物注冊物業(yè)管理師復習資料經(jīng)營管理整理版(編輯修改稿)
2025-05-28 02:25 本頁面
【文章內容簡介】 場（土地轉讓、新建商品房租售市場）、三級市場（存量房地產(chǎn)交易市場）按交易形式細分：房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押房地產(chǎn)市場指標：供給指標、需求指標、市場交易指標、第四節(jié)：房地產(chǎn)市場的特性與功能：缺乏彈性、具有非同質性、高度的壟斷性：廣泛性、多樣性、進行融資第五節(jié)：房地產(chǎn)市場分析：供給分析、需求分析、競爭分析、市場占有率分析第六節(jié)：物業(yè)經(jīng)營管理計劃：年度計劃（是一種運行計劃，屬于戰(zhàn)術層次的計劃）中短期計劃（介于戰(zhàn)術層次和策略層次之間） 35年長期計劃（策略層次計劃，通常以物業(yè)的剩余使用壽命為限） 5點1）區(qū)域宏觀市場環(huán)境分析2）房地產(chǎn)市場分析3）鄰里分析4）物業(yè)現(xiàn)狀分析5）業(yè)主目標 （明確業(yè)主目標是制定物業(yè)管理計劃的前提）物業(yè)管理計劃的主要內容 4點1）建筑物業(yè)管理計劃2) 租賃計劃3）財務收支計劃4）物業(yè)運行績效評估及業(yè)主溝通計劃第六章 租賃管理第一節(jié)：物業(yè)租賃概述物業(yè)租賃（房屋租賃）：公民、法人或其他組織作為出租人將其擁有所有權的房屋，出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。房屋租賃的特點：1）房屋租賃不轉移房屋的所有權2）房屋租賃的標的是作為特定物的房屋3）房屋租賃關系是一種經(jīng)濟要式契約關系4）房屋租賃關系不因所有權的轉移而中止5）租賃雙方都必須是符合法律規(guī)定的責任人按房屋租賃期限劃分：定期租賃（最常見的租賃形式）、自動延期租賃、意愿租賃（意愿租賃關系在雙方中的一方死去時自動終止） 按租賃期限的長短：短期租賃（2年以內含2年）、中短期租賃（3~4年）、長期租賃（5年或5年以上） 按物業(yè)租金分類：毛租金、凈租、百分比租金 凈租金通常在長期租賃中采用，租賃時間可達10年以上物業(yè)租金管理模式：包租轉租模式、出租代理模式、委托管理模式第二節(jié)：租賃管理和租賃方案：（1）制定租賃方案與策略 （2）租戶選擇 （3）租金確定 （4）租約談判 （5）簽約管理：（1）房屋空間交付 （2）收取租金 （3）租金調整 （4）租戶關系管理：（1）租金結算 （2）租約續(xù)期或房屋空間收回管理以上三個階段還始終貫穿著物業(yè)市場的營銷工作租賃方案與策略1）確定可出租面積和租賃方式2）編制租賃經(jīng)營預算3）定位目標市場4）確定租金方案5）明確吸引租戶的策略物業(yè)的特性和質量是吸引租戶的主要因素市場營銷通常從四方面來宣傳、推廣物業(yè)1）價格優(yōu)勢2）物業(yè)本身的素質3）良好的聲譽4）經(jīng)濟實用第三節(jié)：房屋租賃合同：是出租人與承租人簽訂的，用于明確租賃雙方權利義務關系和責任、以房屋為租賃標的的協(xié)議，是一種債權合同。： （需支付標的物，合同才能成立的叫實踐合同） 1）當事人姓名或者名稱及住所2）房屋坐落、面積、裝修及設施狀況3）租賃用途4）租賃期限5）租金及支付方式6）房屋的修繕責任7）轉租的約定8）變更和解除合同的條件9）租賃雙方的權利和義務10）當事人約定的其他條款第四節(jié)：租戶關系管理七章 成本管理第一節(jié) 物業(yè)管理中的成本及其分類一、物業(yè)管理中的成本（二）物業(yè)管理成本的構成1．營業(yè)成本（1）直接人工費 （2）直接材料費 （3）間接人工費（1）管理費用 （2）財務費用特別規(guī)定:（1）物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營公用設施設備，支付的有償使用費，計入營業(yè)成本；（2）物業(yè)管理企業(yè)支付的管理用房有償使用費，計入營業(yè)成本或管理費用；（3）物業(yè)管理企業(yè)對管理用房進行裝飾裝修發(fā)生的支出，計入遞延資產(chǎn)，在有效使用期限內，分期攤入營業(yè)成本或管理費用；（4）發(fā)生的壞賬損失，計入管理費用；（5）按現(xiàn)行財務制度的規(guī)定，不得列入成本的支出主要有： ①購置和建造固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他資產(chǎn)的支出； ②對外投資支出； ③被沒收的財產(chǎn)，支付的滯納金、罰款、違約金、賠償金，以及企業(yè)的贊助、捐贈支出； ④國家法律、法規(guī)規(guī)定之外的各種付費； ⑤國家規(guī)定不得列入成本、費用的其他支出。 二、物業(yè)管理成本的分類 （三）按照與業(yè)務量的關系劃分 按照與物業(yè)管理服務業(yè)務量的關系劃分，可將成本分為固定成本、變動成本和半固定或半變動成本。（五）按照與決策的關系，可將成本分為： 8個:指在一定物業(yè)管理服務量水平下，增加或減少一個單位服務量所引起成本總額的變動數(shù)。：指不同經(jīng)營管理方案間成本之差異，又稱增量成本或減量成本。：指選擇使用經(jīng)濟資源于某方案，而放棄另一方案所發(fā)生的潛在利益損失。：指在會計期間開始前，對所承擔的實際物業(yè)管理工作預估的成本，目的在于預測實際成本以供定價參考。：指因為過去決策已發(fā)生，而在目前和未來無論實行何種方案均無法改變的成本。：：：第2節(jié) 成本的估算方法 一、成本估算的目的專項維修資金，即物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用支出。目前我國物業(yè)管理企業(yè)收取物業(yè)管理服務費的方式，有包干制和酬金制兩種形式。包干制物業(yè)服務費用構成：物業(yè)管理服務成本、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。酬金制預收的物業(yè)管理服務資金包括：物業(yè)管理服務支出和物業(yè)管理企業(yè)酬金。二、主要成本項目的估算方法（一）人工費的估算（二）辦公費估算（三）共用部位與共用設施設
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