【文章內容簡介】 量情況，對施工圖預算中存在的錯誤予以糾正。 價差調整。工程竣工結算可按照地方預算定額或基價表的單價編制，因當地造價部門文件調整發(fā)生的人工、計價材料和機械費用的價差均可以在竣工結算時加以調整。未計價材料則可根據合同或協議的規(guī)定，按實調整價差。 費用調整。屬于工程數量的增減變化，需要相應調整安裝工程費的計算；屬于價差的因素，通常不調整安裝工程費，但要計入計費程序中，換言之，該費用應反映在總造價中；屬于其它費用，如象停窩工費用、大型機械進出場費用等，應根據各地區(qū)定額和文件規(guī)定，一次結清，分攤到工程項目中去。 （六）工程竣工結算的編制方式 以施工圖預算為基礎編制竣工結算。對增減項目和費用等，經業(yè)主或業(yè)主委托的監(jiān)理工程師審核簽證后，編制的調整預算。 包干承包結算方式編制竣工結算。這種方式實際上是按照施工圖預算加系數包干編制的竣工結算。依據合同規(guī)定，尚若未發(fā)生包干范圍以外的工程增減項目，包干造價就是最終結算造價。 以房屋建筑造價為基礎編制竣工結算。這種方式是雙方根據施工圖和有關技術經濟資料，經計算確定出每平米造價，在此基礎上，按實際完成的平方米數量進行結算。 以投標的造價為基礎編制竣工結算。如果工程實行招、投標時，承包方可對報價采取合理浮動。通常中標一方根據工期、質量、獎懲、雙方所承擔的責任簽訂工程合同，對工程實行造價一次性包干。合同所規(guī)定的造價就是竣工結算造價。在結算時只需將雙方在合同中約定的獎懲費用和包干范圍以外的增減工程項目列入，并作為“合同補充說明”進入工程竣工結算。 （七）工程竣工結算的審查 工程竣工結算審查是竣工結算階段的一項重要工作。審查工作通常由業(yè)主、監(jiān)理公司或審計部門把關進行。審核內容通常有以下幾方面： 核對合同條款。主要針對工程竣工是否驗收合格，竣工內容是否符合合同要求，結算方式是否按合同規(guī)定進行；套用定額、計費標準、主要材料調差等是否按約定實施。 審查隱蔽資料和有關簽證等是否符合規(guī)定要求。 審查設計變更通知是否符合手續(xù)程序，加蓋公章否。 根據施工圖核實工程量。 審核各項費用計算是否準確。主要從費率、計算基礎、價差調整、系數計算、計費程序等方面著手進行。 七、設備、工器具及材料價款的支付與結算 （一）國內設備、工器具和材料價款的支付與結算。 國內設備、工器具價款的支付與結算 按照我國現行規(guī)定，銀行、單位和個人辦理結算都必須遵循結算原則：要守信用、付款及時；誰的錢進誰的賬，由誰支配；銀行不墊款。 業(yè)主對訂購的設備、工器具通常不預付定金，只對制造期在半年以上的專用設備和船舶的價款，按照合同規(guī)定分期付款。比如上海市對大型機械設備結算進度規(guī)定為：當設備開始制造時，收取20%貨款；設備制造進行60%時，收取40%貨款；設備制造完畢托運時，再收取40%貨款，一些合同規(guī)定，設備購置方扣留5%的質量保證金，待設備運至現場驗收合格或質量保證期到來時再返還質量保證金。 業(yè)主收到設備工器具后，要按合同規(guī)定及時結算付款，不得無故拖欠。若因資金不足延期付款者，要支付一定的賠償金。 國內材料價款的支付與結算 建安工程承發(fā)包方的材料往來，可按如下方式結算： （1）由承包單位自行采購建筑材料者，發(fā)包方可以在雙方簽訂工程承包合同后按年度工作量的一定比例向承包方預付備料款，并應在一個月內付清。備料款的預付額度，建筑工程一般不應超過當年建筑（包括水、電、暖、衛(wèi)等）工作量的30%.大量采用預制構件以及工期在6個月以內的工程，可適當增加；安裝工程一般不應超過當年安裝工程量10%，安裝材料用量較大的工程，可適當增加。 預付的備料款，可從竣工前未完工程所需材料價值相當于預付備料款額度時起，在工程價款結算時按材料款占結算價款的比重陸續(xù)抵扣；也可按照有關文件規(guī)定辦理。 （2）按照工程承包合同規(guī)定，由承包方包工包料的，則由承包方負責購貨付款，并按照規(guī)定向發(fā)包方收取備料款。 （3）按照工程承包合同規(guī)定，由發(fā)包方供應材料的，其材料可按照材料預算價格轉給承包方。材料價款在結算工程款時陸續(xù)抵扣，這部分材料，承包方不應收取備料款。 （二）進口設備、工器具和材料價款的支付與結算。 （三）設備、工器具和材料價款的動態(tài)結算。 工程竣工結算的審核工作 工程竣工結算系指建筑企業(yè)按照合同規(guī)定的內容全部完成所承包的工程，經驗收質量合格，并符合合同要求之后，向發(fā)包單位進行的最終工程款結算。竣工結算是一種動態(tài)的計算，是按照工程實際發(fā)生的量與額來計算的。經審查的工程竣工結算是核定建設工程造價的依據，更是建設項目竣工驗收后編制竣工決算和核定新增固定資產價值的依據，是建筑企業(yè)評價該工程經濟效益的重要依據。 一、分析影響工程結算的因素對做好工程竣工結算有著重要意義 工程結算直接關系到建設單位和施工單位切身的經濟利益。在結算的編審過程中由于編審人員所處的地位、立場、目的不同，以及編審人員的實際工作能力的差異，因而編審結果存在不同程度的差距純屬正常。但是如果這種差距很大，那就可能存在有意壓低造價或高估冒算的可能。 （一）在送審的結算中，通常存在工程預算多報的現象。分析其原因，大致有三類：第一，極少數的結算編制人員業(yè)務水平不過關，以致計算“失真”；第二，建設單位在發(fā)包合同及現場簽證中用詞不嚴謹而導致結算與實際有出入；第三、施工單位顧慮結算在審核時被卡得太緊。送審結算是建設單位委托中介機構審核的，中介機構的主觀愿望往往是通過核減核增的額度來收取業(yè)務費，這就形成施工單位有意加大水分多報的可能。 （二）造成結算“失真”的原因 第一，聯系單盲目簽證，事后補簽，簽證表述不清、準確度不夠、時間性不強以及簽證內容與開辦費相重疊。 第二，工程量計算方面。工程量的計算是依據竣工圖紙、設計變更聯系單和國家統一規(guī)定的計算規(guī)則來編制的，是結算編制的基礎。工程量計算誤差主要包括在定額中子目錄再次計算、計算單位不一致而造成工程量的小數點錯位。 第三，套用定額方面。對定額中的缺項套用子目或換算的理解有出入、忽略定額綜合解釋，不換算系數、故意高套定額；對綜合定額所包含的工作內容了解不詳細造成重復計算的。 第四，費用計算方面。不按合同要求套用費用定額。沒有嚴格根據工程類別來劃分，三類工程卻高套用二類工程，屬土建項目套用市政定額或園林定額的。在縣城（鎮(zhèn)）的工程稅金的卻套用市區(qū)的費率等等。 二、要準確客觀地實際反映工程總造價，辦好竣工結算審核，必須做好以下幾項工作 （一）搜集、整理好竣工資料 竣工資料包括：工程竣工圖、設計變更通知、各種簽證、主材的合格證、單價等。 竣工圖是工程交付使用時的實樣圖。對于工程變化不大的，可在施工圖上變更處分別標明，不用重新繪制；對于工程變化較大的一定要重新繪制竣工圖，對結構件和門窗重新編號?？⒐D繪制后要請建設單位建筑監(jiān)理人員在圖簽欄內簽字，并加蓋竣工圖圖章?？⒐D是其它竣式資料的綱領性總圖，一定要如實地反映工程實況。 設計變更通知必須是由原設計單位下達的，必須要有設計人員的簽名和設計單位的印章。由建設單位現場監(jiān)理人員發(fā)出的不影響結構案例和造型美觀的室內外局部小變動也屬于變更之列，但必須要有建設單位工地負責人的簽字并還要征得設計人員的認可及簽字方可生效。 各種簽證資料：合同簽證，它決定著工程的承包形式與承包資格、方式、工期及質量獎罰；現場簽證即施工簽證，包括設計變更聯系單如實施工確認簽證；主體工程中隱蔽工程簽證；暫不計入但說明按實際工程量結算的項目工程量簽證以及一些預算外的用工、用料或建設單位原因引起的返工費等。其中主體工程中的隱蔽工程及時簽證尤為重要，這種工程事后根本無法核對其工程量，所以必須是在施工的同時，畫好隱蔽圖檢查隱蔽驗收記錄，再請設計單位、監(jiān)理單位、建設單位等有關人員到現場驗收簽字，手續(xù)完整，工程量與竣工圖一致方可列入結算。這些簽證最好在施工的同時計算實際金額，交建設單位簽證，這樣就能有效避免事后糾紛。 主要建筑材料規(guī)格、質量與價格簽證。因為設計圖紙對一些裝飾材料只指定規(guī)格與品種，而不能指定生產廠家。目前市場上的偽劣產品較多，就是同一種合格或優(yōu)先產品，不同的廠家，價格差異也比較大。特別是一些高級裝飾材料，進貨前必須征得建設單位或監(jiān)理同意，其價格必須要建設單位簽證，對于一些涉及工程較多而工期較長的工程，價格漲跌幅度較大，必須分期多批對主要材料與建設單位進行價格簽證。 簽證是決算的計算重要依據，所以必須數據準確。 （二）深入工地，全面掌握工程實況 由于從事預決算工程的預算員，對某單位工程可能不十分了解，而一些施工工藝較為復雜的施工或裝潢工程，竣工圖不可能面面俱到，逐一標明，因此在工程量計算階段必須要深入工地現場核對、丈量、記錄才能準確無誤。有經驗的預算人員在編制結算時，往往是先查閱所有資料，再粗略地計算工程量，發(fā)現疑問，出現問題逐一到工地核實。 一個優(yōu)秀的預算員不僅要深入工程實地掌握實際，還要深入市場了解建筑材料的品種及價格。做到胸中有數，避免造成計算誤差較大，使自己處于被動。 （三）熟悉掌握專業(yè)知識，講究職業(yè)道德 預算人員不僅要全面熟悉定額計算，掌握上級下達的各種費用文件，還要全面了解工程預算定額的組成，以便進行定額的換算和增補。預算員還要掌握一定的施工規(guī)范與建筑構造方面的知識。 竣工結算是工程造價控制的最后一關，若不能嚴格把關的話將會造成不可挽回的損失。這是一項細致具體的工作，計算時要認真、細致、不少算、不漏算。同時要尊重實際，不多算，不高估冒算，不存僥幸心理。編制時，不依編制對象與自己親、熟、好、壞而因人而異。要服從道理，不固執(zhí)己見，保持良好的職業(yè)道德與自身信譽。同時要不斷學習豐富自己的知識構成。在以上基礎上保證“量”與“價”的準確合同，做好工程結算去虛存實，促使竣工結算的良性循環(huán)。 房地產開發(fā)項目投資費用估算 經營房地產投入資金多，風險大，在項目的規(guī)劃階段，必須對項目的投資與成本費用進行準確的估算，以便作出經濟效益評價、投資決策。 由于房地產開發(fā)項目的投資過程就是房地產商品的生產過程，因而其投資估算與成本費用估算不可截然分開，應合二為一。房地產開發(fā)項目投資與成本費用估算的范圍包括土地購置成本、土地開發(fā)成本、建安工程造價、管理費用、銷售費用、財務費用及開發(fā)期間的稅費等全部投資。 房地產建設項目各項費用的構成復雜，變化因素多、不確定性大，依建設項目的類型不同而有其自身的特點，因此不同類型的建設項目，其投資和費用構成有一定的差異。對于一般房地產開發(fā)項目而言，投資及成本費用。由開發(fā)成本和開發(fā)費用兩大部分組成。 （一）開發(fā)成本 共有八項： 土地使用權出讓金 國家以土地所有者身份，將一定年限內的土地使用權有償出讓給土地使用者。土地使用者支付土地出讓金的估算可參照政府前期出讓的類似地塊的出讓金數額并進行時間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周圍環(huán)境狀況及土地現狀等因素的修正得到；也可依據所在城市人民政府頒布的城市基準地價或平均標定地價，根據項目所在地段等級、用途、容積率、使用年限等因素修正得到。 土地征用及拆遷安置補償費 （1）土地征用費。國家建設征用農村土地發(fā)生的費用主要有土地補償費、勞動力安置補助費、水利設施維修分攤、青苗補償費、耕地占用稅、耕地墾復基金、征地管理費等。農村土地征用費的估算可參照國家和地方有關規(guī)定進行。 （2）拆遷安置補償費。在城鎮(zhèn)地區(qū)，國家和地方政府可以依據法定程