【正文】 性等方面差異的因素 （2）交易因素 是交易動機、背景對價格的影響 （3）時間因素 應選擇與評估基準日最接近的交易案例，并對參照物的時間影響因素做出調整 （4）地域因素 不同地區(qū)市場供求條件的不同會影響交易價格，應該依此做出調整 （1）直接匹配法 這種技術是把被評設備和相同的設備比較。 四、機器設備評估的收益法 應用收益法評估機器設備 （1）應用收益法進行評估的前提 該資產應具備獨立的生產能力和獲利能力，并且能夠確定資產的折現(xiàn)率 （2）評價公式： 折現(xiàn)率：折現(xiàn)率=收益（租金）/價格 評估值：被評估設備的評估值=年收益（p/A，r,n）資產評估學第6講房地產評估(一）講座一、房地產評估的基本常識 房地產是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權益。 土地供給及其特征 土地供給分為土地的自然供給和土地的經濟供給 土地的自然供給：地球提供給人類可利用的土地數(shù)量，包括：已利用的土地和未來可供利用的土地。 土地的自然特性： （1）位置固定性、（2）質量的差異性、（3）不可再生性、（4）效用永續(xù)性 土地的經濟特性： （1）供給的稀缺性、（2）可壟斷性、（3）土地利用的多方向性、（4）效益級差性 土地使用權 在中國，城市土地的所有權屬于國家，農村和城市郊區(qū)的土地所有權除法律規(guī)定屬于國家所有外，屬于農民集體所有；宅基地和自留地、自留山屬于農民集體所有。 土地使用權價格可因土地使用年限的長短區(qū)分為各種年期的使用權價格，其出讓的最高年限由國務院確定。 （4）投資大量性 （5）保值增值趨勢 （6）投資風險性 （7）難以變現(xiàn)性 （8）政策限制性 二、房地產評估的原則和步驟 房地產評估是指專業(yè)評估人員為特定目的對房地產的特定權益在某一特定時點上的價值進行估計。 （2）替代原則：在同一市場上效用相同或相似的房地產，價格趨于一致。測算房地產的純收益時，不能以臨時建筑或違章建筑的收益為測算基礎。 4）測算被評估房地產價格：為求得一個公平合理的價格，一般以一種評估方法為主，同時以另一種或幾種評估方法為輔，以求互相對照和檢驗修正。而是在該房地產尚未進入市場之前，由評估人員根據評估對象的自身狀況、周邊環(huán)境及市場條件，經過一系列假設或限定，將評估對象置于一種既符合客觀實際、又不完全是客觀事實的境地中所給出的公正性價值判斷。地價又可以具體劃分為基準地價、標定地價等 （2）建筑物價格：純建筑物部分的價格，不包含其占用的土地價格。樓面地價，又稱單位建筑面積地價，是平均到每單位建筑面積上的土地價格。 除以上基本的房地產價格外，還有以下幾種價格形態(tài)：公告地價、申報地價等。不論是何種用途的房地產，規(guī)劃限制（包括建筑高度、建筑容積率、建筑密度等）的影響都是不容忽視的。建筑占地面積100%。包括土地的個別因素（區(qū)位因素、面積因素、寬度因素、深度因素、形狀因素、地質因素、容積率因素、用途因素、土地使用年期因素）和建筑物的個別因素（面積、結構、材料，設計、設備等是否良好，施工質量，法律因素，建筑物是否與周圍環(huán)境協(xié)調） 四、房地產評估的收益法 基本思路 收益法在國外被廣泛的運用于收益性房地產價格的評估，收益法評估取得的房地產價格通常稱為收益價格。 純收益=總收益總費用 總收益是指以收益為目的的房地產和與之有關的各種設施、勞動力及經營管理者要素結合產生的收益，總收益必需是客觀總收益。求取資本化率的方法如下： （1）純收益與售價比率法 評估人員收集市場上近期交易的與被估房地產相同或相近似的房地產的純收益、價格等資料，反算出他們各自的資本化率，然后計算出他們的簡單算術平均值或加權算術平均值即為所求的資本化率。 資本化率的分類 綜合資本化率：將土地和附著于其上的建筑物看作一個整體評估所采用的資本化率。 綜合資本化率=（土地資本化率土地價格+建筑物資本化率建筑物價格）/（土地價格+建筑物價格） 計算公式 （1）評估房地合在一起的房地產價格 房地產價格=房地產純收益/綜合資本化率 房地產純收益=房地產總收益房地產總費用 房地產總費用=管理費+維修費+保險費+稅金+空房損失費（注意不含折舊費） （2）單獨評估土地的價格 由土地收益評估土地價格： 土地價格=土地純收益/土地資本化率 土地純收益=土地總收益土地總費用 土地總費用=管理費+維護費+稅金 由房地產收益評估土地價格： 土地價格=房地產價格建筑物現(xiàn)值 建筑物現(xiàn)值=建筑物重置價年折舊以使用年數(shù) 年折舊費=（建筑物重置價殘值）/耐用年限=建筑物重置價（1殘值率）/耐用年限 土地價格=（房地產純收益建筑物純收益）/土地資本化率 建筑物純收益=建筑物現(xiàn)值建筑物資本化率（房地產價格合房地產純收益的求法同前） （3）單獨評估建筑物的價格 建筑物價格=房地產價格土地價格 建筑物價格=（房地產純收益土地純收益）/建筑物資本化率 例題大家參見教材p181的例54，它把成本法的計算方法從頭到尾貫穿下來。在算這類題時大家要結合評估報告一起考慮，即算出結果后能寫出評估報告來。但下列情況下，市場法往往難以適用： 沒有發(fā)生房地產交易或在房地產交易發(fā)生較少的地區(qū) 對某些類型很少見的房地產或交易實例很少的房地產 對那些很難成為交易對象的房地產 風景名勝區(qū)土地 圖書館、體育館、學校用地等 計算公式 被估房地產評估價格=可比交易實例價格交易情況修正系數(shù)交易日期修正系數(shù)區(qū) 域因數(shù)修正系數(shù)個別因素修正系數(shù) 操作步驟 交易資料收集、可比交易案例確定、因素修正（交易情況修正、交易日期修正、區(qū)域因素修正、個別因素修正、容積率修正、土地使用年期修正）、 房地產價格確定 房地產評估的市場法的因素修正 因素修正包括：交易情況修正，期日修正，區(qū)域因素修正，個別因素修正，容積率修正，土地土地使用年期修正等。 有特殊利害關系的相互間的交易，如親友之間、有利害關系的公司、公司與單位職工之間，通常都會以低市價的價格進行交易。 其他特殊交易的情形。 ②交易日期修正。 評估基準日交易實例價格＝交易實例價格（評估基準日指數(shù)／交易日期指數(shù)）。 ④個別因素修正。例題參見教材，大家在求值時注意分母是參照物的值，分子是被估對象的值，還有容積率與地價成正相關關系，而不一定是正比關系，在算容積率時要注意題目中給你的分段分別求出。同時，對于既無收益又很少有交易情況的學校、公園等公共建筑、公益設施等特殊性的土地估價也比較適用。每一個需要安置的農業(yè)人口的安置補償費標準，為該耕地被征前3年平均年產值的4－6倍。 征用城市郊區(qū)的菜地，用地單位應當按照國家有關規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建設基金。 （2）計算土地開發(fā)費用 地土開發(fā)費用涉及到：基礎設施配套費、公共事業(yè)建設配套費和小區(qū)開發(fā)配套費。 ②公共事業(yè)建設配套費用。土地開發(fā)費在開發(fā)過程中逐步投入，銷售后收回，若土地開發(fā)費是均勻投入，則計息期為開發(fā)期的一半。 根據計算公式，前四項之和為成本價格，成本價格乘以土地增值收益率即為土地所有權收益。 ③房屋建筑安裝工程費。利潤率應根據開發(fā)類似房地產的平均利潤率來確定。 （二）房地產評估剩余法 基本思路 剩余法是將待估地產的預期開發(fā)價值，扣除正常投入費用、正常稅金及合理利潤后，依據該剩余值測算待估地產價格的方法。用開發(fā)完成后的不動產價值減去建造費、專業(yè)費等。這時的建筑費還應包括拆遷費用。 對于出租的不動產，首先采用市場法，確定所開發(fā)不動產出租的純收益，再采用收益還原法將出租純收益轉化為不動產總價。 （6）估算待估不動產價格 （三）基準地價修正系數(shù)法 基準地價的含義 基準地價是按照城市土地級別或均質地域分別評估的商業(yè)、住宅、工業(yè)等各類用地和綜合土地級別的土地使用權的平均價格。 基準地價的作用 （1）具有政府公告作用 （2）宏觀調控地價水平的依據 （3）是國家征收城鎮(zhèn)土地稅收的依據 （4）是政府參與有償使用收益分配的依據 （5）是進一步評估宗地地價的基礎 （6）引導土地資源在行業(yè)部門間的合理配置 基準地價修正系數(shù)法的基本思路 基準地價修正系數(shù)法，是利用城鎮(zhèn)基準地價和基準地價修正系數(shù)表等評估成果，按照替代原理，將被估宗地的區(qū)域條件和個別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對照修正系數(shù)表選取相應的修正系數(shù)對基準地價進行修正，從而求取被估宗地在估價基準日價格的方法。主要包括：土地級別圖、基準地價圖、樣點地價分布圖、基準地價表、基準地價修正系數(shù)表和相應的因數(shù)條件說明表，并歸納整理和分析，作為宗地估價的基本資料。 所謂路線價，是指對面臨特定街道而接近距離相等的宗地，設定標準深度，求取的該標準深度的若干宗地的平均單價。 一般來說，將標準深度的平均深度百分率設為100％，平均深度百分率與累計深度百分率之間的關系就表現(xiàn)為： 平均深度百分率＝累計深度百分率標準深度247。 路線價估價法的計算公式 宗地總價＝路線價深度百分率臨街寬度其他修正系數(shù) 深度百分率表 （1）深度百分率的表現(xiàn)形式有三種：單獨深度百分率、累計深度百分率和平均深度百分率。 （3）調查宗地地價影響因素的指標條件 （4）制定被估宗地因素修正系數(shù) （5）確定被估宗地使用年期修正系數(shù) （6）確定期日修正系數(shù) （7）確定容積率修正系數(shù) （8）評估宗地地價 宗地地價＝基準地價（1＋∑K）年期修正系數(shù)期日修正系數(shù)容積率修正系數(shù) （四）路線價法 路線價格法的基本思路 路線價估價法是根據土地價值高低隨距街道距離增大遞減的原理，在特定道上設定單價，依此單價配合深度百分率表及其他修正率表，用數(shù)學方法來計算臨接同一街道的其他宗地地價的一種估價方法。 （2）基準地價修正系數(shù)法可在短期內大批量進行宗地地價評估，因此可快速方便的進行大面積的數(shù)量眾多的土地價格評估 （3）基準地價修正系數(shù)法估價的精度取決于基準地價及其修正系數(shù)的精度，因此，該方法一般在宗地地價評估中不作為主要的評估方法，而作為一種輔助方法。 基準地價測算的基本思路 基準地價測算主要采用如下方法：依據土地使用權出讓、轉讓、出租、房屋出租、買賣、以地換房、征地拆遷、聯(lián)營入股等資料，分別采用多種方法試算樣點地價，對樣點地價經過年期、容積率、交易情況、土地條件等修正，得到標準宗地地價，然后根據評估區(qū)域內的標準宗地地價，然后根據評估區(qū)域內的標準宗地求取基準地價。 （5）確定開發(fā)商的合理利潤 開發(fā)商的合理利潤一般以不動產總價或預付總資本的一定比例計算。 實際估價工作中，常用的一個具體計算公式為： 土地價格＝房屋的預期售價－建筑總成本－利潤－稅收－利息 操作步驟 根據剩余法估價的基本思路，剩余法估價的程序為：調查不動產基本情況，確定待估不動產的最佳開發(fā)利用方式，預測不動產開發(fā)完成后的收益，測算開發(fā)總投資，確定開發(fā)利潤，估算待估不動產價格。用開發(fā)完成后的熟地價減去土地開發(fā)費用，就得到生地地價。 運用該方法評估地價時，首先估算開發(fā)完成后不動產正常交易的價格，然后，扣除建筑物建造費用和與建筑物建造、買賣有關的專業(yè)費、利息、利潤、稅收等費用，以價格余額來確定待估土地價格。 （5）投資利息：以土地取得費和開發(fā)成本之和作為計算利息的基數(shù)。、 ⑤開發(fā)過程中的稅費及其他間接費用。包括：臨時用地、水、電、路、場地平整費，工程勘察測量及工程設計費，城市規(guī)劃設計、咨詢、可行性研究肺，建設工程許可證執(zhí)照費 ②基礎設施建設費。 （5）土地增值收益確定 土地增值收益主要是由于土地的用途改變或土地功能變化而引起的。 （3）計算投資利息 在用成本法評估土地價格時，投資包括土地取得費和土地開發(fā)費兩大部分。“七通一平”指：通上水、通下水、通電、通訊、通氣、通熱、通路，平整地面。土地補償費和安置補助費標準的總和不得超過土地被征用前3年平均年產值的30倍。 征用其他土地的土地補償費和安置補助費標準，由各省、自治區(qū)、直轄市參照征用耕地的土地補償費和安置補助費的標準規(guī)定。 關于征地費用各項標準，《中華人民共和國土地管理法》有明確規(guī)定：征用耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。 利用成本法評估土地使用權的價格，就是以開發(fā)土地所耗費的各項費用之和為主要依據，再加上一定的利潤、利息、應繳納的稅金和土地所有權收益來確定土地價格。 ⑤容積率修正。交易實例地產與待評估地產如果不是處于同一地區(qū)，應將交易實例地產所處地區(qū)與待評估地產所處地區(qū)的區(qū)域因素加以比較，找出由于區(qū)域因素的差別而引起的交易實例地產與待評估地產價格的差異，對交易實例地產價格進行修正。因此需要根據地產價格的變動率，將交易實例地產價格修正為評估基準日的地產價格就是期日修正。 特殊的交易方式。如有人為了擴大營面積，收買鄰近的建筑用地，往往會使交易價格抬高。將交易中由于個別因素所產生的價格偏差予以剔除，使其為正常價格。市場法就是在求取一宗被估房地產價格時，依據替代原理，將被估房地產與類似房地產的近期交易價格進行對照比較，得出對交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個別因素等修正，得出被估房地產在評估基準日的價格。計算房屋純收益的方法大家一定要會，折舊費=建筑物重置成本/使用年限，分母用的使用年限（已使用年限+尚可使用年限）。 建筑物資本化率：用于評估建筑物的自身價格。 （3）各種投資風險、收益率排序插入法 評估人員收集市場上各種投資的收益率資料，然后把各項投資按收益率的大小排隊。 求取資本化率的方法 資本化率是決定評估價格的最關鍵因素。對于公用、公益性房地產價格評估大多不適用 純收益 純收益是指歸屬于房地產的除去各種費用后的收益，在確定純收益時，必須注意房地產的實際純收益和客觀純收益的區(qū)別，實際純收益指現(xiàn)狀下被估房地產實際取得的收益，不能直接用于評估。用公式表示：建筑密度=建筑物底層面積247。 建筑容積率是指建筑物面積與建筑占地面積之比。包括行政因素（土地使用制度與住房制度、地價政策、城市規(guī)