【文章內(nèi)容簡介】 制度，在其有利于銀行債權(quán)擔(dān)保的同時，還應(yīng)當(dāng)注意其存在的如在破產(chǎn)清算時不能優(yōu)先受償?shù)蕊L(fēng)險。第九個問題 不動產(chǎn)登記制度對銀行信貸業(yè)務(wù)的影響根據(jù)物權(quán)法第六條、第九條的規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記；經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。這就是不動產(chǎn)登記制度。進(jìn)一步講，所謂不動產(chǎn)登記，就是將土地及其定著物的所有權(quán)和他項權(quán)利的取得、喪失與變更，按照法定程序記載于有關(guān)專門機構(gòu)掌管的專門的簿冊上。其目的在于管理地籍，確定產(chǎn)權(quán)，并作為稅收征收、物的管理的依據(jù)。依照現(xiàn)行法律規(guī)定，我國不動產(chǎn)登記機構(gòu)包括國土登記機關(guān)、房產(chǎn)管理機關(guān)、礦產(chǎn)管理機關(guān)、水行政機關(guān)、漁政管理機關(guān)、林業(yè)管理機關(guān)以及海洋行政管理機關(guān)等，分別對基于土地、房屋、礦產(chǎn)資源、水資源、森林資源、海域等產(chǎn)生的物權(quán)行使登記管理權(quán)。根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，凡是不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅都應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記。因而，物權(quán)法實施后，特別是有關(guān)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記辦法實施后，凡是涉及不動產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和變動的情形都應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定予以登記。但是，物權(quán)法也有例外規(guī)定。為方便大家對物權(quán)法關(guān)于物權(quán)登記制度的理解，我這里將物權(quán)法有關(guān)物權(quán)登記的具體規(guī)定總結(jié)如下（不限于不動產(chǎn)）：其一，無須登記即可發(fā)生法律效力的不動產(chǎn)物權(quán)變動情形包括：依法屬于國家所有的自然資源，其所有權(quán)可以不登記（物權(quán)法第9條第2款）；因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發(fā)生效力（第28條）；因繼承或者受遺贈取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈開始時發(fā)生效力（第29條）；因合法建造、拆除房屋等事實行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實行為成就時發(fā)生效力（第30條）；土地承包經(jīng)營權(quán)的設(shè)立（第127條）；宅基地使用權(quán)的設(shè)立（第153條及土地管理法第62條，宅基地使用權(quán)的取得無須登記而是由農(nóng)民通過申請并獲得批準(zhǔn)的形式取得）。合同法第286條規(guī)定的“法定抵押權(quán)”。其二，采取登記生效主義物權(quán)變動模式的包括：一般不動產(chǎn)物權(quán)的變動（第9條第1款）；不動產(chǎn)抵押權(quán)的變動（第187條）；建設(shè)用地使用權(quán)的變動（第139條）；已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓或者消滅（第155條）；已經(jīng)登記的地役權(quán)的變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅（第169條）；以匯票、本票、支票、債券、提單、倉單、存款單出質(zhì)而沒有權(quán)利憑證的（第224條）；以基金份額、股權(quán)出質(zhì)的（第226條）；以注冊商標(biāo)專用權(quán)、專利權(quán)、著作權(quán)等知識產(chǎn)權(quán)中的財產(chǎn)權(quán)出質(zhì)的（第227條）；以應(yīng)收帳款出質(zhì)的（第228條第1款）。其三，采取登記對抗主義物權(quán)變動模式的包括：船舶、航空器和機動車等特殊動產(chǎn)物權(quán)的變動（第24條）；土地承包經(jīng)營權(quán)互換、轉(zhuǎn)讓（第129條）；地役權(quán)的設(shè)立（第158條）；動產(chǎn)抵押權(quán)的變動（第188條）；企業(yè)、個體工商戶、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營者以現(xiàn)有的和將有的生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品抵押的（第189條）；未經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓或者消滅（物權(quán)法對此無明確規(guī)定，但該法第155條規(guī)定“已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當(dāng)及時辦理變更登記或者注銷登記?！?，即對于已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓或者消滅，物權(quán)法采取的立法模式是登記生效主義，因此從民法的公平原則及司法上舉重明輕的原則出發(fā)，可以得出“未經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓或者消滅”應(yīng)當(dāng)采取登記對抗主義模式的結(jié)論）。不動產(chǎn)登記制度對銀行業(yè)務(wù)具有較大影響。首先，銀行在辦理信貸業(yè)務(wù)時，要調(diào)查客戶不動產(chǎn)的權(quán)屬情況，到登記部門查詢，對權(quán)屬不明的不動產(chǎn)，應(yīng)拒絕辦理抵押；其次，在對不良貸款處置時，要注意盡可能快的進(jìn)行過戶和登記，以免造成不必要的損失。就不動產(chǎn)登記制度對銀行信貸業(yè)務(wù)的影響，我想談以下四個方面：（一）關(guān)于統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記制度在登記制度上, 《物權(quán)法》比現(xiàn)行制度更全面、更科學(xué), 統(tǒng)一了不動產(chǎn)的登記范圍、機構(gòu)和辦法。統(tǒng)一登記制度可以避免以前房產(chǎn)、土地分開登記造成的混亂, 從而有效解決目前登記機關(guān)過多、程序繁瑣、效率低下等問題。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，不動產(chǎn)登記費按件收取，這就大大降低了貸款企業(yè)籌資成本，也為銀行業(yè)務(wù)發(fā)展拓展了空間，并且銀行在接收和處置抵債資產(chǎn)時, 也不必再重復(fù)交費, 從而降低成本。同時按照《物權(quán)法》第十八條：“權(quán)利人、利害關(guān)系人可以申請查詢、復(fù)制登記資料，登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供”的規(guī)定，銀行還能方便查閱、復(fù)制有關(guān)不動產(chǎn)的登記資料，提高了擔(dān)保財產(chǎn)的可靠性，有利于降低抵押風(fēng)險。（二）關(guān)于不動產(chǎn)權(quán)屬證書與不動產(chǎn)登記薄記載的效力不動產(chǎn)權(quán)利歸屬問題是銀行信貸實踐中常見的問題之一，尤其是在接受不動產(chǎn)抵押的融資實踐中，往往容易發(fā)生不動產(chǎn)權(quán)屬證書與不動產(chǎn)登記薄記載的效力的分歧問題?！稉?dān)保法》及其司法解釋都強調(diào)了抵押權(quán)的效力依賴于抵押物的登記，但對于不動產(chǎn)權(quán)屬證書與不動產(chǎn)登記薄記載的效力以何者為準(zhǔn)的問題，缺乏明確的法律規(guī)定。根據(jù)《物權(quán)法》第十七條的規(guī)定，不動產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項與不動產(chǎn)登記薄不一致的，除非有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記薄確有錯誤，否則應(yīng)以不動產(chǎn)登記薄為準(zhǔn)。本次《物權(quán)法》第十七條確立的登記效力規(guī)則包含了以下兩方面的內(nèi)容：（1）強調(diào)了不動產(chǎn)登記薄的基本法律地位，即“不動產(chǎn)登記薄是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明”。（2）比較了不動產(chǎn)權(quán)屬證書與不動產(chǎn)登記簿記載內(nèi)容的法律效力，并且明確規(guī)定原則上后者優(yōu)于前者，即“記載不一致的，除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有錯誤外，以不動產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)”。《物權(quán)法》第十七條的規(guī)定要求銀行不但要重視取得不動產(chǎn)他項權(quán)利證書，還應(yīng)盡可能去登記部門核實權(quán)屬證書是否與登記簿記載內(nèi)容一致，并且應(yīng)該把不動產(chǎn)登記簿的查詢作為不動產(chǎn)權(quán)屬審查的必經(jīng)程序，防控因兩者不一致產(chǎn)生擔(dān)保法律效力的瑕疵。這里尤其需要關(guān)注的是，上述無須登記即可發(fā)生法律效力的不動產(chǎn)物權(quán)變動情形，商業(yè)銀行在接收相關(guān)不動產(chǎn)時，一定要注意審查不動產(chǎn)登記簿的具體記載內(nèi)容與實際物權(quán)狀況是否相符。最主要的是《物權(quán)法》第二十八條、第二十九條、第三十條的規(guī)定，因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發(fā)生效力；因繼承或者受遺贈取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈開始時發(fā)生效力；因合法建造、拆除房屋等事實行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實行為成就時發(fā)生效力。以上情形引起的物權(quán)變動都無需進(jìn)行登記即可發(fā)生法律效力，也就是說在上述情形下，不動產(chǎn)登記簿記載的內(nèi)容有可能與實際物權(quán)不一致，在實踐中可能就會導(dǎo)致某些惡意抵押和惡意轉(zhuǎn)讓情形的出現(xiàn)。比如A曾經(jīng)擁有一套房子，但因為欠B的錢，被法院裁定以物抵債給B，B沒有辦登記，但根據(jù)《物權(quán)法》第二十八條的規(guī)定，B在法院裁定生效時已經(jīng)取得房產(chǎn)的物權(quán)。而A雖然已經(jīng)沒有了物權(quán)，但房地產(chǎn)登記簿上記載的名字仍然是他，于是他就跑到銀行借款，并且把房產(chǎn)抵押給銀行。銀行接受了這個房產(chǎn)抵押，但到處置抵押物的時候才發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)早就不是A而是B的，那么這個抵押就是無效抵押，這對銀行來說是存在較大風(fēng)險的。引申一個問題，就是銀行對法院裁定抵貸物的處置問題。按照《物權(quán)法》第二十八條的規(guī)定，法院將借款人的房地產(chǎn)裁定以物抵貸給銀行，銀行自法院的判決、裁定生效時起即取得了相關(guān)房地產(chǎn)權(quán)利。但是，當(dāng)銀行對抵貸物進(jìn)行處置時，銀行的處分權(quán)是受到一定限制的。根據(jù)《物權(quán)法》第三十一條的規(guī)定，基于《物權(quán)法》第二十八條、第二十九條、第三十條的規(guī)定而取得物權(quán)的人，在處分其取得的不動產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)先行辦理登記；未辦理登記，不得處分。因此，今后銀行對法院裁定以物抵貸的，應(yīng)及時去登記機關(guān)辦理登記，以便及時有效地對抵貸物進(jìn)行處置。此外，目前銀行在絕大多數(shù)情況下為節(jié)省時間、提高處置效率，都是未辦登記就予以處置，然后由買受人直接辦理登記。這種處置模式以后將無法操作。（三）關(guān)于異議登記根據(jù)物權(quán)公示原則，登記的權(quán)利人推定為真實的權(quán)利人，但實際上并非絕對正確。為此，《物權(quán)法》設(shè)立了異議登記制度。所謂異議登記，是指利害關(guān)系人對不動產(chǎn)登記簿上記載的有關(guān)權(quán)利主體、內(nèi)容等的正確性提出了不同意見的登記。《物權(quán)法》第19條規(guī)定：“權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動產(chǎn)登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯誤的，登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請異議登記。登記機構(gòu)予以異議登記的，申請人在異議登記之日起十五日內(nèi)不起訴，異議登記失效。異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請人請求損害賠償?！?異議登記的目的在于限制不動產(chǎn)登記簿上的權(quán)利人的權(quán)利，以保障提出異議登記的利害關(guān)系人的權(quán)利。關(guān)于異議登記制度的法律效果的問題，從下面的案例可見一斑：甲被登記為一房屋的所有人，乙認(rèn)為登記有錯誤主張其自己是真正的權(quán)利人，那么乙可以申請異議登記。異議登記后甲仍然可以將該房屋轉(zhuǎn)讓給丙，但是如果事后經(jīng)法院判決乙為真正的權(quán)利人，那么丙不能主張其已經(jīng)善意取得該不動產(chǎn)。如果經(jīng)法院判決甲是真正權(quán)利人，乙的異議登記不正確，那么丙取得該房屋的所有權(quán)，乙由于申請異議登記錯誤而應(yīng)當(dāng)對甲所遭受的損失承擔(dān)損害賠償責(zé)任?！段餀?quán)法》允許不動產(chǎn)辦理異議登記，在一定程度上削弱了銀行的擔(dān)保物權(quán)。據(jù)不完全統(tǒng)計，在我國銀行已經(jīng)發(fā)放的貸款中，擔(dān)保貸款的比重占到了８２％，其中人保和物保平分秋色。在各登記機構(gòu)記載的擔(dān)保物權(quán)人，９０％以上的債權(quán)人為銀行。在目前我國異議登記還不夠成熟的條件下，如果銀行在辦理擔(dān)保登記時，法律把關(guān)不嚴(yán)，法律知識缺乏，法律意識不強，稍有疏忽，就有可能導(dǎo)致登記手續(xù)存在瑕疵，利害關(guān)系人即可通過辦理異議登記來削弱銀行的擔(dān)保物權(quán)。如異議成立，對于債權(quán)銀行來講，無疑就失去了擔(dān)保這一層保障。因此，《物權(quán)法》設(shè)立的異議登記制度對銀行辦理抵押貸款提出了更高的要求：一是銀行必須對抵押物的權(quán)屬進(jìn)行深入和全面的調(diào)查，確保抵押人對抵押物享有所有權(quán)，因為一旦抵押后抵押物的所有權(quán)發(fā)生糾紛，銀行必須耗費許多的時間和精力來處理，而且如果抵押物被異議登記，還將使銀行在異議登記期間無法處置抵押物，從而影響銀行抵押權(quán)的實現(xiàn)。二是不能接受異議登記期間的不動產(chǎn)作抵押物。異議登記的目的在于對抗現(xiàn)時登記的權(quán)利的正確性，即對現(xiàn)時登記的權(quán)利人的處分權(quán)進(jìn)行限制，使其在異議登記期間不能處分不動產(chǎn)物權(quán)，以維護(hù)事實上真正權(quán)利人的權(quán)益。此時，如果銀行接受異議登記期間的不動產(chǎn)作為抵押物，一旦登記更正后的權(quán)利人不追認(rèn)，則抵押不發(fā)生效力。因此，銀行在辦理抵押貸款時，必須對不動產(chǎn)的權(quán)利狀態(tài)進(jìn)行深入調(diào)查，如發(fā)現(xiàn)處于異議登記期間的，則不應(yīng)接受，應(yīng)要求借款人更換抵押物，或等待異議登記失效后再辦理抵押貸款手續(xù)。三是銀行抵押貸款手續(xù)辦理完畢后，如果異議登記申請人對不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人提起物權(quán)確認(rèn)之訴，銀行應(yīng)及時向法院申請作為第三人參加訴訟，并在訴訟中依法維護(hù)自身權(quán)益。（四）關(guān)于預(yù)告登記所謂預(yù)告登記，就是為了保障將來物權(quán)的實現(xiàn)，按照約定向登記機構(gòu)申請辦理的預(yù)先登記。《物權(quán)法》第20條規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效?！边@就是《物權(quán)法》確立的預(yù)告登記制度。根據(jù)這一規(guī)定，預(yù)告登記后，并不導(dǎo)致物權(quán)的設(shè)立或變動，只是使登記申請人取得了一種將來請求物權(quán)變動的權(quán)利。同時預(yù)告登記也不僅僅包括商品房的預(yù)售登記，當(dāng)事人簽訂其他不動產(chǎn)物權(quán)協(xié)議的，也可以進(jìn)行預(yù)告登記。比如，對于在建工程，銀行與抵押人簽訂了抵押合同，就在建工程進(jìn)行抵押的，銀行可以對這個抵押權(quán)申請預(yù)告登記，這其實也是目前我們在接受在建工程抵押時已經(jīng)在做的。另外，對于在建工程，工程承包人也可以對其工程款向房管部門申請預(yù)告登記。在不動產(chǎn)交易中，當(dāng)雙方簽訂合同后，在不動產(chǎn)登記條件暫不具備時，買方取得的只是合同法上的請求權(quán)，在發(fā)生賣方“一房多賣”的時候，買方只能要求賣方承擔(dān)違約責(zé)任，極不公平。因此，有必要建立預(yù)告登記制度，使被登記的請求權(quán)具有物權(quán)的效力，即具有排他效力，在預(yù)告登記有效期間，未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人同意，現(xiàn)實登記權(quán)利人違背登記內(nèi)容的要求擅自處分該不動產(chǎn)的，該處分行為不發(fā)生物權(quán)處分效力。因此，預(yù)告登記在保障當(dāng)事人權(quán)利、維護(hù)不動產(chǎn)物權(quán)關(guān)系穩(wěn)定以及交易安全等方面均具有重要意義。對于商業(yè)銀行而言，預(yù)告登記制度在切實保障實現(xiàn)銀行的擔(dān)保權(quán)方面將發(fā)揮積極作用，尤其是對于在建工程的抵押權(quán)更具意義。這一規(guī)定從制度上防范了“一房多賣”和“多重抵押”的問題，大大降低了銀行從事不動產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險。也就是說，辦理預(yù)告登記后，開發(fā)商如果把這套房產(chǎn)再賣給其他任何人，都將“不發(fā)生物權(quán)效力”，即后來的買房人不可能優(yōu)先得到該套房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)，這就在一定程度上限制了“一房多賣”等欺詐行為，有效保護(hù)了購房人、貸款銀行的合法利益。但是，預(yù)告登記對于銀行擔(dān)保貸款業(yè)務(wù)也帶來了不小的風(fēng)險。一是以預(yù)告登記的不動產(chǎn)抵押的，銀行抵押權(quán)面臨落空的風(fēng)險。根據(jù)上述《物權(quán)法》第二十條的規(guī)定：“預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效?！边@一規(guī)定對銀行不利的是：如果銀行接受了已辦理了預(yù)告登記的不動產(chǎn)為抵押物，一旦抵押人未能在“能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)”及時辦理正式登記，則銀行的抵押權(quán)將因抵押人的所有權(quán)預(yù)告登記失效而面臨落空的風(fēng)險。因此，銀行今后應(yīng)謹(jǐn)慎接受已辦理預(yù)告登記的不動產(chǎn)為抵押物，同時在接受預(yù)告登記的不動產(chǎn)為抵押物時，應(yīng)當(dāng)及時督促抵押人及時辦理正式的登記手續(xù)，避免抵押權(quán)落空。二是辦理了抵押權(quán)預(yù)告登記，并不等于完成了抵押登記行為。因為物權(quán)法還規(guī)定，預(yù)告登記后，自能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未辦理正式登記的，預(yù)告登記失效。這一點對于商業(yè)銀行辦理