資產(chǎn)評估復(fù)習(xí)概要-展示頁
2025-05-09 18:59本頁面
【正文】 持續(xù)使用假設(shè)是對資產(chǎn)擬進入的市場的條件，以及在這樣的市場條件下的資產(chǎn)狀態(tài)的一種假定性描述或說明。資產(chǎn)交易雙方都有獲取足夠市場信息的機會和時間，買賣雙方的交易行為都是自愿的、理智的，而非在強制或不受限制的條件下進行的。 所謂公開市場，是指一個有眾多買者和賣者的充分競爭性的市場。清算價值四大假設(shè)（一）交易假設(shè) 交易假設(shè)是資產(chǎn)評估得以進行的一個最基本的前提假設(shè)，交易假設(shè)是假定所有待評估資產(chǎn)已經(jīng)處在交易過程中，評估師根據(jù)待評估資產(chǎn)交易條件等模擬市場進行估價。 繼續(xù)使用價值252。 按資產(chǎn)與生產(chǎn)經(jīng)營過程的關(guān)系分類，可以分為經(jīng)營性資產(chǎn)和非經(jīng)營性資產(chǎn)。 按是否具有綜合獲利能力分類：單項資產(chǎn)和整體資產(chǎn)。（二）資產(chǎn)的分類 按流動性分類：流動資產(chǎn)、長期投資、固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)等。一、資產(chǎn)評估定義?（一）資產(chǎn)的含義 定義： 資產(chǎn)評估中的資產(chǎn)內(nèi)涵指特定權(quán)利主體擁有或控制的并能給特定權(quán)利主體帶來未來經(jīng)濟利益的資源。（接近于會計概念）特點： (1)為經(jīng)濟主體擁有或控制； (2)會給經(jīng)濟主體帶來經(jīng)濟利益；(３) 資產(chǎn)必須能以貨幣計量?！?按存在形態(tài)分類：有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)。 按是否獨立存在分類：可確指資產(chǎn)和不可確指資產(chǎn)。?（四）資產(chǎn)評估要素?p評估主體p評估客體p評估依據(jù)p評估目的p評估原則p評估程序p評估價值類型p評估方法 p評估假設(shè)p資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日 （二）從資產(chǎn)評估假設(shè)的角度表述：252。公開市場價值252。?（二）公開市場假設(shè) 公開市場假設(shè)就是假定比較完善的公開市場存在，被評估資產(chǎn)將要在這樣的市場中進行交易。在這個市場上，買者和賣者的地位是平等的。買賣雙方都能對資產(chǎn)的功能用途及其交易價格等做出理智的判斷。 持續(xù)使用假設(shè)首先設(shè)定資產(chǎn)正處于使用狀態(tài)，包括正在使用中的資產(chǎn)和備用資產(chǎn)；其次根據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)和信息，推斷這些處于使用狀態(tài)的資產(chǎn)還將繼續(xù)使用下去。 資產(chǎn)使用的方式：在用續(xù)用、轉(zhuǎn)用續(xù)用、移地續(xù)用。清算評估通常要低于其他假設(shè)前提下同樣資產(chǎn)的評估值。?供求原則。?替代原則。第二章重置成本一般可分為復(fù)原重置成本和更新重置成本。更新重置成本是指采用新型材料、現(xiàn)代建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、新型設(shè)計、規(guī)格和技術(shù)等，以現(xiàn)行價格水平購建與評估對象具有同等功能的全新資產(chǎn)所需要的費用。當(dāng)時該資產(chǎn)的價格指數(shù)為120％，評估基準(zhǔn)日該類資產(chǎn)的定基價格指數(shù)150％，20042008同類資產(chǎn)環(huán)比價格指數(shù)分別為105%，%，110%，120%，則確定被估資產(chǎn)價值。?一項技術(shù)進步較快的資產(chǎn)，采用物價指數(shù)法估算的重置成本往往會偏高 。現(xiàn)知待評估資產(chǎn)年產(chǎn)量為6000臺。–注意：物價指數(shù)的選擇。增值稅＝ （進口完稅價格+關(guān)稅+消費稅）增值稅率252。（1－消費稅率）消費稅率p銀行手續(xù)費、p國內(nèi)運雜費、p安裝調(diào)試費等。根據(jù)評估人員的調(diào)查、檢查、對比分析，得到以下數(shù)據(jù)：（1）1994至2004年每年的設(shè)備價格上升率為10%；（2）該設(shè)備的月人工成本比其替代設(shè)備高1,000元；（3）被評估設(shè)備所在企業(yè)的正常投資報酬率為10%，所得稅稅率為33%；（4）該設(shè)備在評估前使用期間的實際利用率僅為正常利用率的50%，經(jīng)技術(shù)檢測，該設(shè)備尚可使用5年，在未來5年中，設(shè)備利用率能夠達到設(shè)計要求。第一步：計算該設(shè)備的重置成本：第二步：計算加權(quán)投資名義年限：2,996,370247。(＋5)]100%＝53%第五步：計算功能性損耗:1,00012(1－33%)(P/A，10%，5)＝30,478元第六步：計算經(jīng)濟性損耗: 該設(shè)備在評估后的設(shè)計利用率可以達到設(shè)計要求， 故經(jīng)濟性損耗為0。 合法原則216。 替代原則216。樓面地價p含義 單位建筑面積地價。建筑總面積樓面地價＝土地單價247。甲地的容積率為5，單價為1000元/平方米；乙地的容積率為3，單價為800元/平方米。[例題] 某地塊面積為80,000平方米，是通過城鎮(zhèn)土地出讓而取得的，出讓金為20萬元/畝，拆遷費30萬元/畝，土地開發(fā)周期為兩年，第一年投入開發(fā)費占總開發(fā)費的40%，目前市場上地產(chǎn)開發(fā)的投資報酬率為10%，銀行貸款利率為6%，試評估該土地經(jīng)開發(fā)后的價格。 p打分法計算成新率公式 成新率＝結(jié)構(gòu)部分合計得分G+裝修部分合計得分S+設(shè)
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