資產評估復習概要-在線瀏覽
2025-06-17 18:59本頁面
【正文】 備部分合計得分B G：結構部分的評分修正系數S：裝修部分的評分修正系數B：設備部分的評分修正系數鋼筋混凝土結構混合結構磚木結構其他結構結構部分G裝修部分S設備部分B結構部分G裝修部分S設備部分B結構部分G裝修部分S設備部分B結構部分G裝修部分S設備部分B單層二至三層四至五層六層七層以上例題 某鋼筋混凝土5層框架樓房，經評估人員現(xiàn)場打分，結構部分80分，裝修部分70分，設備部分60分。100100％ ＝％注意：在實踐中，也往往將年限法和打分法得出的結論加權平均，得出成新率?？梢栽诔尚侣蚀_定的基礎作適當減價修正。解：?示例3 有一宗土地，出讓年限為50年，資本化率為10%，預計未來五年的純收益分別為15萬元、16萬元、18萬元、15萬元、20萬元，第六年開始純收益大約穩(wěn)定在25萬元左右，試評估該宗地的收益價格。目前，該類建筑重置價格為每平方米2500元。另據調查，當地同類寫字樓出租租金一般為每月每建筑平方米50元，空置率為10％，每年需支付的管理費為年租金的 ％，％，土地使用稅及房產稅為每建筑平方米20元，％，土地資本化率7％，建筑物資本化率8％。選定評估方法該宗房地產有經濟收益，適宜采用收益法。年總收益＝5012900（1－10％）＝486000（元）計算總費用（1）年管理費＝486000％＝17010（元）（2）年維修費＝2500900％＝33750（元）（3）年稅金＝20900＝18000（元）（4）年保險費＝2500900％＝4500（元）年總費用＝（1）+（2）+（3）+（4）＝17010+33750+18000+4500＝73260（元）計算房地產純收益年房地產純收益＝年總收益－年總費用＝486000－73260＝412740（元）計算房屋純收益（1）計算年折舊費。單價＝＝（元）評估結果。2007年11月建成一房屋，該房屋建筑面積為250平方米，現(xiàn)全部用于出租。（1）該房屋出租，每年收取押金5萬元，平均每月租金收入為3萬元，（2）該房屋耐用年限為50年，目前重置價為每建筑平方米4000元，假設殘值率為2%（3）押金收益率為9%（4）土地還原利率為6%，建筑物的還原利率為8%習題：某城市內，有一宗住宅用地500m2需要評估,評估基準日為1994年10月31日,先根據該地條件,選擇了與之類似的四宗已成交案例,幾宗地塊的比較條件如下: 項目 評估土地 比較案例A 比較案例B 比較案例C 比較案例D 用途 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 成交日期 評估日：1994年10月31日 1993年10月 1993年12月 1993年4月 1994年8月 成交價格 1200元/m2 1300元/m2 1400元/m2 1100元/m2 容積率 2 3 3 4 2 區(qū)域條件 位置基礎設施交通 000 2%1%2% +3%2%0 0+2%+3% 3%00 個別條件 地勢形狀其他 000 2%+3%3% +1%03% 000 2%+1%2% 表中:數字正值表示評估地優(yōu)于比較地塊百分比；數字負值表示評估地劣于比較地塊百分比；值的大小表示需要修正的幅度 又知:該城市地價指數在1993年1月為100,以后上漲均為1% 空地剩余使用年限為40年 按照以下條件，估算該住宅用地的單位地價和總地價 容積率修正系數如下容積率12345修正指數11. 確定地價指數年月地價指數100101102103109111119121 進行日期修正,容積
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