物業(yè)組織管理方案(編輯修改稿)
2025-06-06 12:49 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 進(jìn)行個(gè)案分析為配合上述服務(wù)，我們建議在確定物業(yè)管理公司后，即時(shí)開展工程前期顧問工作，從管理角度對物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工標(biāo)準(zhǔn)等方面提供意見，直至完成樓宇接管驗(yàn)收工作，并轉(zhuǎn)入后期管理階段。2. 2. 停車場管理策劃物業(yè)的道路交通、停車管制是管理運(yùn)作的動(dòng)脈及聯(lián)絡(luò)各功能區(qū)的基本因素。因此物業(yè)管理所要考慮的，首先是規(guī)格的設(shè)計(jì)與設(shè)施配套的合理性，其次是日常管理監(jiān)控力度。 規(guī)格設(shè)計(jì)上，要減少動(dòng)態(tài)車流對物業(yè)的滋擾，解決好靜態(tài)交通，縮減車流進(jìn)入車庫的最短路徑，使車庫內(nèi)的車流方向自成一環(huán)流。另外要著重考慮消防通道的通暢。 配套方面，設(shè)計(jì)要加設(shè)必備的減速墩、反光物鏡，各交叉口處設(shè)立各類交通標(biāo)志(路標(biāo)、路障)或輔設(shè)顏色明顯的警示地磚，交通主干道方向種植常綠灌木，減少司機(jī)眼睛疲勞。設(shè)備系統(tǒng)的平面設(shè)計(jì)要預(yù)留低位的排風(fēng)口、警示照明、CTV安裝部位及排污口，在車庫內(nèi)設(shè)立車道、人行道的劃隔等。 日常的管理主要包括進(jìn)出口控制、現(xiàn)金管理、保安消防巡邏、交通控制等，其中： 進(jìn)出口控制意旨確保車庫內(nèi)的控制系統(tǒng)與出入口人員值守相互配合、登記、控制進(jìn)出車輛，以作為整個(gè)交通暢流的前提。 現(xiàn)金管理用以核計(jì)收費(fèi)現(xiàn)金，停車通行證及車庫使用的會(huì)計(jì)登記。 保安、消防車庫巡邏在擬訂崗位分配、崗位運(yùn)行、崗位職責(zé)及突發(fā)事件應(yīng)變措施的基礎(chǔ)上，安排人員巡查車道、障礙物、車輛位置的安全停放及處理車場內(nèi)意外的交通事故等。 交通控制以確保交通順暢為主，安排進(jìn)行車場內(nèi)外交通疏導(dǎo)，處理控制系統(tǒng)失靈而導(dǎo)致交通阻塞從而切換手動(dòng)操作的情況等。上述幾項(xiàng)管理措施，均可通過一定時(shí)、定崗、定期的質(zhì)量記錄，如巡邏報(bào)告、特別事件報(bào)告、每日車輛進(jìn)出報(bào)告等，來加強(qiáng)及完善整個(gè)停車庫的管理。3. 綠化/種植建議無論建筑物業(yè)的體量及設(shè)施風(fēng)格有哪些變化，有一點(diǎn)無可置疑，綠化將在物業(yè)外圍環(huán)境占有越來越大的比重，我們建議在『大廈』綠化設(shè)計(jì)中考慮以下幾項(xiàng)： 對外觀整體應(yīng)首先融入整條街的大環(huán)境風(fēng)格，并形成最鮮明的亮點(diǎn)，同時(shí)盡可能將周邊不盡人意的場所、構(gòu)筑物、人行車道等進(jìn)行隱蔽。 依靠樹冠遮蔽日射，產(chǎn)生避暑效果及休閑場所，至于遮陰的落影取決于樹與場所方位的配合，以及樹冠及樹種的選擇修飾。另外樹木的高度、樹距與行人車輛的視點(diǎn)應(yīng)給予考慮。 以物業(yè)管理角度來看，種植綠化區(qū)的清潔往往也是管理中的難點(diǎn)，故需注意在樹根周圍設(shè)置保護(hù)土壤之設(shè)施，如卵石、草皮等，使地面保持連續(xù)的平面，不留出土壤。樹木應(yīng)考慮落葉不多，四季長青的種植植物，以確保道路的清潔及排污水道不易堵塞。 對于草坪的配植，應(yīng)綜合考慮草種的選擇，如耐寒、耐踐踏、繁殖力強(qiáng)之草種，便于觀草及使用。 在綠化養(yǎng)護(hù)方面，尤其強(qiáng)調(diào)澆灌系統(tǒng)的合理安排，如自動(dòng)全方位的噴灑及人工暗管相結(jié)合，有利于完整澆灌綠化覆蓋面積，并可節(jié)約綠化用水。4. 工程管理策劃物業(yè)管理是一種以提供服務(wù)為主的業(yè)務(wù)，宗旨是要在適當(dāng)?shù)某杀疽詢?nèi)，盡可能獲取客戶和客人的最大滿意。而現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)提供的最新樓宇設(shè)備，成為給客戶提供一流服務(wù)的物質(zhì)基礎(chǔ)。物業(yè)工程部直接運(yùn)行和管理這些設(shè)備，所以，工程部是為客人的舒適、安全和方便，直接給客人留下服務(wù)形象的部門。工程部本身的工作，以及工程部與服務(wù)部，保安部等部門的橫向聯(lián)系與配合，對提高物業(yè)的整體服務(wù)質(zhì)量至關(guān)重要。同時(shí)，物業(yè)管理費(fèi)用的工程設(shè)備維修費(fèi)用及能源消耗是最重要的開支項(xiàng)目；工程設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用的節(jié)約，直接令成本降低，提高整體管理效益。在物業(yè)管理范疇中，工程管理是技術(shù)最復(fù)雜和管理難度相對較高的一項(xiàng)工作。工程部的工作牽涉到十幾個(gè)技術(shù)工種，工種與工種之間、班組與班組之間的分工與合作、交叉與配合等等，構(gòu)成一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)，如果組織得不好，往往會(huì)出現(xiàn)重大問題，甚至造成重大損失，因此，管理好這支隊(duì)伍要負(fù)出比其他部門更大的努力。A. A. 對物業(yè)的土建及所有機(jī)電設(shè)施（電氣、電梯、空調(diào)、給排水、通訊、保安、消防等系統(tǒng)）的維修保養(yǎng)B. B. 日常運(yùn)行管理C. C. 對使用者開展有償服務(wù)D. D. 對裝修工程進(jìn)行監(jiān)督管理E. E. 對物業(yè)設(shè)施提出完善、整改方案建立合理的組織機(jī)構(gòu)是高效率地開展物業(yè)設(shè)備管理的組織保證。建立設(shè)備管理機(jī)構(gòu)必須遵循的一般原則是：l l 在物業(yè)總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下的總工程師負(fù)責(zé)制原則。l l 精兵簡政的原則。l l 設(shè)備管理、技術(shù)和經(jīng)濟(jì)三位一體的原則。l l 符合實(shí)際的原則。l l 職責(zé)職權(quán)對應(yīng)分明的原則。l l 保持最佳管理幅度的原則。l l 信息反饋和調(diào)控的原則。 工程管理規(guī)章制度基于上述思想，我們將根據(jù)我司標(biāo)準(zhǔn)及『大廈』的實(shí)際情況制定下列制度、措施、規(guī)程等： 工程部各崗位職責(zé) 基礎(chǔ)管理措施 設(shè)備運(yùn)行管理 設(shè)備維修管理5. 保安管理策劃業(yè)主公司為重要的金融機(jī)構(gòu)，其辦公大廈的保安部分應(yīng)為該現(xiàn)代大型物業(yè)在管理上重要的環(huán)節(jié)之一，我們將按業(yè)主公司的需要，派遣專業(yè)人員到辦公大樓工地視察，配合物業(yè)之發(fā)展規(guī)范，制訂一個(gè)適當(dāng)之保安計(jì)劃，并根據(jù)北京市治安管理?xiàng)l例規(guī)定，參照當(dāng)今高檔物業(yè)的管理慣例，結(jié)合『大廈』的實(shí)際情況，制定保安規(guī)程，使每位保安員貫徹“群防群治”的原則，每一位員工都具有強(qiáng)烈的安全服務(wù)意識，嚴(yán)格執(zhí)行安全守則，以符合『大廈』高檔物業(yè)之管理標(biāo)準(zhǔn)。 保安部職責(zé)保安主管負(fù)責(zé)保安員工的管理工作，確保所有安全、保安設(shè)施運(yùn)作正常
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