硬手段是能夠收到一定效果的?！景咐客鈮B水業(yè)主怨 積極處理避騷亂某花園自1999年入伙以來(lái)外墻出現(xiàn)裂紋滲水，半年后涂料已經(jīng)基本褪色，對(duì)此業(yè)主意見(jiàn)很大，多次向物業(yè)建設(shè)單位、管理處反映但問(wèn)題始終沒(méi)有得到解決，業(yè)主要求維修的呼聲越來(lái)越高，甚至有些業(yè)主私自串連，準(zhǔn)備采取集體簽名、上訪等過(guò)激行為。應(yīng)該按照合同約定向物業(yè)管理公司給付物業(yè)管理費(fèi)。在物業(yè)管理法律關(guān)系中，業(yè)就應(yīng)該向物業(yè)管理公司給付物來(lái)管理費(fèi)，業(yè)主是債務(wù)人，應(yīng)物業(yè)管理公司是債權(quán)人；而在房屋買賣關(guān)系中，由于前期的質(zhì)量問(wèn)題或其他問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該向業(yè)主給付賠償或者補(bǔ)償?shù)?，業(yè)主是債權(quán)人，開(kāi)發(fā)商是債務(wù)人。既然這樣，業(yè)主往往認(rèn)為，自己在入住的抗?fàn)幃?dāng)然就可以對(duì)著物業(yè)管理公司來(lái)。但在實(shí)踐中，這樣的界限有時(shí)非常模糊。這些問(wèn)題要等廣大的業(yè)主入住以后才逐漸暴露出來(lái)，而造成這些問(wèn)題的開(kāi)發(fā)商已將樓盤銷售完畢，對(duì)此不聞不問(wèn)，很多業(yè)主便以拒交物業(yè)管理費(fèi)作為抗議和斗爭(zhēng)的方法，業(yè)主的這些行為是否合理、合法呢？【分析】對(duì)于這個(gè)問(wèn)題，從法律的角度看，物業(yè)管理與房屋買賣是兩種法律關(guān)系，物業(yè)管理公司與開(kāi)發(fā)商是兩個(gè)不同的企業(yè)法人，業(yè)主不應(yīng)該因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商的問(wèn)題而拒絕向物業(yè)管理公司交付物業(yè)管理費(fèi)。這就路以使廣大的業(yè)主產(chǎn)生這樣的認(rèn)識(shí)：物業(yè)管理活動(dòng)是房屋建設(shè)、銷售的一問(wèn)分。這實(shí)際上可以理解為一種債務(wù)的抵消。則它們之間是相對(duì)獨(dú)立的，互相之間不應(yīng)為對(duì)方承擔(dān)民事責(zé)任，業(yè)主不能要求物業(yè)管理公司為開(kāi)發(fā)商前期的建設(shè)質(zhì)量等問(wèn)題負(fù)責(zé)，因此不能以物業(yè)管理費(fèi)來(lái)抵消前述遺留問(wèn)題產(chǎn)生的損失。開(kāi)發(fā)商應(yīng)該按照國(guó)家法律、法規(guī)、合同約定等，承擔(dān)相就的民事責(zé)任?！军c(diǎn)評(píng)】物業(yè)建設(shè)單位與業(yè)主之間因種種因素不可避免會(huì)出現(xiàn)一些矛盾，倘若一方只考慮自己的利益得失，不考慮別人的真實(shí)感受，矛盾就會(huì)升級(jí)、激化。他把部分落水管改用橡膠管子連接，并把陽(yáng)臺(tái)的落水管用磚墻封閉起來(lái)。504室住戶并排放置了浴盆、面盆四五個(gè)，前后共積了七八盆水?！蔽飿I(yè)公司只好與居委會(huì)將樓上、樓下兩位業(yè)戶（業(yè)主和住戶）請(qǐng)到一起，共同分析引發(fā)漏水的原因，商量相應(yīng)的處理方法及賠償事宜?，F(xiàn)在，業(yè)主違規(guī)裝修房子的現(xiàn)象較普遍，許多人圖方便封閉落水管，而一旦發(fā)生漏水，維修起來(lái)很不方便。對(duì)業(yè)主來(lái)說(shuō)，應(yīng)該知曉裝修知識(shí)，不能隨心所欲地進(jìn)行裝修。當(dāng)天下午1時(shí)許，黃先生在小區(qū)管理員的陪同下，查找原因，在樓下303室的北陽(yáng)臺(tái)雨水管漏斗中，發(fā)現(xiàn)大量雜草、污泥等異物。黃先生為維護(hù)自身的合法權(quán)益，向法院起訴管理該小區(qū)的物業(yè)公司。此事雖然最終通過(guò)法院調(diào)解解決，但在業(yè)主中產(chǎn)生了不良的影響，一定程度上損害了物業(yè)公司的形象。物業(yè)管理人員也要相應(yīng)地提高自身的素質(zhì)，轉(zhuǎn)變觀念，加強(qiáng)法律、法規(guī)的學(xué)習(xí)，努力提高服務(wù)質(zhì)量，避免類似事件的發(fā)生。被告須于2003年3月31日前將本合同規(guī)定的房地產(chǎn)交付原告使用，交付使用時(shí)應(yīng)取得建設(shè)主管部門規(guī)定的竣工驗(yàn)收證明；被告在房地產(chǎn)竣工驗(yàn)收合格之