【文章內(nèi)容簡介】 富的個性，有效的避免低層次競爭。（2）為了追求更大利益，海南灣區(qū)的開發(fā)強度較大，隨著度假區(qū)的成熟，將向更為高級的低密度度假區(qū)發(fā)展。這也當今濱海度假地產(chǎn)的發(fā)展趨勢。在前期規(guī)劃中生態(tài)敏感區(qū)要禁止開發(fā)，協(xié)調(diào)好生態(tài)保護和旅游地產(chǎn)開發(fā)的矛盾。在盡可能保護自然的同時，做到體驗自然，享受自然。（3）目前的灣區(qū)開發(fā)在空間上呈現(xiàn)出平行于海岸線的高強度帶狀開發(fā)，對縱深二線地產(chǎn)的開發(fā)利用不夠。應加以重視。（4）海南度假型居住地產(chǎn)將順應中國經(jīng)濟發(fā)展過程中的各類需求，突出休閑度假和健康長壽主題，成為大陸度假型居住地產(chǎn)中的佼佼者。針對養(yǎng)老地產(chǎn)——統(tǒng)籌發(fā)展完善配套可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略海南島中部的經(jīng)濟較為落后，基礎設施滯后。大型候鳥型社區(qū)的開發(fā)為當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展和城市建設提供了新的活力，建議在中部旅游地產(chǎn)開發(fā)中要統(tǒng)籌考慮，完善配套，走可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略。 （1）通過城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，提升當?shù)鼐用裆钯|量，營造良好的養(yǎng)老度假環(huán)境，有利于置業(yè)人群將養(yǎng)老型度假居住地產(chǎn)轉化為第一居所。同時吸納當?shù)氐木蜆I(yè)人口，完善醫(yī)療、餐飲、娛樂等配套設施，為當?shù)鼐用癜簿訕窐I(yè)提供幫助。（2）通過深入的市場研究，針對不同的自然資源條件和人文積淀，完善相關的配套設施，形成不同特色的養(yǎng)老度假基地，避免同質化競爭。海南當?shù)匚幕即緲?，對旅游和發(fā)展都有很強的促進作用。（3）養(yǎng)老地產(chǎn)的特殊性表現(xiàn)在其針對的客戶都是老年人，生活中有大把的閑暇時間需要打發(fā)，建立社區(qū)的人際交流機制至關重要。要有和當?shù)亟涣鞯墓部臻g，如學校、中心廣場、配套商業(yè)區(qū)等，注意加強養(yǎng)老社區(qū)和所在城市的互動關系。針對城市拓展區(qū)復合旅游地產(chǎn)開發(fā)——超前規(guī)劃空間聚集戰(zhàn)略 如東線文昌的航天產(chǎn)業(yè)將帶動大規(guī)模高素質人口和爆炸性旅游人口，海南島西線東方、臨高、洋浦等地線聚集了海南主要的工業(yè)項目。這些城市既有豐富的旅游資源也有巨大的發(fā)展機遇，但旅游地產(chǎn)的開發(fā)起步晚，正處于探索階段。 （1）海南城市面貌日新月異，城市拓展區(qū)的地產(chǎn)規(guī)劃面臨的挑戰(zhàn)也更大。既要和城市的總體規(guī)劃緊密銜接，也要和當?shù)氐氖袌鰻顩r結合，與前兩類相比需要采取迥然不同的發(fā)展戰(zhàn)略。（2）規(guī)劃方案要站在城市發(fā)展的角度，對未來前景有著超前的認識。在規(guī)劃范圍內(nèi)，預留未來市政發(fā)展用地，特別是要預留現(xiàn)代城市功能必須的體育場館和文化娛樂、醫(yī)療衛(wèi)生、水處理等設施用地。（3）在適當區(qū)域內(nèi)適度提高開發(fā)的強度，不僅能夠節(jié)約用地，更能夠聚集人氣，形成都市氛圍。引導開發(fā)項目與當?shù)爻鞘薪ㄔO和地方市場相結合，增強城市設施的豐富性，避免形成孤島式的居住地域，造成生活氛圍的不足。（4）在海南島的空間規(guī)劃當中，西部的工業(yè)產(chǎn)業(yè)帶和東部的旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶，發(fā)展方向不同。這一區(qū)域的地產(chǎn)開發(fā)和產(chǎn)業(yè)要緊密互動，共同承擔起海南振興的責任。第五章 本項目區(qū)域休閑度假地產(chǎn)分析一、*****縣關于度假居住地產(chǎn)的發(fā)展思路?？诤蠡▓@*****——?？诤蠡▓@，位于海南島東北部內(nèi)陸，南渡江中下游南畔，與省會海口一江之隔，距海口美蘭國際機場僅20分鐘路程。近些年來，科學的定位，清晰的思路，有效的執(zhí)行，讓*****縣這個海南內(nèi)陸傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)縣在國際旅游島建設上取得長足發(fā)展，現(xiàn)已成為省會?？诘男l(wèi)星城、后花園，成為國際旅游島上的璀璨明珠。重視規(guī)劃先行*****縣政府在06年完成了*****縣城市總體規(guī)劃、*****風景名勝區(qū)總體規(guī)劃、塔嶺新區(qū)控制性詳細規(guī)劃、全縣9個鎮(zhèn)總體規(guī)劃修編等29個規(guī)劃。又在07至08年期間完成了*****縣旅游發(fā)展規(guī)劃、全縣土地利用總體規(guī)劃等21個規(guī)劃。有了新思路，有了新規(guī)劃，真抓實干也是不可或缺的，*****以新思路、新規(guī)劃為準則扎實地一步一步前行。在思路的指引和規(guī)劃的統(tǒng)領下，*****塔嶺工業(yè)園區(qū)的基礎設施建設得到快速改善，入園企業(yè)紛至沓來，頂津、新臺勝、高遠、達川、德威士等企業(yè)建成投產(chǎn)。首次引來投資額超億元的大項目，*****合利包裝廠，目前正在加緊建設廠房。此外，羅牛山集團、江蘇雨潤集團等上馬的項目正在開展前期準備工作。據(jù)預計，這幾個大項目全面投產(chǎn)后，全縣年工業(yè)產(chǎn)值就可增長10倍以上。如果這與05年*****塔嶺一帶一片荒涼的情況比擬，不由得人感嘆：新規(guī)劃的先行，給“海口后花園”帶來了前所未有的新貌。重視招商引資在國際旅游島建設背景下，*****休閑地產(chǎn)也是迅速崛起?！昂蠡▓@”將旅游地產(chǎn)集中布局在“一湖一城四帶”(*****周邊，縣城范圍和十里長廊、南渡江邊、潭欖河兩岸、丁湖路九公里等4個休閑帶)，計劃打造成“吃住行娛購”的上規(guī)模休閑人居社區(qū)。有了規(guī)劃，縣城做大了整整一倍；有了規(guī)劃，*****的投資上了檔次，引進了上置集團、中基集團、華田集團和南湖投資公司等大企業(yè)。*****縣和昌茂集團簽訂了“十里長廊”項目合作開發(fā)框架協(xié)議書。計劃從中潤溫泉水城開始，一直延伸至*****的“十里長廊”項目，規(guī)劃用地3萬畝，總投資約40億元，布局了住宅區(qū)、旅館街區(qū)、商業(yè)街區(qū)、影視基地、酒吧街區(qū)以及主題公園等。整個項目定位為*****縣休閑高檔旅游地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)帶；和北京中科恒通投資有限公司簽署大黃竹合作開發(fā)項目協(xié)議，約投資30億元，用三到五年時間，優(yōu)化配置黃竹鎮(zhèn)生態(tài)、文化及靠近瓊海區(qū)位優(yōu)勢資源，打造高規(guī)模上檔次的風情小鎮(zhèn)和國際知名的休閑、娛樂、健康、養(yǎng)生的生態(tài)度假基地，亮化*****“南大門”形象。短短的時間內(nèi)，旅游地產(chǎn)在*****異軍突起，原因不僅在于*****濃厚的文化底蘊、優(yōu)美的自然風光和優(yōu)越的地理位置，還在于投資者看中了*****作為“?？诤蠡▓@”的后發(fā)優(yōu)勢。*****以優(yōu)質的投資環(huán)境和高標準規(guī)劃的項目引進大公司后，將充分利用大公司資金、技術、設備等優(yōu)勢，整合土地儲備資源，用國際眼光去謀劃開發(fā)建設，打造頂尖的休閑旅游地產(chǎn)項目，使*****在國際旅游島建設大背景下，發(fā)展現(xiàn)代休閑旅游服務業(yè)中搶得先機，實現(xiàn)*****經(jīng)濟社會跨越式發(fā)展和崛起騰飛。二、*****縣度假居住地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀案例一 【昌茂“十里長廊”】開發(fā)商：海南中潤投資有限公司樓盤位置：*****縣定城鎮(zhèn)新區(qū)項目均價：一期住宅項目“昌茂?中潤溫泉水城”，綜合價格5300元/m2，基本售罄項目介紹：昌茂中潤溫泉水城榮獲2009中國廣廈獎（海南房地產(chǎn)優(yōu)秀規(guī)劃設計獎）。該項目由海南昌茂企業(yè)集團有限公司和海南中潤投資有限公司聯(lián)手開發(fā)。　　2009年7月27日，*****縣人民政府和昌茂集團及中潤公司簽署了《*****新城“十里長廊”合作開發(fā)協(xié)議》并舉行了新聞發(fā)布會?！笆镩L廊” 規(guī)劃范圍為*****縣定城鎮(zhèn)塔嶺新區(qū)至*****出口高速公路西測2500米范圍，規(guī)劃面積達3萬畝，是一個大型綜合型國際型旅游地產(chǎn)項目。*****縣位于海南島東北部，南渡江中下游南畔，北距海南省會?？谑?3公里，海口美蘭國際機場30公里，東距清瀾港48公里，西距洋浦港113公里，是?？谑械男l(wèi)星城市。*****歷史悠久，文化底蘊深厚，美食豐富，擁有眾多旅游景點和罕見的火山冷泉，是一個適宜休閑度假、娛樂養(yǎng)生的極佳之地。 　　建筑設計采用熱帶簡約的建筑風格，很好的詮釋了生態(tài)、健康、時尚三大生活意境。項目將興建一座五星級酒店，酒店內(nèi)設有娛樂、餐飲、健身、網(wǎng)球場、溫泉泳池等配套設施，以點帶面，全面向所有業(yè)主提供星級物業(yè)服務，充分滿足業(yè)主休閑、度假、養(yǎng)生養(yǎng)老的需求。項目在配套設施上更進一步的滿足業(yè)主的生活需求，商業(yè)面積設有銀行、醫(yī)療、超市等，小區(qū)內(nèi)設有溫泉泡池、籃球場、網(wǎng)球場等設施?？紤]到項目目前的交通出行狀況，開發(fā)商將在一定時間內(nèi)為項目提供免費的巴士車往返海口和項目地址。 案例二 【長信半島美廬】物業(yè)類型：別墅開 發(fā) 商：*****長信迪力房地產(chǎn)開發(fā)有限公司樓盤位置：*****城市中心項目均價：目前價格未定，別墅估計7000元/m2 左右項目介紹：位于*****城市中心，項目總投資15億元，占地360畝，擬建筑面積34萬平方米。該項目首期推出的別墅群，以兩大超兩萬兩千平方米生態(tài)湖區(qū)為中心展開，由著名SRT(加拿大)公司規(guī)劃設計，擁有超大花園，超大露臺，居所沿水系而生，臨湖而立。原生態(tài)地貌被充分保留，力求為*****打造一個規(guī)劃優(yōu)、品質高、景觀好、配套齊全、性價比高的溫馨居住環(huán)境。案例三 【龍門旅游度假區(qū)】（1）投資方：三亞南山實業(yè)開發(fā)有限公司（2）龍門旅游度假區(qū)位于*****縣龍門鎮(zhèn)。作為熱帶天堂，海南島自然風光極其優(yōu)美，為本項目打造成世界級旅游目的地提供了很好的背景。龍門旅游度假區(qū)總規(guī)以項目選址自然本底為基礎，完好的原生鄉(xiāng)野景色和濕地景觀構成一個整體的開發(fā)范圍。龍門鎮(zhèn)作為主要人口聚集區(qū)。各景點間設置探險游覽區(qū)，既把分散景點和濕地保護區(qū)連接在一起，也將各個景點和濕地保護區(qū)分離開來。以此構成一個完整旅游度假區(qū)。游客可以通過自駕車、巴士，或連接東線高速的輕軌進入龍門旅游區(qū)。這些入園方式都將以“自然之旅”進行主題化，讓游客一進入景區(qū)就立刻感受到濃厚的尊重環(huán)境的氛圍。（3）龍門旅游度假區(qū)五大景區(qū) 根據(jù)選址當?shù)鬲毺芈糜钨Y源的地理分布，扣合當?shù)厣詈竦澜涛幕瘻Y源及其核心主題內(nèi)涵 陰陽五行 的要素特點，即：相生相克、循環(huán)往復、生生不息，分為五大景區(qū)：其中包括現(xiàn)代城鎮(zhèn)理想模式之典范：“龍門新鎮(zhèn)”；作為旅游度假區(qū)主入口的大門景觀區(qū)：“龍門嶺景區(qū)”，游客在這里被引入自然；自然主義者的天堂：“久溫塘冷泉景區(qū)”，“秧塘冷泉景區(qū)”和“龍洲河景區(qū)”。另外，“白塘湖景區(qū)”由于其區(qū)位的戰(zhàn)略意義，將作為本項目設置在東線高速出口的迎賓區(qū)。每個景區(qū)都以其所處區(qū)域的地理與人文要素為核心價值，結合冷泉養(yǎng)生的理念，以道家“法于陰陽、和于術數(shù)”的最高生存原則，分別打造以下五大主題：動態(tài)平衡、天人合一、生命與養(yǎng)生、回歸自然和生生不息等。白塘湖景區(qū)作為迎賓區(qū)，其主題為：智者樂水。 道可道，非常道。道與路作為同義詞在中國文化中被賦予了極為深刻內(nèi)涵。作為實現(xiàn)旅游經(jīng)濟價值手段的旅游動線，游覽道路的設置將構成貫穿各分散景區(qū)的故事線索，因而成為本項目開發(fā)的重要旅游設施。根據(jù)規(guī)劃，游覽道路首先把游客引進龍門嶺景區(qū)，游客可以在這里把車停放在入口停車場，或者繼續(xù)驅車前往各區(qū)設置的生態(tài)中心。每個生態(tài)中心都設置了停車場、生態(tài)交通站、介紹景區(qū)情況的小型博覽中心，以及服務當?shù)鼐用窈蜕鐓^(qū)的零售設施。在龍門旅游度假區(qū)，游客可以乘坐零排放的交通工具非常便捷到達度假區(qū)的每個角落。零排放的有軌電車和其他“清潔”地面交通系統(tǒng)也可以便捷舒適地將客人輸送到度假區(qū)內(nèi)五大景區(qū)。另外，度假區(qū)內(nèi)還設置了旅游步道網(wǎng)絡，一路移步換景，讓穿行期間的人們享受心曠神怡的徒步游覽快樂。 游步道設置成環(huán)路，也是度假區(qū)的游覽項目之一，穿行期間，帶上電子解說裝置，游客可以邊走邊聽，了解當?shù)氐拿耧L民俗、歷史傳說、冷泉與養(yǎng)生、道家思想與陰陽平衡，等等。道路改造與擴建也有利于促進當?shù)亟?jīng)濟的發(fā)展，造福一方。 通過精心設計，龍門旅游度假區(qū)還將讓游客和住戶充分體驗到大自然與當?shù)貧v史上深厚的道教文化傳承的饋贈。度假區(qū)內(nèi)的一切都遵循道家崇尚自然、道法自然的思想，表現(xiàn)出對自然與環(huán)境的無微不至的呵護，這種信念無處不在，包括體現(xiàn)在各種服務設施上。在戶外自然的背景中，可以享有一間獨立的客房，也可以做SPA，還可以置身環(huán)境被動地聽憑日月星辰或陽光雨露理療身心。三、*****度假居住地產(chǎn)前景分析*****介紹*****位于*****縣城東北20公里。于1988年被海南省政府評為評為第一批“風景名勝區(qū)”，總面積46平方公里。其中湖區(qū)面積26平方公里；；平均水深12米；常年水溫2223℃，氣候 宜人；是瓊北最大的人工淡水湖。景區(qū)內(nèi)星級酒店、高爾夫球場、農(nóng)家樂莊園、垂釣中心等度假游樂設施齊全。*****周邊，有著豐富的旅游養(yǎng)生資源：道教仙苑文筆峰、張岳崧故居、海南熱帶飛禽世界、中國僅此一處的熱帶冷泉等。資源優(yōu)勢（1）湖景資源、高爾夫資源、冷泉資源*****水面1200公頃，是海南省瓊北地區(qū)最大的人工淡水湖。這里湖水清澈，碧波蕩漾，四周膠林環(huán)抱，綠樹翠竹臨岸，山青水秀，明凈瑰麗，環(huán)境幽靜雅逸，氣候溫和，終年宜泳，宜浴、宜釣。遠眺*****，煙波浩渺，水接著天，天連著水，碧波粼粼，湖面上空麗日融融，白云悠悠，徐網(wǎng)習習。水面云影浮游。*****水域，原來是低谷、高山、巖嶺。1958年，*****人民在這里修起南扶水庫，于是低谷積水成湖，原來的高山峻嶺成了湖中小島，有方的，有圓的，有長的，共有13個。面積最大的小島有39600平方米，最小的有3300平方米。這些小島樹木竹叢蔥翠欲滴。五彩野花爭妍斗艷，林間鳥啼不歇，草地兔子蹦跳……個個小島猶如寶石翠玉般美麗，人游其中如醉如癡。 *****于1988年被列為海南省重點旅游開發(fā)區(qū)。幾年來，*****開發(fā)建設的基礎工程及旅游設施進展迅速，在完成道路交通、供電供水等建設的同時，豪華的大酒店、餐廳、別墅、水面娛樂及高爾夫球場等旅游設施相繼建成。為游客提供游、玩、住、吃的配套齊全的系列服務，是一個旅游度假的理想的名勝風景區(qū)。（2）適合開發(fā)度假居住開發(fā)區(qū)根據(jù)對富人群體資源偏好的分析：國際富人群體度假資源偏好度假地海邊湖邊山地赤道高爾夫有吸引力地區(qū)滑雪沙漠其它百分率%%%%%%%%%*****的湖景資源具有重要的資源優(yōu)勢，加上氣候舒適，生態(tài)環(huán)境好，是理想的度假居住開發(fā)區(qū)。（3）對*****的開發(fā)，需要結合生態(tài)保護進行開發(fā)。著重考慮復育一個富有自然韻味及田園野趣的水庫風景名勝區(qū)；提供一個超大型的野外活動場所，提倡環(huán)保及生態(tài)旅游；發(fā)展一個國際級的湖濱度假勝地，提供多樣化的度假娛樂設施；發(fā)展一個結合湖體、水岸及山林的國際型健康社區(qū)，促進身心平衡發(fā)展。*****風景名勝區(qū)內(nèi)的居住地產(chǎn)項目開發(fā)情況案例一 【*****1號】物業(yè)類型：別墅開 發(fā) 商：海南幸福城投資有限公司樓盤位置：海南**********項目均價：目前項目一期已售完，每套約80m2，售價約100萬元。二期600余套別墅群，預計11月份開盤。項目介紹：*****1號,占地6500余畝，是由海南幸福城投資有限公司