【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 2% ? 如果是舊設(shè)備的出讓，與之相關(guān)的專有技術(shù)或輔助技術(shù)的轉(zhuǎn)讓可合并到設(shè)備價(jià)款中銷售；（舊設(shè)備的出讓一定條件下按 4%的征收率減半征收，小規(guī)模納稅人是2%） ? 納稅人（包括一般納稅人和小規(guī)模納稅人）銷售自己使用過(guò)的固定資產(chǎn)或舊貨，應(yīng)開具普通發(fā)票。 ? 一般納稅人銷售自己使用過(guò)的物品和舊貨，適用按簡(jiǎn)易辦法依 4%征收率減半征收增值稅政策的，按下列公式確定銷售額和應(yīng)納稅額： 銷售額 =含稅銷售額 /（ 1+4%） 應(yīng)納稅額 =銷售額 4%/2 ? 小規(guī)模納稅人銷售自己使用過(guò)的固定資產(chǎn)和舊貨，按下列公式確定銷售額和應(yīng)納稅額： 銷售額 =含稅銷售額 /（ 1+3%） 應(yīng)納稅額 =銷售額 2% 銷售舊的固定資產(chǎn)的規(guī)定 案例（不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的籌劃） ? 甲房地產(chǎn)開發(fā)公司于 2022年后開發(fā)了一幢寫字樓，公司售樓部與該市某華潤(rùn)商業(yè)大廈簽訂了一購(gòu)房合同，規(guī)定：甲公司將寫字樓的一、二層共 5000㎡的經(jīng)營(yíng)用房，按照華潤(rùn)商業(yè)大廈的要求進(jìn)行裝修后按 6000元 /㎡再銷售給華潤(rùn)大廈，合計(jì) 3000萬(wàn)元。甲公司將裝修工程承包給乙裝修公司，承包總額 1200萬(wàn)元。（ 125） ? 籌劃方案： ? 甲公司與華潤(rùn)商業(yè)大廈直接簽訂合同，裝修后再銷售給大廈； ? 甲公司與華潤(rùn)商業(yè)大廈簽訂房屋銷售合同，乙公司與商業(yè)大廈簽訂裝修合同； 甲如何簽訂合同以降低稅負(fù)？ 案例（ *） ? A公司是一家兼營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)， 2022年后與一外國(guó)大型投資集團(tuán)達(dá)成一筆業(yè)務(wù)，以 26億元的價(jià)格在長(zhǎng)江三角洲一旅游城市開發(fā)一個(gè)帶有高爾夫球場(chǎng)的高級(jí)度假村，已與政府簽訂征地建項(xiàng)目意向書。其業(yè)務(wù)流程有：先由 A公司購(gòu)買土地并建成帶有高爾夫球場(chǎng)的高級(jí)度假村，后以商定價(jià)格銷售給該外國(guó)大型集團(tuán)。通過(guò)權(quán)威機(jī)構(gòu)的分析論證，開發(fā)成本 18億元（取得土地使用權(quán)的成本為 6億元，城建稅 7％，教育費(fèi)附加 3％）。（ 130） 如何操作以降低稅負(fù)？ ? 思路： ? 方案一：按照上述業(yè)務(wù)流程納稅； ? 方案二：改變業(yè)務(wù)操作流程，先投資成立一家子公司，待該公司的固定資產(chǎn)建成后，再將公司股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓給外國(guó)投資者。即先成立一家度假村，法人資格，度假村進(jìn)行固定資產(chǎn)投資，建成后，外國(guó)大型集團(tuán)以兼并的方式取得，結(jié)果如何？ ? 國(guó)稅局（ 2022）規(guī)定，以不動(dòng)產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營(yíng)業(yè)稅，對(duì) 股權(quán)轉(zhuǎn)讓 不征營(yíng)業(yè)稅； ? 規(guī)定（ 1995） 48號(hào)：對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的，投資、聯(lián)營(yíng)的一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí)，暫免征 土地增值稅 。對(duì)投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。 ? 自 2022年 3月 2日起，財(cái)稅 〔 2022〕 21號(hào)規(guī)定：對(duì)于以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的，凡所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)的，均不適用暫免征土地增值稅的規(guī)定。 ? 解析：非房地產(chǎn)企業(yè)以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)并且被投資聯(lián)營(yíng)企業(yè)未從事房地產(chǎn)開發(fā)，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其購(gòu)置的商品房或者土地進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)的，仍可享受暫免征收土地增值稅的規(guī)定。 ? 即： 1) 非房地產(chǎn)企業(yè) → 以土地（房地產(chǎn)）出資 → 非房地產(chǎn)企業(yè) → 暫時(shí)免征土地增值稅； 2) 無(wú)論是否房地產(chǎn)企業(yè)→ 以土地（房地產(chǎn)）出資 → 房地產(chǎn)企業(yè) → 征收土地增值稅；3) 房地產(chǎn)企業(yè) → 以建造的商品房出資 → 無(wú)論是否房地產(chǎn)企業(yè) → 征收土地增值稅 ? 在企業(yè)兼并中，對(duì)被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征土地增值稅； ? 有下列情形之一的，免征土地增值稅： 1）納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 20%的； 2）因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)； 土地增值稅的計(jì)算 ? 第一步：計(jì)算土地增值額 土地增值額 =轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的總收入 扣除項(xiàng)目金額 ? 第二步：計(jì)算土地增值額與扣除項(xiàng)目比例 土地增值額與扣除項(xiàng)目比例 =（轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的總收入 扣除項(xiàng)目金額） /扣除項(xiàng)目金額 ? 第三步：計(jì)算土地增值稅 應(yīng)納土地增值稅 =土地增值額 適用稅率 扣除項(xiàng)目金額 速算扣除率 扣除項(xiàng)目金額包括：土地成本、開發(fā)成本、費(fèi)用（銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用）、舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格、與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅金、財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。 土地增值稅稅率表 級(jí)數(shù) 級(jí) 距 稅率 速算扣除數(shù) 1 增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 50%的部分 30% 0 2 增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 50%、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 100%的部分 40% 5% 3 增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 100%、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 200%的部分 50% 15% 4 增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 200%的部分 60% 35% 案例 ? A公司擬出售其購(gòu)買的一幢大樓，該大樓成本及費(fèi)用等總計(jì) 1500萬(wàn)元，經(jīng)評(píng)估，市場(chǎng)價(jià)格為 2700萬(wàn)元。2022年 6月， B公司有意購(gòu)置這幢大樓開辦酒店。問(wèn)：A公司以何種形式出售此幢大樓可得到最大的收益？ B公司用哪種方式購(gòu)買這幢大樓將得到最優(yōu)惠的價(jià)格？ ? 方案 1： A公司以市場(chǎng)價(jià)格 2700萬(wàn)元銷售， B公司以2700萬(wàn)元買入； ? 方案 2: A公司以大樓作價(jià) 2700萬(wàn)元投資參與 B酒店經(jīng)營(yíng)，半年后，把酒店股權(quán)以 2475萬(wàn)元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給 B公司。（ 131） ? 實(shí)務(wù)中，由于土地增值稅的納稅人包括主營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以及兼營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的其他單位，二者的財(cái)務(wù)制度不同，印花稅被允許列支的會(huì)計(jì)科目也不同。 （一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。其開發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的印花稅已列入 “ 管理費(fèi)用 ” 科目，計(jì)算土地增值額時(shí)，可相應(yīng)作為開發(fā)費(fèi)用予以扣除。因此，納稅人在扣除與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金時(shí)，只需扣除營(yíng)業(yè)稅金及附加，而印花稅則不允許再重復(fù)扣除。 （二）除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)外的其他單位。其扣除項(xiàng)目包括地價(jià)款、房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格、轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅金及按國(guó)家規(guī)定交納的交易手續(xù)費(fèi)和評(píng)估費(fèi)。由于這些單位轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并不是主營(yíng)業(yè)務(wù)，其財(cái)務(wù)制度規(guī)定，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的印花稅在 “ 其他業(yè)務(wù)支出 ” 、 “ 其他營(yíng)業(yè)支出 ”等科目中列支。因此，計(jì)算土地增值額時(shí)，扣除項(xiàng)目中的稅金除了營(yíng)業(yè)稅金及附加外，印花稅也允許在此扣除。 案例 ? 長(zhǎng)江公司和天龍公司都是某市的企業(yè)，雙方具有良好的業(yè)務(wù)合作關(guān)系。 2022年某日，因業(yè)務(wù)發(fā)展需要，長(zhǎng)江公司約定將一幢房產(chǎn)出售給天龍公司，商定售價(jià) 600萬(wàn)，房屋原價(jià) 500萬(wàn)，已提折舊 100萬(wàn)，房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)格 550萬(wàn)，該房屋成新率 6成。長(zhǎng)江公司轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)時(shí)發(fā)生評(píng)估費(fèi)用 2萬(wàn)。由于這幢房產(chǎn)的土地使用權(quán)是與其他房產(chǎn)一起取得的，無(wú)法單獨(dú)核算購(gòu)進(jìn)成本。請(qǐng)你根據(jù)稅法規(guī)定進(jìn)行稅收籌劃，制定合適的方案（ 133） ? 籌劃方案： ? 長(zhǎng)江公司以該房產(chǎn)對(duì)天龍公司投資，增加天龍公司的注冊(cè)資本；（一定時(shí)期后）再將其股份按比例全部轉(zhuǎn)讓給天龍公司。 盤活 “ 爛尾樓 ” 案例 ? A公司 2022年 3月在該市繁華地段投資 4500萬(wàn)元興建 商住樓 ，當(dāng)進(jìn)入內(nèi)部裝修時(shí)，企業(yè)資金供應(yīng)出現(xiàn)了問(wèn)題，如果要將工程全部完工，需追加投資 1000萬(wàn)元，由于資金無(wú)法落實(shí)到位，造成工程停工兩年多。 A公司投資款中有 2500萬(wàn)元是從銀行借入，于是公司決定對(duì) “ 爛尾樓 ”進(jìn)行處理。截止到 2022年末，賬面已發(fā)生的土地開發(fā)和建安成本等共計(jì) 2600萬(wàn)元。當(dāng)時(shí)， B公司愿與 A公司按 49：51的比例共同投資一個(gè)大型零售商場(chǎng)， A公司以 “ 爛尾樓 ” 出資，房產(chǎn)作價(jià) 3000萬(wàn)元；同時(shí)，當(dāng)?shù)夭糠指簧逃捎诳春迷摌撬幍囟危苍敢庖?3000萬(wàn)元購(gòu)買該樓盤。 ? 問(wèn) A公司對(duì) “ 爛尾樓 ” 應(yīng)如何處理？ （ 150） ? 方案 1：將 “ 爛尾樓 ” 轉(zhuǎn)讓給銀行以抵債，銀行愿以2600萬(wàn)元接受； ? 方案 2：將 “ 爛尾樓 ” 按市場(chǎng)價(jià) 3000萬(wàn)元直接出售給當(dāng)?shù)馗簧蹋? ? 方案 3：將 “ 爛尾樓 ” 以 3000萬(wàn)元的作價(jià)入股，與 B公司共同投資一個(gè)大型零售商場(chǎng)； ? 方案 4：以 “ 爛尾樓 ” 的資產(chǎn)注冊(cè)一家公司，然后將該公司以 3000萬(wàn)元的價(jià)格整體出售。 ? 究竟選擇哪一種方案呢？ ? [2022]118號(hào)，企業(yè)以經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的部分非貨幣性資產(chǎn)對(duì)外投資，應(yīng)在投資交易發(fā)生時(shí)，將其分解為按公允價(jià)值銷售有關(guān)貨幣性資產(chǎn)和投資兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，并按規(guī)定計(jì)算確認(rèn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失。 盤活 “ 爛尾樓 ”案例 *