【文章內容簡介】 詐：增大公攤面積、減少套內使用面積；質量欺詐：質量不合格的房屋被當成合格房屋進行銷售；配套設施、裝修、設備欺詐；物業(yè)管理欺詐；抵押欺詐：已經抵押的房屋未經抵押權人同意繼續(xù)銷售，銷售已經抵押的房屋時不告之買受人；環(huán)境欺詐：綠化環(huán)境的虛假；合同欺詐：利用開發(fā)商保管全部合同文件的優(yōu)勢，修改合同文本；所有權欺詐：開發(fā)商沒有取得土地使用權，消費者根本無法取得所有權的房屋，仍然進行銷售。2．商品房價格欺詐《福建省制止商品房銷售價格欺詐暫行規(guī)定》第三節(jié) 房地產價格管理一、房地產價格管理現狀1．政府調控引導房地產價格總水平的基本制度尚未真正建立3．住房價格構成缺乏有效約束，部分地區(qū)房價水平偏高二、房地產價格管理路經根據國務院《關于加強房地產價格調控加快住房建設的意見》，要抓好以下工作：1．建立合理的住房價格體系，加強房地產價格調控2．調整住房價格構成，清理整頓建設項目收費3．建立正常、良好的市場秩序，規(guī)范住房價格及物業(yè)管理收費行為4．積極穩(wěn)妥地推進公有住房租金改革，加快實現住房商品化5．加強領導，做好房地產價格調控的各項工作第四節(jié) 房地產價格指數一、房地產價格指數的起源及其意義價格指數最早產生于18世紀的歐洲，起源于物價指數。對房地產價格指數的研究則是20世紀40年代以后才開始盛行的，戰(zhàn)后的各國為了重振經濟，房地產業(yè)得以發(fā)展，有關房地產行業(yè)的各種信息也得到政府和民眾的廣泛關注，住房價格指數倍受重視。至于房地產價格指數的編制方法，國外比較流行的有五種：成本投放法(Input Cost Method)，中位數價格法(Media Sale Price)，重復交易法(Repeat Sale Method)，特征價格法(Hedonic Price Method)，混合模型（Pooled Method）。在我國，自1995年開始研制開發(fā)及應用中房指數系統(tǒng)以后，全國各地日益重視房地產價格指數編制的研究，1997年國家計委、國家統(tǒng)計局聯(lián)合下達關于開展房地產價格指數編制工作的通知，1998年在全國選擇35個大中城市進行房地產價格指數編制工作，并定期向社會公布。編制和公布房地產指數局用重要的實踐意義：首先，經濟管理工作者和房地產經濟研究人員可以通過房地產價格指數了解房地產市場供求關系的變化趨勢和程度，從而為政策制定工作和研究工作提供依據。其次，開發(fā)商通過房地產價格指數的變化和趨勢可以預測城市房地產市場的走向，從而為自己的投資、開發(fā)經營決策服務。第三，通過房地產價格指數，消費者可以了解房地產市場的價格走勢，從而調節(jié)自己的消費和投資行為。最后，房地產評估機構在進行房地產估價時，準確的價格指數也可為其預測房地產價格以及進行時間修正提供可靠的依據，使估價結果更趨客觀和合理。二、我國房地產指數系統(tǒng)1．中房指數系統(tǒng)中房指數系統(tǒng)（CREIS）是中國房地產指數系統(tǒng)（China Real Estate Index System）的簡稱，是一套以價格指數形式來揭示并反映全國各主要城市房地產市場發(fā)展和變化軌跡的指標體系。中房指數采用了抽樣調查方法，在對市場商品房項目進行調查的基礎之上，采用聚類分析方法，確定樣本，然后對樣本進行較長時間的跟蹤調查。中房指數將物業(yè)按用途分為住宅、商業(yè)服務業(yè)用房、辦公用房和廠房倉庫4大類，以1994年11月北京物業(yè)的比較價格為基值，各城市的4類物業(yè)的銷售價格為依據，分別分為高、中、低3檔，以各類各檔次物業(yè)的銷售量為權計算4類物業(yè)的平均價格，最后將這4類物業(yè)的平均價格以竣工量為權數求得加權平均價格，并以此平均價格作為各城市的物業(yè)比較價格，運用下列公式計算各城市的房地產價格指數。2．典型住宅價格指數系統(tǒng)簡稱典型指數系統(tǒng)。1999年，由中房指數系統(tǒng)成立典型指數系統(tǒng)項目小組，負責系統(tǒng)的設計開發(fā)、維護運作，并根據中房指數系統(tǒng)的理論基礎和城市住宅市場的特點，提出了初步的系統(tǒng)設計構想。以后，項目小組廣泛征求專家學者、業(yè)內人士及政府官員的意見，得到了各方面的積極參與和充分肯定，系統(tǒng)理論設計經評議、調整后最終成型。3．武房指數系統(tǒng)武房指數系統(tǒng)由分類物業(yè)指數和綜合物業(yè)指數組成，以2000年3月為基期、以2000年3月房地產價格指數1000點為基值，每季度第一個月16日向社會發(fā)布前一季度的武房指數。第五節(jié) 房地產泡沫防范（自學）一、房地產泡沫的內涵與特征1．房地產泡沫的內涵泡沫或泡沫經濟一詞，來源于西方經濟學界，簡要的釋義是，虛擬資本的過度增長，具體的解釋是，在市場經濟中，通過各種狂熱的活動，使得某種商品、某種資產或某個公司股票的價格猛漲，若干倍地遠離其價值，這種若干倍猛漲形成的高價，不能長期維持，最終會像泡沫一樣地破滅，這就是泡沫或泡沫經濟現象，比較典型的則稱之為泡沫事件。2．房地產泡沫的特征（若干概念的辨析）（1）房地產泡沫與房地產經濟波動（2）房地產泡沫與通貨膨脹（3）房地產泡沫與房地產過熱房地產泡沫與房地產過熱是兩個不同的概念。房地產過熱，主要指房地產投資量過大，開發(fā)量過多，超過國民經濟發(fā)展水平和社會有效需求，房地產過熱可能帶來供過于求、房屋積壓、土地閑置和資金沉淀，但并不一定會帶來價格飆升，從而引致泡沫的發(fā)生。（4）房地產泡沫與房屋空置二、房地產泡沫的運行機理三、房地產泡沫的防范舉措1．設計嚴密合理的房地產稅制2．加強對房地產價格的監(jiān)測與調控3．對商品房預售要作嚴格審查4．規(guī)范房地產融資行為5．改變傳統(tǒng)的抵押估價辦法6．利用貨幣金融政策調控房地產市場7．政府應適時發(fā)出警告，公告有關市場信息8．加快企業(yè)制度改革與產權改革四、我國房地產業(yè)是否出現泡沫自2002年下半年關于地產泡沫論之爭至今，房地產行業(yè)倍受非議，成為社會各界爭論的熱點，其中包括，泡沫論之爭、地產冬天之爭、土地革命之爭、央行121文件之爭。第五章 房地產交易管理第一節(jié) 房地產交易管理概述一、房地產交易管理1．概念《城市房地產管理法》更明確規(guī)定，房地產交易包括房地產轉讓、房地產抵押和房屋租賃3種形式。房地產交易管理是指政府設立的房地產交易管理部門及其他相關部門以法律的、行政的、經濟的手段，對房地產交易活動行使指導、監(jiān)督等管理職能。2．管理機構及其主要任務房地產交易的管理機構主要是指由國家設立的從事房地產交易管理的職能部門及其授權的機構。包括國務院建設行政主管部門即建設部，省級建設行政主管部門即各省、自治區(qū)建設廳和直轄市房地產管理局，各市、縣房地產管理部門以及房地產管理部門授權的房地產交易管理所（房地產市場產權管理處、房地產交易中心等）。房地產交易管理機構的主要任務是，對房地產交易、經營等活動進行指導和監(jiān)督，查處違法行為，維護當事人的合法權益；辦理房地產交易登記、鑒證及權屬轉移初審手續(xù)；協(xié)助財政、稅務部門征收與房地產交易有關的稅款；為房地產交易提供洽談協(xié)議，交流信息，展示行情等各種服務；建立定期信息發(fā)布制度，為政府宏觀決策和正確引導市場發(fā)展服務。二、房地產交易中的基本制度1．房地產價格申報制度3．房地產價格評估制度4．房地產價格評估人員資格認證制度5．城市土地有償有期限使用制度第二節(jié) 房地產出售管理一、商品房預售管理《城市房地產管理法》（國主席令第29號，自1995年1月1日起施行）第四十四條要求，商品房預售，應當符合下列條件：（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；（二）持有建設工程規(guī)劃許可證；（三）按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期；（四）向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。商品房預售人應當按照國家有關規(guī)定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。商品房預售所得款項，必須用于有關的工程建設。《商品房銷售管理辦法》（建設部令88號）（2001年3月14日建設部第38次部常委會議審議通過，自2001年6月1日起施行），第六條明確，商品房預售實行預售許可制度。商品房預售條件及商品房預售許可證明的辦理程序，按照《城市房地產開發(fā)經營管理條例》和《城市商品房預售管理辦法》的有關規(guī)定執(zhí)行?！冻鞘蟹康禺a開發(fā)經營管理條例》（國務院令第248號，1998年7月20日起施行）第二十三條要求，房地產開發(fā)企業(yè)預售商品房，應當符合下列條件：（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；（二）持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（三）按提供的預售商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已確定施工進度和竣工交付日期；（四）已辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。第二十六條要求，房地產開發(fā)企業(yè)不得進行虛假廣告宣傳，商品房預售廣告中應當載明商品房預售許可證明的文號。第二十七條要求，房地產開發(fā)企業(yè)預售商品房時，應當向預購人出示商品房預售許可證明?！冻鞘猩唐贩款A售管理辦法》（1994年11月15日建設部令第40號發(fā)布，2001年8月15日修正）第四條明確，國務院建設行政主管部門歸口管理全國城市商品房預售管理；省、自治區(qū)建設行政主管部門歸口管理本行政區(qū)域內城市商品房預售管理；城市、縣人民政府建設行政主管部門或房地產行政主管部門負責本行政區(qū)域內城市商品房預售管理。第五條要求，商品房預售應當符合下列條件：（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；（二）持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（三）按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。第六條明確，商品房預售實行許可證制度。開發(fā)企業(yè)進行商品房預售，應當向城市、縣房地產管理部門辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》。第九條要求，開發(fā)企業(yè)進行商品房預售，應當向承購人出示《商品房預售許可證》。售樓廣告和說明書必須載明《商品房預售許可證》的批準文號。未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。二、商品房銷售管理《商品房銷售管理辦法》第七條要求，商品房現售，應當符合以下條件：（一）現售商品房的房地產開發(fā)企業(yè)應當具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產開發(fā)企業(yè)資質證書；（二）取得土地使用權證書或者使用土地的批準文件；（三）持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（四）已通過竣工驗收；（五）拆遷安置已經落實；（六）供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期；（七）物業(yè)管理方案已經落實。第十條要求，房地產開發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標的物的商品房再行銷售給他人。第十一條要求，房地產開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。第十二條要求，商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。三、城鎮(zhèn)公房出售管理《國務院關于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》（國發(fā)[1994]43號）有關條款。建設部《關于進一步搞好公有住房出售工作有關問題的通知》（建房改[1999]第43號文，1999年2月10日）。《國家教育委員會關于高等學校出售公有住房有關問題的意見》（1995年1月27日起施行）明確，高等學校在切實做好建立住房公積金和租金改革等項工作的基礎上，可以結合本校實際，穩(wěn)步進行出售學校部分公有住房工作。在這項工作中應掌握以下原則：保留必要數量的公有住房供在職教職工租用。為保證高等學校當前和長遠辦學的需要，各校應結合本校實際，按中期發(fā)展規(guī)劃，在校園內（或教學區(qū)附近）規(guī)劃一定的區(qū)域，在此區(qū)域內的住房專供在職的部分一線教學、科研、管理人員和引進人才租用。這部分住房一般不低于按在職人員編制計劃所需教職工住房總量的30%。下列公有住房不宜出售：（1）已經建在教學、科研和學生生活、體育運動區(qū)及其近、遠期規(guī)劃區(qū)域內的住房。（2）三層樓房以下的住房、危舊住房和非成套住房，以及有歷史紀念意義的或屬文物需保留的住房。（3）上級主管部門和地方政府規(guī)定不能出售的住房和經住房和經改建開發(fā)可產生較大經濟和社會效益的住房。穩(wěn)步出售部分公有住房。為保證高校教學、科研工作高效率地開展，保證高校正常辦學秩序和良好的育人環(huán)境，除在校園內（或教學區(qū)附近）規(guī)劃保留的住房區(qū)域不宜出售之外，高?？梢栽谛@內（或教學區(qū)附近）規(guī)劃適當的區(qū)域，作為出售住房區(qū)，穩(wěn)步向本校教職工出售公有住房。教職工購買此區(qū)域內的公有住房要堅持自愿的原則；購房后不能改變住房用途和贈予他人；購房5年后可以出售，但只能售給學校。四、經濟適用房出售管理經濟適用房是指具有社會保障性質的商品住宅，要求是：標準不高水平高，面積適中功能全，造價不高質量高，占地不多環(huán)境美?！秶鴦赵宏P于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》（國發(fā)[1994]43號）要求，各地人民政府要十分重視經濟適用住房的開發(fā)建設，加快解決中低收入家庭的住房問題。經濟適用住房建設用地，經批準原則上采取行政劃撥方式供應。對經濟適用住房建設項目，要在計劃、規(guī)劃、拆遷、稅費等方面予以政策扶持。各級建設行政主管部門要切實組織好經濟適用住房建設的實施工作。金融單位在信貸等方面應予以支持。房地產開發(fā)公司每年的建房總量中，經濟適用住房要占20%以上。在建房、售房等方面，對離退休職工、教師和住房困難戶應予以優(yōu)先安排，具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。經濟適用住房建設是我國城鎮(zhèn)住房制度改革中一項重要舉措，然而事實上，一些房地產開發(fā)商按照經濟適用房的政策享受優(yōu)厚待遇的同時，并沒有按照規(guī)定建設經濟適用房，普遍出現了一些建設標準、價格水平、供應對象等嚴重超標的問題，很難被中低收入老百姓接受，一定范圍內損傷了納稅人特別是中低收入者的住房權益。對此，國務院《關于促進房地產市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》要求，加強經濟適用住房的建設和管理。經濟適用住房是具有保障性質的政策性商品住房。要通過土地劃撥、減免行政事業(yè)性收費、政府承擔小區(qū)外基礎設施建設、控制開發(fā)貸款利率、落實稅收優(yōu)惠政策等措施，切實降低經濟適用住房建設成本。對經濟適用住房，要嚴格控制在中小套型，嚴格審定銷售價格，依法實行建設項目招投標。經濟適用住房實行申請、審批和公示制度，具體辦