物注冊物業(yè)管理師復(fù)習(xí)資料經(jīng)營管理整理版(編輯修改稿)
2025-05-28 02:25 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 場（土地轉(zhuǎn)讓、新建商品房租售市場）、三級市場（存量房地產(chǎn)交易市場）按交易形式細(xì)分：房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押房地產(chǎn)市場指標(biāo)：供給指標(biāo)、需求指標(biāo)、市場交易指標(biāo)、第四節(jié)：房地產(chǎn)市場的特性與功能：缺乏彈性、具有非同質(zhì)性、高度的壟斷性：廣泛性、多樣性、進(jìn)行融資第五節(jié)：房地產(chǎn)市場分析：供給分析、需求分析、競爭分析、市場占有率分析第六節(jié)：物業(yè)經(jīng)營管理計劃：年度計劃（是一種運(yùn)行計劃，屬于戰(zhàn)術(shù)層次的計劃）中短期計劃（介于戰(zhàn)術(shù)層次和策略層次之間） 35年長期計劃（策略層次計劃，通常以物業(yè)的剩余使用壽命為限） 5點1）區(qū)域宏觀市場環(huán)境分析2）房地產(chǎn)市場分析3）鄰里分析4）物業(yè)現(xiàn)狀分析5）業(yè)主目標(biāo) （明確業(yè)主目標(biāo)是制定物業(yè)管理計劃的前提）物業(yè)管理計劃的主要內(nèi)容 4點1）建筑物業(yè)管理計劃2) 租賃計劃3）財務(wù)收支計劃4）物業(yè)運(yùn)行績效評估及業(yè)主溝通計劃第六章 租賃管理第一節(jié)：物業(yè)租賃概述物業(yè)租賃（房屋租賃）：公民、法人或其他組織作為出租人將其擁有所有權(quán)的房屋，出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。房屋租賃的特點：1）房屋租賃不轉(zhuǎn)移房屋的所有權(quán)2）房屋租賃的標(biāo)的是作為特定物的房屋3）房屋租賃關(guān)系是一種經(jīng)濟(jì)要式契約關(guān)系4）房屋租賃關(guān)系不因所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而中止5）租賃雙方都必須是符合法律規(guī)定的責(zé)任人按房屋租賃期限劃分：定期租賃（最常見的租賃形式）、自動延期租賃、意愿租賃（意愿租賃關(guān)系在雙方中的一方死去時自動終止） 按租賃期限的長短：短期租賃（2年以內(nèi)含2年）、中短期租賃（3~4年）、長期租賃（5年或5年以上） 按物業(yè)租金分類：毛租金、凈租、百分比租金 凈租金通常在長期租賃中采用，租賃時間可達(dá)10年以上物業(yè)租金管理模式：包租轉(zhuǎn)租模式、出租代理模式、委托管理模式第二節(jié)：租賃管理和租賃方案：（1）制定租賃方案與策略 （2）租戶選擇 （3）租金確定 （4）租約談判 （5）簽約管理：（1）房屋空間交付 （2）收取租金 （3）租金調(diào)整 （4）租戶關(guān)系管理：（1）租金結(jié)算 （2）租約續(xù)期或房屋空間收回管理以上三個階段還始終貫穿著物業(yè)市場的營銷工作租賃方案與策略1）確定可出租面積和租賃方式2）編制租賃經(jīng)營預(yù)算3）定位目標(biāo)市場4）確定租金方案5）明確吸引租戶的策略物業(yè)的特性和質(zhì)量是吸引租戶的主要因素市場營銷通常從四方面來宣傳、推廣物業(yè)1）價格優(yōu)勢2）物業(yè)本身的素質(zhì)3）良好的聲譽(yù)4）經(jīng)濟(jì)實用第三節(jié)：房屋租賃合同：是出租人與承租人簽訂的，用于明確租賃雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系和責(zé)任、以房屋為租賃標(biāo)的的協(xié)議，是一種債權(quán)合同。： （需支付標(biāo)的物，合同才能成立的叫實踐合同） 1）當(dāng)事人姓名或者名稱及住所2）房屋坐落、面積、裝修及設(shè)施狀況3）租賃用途4）租賃期限5）租金及支付方式6）房屋的修繕責(zé)任7）轉(zhuǎn)租的約定8）變更和解除合同的條件9）租賃雙方的權(quán)利和義務(wù)10）當(dāng)事人約定的其他條款第四節(jié)：租戶關(guān)系管理七章 成本管理第一節(jié) 物業(yè)管理中的成本及其分類一、物業(yè)管理中的成本（二）物業(yè)管理成本的構(gòu)成1．營業(yè)成本（1）直接人工費(fèi) （2）直接材料費(fèi) （3）間接人工費(fèi)（1）管理費(fèi)用 （2）財務(wù)費(fèi)用特別規(guī)定:（1）物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營公用設(shè)施設(shè)備，支付的有償使用費(fèi)，計入營業(yè)成本；（2）物業(yè)管理企業(yè)支付的管理用房有償使用費(fèi)，計入營業(yè)成本或管理費(fèi)用；（3）物業(yè)管理企業(yè)對管理用房進(jìn)行裝飾裝修發(fā)生的支出，計入遞延資產(chǎn)，在有效使用期限內(nèi)，分期攤?cè)霠I業(yè)成本或管理費(fèi)用；（4）發(fā)生的壞賬損失，計入管理費(fèi)用；（5）按現(xiàn)行財務(wù)制度的規(guī)定，不得列入成本的支出主要有： ①購置和建造固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他資產(chǎn)的支出； ②對外投資支出； ③被沒收的財產(chǎn)，支付的滯納金、罰款、違約金、賠償金，以及企業(yè)的贊助、捐贈支出； ④國家法律、法規(guī)規(guī)定之外的各種付費(fèi)； ⑤國家規(guī)定不得列入成本、費(fèi)用的其他支出。 二、物業(yè)管理成本的分類 （三）按照與業(yè)務(wù)量的關(guān)系劃分 按照與物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)量的關(guān)系劃分，可將成本分為固定成本、變動成本和半固定或半變動成本。（五）按照與決策的關(guān)系，可將成本分為： 8個:指在一定物業(yè)管理服務(wù)量水平下，增加或減少一個單位服務(wù)量所引起成本總額的變動數(shù)。：指不同經(jīng)營管理方案間成本之差異，又稱增量成本或減量成本。：指選擇使用經(jīng)濟(jì)資源于某方案，而放棄另一方案所發(fā)生的潛在利益損失。：指在會計期間開始前，對所承擔(dān)的實際物業(yè)管理工作預(yù)估的成本，目的在于預(yù)測實際成本以供定價參考。：指因為過去決策已發(fā)生，而在目前和未來無論實行何種方案均無法改變的成本。：：：第2節(jié) 成本的估算方法 一、成本估算的目的專項維修資金，即物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用支出。目前我國物業(yè)管理企業(yè)收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的方式，有包干制和酬金制兩種形式。包干制物業(yè)服務(wù)費(fèi)用構(gòu)成：物業(yè)管理服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。酬金制預(yù)收的物業(yè)管理服務(wù)資金包括：物業(yè)管理服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)酬金。二、主要成本項目的估算方法（一）人工費(fèi)的估算（二）辦公費(fèi)估算（三）共用部位與共用設(shè)施設(shè)
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