【文章內(nèi)容簡介】 量情況，對施工圖預(yù)算中存在的錯誤予以糾正。 價差調(diào)整。工程竣工結(jié)算可按照地方預(yù)算定額或基價表的單價編制，因當(dāng)?shù)卦靸r部門文件調(diào)整發(fā)生的人工、計價材料和機械費用的價差均可以在竣工結(jié)算時加以調(diào)整。未計價材料則可根據(jù)合同或協(xié)議的規(guī)定，按實調(diào)整價差。 費用調(diào)整。屬于工程數(shù)量的增減變化，需要相應(yīng)調(diào)整安裝工程費的計算；屬于價差的因素，通常不調(diào)整安裝工程費，但要計入計費程序中，換言之，該費用應(yīng)反映在總造價中；屬于其它費用，如象停窩工費用、大型機械進(jìn)出場費用等，應(yīng)根據(jù)各地區(qū)定額和文件規(guī)定，一次結(jié)清，分?jǐn)偟焦こ添椖恐腥ァ? （六）工程竣工結(jié)算的編制方式 以施工圖預(yù)算為基礎(chǔ)編制竣工結(jié)算。對增減項目和費用等，經(jīng)業(yè)主或業(yè)主委托的監(jiān)理工程師審核簽證后，編制的調(diào)整預(yù)算。 包干承包結(jié)算方式編制竣工結(jié)算。這種方式實際上是按照施工圖預(yù)算加系數(shù)包干編制的竣工結(jié)算。依據(jù)合同規(guī)定，尚若未發(fā)生包干范圍以外的工程增減項目，包干造價就是最終結(jié)算造價。 以房屋建筑造價為基礎(chǔ)編制竣工結(jié)算。這種方式是雙方根據(jù)施工圖和有關(guān)技術(shù)經(jīng)濟(jì)資料，經(jīng)計算確定出每平米造價，在此基礎(chǔ)上，按實際完成的平方米數(shù)量進(jìn)行結(jié)算。 以投標(biāo)的造價為基礎(chǔ)編制竣工結(jié)算。如果工程實行招、投標(biāo)時，承包方可對報價采取合理浮動。通常中標(biāo)一方根據(jù)工期、質(zhì)量、獎懲、雙方所承擔(dān)的責(zé)任簽訂工程合同，對工程實行造價一次性包干。合同所規(guī)定的造價就是竣工結(jié)算造價。在結(jié)算時只需將雙方在合同中約定的獎懲費用和包干范圍以外的增減工程項目列入，并作為“合同補充說明”進(jìn)入工程竣工結(jié)算。 （七）工程竣工結(jié)算的審查 工程竣工結(jié)算審查是竣工結(jié)算階段的一項重要工作。審查工作通常由業(yè)主、監(jiān)理公司或?qū)徲嫴块T把關(guān)進(jìn)行。審核內(nèi)容通常有以下幾方面： 核對合同條款。主要針對工程竣工是否驗收合格，竣工內(nèi)容是否符合合同要求，結(jié)算方式是否按合同規(guī)定進(jìn)行；套用定額、計費標(biāo)準(zhǔn)、主要材料調(diào)差等是否按約定實施。 審查隱蔽資料和有關(guān)簽證等是否符合規(guī)定要求。 審查設(shè)計變更通知是否符合手續(xù)程序，加蓋公章否。 根據(jù)施工圖核實工程量。 審核各項費用計算是否準(zhǔn)確。主要從費率、計算基礎(chǔ)、價差調(diào)整、系數(shù)計算、計費程序等方面著手進(jìn)行。 七、設(shè)備、工器具及材料價款的支付與結(jié)算 （一）國內(nèi)設(shè)備、工器具和材料價款的支付與結(jié)算。 國內(nèi)設(shè)備、工器具價款的支付與結(jié)算 按照我國現(xiàn)行規(guī)定，銀行、單位和個人辦理結(jié)算都必須遵循結(jié)算原則：要守信用、付款及時；誰的錢進(jìn)誰的賬，由誰支配；銀行不墊款。 業(yè)主對訂購的設(shè)備、工器具通常不預(yù)付定金，只對制造期在半年以上的專用設(shè)備和船舶的價款，按照合同規(guī)定分期付款。比如上海市對大型機械設(shè)備結(jié)算進(jìn)度規(guī)定為：當(dāng)設(shè)備開始制造時，收取20%貨款；設(shè)備制造進(jìn)行60%時，收取40%貨款；設(shè)備制造完畢托運時，再收取40%貨款，一些合同規(guī)定，設(shè)備購置方扣留5%的質(zhì)量保證金，待設(shè)備運至現(xiàn)場驗收合格或質(zhì)量保證期到來時再返還質(zhì)量保證金。 業(yè)主收到設(shè)備工器具后，要按合同規(guī)定及時結(jié)算付款，不得無故拖欠。若因資金不足延期付款者，要支付一定的賠償金。 國內(nèi)材料價款的支付與結(jié)算 建安工程承發(fā)包方的材料往來，可按如下方式結(jié)算： （1）由承包單位自行采購建筑材料者，發(fā)包方可以在雙方簽訂工程承包合同后按年度工作量的一定比例向承包方預(yù)付備料款，并應(yīng)在一個月內(nèi)付清。備料款的預(yù)付額度，建筑工程一般不應(yīng)超過當(dāng)年建筑（包括水、電、暖、衛(wèi)等）工作量的30%.大量采用預(yù)制構(gòu)件以及工期在6個月以內(nèi)的工程，可適當(dāng)增加；安裝工程一般不應(yīng)超過當(dāng)年安裝工程量10%，安裝材料用量較大的工程，可適當(dāng)增加。 預(yù)付的備料款，可從竣工前未完工程所需材料價值相當(dāng)于預(yù)付備料款額度時起，在工程價款結(jié)算時按材料款占結(jié)算價款的比重陸續(xù)抵扣；也可按照有關(guān)文件規(guī)定辦理。 （2）按照工程承包合同規(guī)定，由承包方包工包料的，則由承包方負(fù)責(zé)購貨付款，并按照規(guī)定向發(fā)包方收取備料款。 （3）按照工程承包合同規(guī)定，由發(fā)包方供應(yīng)材料的，其材料可按照材料預(yù)算價格轉(zhuǎn)給承包方。材料價款在結(jié)算工程款時陸續(xù)抵扣，這部分材料，承包方不應(yīng)收取備料款。 （二）進(jìn)口設(shè)備、工器具和材料價款的支付與結(jié)算。 （三）設(shè)備、工器具和材料價款的動態(tài)結(jié)算。 工程竣工結(jié)算的審核工作 工程竣工結(jié)算系指建筑企業(yè)按照合同規(guī)定的內(nèi)容全部完成所承包的工程，經(jīng)驗收質(zhì)量合格，并符合合同要求之后，向發(fā)包單位進(jìn)行的最終工程款結(jié)算?？⒐そY(jié)算是一種動態(tài)的計算，是按照工程實際發(fā)生的量與額來計算的。經(jīng)審查的工程竣工結(jié)算是核定建設(shè)工程造價的依據(jù)，更是建設(shè)項目竣工驗收后編制竣工決算和核定新增固定資產(chǎn)價值的依據(jù)，是建筑企業(yè)評價該工程經(jīng)濟(jì)效益的重要依據(jù)。 一、分析影響工程結(jié)算的因素對做好工程竣工結(jié)算有著重要意義 工程結(jié)算直接關(guān)系到建設(shè)單位和施工單位切身的經(jīng)濟(jì)利益。在結(jié)算的編審過程中由于編審人員所處的地位、立場、目的不同，以及編審人員的實際工作能力的差異，因而編審結(jié)果存在不同程度的差距純屬正常。但是如果這種差距很大，那就可能存在有意壓低造價或高估冒算的可能。 （一）在送審的結(jié)算中，通常存在工程預(yù)算多報的現(xiàn)象。分析其原因，大致有三類：第一，極少數(shù)的結(jié)算編制人員業(yè)務(wù)水平不過關(guān)，以致計算“失真”；第二，建設(shè)單位在發(fā)包合同及現(xiàn)場簽證中用詞不嚴(yán)謹(jǐn)而導(dǎo)致結(jié)算與實際有出入；第三、施工單位顧慮結(jié)算在審核時被卡得太緊。送審結(jié)算是建設(shè)單位委托中介機構(gòu)審核的，中介機構(gòu)的主觀愿望往往是通過核減核增的額度來收取業(yè)務(wù)費，這就形成施工單位有意加大水分多報的可能。 （二）造成結(jié)算“失真”的原因 第一，聯(lián)系單盲目簽證，事后補簽，簽證表述不清、準(zhǔn)確度不夠、時間性不強以及簽證內(nèi)容與開辦費相重疊。 第二，工程量計算方面。工程量的計算是依據(jù)竣工圖紙、設(shè)計變更聯(lián)系單和國家統(tǒng)一規(guī)定的計算規(guī)則來編制的，是結(jié)算編制的基礎(chǔ)。工程量計算誤差主要包括在定額中子目錄再次計算、計算單位不一致而造成工程量的小數(shù)點錯位。 第三，套用定額方面。對定額中的缺項套用子目或換算的理解有出入、忽略定額綜合解釋，不換算系數(shù)、故意高套定額；對綜合定額所包含的工作內(nèi)容了解不詳細(xì)造成重復(fù)計算的。 第四，費用計算方面。不按合同要求套用費用定額。沒有嚴(yán)格根據(jù)工程類別來劃分，三類工程卻高套用二類工程，屬土建項目套用市政定額或園林定額的。在縣城（鎮(zhèn)）的工程稅金的卻套用市區(qū)的費率等等。 二、要準(zhǔn)確客觀地實際反映工程總造價，辦好竣工結(jié)算審核，必須做好以下幾項工作 （一）搜集、整理好竣工資料 竣工資料包括：工程竣工圖、設(shè)計變更通知、各種簽證、主材的合格證、單價等。 竣工圖是工程交付使用時的實樣圖。對于工程變化不大的，可在施工圖上變更處分別標(biāo)明，不用重新繪制；對于工程變化較大的一定要重新繪制竣工圖，對結(jié)構(gòu)件和門窗重新編號?？⒐D繪制后要請建設(shè)單位建筑監(jiān)理人員在圖簽欄內(nèi)簽字，并加蓋竣工圖圖章。竣工圖是其它竣式資料的綱領(lǐng)性總圖，一定要如實地反映工程實況。 設(shè)計變更通知必須是由原設(shè)計單位下達(dá)的，必須要有設(shè)計人員的簽名和設(shè)計單位的印章。由建設(shè)單位現(xiàn)場監(jiān)理人員發(fā)出的不影響結(jié)構(gòu)案例和造型美觀的室內(nèi)外局部小變動也屬于變更之列，但必須要有建設(shè)單位工地負(fù)責(zé)人的簽字并還要征得設(shè)計人員的認(rèn)可及簽字方可生效。 各種簽證資料：合同簽證，它決定著工程的承包形式與承包資格、方式、工期及質(zhì)量獎罰；現(xiàn)場簽證即施工簽證，包括設(shè)計變更聯(lián)系單如實施工確認(rèn)簽證；主體工程中隱蔽工程簽證；暫不計入但說明按實際工程量結(jié)算的項目工程量簽證以及一些預(yù)算外的用工、用料或建設(shè)單位原因引起的返工費等。其中主體工程中的隱蔽工程及時簽證尤為重要，這種工程事后根本無法核對其工程量，所以必須是在施工的同時，畫好隱蔽圖檢查隱蔽驗收記錄，再請設(shè)計單位、監(jiān)理單位、建設(shè)單位等有關(guān)人員到現(xiàn)場驗收簽字，手續(xù)完整，工程量與竣工圖一致方可列入結(jié)算。這些簽證最好在施工的同時計算實際金額，交建設(shè)單位簽證，這樣就能有效避免事后糾紛。 主要建筑材料規(guī)格、質(zhì)量與價格簽證。因為設(shè)計圖紙對一些裝飾材料只指定規(guī)格與品種，而不能指定生產(chǎn)廠家。目前市場上的偽劣產(chǎn)品較多，就是同一種合格或優(yōu)先產(chǎn)品，不同的廠家，價格差異也比較大。特別是一些高級裝飾材料，進(jìn)貨前必須征得建設(shè)單位或監(jiān)理同意，其價格必須要建設(shè)單位簽證，對于一些涉及工程較多而工期較長的工程，價格漲跌幅度較大，必須分期多批對主要材料與建設(shè)單位進(jìn)行價格簽證。 簽證是決算的計算重要依據(jù)，所以必須數(shù)據(jù)準(zhǔn)確。 （二）深入工地，全面掌握工程實況 由于從事預(yù)決算工程的預(yù)算員，對某單位工程可能不十分了解，而一些施工工藝較為復(fù)雜的施工或裝潢工程，竣工圖不可能面面俱到，逐一標(biāo)明，因此在工程量計算階段必須要深入工地現(xiàn)場核對、丈量、記錄才能準(zhǔn)確無誤。有經(jīng)驗的預(yù)算人員在編制結(jié)算時，往往是先查閱所有資料，再粗略地計算工程量，發(fā)現(xiàn)疑問，出現(xiàn)問題逐一到工地核實。 一個優(yōu)秀的預(yù)算員不僅要深入工程實地掌握實際，還要深入市場了解建筑材料的品種及價格。做到胸中有數(shù)，避免造成計算誤差較大，使自己處于被動。 （三）熟悉掌握專業(yè)知識，講究職業(yè)道德 預(yù)算人員不僅要全面熟悉定額計算，掌握上級下達(dá)的各種費用文件，還要全面了解工程預(yù)算定額的組成，以便進(jìn)行定額的換算和增補。預(yù)算員還要掌握一定的施工規(guī)范與建筑構(gòu)造方面的知識。 竣工結(jié)算是工程造價控制的最后一關(guān)，若不能嚴(yán)格把關(guān)的話將會造成不可挽回的損失。這是一項細(xì)致具體的工作，計算時要認(rèn)真、細(xì)致、不少算、不漏算。同時要尊重實際，不多算，不高估冒算，不存僥幸心理。編制時，不依編制對象與自己親、熟、好、壞而因人而異。要服從道理，不固執(zhí)己見，保持良好的職業(yè)道德與自身信譽。同時要不斷學(xué)習(xí)豐富自己的知識構(gòu)成。在以上基礎(chǔ)上保證“量”與“價”的準(zhǔn)確合同，做好工程結(jié)算去虛存實，促使竣工結(jié)算的良性循環(huán)。 房地產(chǎn)開發(fā)項目投資費用估算 經(jīng)營房地產(chǎn)投入資金多，風(fēng)險大，在項目的規(guī)劃階段，必須對項目的投資與成本費用進(jìn)行準(zhǔn)確的估算，以便作出經(jīng)濟(jì)效益評價、投資決策。 由于房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資過程就是房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過程，因而其投資估算與成本費用估算不可截然分開，應(yīng)合二為一。房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與成本費用估算的范圍包括土地購置成本、土地開發(fā)成本、建安工程造價、管理費用、銷售費用、財務(wù)費用及開發(fā)期間的稅費等全部投資。 房地產(chǎn)建設(shè)項目各項費用的構(gòu)成復(fù)雜，變化因素多、不確定性大，依建設(shè)項目的類型不同而有其自身的特點，因此不同類型的建設(shè)項目，其投資和費用構(gòu)成有一定的差異。對于一般房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，投資及成本費用。由開發(fā)成本和開發(fā)費用兩大部分組成。 （一）開發(fā)成本 共有八項： 土地使用權(quán)出讓金 國家以土地所有者身份，將一定年限內(nèi)的土地使用權(quán)有償出讓給土地使用者。土地使用者支付土地出讓金的估算可參照政府前期出讓的類似地塊的出讓金數(shù)額并進(jìn)行時間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周圍環(huán)境狀況及土地現(xiàn)狀等因素的修正得到；也可依據(jù)所在城市人民政府頒布的城市基準(zhǔn)地價或平均標(biāo)定地價，根據(jù)項目所在地段等級、用途、容積率、使用年限等因素修正得到。 土地征用及拆遷安置補償費 （1）土地征用費。國家建設(shè)征用農(nóng)村土地發(fā)生的費用主要有土地補償費、勞動力安置補助費、水利設(shè)施維修分?jǐn)?、青苗補償費、耕地占用稅、耕地墾復(fù)基金、征地管理費等。農(nóng)村土地征用費的估算可參照國家和地方有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。 （2）拆遷安置補償費。在城鎮(zhèn)地區(qū)，國家和地方政府可以依據(jù)法定程