資產(chǎn)評估復(fù)習(xí)概要-文庫吧資料
2025-05-06 18:59本頁面
【正文】 00平方米，現(xiàn)用于出租，每月平均實收租金為3萬元。解： ?課堂作業(yè) 某房地產(chǎn)公司于2002年3月以有償出讓方式取得一塊土地50年使用權(quán)，并于2004年3月在此地塊上建成一座磚混結(jié)構(gòu)的寫字樓，當時造價為每平方米2000元，經(jīng)濟耐用年限為55年，殘值率為2％。示例2：在正常情況下，某房地產(chǎn)每年可獲得有效毛收入30萬元，需要營運費用10萬元，資本化率為10%，該房地產(chǎn)所在的土地是通過有償出讓獲得使用權(quán)的，在估計時點剩余使用壽命40年，計算該宗房地產(chǎn)的收益價格。對于一些平面布置不合時宜、設(shè)備落后、式樣過時的建筑物，還應(yīng)考慮其功能性貶值因素。再經(jīng)查表得出修正系數(shù)C＝，S＝，B＝， 成新率＝（80+70+60）247。估算土地取得成本 土地取得成本＝出讓金＋拆遷費 ＝20＋30＝50萬元/畝 ＝750元/平方米估算土地開發(fā)成本 土地開發(fā)成本＝ ＝375元/平方米估算投資利息 假定土地取得成本一次性投入，因計息期為兩年，土地開發(fā)成本分階段均勻投入，則：投資利息＝750[（1＋6%）2－1]＋37540%[（1＋6%）－1]＋37560%[（1＋6%）－1] ＝＋＋ ＝(元/平方米)估算開發(fā)利潤開發(fā)利潤＝（750＋375）10%＝(元/平方米)計算土地價格土地單價＝750＋375＋＋＝1,(元/平方米)土地總價＝1,80,000＝108,044,000(元)即該地塊經(jīng)開發(fā)后的價格為108,044,000元。假使兩幅土地的其他條件相同，問投資者應(yīng)該選擇哪一幅土地進行投資更為經(jīng)濟？181。容積率p意義思考： 投資者面對甲、乙兩幅土地。是平均到每單位建筑面積的土地價格 p計算公式樓面地價＝土地總價格247。 估價時點原則216。 最有效使用原則216。第七步：計算評估值： 評估值＝339,90053%－30,478＝149,669元 第四章、房地產(chǎn)評估u房地產(chǎn)評估的原則216。339,900＝第三步：計算加權(quán)投資實際年限： 50%＝第四步：計算成新率: [5247。 試根據(jù)上述條件，估測該設(shè)備的有關(guān)參數(shù)和評估值。?[課堂練習(xí)]被評估設(shè)備購建于1994年，賬面價值為100,000元，1999年進行技術(shù)改造，追加技改投資50,000元，2004年對該設(shè)備進行評估。消費稅＝（進口完稅價格+進口關(guān)稅）247。l進口設(shè)備重置成本構(gòu)成pCIF（FOB+境外途中保險費+境外運雜費）p進口關(guān)稅（進口完稅價格適用稅率）p增值稅（進口轎車征收消費稅）252。假定該儀器生產(chǎn)線的生產(chǎn)能力和價格呈線性關(guān)系，則待評估資產(chǎn)的重置成本為：待評估資產(chǎn)重置成本=6000／800035000 =262500（元）計算公式（見筆記）第三章、機器設(shè)備評估F重置成本測算方法的選擇 （一般應(yīng)遵循的規(guī)律）p對于目前仍在生產(chǎn)和銷售的設(shè)備，采用核算法p對于無法取得現(xiàn)行價格的被估設(shè)備，如果能找到參照物，則可采用功能成本法（更新重置成本）p若設(shè)備的現(xiàn)行價與參照物均無法獲得，就只能采用物價指數(shù)法（復(fù)原重置成本）。某儀器制造廠生產(chǎn)線的重置成本為35萬元，年產(chǎn)量為8000臺。?被估重置成本=100000（150％／120％）100％=125000（元）?或被估資產(chǎn)重置成本=10000%105%110%120%?=100000125％?=125000（元）?與重置核算法相比，物價指數(shù)法估算的重置成本，僅考慮了價格變動因素，因而確定的是復(fù)原重置成本 ；而重置核算法既考慮了價格因素，也考慮了生產(chǎn)技術(shù)進步和勞動生產(chǎn)率的變化因素，因而可以估算復(fù)原成本和更新重置成本。練習(xí)： 某待評估資產(chǎn)購建于2004年9月，賬面原值為100000元，現(xiàn)評估其2008年9月2日的價值。復(fù)原重置成本是指運用與原來相同的材料、建筑或制造標準、設(shè)計、格式及技術(shù)等，以現(xiàn)時價格水平重新購建與評估對象相同的全新資產(chǎn)所發(fā)生的費用。?評估時點原則。?貢獻原則。?（二）資產(chǎn)評估經(jīng)濟技術(shù)原則（看書） ?預(yù)期收益原則。?（四）清算假設(shè)? 清算假設(shè)是對資產(chǎn)在非公開市場條件下被迫出售或快速變現(xiàn)條件的假定說明。并假設(shè)可以按交易現(xiàn)有用途繼續(xù)使用。?（三）持續(xù)使用假設(shè)
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