資產(chǎn)評估復(fù)習(xí)概要(編輯修改稿)
2025-05-27 18:59 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 人員現(xiàn)場打分，結(jié)構(gòu)部分80分，裝修部分70分，設(shè)備部分60分。再經(jīng)查表得出修正系數(shù)C＝，S＝，B＝， 成新率＝（80+70+60）247。100100％ ＝％注意：在實(shí)踐中，也往往將年限法和打分法得出的結(jié)論加權(quán)平均，得出成新率。對于一些平面布置不合時(shí)宜、設(shè)備落后、式樣過時(shí)的建筑物，還應(yīng)考慮其功能性貶值因素。可以在成新率確定的基礎(chǔ)作適當(dāng)減價(jià)修正。示例2：在正常情況下，某房地產(chǎn)每年可獲得有效毛收入30萬元，需要營運(yùn)費(fèi)用10萬元，資本化率為10%，該房地產(chǎn)所在的土地是通過有償出讓獲得使用權(quán)的，在估計(jì)時(shí)點(diǎn)剩余使用壽命40年，計(jì)算該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格。解：?示例3 有一宗土地，出讓年限為50年，資本化率為10%，預(yù)計(jì)未來五年的純收益分別為15萬元、16萬元、18萬元、15萬元、20萬元，第六年開始純收益大約穩(wěn)定在25萬元左右，試評估該宗地的收益價(jià)格。解： ?課堂作業(yè) 某房地產(chǎn)公司于2002年3月以有償出讓方式取得一塊土地50年使用權(quán)，并于2004年3月在此地塊上建成一座磚混結(jié)構(gòu)的寫字樓，當(dāng)時(shí)造價(jià)為每平方米2000元，經(jīng)濟(jì)耐用年限為55年，殘值率為2％。目前，該類建筑重置價(jià)格為每平方米2500元。該建筑物占地面積500平方米，建筑面積為900平方米，現(xiàn)用于出租，每月平均實(shí)收租金為3萬元。另據(jù)調(diào)查，當(dāng)?shù)赝悓懽謽浅鲎庾饨鹨话銥槊吭旅拷ㄖ椒矫?0元，空置率為10％，每年需支付的管理費(fèi)為年租金的 ％，％，土地使用稅及房產(chǎn)稅為每建筑平方米20元，％，土地資本化率7％，建筑物資本化率8％。試根據(jù)以上資料評估該宗地2008年3月的土地使用權(quán)價(jià)格。選定評估方法該宗房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益，適宜采用收益法。計(jì)算總收益總收益應(yīng)該為客觀收益而不是實(shí)際收益。年總收益＝5012900（1－10％）＝486000（元）計(jì)算總費(fèi)用（1）年管理費(fèi)＝486000％＝17010（元）（2）年維修費(fèi)＝2500900％＝33750（元）（3）年稅金＝20900＝18000（元）（4）年保險(xiǎn)費(fèi)＝2500900％＝4500（元）年總費(fèi)用＝（1）+（2）+（3）+（4）＝17010+33750+18000+4500＝73260（元）計(jì)算房地產(chǎn)純收益年房地產(chǎn)純收益＝年總收益－年總費(fèi)用＝486000－73260＝412740（元）計(jì)算房屋純收益（1）計(jì)算年折舊費(fèi)。（2）計(jì)算房屋現(xiàn)值（假設(shè)房屋收益年期為無限年期）：房屋現(xiàn)值＝房屋重置價(jià)－年折舊費(fèi)已使用年數(shù) ＝2500900－468754＝2062500（元）（3）計(jì)算房屋純收益：房屋年純收益＝房屋現(xiàn)值房屋資本化率＝20625008％＝165000（元）計(jì)算土地純收益土地年純收益＝年房地產(chǎn)純收益－房屋年純收益 ＝412740－165000＝247740（元）計(jì)算土地使用權(quán)價(jià)格土地使用權(quán)在2003年3月的剩余使用年期為50－6＝44（年）。單價(jià)＝＝（元）評估結(jié)果。 u作業(yè)現(xiàn)有一宗地，占地面積為100平方米，2005年11月通過出讓方式取得土地使用權(quán)，使用年限為50年。2007年11月建成一房屋，該房屋建筑面積為250平方米，現(xiàn)全部用于出租。試根據(jù)以下資料，評估該宗地2010年11月的價(jià)格。（1）該房屋出租，每年收取押金5萬元，平均每月租金收入為3萬元，（2）該房屋耐用年限為50年，目前重置價(jià)為每建筑平方米4000元，假設(shè)殘值率為2%（3）押金收益率為9%（4）土地還原利率為6%，建筑物的還原利率為8%習(xí)題：某城市內(nèi)，有一宗住宅用地500m2需要評估,評估基準(zhǔn)日為1994年10月31日,先根據(jù)該地條件,選擇了與之類似的四宗已成交案例,幾宗地塊的比較條件如下: 項(xiàng)目 評估土地 比較案例A 比較案例B 比較案例C 比較案例D 用途 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 成交日期 評估日：1994年10月31日 1993年10月 1993年12月 1993年4月 1994年8月 成交價(jià)格 1200元/m2 1300元/m2 1400元/m2 1100元/m2 容積率 2 3 3 4 2 區(qū)域條件 位置基礎(chǔ)設(shè)施交通 000 2%1%2% +3%2%0 0+2%+3% 3%00 個(gè)別條件 地勢形狀其他 0
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