【文章內容簡介】 玻璃蝕痕累累，為解決這一問題，中海物業(yè)組建專業(yè)清洗公司及清洗劑研發(fā)中心，開展技術攻關，針對不同的建筑物上不同的部位，不同材質本身及污垢的化學特性，研制生產去污力強，保護物體本色，不腐蝕毗連物體的專用清洗劑，成功開發(fā)出具有獨立知識產權的W、D、K、T等4個系列22種專用清洗劑，既為自身實現(xiàn)高質量的保潔服務提供了技術保證，又創(chuàng)造了新的利潤來源。 電梯工程公司：搶占電梯工程市場電梯是每個中高層、小高層住宅的重要一環(huán)，其維修與保養(yǎng)成為具有很大發(fā)展?jié)摿Φ氖袌?。對電梯管理，中海物業(yè)設計了“專人保養(yǎng)，整梯備件、自動尋呼、限時修復”的服務方式。我們采用現(xiàn)代調試、實驗、檢測、監(jiān)控手段，掌握獨到的保證電梯安全、平穩(wěn)、經濟運行的技術措施，安裝、改造、維修10多個品牌、40多種型號的客梯、貨梯、扶梯、觀光梯500多部。這種規(guī)?；墓芾頍o疑具有兩方面的優(yōu)勢：首先，由于電梯品牌繁雜，只有在上規(guī)模的情況下，人員才能根據(jù)其不同的特點得到合理配置；其次，維修電梯所需的各種配件進貨渠道暢通，降低維修成本。 企業(yè)VI設計部：許多物業(yè)管理公司所負責的小區(qū)變化多，不太統(tǒng)一，但中海物業(yè)組織設計師對自己的轄區(qū)進行策劃包裝，同意了形象使企業(yè)形象方面更上一個臺階。 裝飾工程部：“買房難，裝修更難”這一句話相信會引起不少人的共鳴，中海物業(yè)認為自己涉足家庭裝修無疑有幾個有利條件：了解業(yè)主的真實需求；出了問題，作為物業(yè)管理公司會真正負起責任；“中海”是品牌資源。中海裝飾工程部已經宣告成立，為廣大業(yè)主解決這個“美麗”的難題。對于小區(qū)的裝修管理，中海物業(yè)設計了“裝修套餐”服務，從設計咨詢、報價審查到質量監(jiān)理實行一條龍服務，這種寓管理于服務的方式，能夠解決開發(fā)商和業(yè)主一直頭疼的問題，使業(yè)主切實感到“用錢放心、辦事省心、居家舒心”的中?！叭募墶狈?。 中海花圃：一年四季花紅草綠是深圳有別于內地城市的一大風景。以前中海物業(yè)為購買花草花費不少，使得管理成本增加，現(xiàn)在，中海物業(yè)置地育苗，建起了“中海花苑”，既在降低成本的基礎上滿足了自身需求，又通過出售獲益甚豐。 中海藝術團：中海物業(yè)招聘了一些專業(yè)藝術人才，每年在各小區(qū)為業(yè)主進行2次左右的演出，平時則在中海物業(yè)所轄的會所中工作?！爸泻Ｋ囆g團”的成立既提高了業(yè)主的精神生活，又提高了中海物業(yè)的文化品味。第 二 部 分公 司 營 業(yè) 執(zhí) 照第 三 部 分公 司 資 質 證 書下 篇物 業(yè) 管 理 顧 問 方 案 華僑海景城暨東方之珠項目物業(yè)管理顧問方案華僑海景城位于廈門市繁華的鷺江道和禾祥西路交匯處，是廈門華僑城房地產開發(fā)有限公司斥巨資精心打造的21世紀新生代大規(guī)模豪華社區(qū)。項目的定位高檔，將超大規(guī)模園林設計與獨特的建筑風格相融合，建成后將成為廈門唯一的新外灘國際化濱海高尚園林社區(qū)。 項目規(guī)劃用地約27000平方米，總建筑面積約22萬平方米，其中12層的裙樓將建成長達700多米的濱海休閑購物廣場。一期工程已于2002年2月破土動工，預計2003年底可交付使用。東方之珠項目（禹洲新城二期）位于合港路與合旭路交匯處，項目由廈門禹洲房地產開發(fā)有限公司開發(fā),項目總用地約15000多平方米，建筑總面積近6萬平方米，綠化率35%，, 小區(qū)設計合理, 配套設施完善，預計2003年底入伙。享有“中國第一管家”美譽之稱的深圳市中海物業(yè)管理有限公司憑借其在物業(yè)管理領域十多年的豐富管理經驗、先進的管理模式、一流的管理人才，有決心、有信心成功承接華僑海景城和東方之珠兩個項目的物業(yè)管理顧問工作，將ISO9000質量管理體系、ISO14001環(huán)境管理體系和酒店式物業(yè)管理的全新理念全程導入到以上兩個項目的物業(yè)管理工作中，全心全力為即將入住的每一位業(yè)主展現(xiàn)一個安全、清潔、優(yōu)美、舒適、方便的美好家園，讓每一位業(yè)主親身體會到中海物業(yè)高品質的服務。深圳市中海物業(yè)管理有限公司針對以上兩個項目的實際情況特制定本物業(yè)管理顧問服務方案，以下將就所提供的物業(yè)管理顧問服務方式作以系統(tǒng)的闡述。第一部分 顧問方式概述及顧問期限確定一、 顧問方式概述： 為保證華僑海景城和東方之珠兩個項目有一個高起點的物業(yè)管理水平及服務質量，發(fā)展商廈門華僑城房地產開發(fā)有限公司和廈門禹洲房地產開發(fā)有限公司擬聘請深圳市中海物業(yè)管理有限公司為本物業(yè)物管工作的顧問商（以下簡稱“顧問商”），指導發(fā)展商下屬的物業(yè)管理公司（以下稱“管理商”）負責華僑海景城和東方之珠的物管工作的具體實施運作；以便利用中海物業(yè)在人力資源、經驗、管理經驗、技術、模式、制度以及規(guī)范化的服務體系等諸多方面的優(yōu)勢提供高品質的物業(yè)管理顧問服務。 雙方合作關系一旦確定，顧問商將會把華僑海景城和東方之珠的物管工作列入中海物業(yè)相應的策劃、考核、檢查、評比序列中，由公司組建顧問團及委派駐場顧問，根據(jù)華僑海景城和東方之珠的具體情況，負責跟蹤其對外租售、竣工驗收、投入使用以及日后的物業(yè)管理工作，指導管理商制訂全套管理方案、程序文件、管理制度、服務質量標準等，并督促其有效運行，按照雙方約定的顧問服務內容為管理商提供全方位、全過程、專業(yè)化的顧問管理服務。 為保證管理目標的實現(xiàn)及更有力地推行中海物業(yè)管理模式，顧問商將于項目現(xiàn)場派駐兩名物業(yè)管理資深人仕分別擔任駐場經理和安保顧問，作為管理商管理的實體“核心”，以華僑海景城項目為重點的同時兼顧跟進東方之珠項目的進展，并輔之以公司顧問團以及公司各專業(yè)部門、專業(yè)公司的技術支持，結合華僑海景城和東方之珠物管工作的實際需要定期赴現(xiàn)場進行考察指導，根據(jù)項目現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)的問題及時針對性地提出整改建議與整改措施。在公司顧問團與駐場顧問二者的共同努力下，將為管理商日后的物業(yè)管理工作打下良好的基礎。 顧問商提供顧問管理服務的目的在于為管理商培養(yǎng)一支高水準、高質素的管理隊伍，同時中海物業(yè)良好的品牌效應也會促進華僑海景城和東方之珠的租售；在顧問期限內，顧問商允許發(fā)展商就華僑海景城和東方之珠向外界使用“中海物業(yè)顧問管理”等文字進行宣傳推廣?！纛檰柗辗绞绞疽鈭D：雙向溝通定期或不定期檢查、考核、了解信息反饋方案執(zhí)行情況及其它問題根據(jù)反饋信息修訂方案傳達、推行方案制定物管方案顧問團駐場顧問管理商216。 顧問期限顧問期限分為前期介入、實操指導和服務質量跟蹤三個階段。其中前期介入階段為合作雙方簽約之日起至華僑海景城一期物業(yè)入伙之日（即發(fā)展商書面通知業(yè)主入住的日期）前兩個月（預計十六個月）；實操指導階段為一年，自華僑海景城一期物業(yè)入伙之日前兩個月起至入伙之日后十個月；服務質量跟蹤階段為實操指導階段結束后三個月。三 駐場顧問和顧問團工作職責◆駐場顧問工作職責：根據(jù)項目的實際情況，在實操指導階段中海將于項目現(xiàn)場派駐兩名物業(yè)管理資深人仕分別擔任駐場經理主管全面工作和安保顧問，常駐物業(yè)現(xiàn)場負責以下各類工作：216。 全面考察項目，熟悉物業(yè)所在地物管法規(guī)、人文情況，并將這些信息傳遞給顧問商的該項目顧問團。216。 將顧問團針對本項目制定的物業(yè)管理具體計劃付諸實施。216。 將項目物業(yè)管理計劃推行過程中遇到的情況、問題和執(zhí)行進度及時反饋給顧問團，以獲得技術支持，并協(xié)助管理商落實解決。216。 協(xié)助顧問團人員對項目的實地考察、評審、監(jiān)督整改等的工作。216。 日常物業(yè)管理工作的培訓、指導、咨詢。216。 緊急事故的應對與處理技巧?！?顧問團工作職責：顧問團由一批有著豐富管理專業(yè)經驗的物業(yè)管理專家組成，分別于前期介入、實操指導和服務質量跟蹤三個階段針對項目進度并結合發(fā)展商的需要定期赴現(xiàn)場考察指導，具體安排如下：216。 前期介入階段預計赴現(xiàn)場考察3次，每次工作23個工作日：l 首次考察擬安排于項目簽約兩周內l 設施、設備、材料集中選型階段擬赴現(xiàn)場工作1次l 工程交接驗收階段擬赴現(xiàn)場工作1次216。 實操指導階段預計赴現(xiàn)場考察4次，每次工作23個工作日：l 一期物業(yè)入伙前兩個月赴現(xiàn)場工作一次l 一期物業(yè)入伙當月赴現(xiàn)場工作一次l 以后每季度赴現(xiàn)場工作一次216。 服務質量跟蹤階段預計赴現(xiàn)場考察1次，每次工作23個工作日：l 本階段末赴現(xiàn)場工作一次顧問團主要負責工作如下： 由顧問團根據(jù)駐場顧問及每次考察、評審所傳遞、獲得的信息，憑借中海豐富的管理經驗為項目度身訂造一整套物業(yè)管理實施方案，完成合同約定的各項工作內容。 負責解決物業(yè)管理工作中的重點和難點等。 定期對項目管理商進行全方位考核，并提出整改意見。 對駐場顧問的工作予以考察、評價和完善。二、 顧問工作安排（詳見下表）工 作 階 段人 員 構 成工 作 方 式現(xiàn) 場 工 作 安 排前期介入（預計十六個月）顧問團3~5人定期赴現(xiàn)場考察指導赴現(xiàn)場工作3次，每次23個工作日，考察時間擬分別安排于簽約后兩周內/設施、設備集中選型階段/工程交接驗收階段。實操指導（十二個月）顧問團3~5人定期赴現(xiàn)場考察指導赴現(xiàn)場工作4次，每次23個工作日。駐場顧問2人常駐現(xiàn)場作日常指導本階段內常駐現(xiàn)場實地工作。服務質量跟蹤（三個月）顧問團3~5人定期赴現(xiàn)場考評指導本階段末赴現(xiàn)場工作一次，2～3個工作日。另：除上表中所列顧問團定期赴現(xiàn)場考察的安排之外，顧問商還可應發(fā)展商及管理商的要求，并結合顧問管理服務的實際需要，不定期派遣顧問團人員到項目施工現(xiàn)場進行實地工作指導，并對管理商進行相應的考核評價，顧問團不定期赴現(xiàn)場的費用另計。說明： 顧問團人員將根據(jù)各階段工作內容要求，由包含有質量管理、機電設備、土建、空調、消防、電梯、樓宇智能化、園藝綠化、酒店管理等物業(yè)管理需涉及的各專業(yè)資深管理人仕組成，并長期為該項目服務。 前期介入階段，顧問團人員通常為機電設備、土建、空調、消防、電梯等專業(yè)人仕，樓宇智能化、園藝綠化、酒店管理等專業(yè)人仕將依據(jù)項目進展的不同階段的實際需要予以選派。 實操指導階段，顧問商派駐項目現(xiàn)場的駐場經理具有豐富的管理經驗，常駐現(xiàn)場協(xié)助管理商對本項目提供物業(yè)管理服務。顧問團對駐場顧問的工作予以考察、評價和完善。 顧問期限內，顧問團除完成上表中提及的現(xiàn)場工作外，同時將全程跟進項目的竣工驗收、投入使用以及之后的日常物業(yè)管理工作，并隨時提供相應的咨詢指導服務。第二部分 顧問管理工作范圍 房屋建筑本體共用部位的維修、養(yǎng)護和管理。包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內外墻體和基礎等承重結構部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設備機房等。 房屋建筑本體共用設施設備的維修、養(yǎng)護、管理和運行服務。包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、照明、天線、中央空調、加壓供水設備、配電系統(tǒng)、樓內消防設施設備、電梯、中水系統(tǒng)等。 本物業(yè)規(guī)劃紅線內屬物業(yè)管理范圍的公用設施的維修、養(yǎng)護和管理。包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、自行車房、停車場等。 本物業(yè)規(guī)劃紅線內的附屬配套服務設施的維修、養(yǎng)護和管理。 專業(yè)裝修工程質量監(jiān)理與裝修管理。 公用綠地、花木的綠化養(yǎng)護與管理。 公共環(huán)境的酒店式清潔服務。包括公共場地、房屋建筑物共用部位垃圾的收集、清運等。 交通、車輛行駛及停泊秩序與安全的專業(yè)管理。 對本物業(yè)實行二十四小時全封閉式安全管理，確保安全。 管理與物業(yè)相關的工程圖紙、租用戶檔案與竣工驗收資料。1 接受物業(yè)使用人就房屋自用部位、自用設施及設備的專業(yè)維修、養(yǎng)護提出的委托并合理收費。1 全方位家居服務和各類商務服務支持等。1 協(xié)助管理商向物業(yè)使用人收取物業(yè)管理服務費等政府規(guī)定的各項費用，維護全體物業(yè)使用人的公共利益。1 理禮并用、德法共行，對物業(yè)使用人違反物業(yè)管理法規(guī)政策的行為進行處理。第三部分 顧問管理工作內容一、前期介入階段合作期限：由簽約之日起至華僑海景城一期入伙之日前二個月結合物業(yè)管理角度在項目施工驗收階段提供合理化建議，為今后開展物管工作及控制管理成本打下良好的基礎，同時為進入實操指導階段做好充分的準備工作。（一） 由顧問團對項目進行實地考察，通過研讀、消化、理解發(fā)展商所提供的項目方案、可行性研究報告、初步規(guī)劃、設計施工圖（包括土建和各類機電設備的）、項目模型等資料，了解項目的規(guī)劃意圖、設計內容和規(guī)范，確定項目檔次，協(xié)助管理商對管理檔次進行定位。1) 根據(jù)我司長期從事物業(yè)