資產(chǎn)評(píng)估復(fù)習(xí)概要(文件)
【正文】 示例2：在正常情況下，某房地產(chǎn)每年可獲得有效毛收入30萬元，需要營運(yùn)費(fèi)用10萬元，資本化率為10%，該房地產(chǎn)所在的土地是通過有償出讓獲得使用權(quán)的，在估計(jì)時(shí)點(diǎn)剩余使用壽命40年，計(jì)算該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格。該建筑物占地面積500平方米，建筑面積為900平方米，現(xiàn)用于出租，每月平均實(shí)收租金為3萬元。計(jì)算總收益總收益應(yīng)該為客觀收益而不是實(shí)際收益。 u作業(yè)現(xiàn)有一宗地，占地面積為100平方米，2005年11月通過出讓方式取得土地使用權(quán)，使用年限為50年。?不同類別流動(dòng)資產(chǎn)的評(píng)估方法 ?、賹?duì)于實(shí)物類流動(dòng)資產(chǎn)，可以采用市場(chǎng)法和成本法。 v評(píng)估時(shí)對(duì)于購進(jìn)時(shí)發(fā)生運(yùn)雜費(fèi)的處理 , 如果是從外地購進(jìn)的原材料（本地沒有這種材料），因運(yùn)雜費(fèi)發(fā)生額較大，評(píng)估時(shí)應(yīng)將由被評(píng)估材料分擔(dān)的運(yùn)雜費(fèi)計(jì)入評(píng)估值；如果是本市購進(jìn)，運(yùn)雜費(fèi)發(fā)生額較少，評(píng)估時(shí)則可以不考慮運(yùn)雜費(fèi)。有關(guān)資料如下： （不含車間在制品成本），；；預(yù)付的房租租金25萬元，已攤銷5萬元，余20萬元。根據(jù)實(shí)物數(shù)量和現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估，評(píng)估值為412820元。這部分費(fèi)用是應(yīng)轉(zhuǎn)未轉(zhuǎn)費(fèi)用，因此評(píng)估值為零。 市盈率乘數(shù)（P/E）法。 為了提高市盈率乘數(shù)法的可信度，可選擇多個(gè)上市公司作為可比企業(yè)，通過算術(shù)平均或加權(quán)平均計(jì)算市盈利。但注意到可比公司C5和C7的市盈率明顯高于其他可比公司，因此在計(jì)算平均市盈率時(shí)將它們刪除。需要注意的是，計(jì)算出來的各家公司的比率或倍數(shù)在數(shù)值上相對(duì)接近是十分必要的。本例采用算術(shù)平均的方法，得到甲企業(yè)的評(píng)估值為10,000萬元。單項(xiàng)資產(chǎn)凈值＝2500+800+1500+400+1002000＝3300（萬元）（2）采用收益法評(píng)估該企業(yè)價(jià)值。單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估加總的評(píng)估值中包含了100萬元的經(jīng)濟(jì)性貶值因素，應(yīng)從3300萬元評(píng)估值中減去100萬元，因此認(rèn)為評(píng)估結(jié)果應(yīng)為3200萬元。年 份收益額（萬元）折現(xiàn)系數(shù)（折現(xiàn)率10％）現(xiàn) 值（萬元）第一年120第二年125第三年128第四年120第五年130合 計(jì)10％＝（萬元）被估企業(yè)單項(xiàng)可確指資產(chǎn)評(píng)估值之和被估企業(yè)整體評(píng)估值（二）割差法商譽(yù)評(píng)估值＝ _15 / 15。再求能帶來等額現(xiàn)值的年金，折現(xiàn)率為10％，則求得年金為：A＝247。 v例 某企業(yè)未來5年內(nèi)的收益預(yù)計(jì)如下：第一年 120第二年 125第三年 128第四年 120第五年 130利用以上資料，對(duì)企業(yè)整體資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。（3）確定評(píng)估值。具體評(píng)估步驟如下：（1）逐項(xiàng)評(píng)估企業(yè)的可確指資產(chǎn)。本例中得到的數(shù)值結(jié)果都具有較強(qiáng)的可比性。 采用多樣本（可比企業(yè)）、多種參數(shù)（可比指標(biāo)），即綜合法。因此在市場(chǎng)法評(píng)估中，除了采用多可比樣本外，還可采用多種可比指標(biāo)，即綜合法。評(píng)估人員在同行業(yè)的上市公司中選擇了9家可比公司，分別計(jì)算了可比公司2004年的市盈率。按租約合同規(guī)定的租期和5年總租金計(jì)算，每年的租金為5萬元，租賃的房屋尚有3年使用權(quán)。 v評(píng)估人員根據(jù)上述資料進(jìn)行評(píng)估： （1）預(yù)付保險(xiǎn)金的評(píng)估。 v（三）低值易耗品的評(píng)估v評(píng)估方法 v（1）在庫低值易耗品的評(píng)估 v 可以采用與庫存材料評(píng)估相同的方法v（3）實(shí)際工作中的處理方法 v① 對(duì)于十分暢銷的產(chǎn)品 v 根據(jù)其出廠銷售價(jià)格減去銷售費(fèi)用和全部稅金確定評(píng)估值；（基本上體現(xiàn)的是生產(chǎn)成本加利潤(rùn)） v② 對(duì)于正常銷售的產(chǎn)品 v 根據(jù)其出廠銷售價(jià)格減去銷售費(fèi)用、全部稅金和適當(dāng)數(shù)額的稅后凈利潤(rùn)確定評(píng)估值；（基本上體現(xiàn)的是生產(chǎn)成本加適當(dāng)?shù)睦麧?rùn)） v③ 對(duì)于勉強(qiáng)能銷售出去的產(chǎn)品 v 根據(jù)其出廠銷售價(jià)格減去銷售費(fèi)用、全部稅金和稅后凈利潤(rùn)確定評(píng)估值。 v實(shí)物類流動(dòng)資產(chǎn)包括各種材料、在產(chǎn)品、產(chǎn)成品及庫存商品等，實(shí)物類流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估的重要內(nèi)容。試根據(jù)以下資料，評(píng)估該宗地2010年11月的價(jià)格。（2）計(jì)算房屋現(xiàn)值（假設(shè)房屋收益年期為無限年期）：房屋現(xiàn)值＝房屋重置價(jià)－年折舊費(fèi)已使用年數(shù) ＝2500900－468754＝2062500（元）（3）計(jì)算房屋純收益：房屋年純收益＝房屋現(xiàn)值房屋資本化率＝20625008％＝165000（元）計(jì)算土地純收益土地年純收
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