【正文】 性等方面差異的因素 （2）交易因素 是交易動(dòng)機(jī)、背景對(duì)價(jià)格的影響 （3）時(shí)間因素 應(yīng)選擇與評(píng)估基準(zhǔn)日最接近的交易案例，并對(duì)參照物的時(shí)間影響因素做出調(diào)整 （4）地域因素 不同地區(qū)市場供求條件的不同會(huì)影響交易價(jià)格，應(yīng)該依此做出調(diào)整 （1）直接匹配法 這種技術(shù)是把被評(píng)設(shè)備和相同的設(shè)備比較。 四、機(jī)器設(shè)備評(píng)估的收益法 應(yīng)用收益法評(píng)估機(jī)器設(shè)備 （1）應(yīng)用收益法進(jìn)行評(píng)估的前提 該資產(chǎn)應(yīng)具備獨(dú)立的生產(chǎn)能力和獲利能力，并且能夠確定資產(chǎn)的折現(xiàn)率 （2）評(píng)價(jià)公式： 折現(xiàn)率：折現(xiàn)率=收益（租金）/價(jià)格 評(píng)估值：被評(píng)估設(shè)備的評(píng)估值=年收益（p/A，r,n）資產(chǎn)評(píng)估學(xué)第6講房地產(chǎn)評(píng)估(一）講座一、房地產(chǎn)評(píng)估的基本常識(shí) 房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。 土地供給及其特征 土地供給分為土地的自然供給和土地的經(jīng)濟(jì)供給 土地的自然供給：地球提供給人類可利用的土地?cái)?shù)量，包括：已利用的土地和未來可供利用的土地。 土地的自然特性： （1）位置固定性、（2）質(zhì)量的差異性、（3）不可再生性、（4）效用永續(xù)性 土地的經(jīng)濟(jì)特性： （1）供給的稀缺性、（2）可壟斷性、（3）土地利用的多方向性、（4）效益級(jí)差性 土地使用權(quán) 在中國，城市土地的所有權(quán)屬于國家，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地所有權(quán)除法律規(guī)定屬于國家所有外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山屬于農(nóng)民集體所有。 土地使用權(quán)價(jià)格可因土地使用年限的長短區(qū)分為各種年期的使用權(quán)價(jià)格，其出讓的最高年限由國務(wù)院確定。 （4）投資大量性 （5）保值增值趨勢(shì) （6）投資風(fēng)險(xiǎn)性 （7）難以變現(xiàn)性 （8）政策限制性 二、房地產(chǎn)評(píng)估的原則和步驟 房地產(chǎn)評(píng)估是指專業(yè)評(píng)估人員為特定目的對(duì)房地產(chǎn)的特定權(quán)益在某一特定時(shí)點(diǎn)上的價(jià)值進(jìn)行估計(jì)。 （2）替代原則：在同一市場上效用相同或相似的房地產(chǎn)，價(jià)格趨于一致。測算房地產(chǎn)的純收益時(shí)，不能以臨時(shí)建筑或違章建筑的收益為測算基礎(chǔ)。 4）測算被評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格：為求得一個(gè)公平合理的價(jià)格，一般以一種評(píng)估方法為主，同時(shí)以另一種或幾種評(píng)估方法為輔，以求互相對(duì)照和檢驗(yàn)修正。而是在該房地產(chǎn)尚未進(jìn)入市場之前，由評(píng)估人員根據(jù)評(píng)估對(duì)象的自身狀況、周邊環(huán)境及市場條件，經(jīng)過一系列假設(shè)或限定，將評(píng)估對(duì)象置于一種既符合客觀實(shí)際、又不完全是客觀事實(shí)的境地中所給出的公正性價(jià)值判斷。地價(jià)又可以具體劃分為基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)等 （2）建筑物價(jià)格：純建筑物部分的價(jià)格，不包含其占用的土地價(jià)格。樓面地價(jià)，又稱單位建筑面積地價(jià)，是平均到每單位建筑面積上的土地價(jià)格。 除以上基本的房地產(chǎn)價(jià)格外，還有以下幾種價(jià)格形態(tài)：公告地價(jià)、申報(bào)地價(jià)等。不論是何種用途的房地產(chǎn)，規(guī)劃限制（包括建筑高度、建筑容積率、建筑密度等）的影響都是不容忽視的。建筑占地面積100%。包括土地的個(gè)別因素（區(qū)位因素、面積因素、寬度因素、深度因素、形狀因素、地質(zhì)因素、容積率因素、用途因素、土地使用年期因素）和建筑物的個(gè)別因素（面積、結(jié)構(gòu)、材料，設(shè)計(jì)、設(shè)備等是否良好，施工質(zhì)量，法律因素，建筑物是否與周圍環(huán)境協(xié)調(diào)） 四、房地產(chǎn)評(píng)估的收益法 基本思路 收益法在國外被廣泛的運(yùn)用于收益性房地產(chǎn)價(jià)格的評(píng)估，收益法評(píng)估取得的房地產(chǎn)價(jià)格通常稱為收益價(jià)格。 純收益=總收益總費(fèi)用 總收益是指以收益為目的的房地產(chǎn)和與之有關(guān)的各種設(shè)施、勞動(dòng)力及經(jīng)營管理者要素結(jié)合產(chǎn)生的收益，總收益必需是客觀總收益。求取資本化率的方法如下： （1）純收益與售價(jià)比率法 評(píng)估人員收集市場上近期交易的與被估房地產(chǎn)相同或相近似的房地產(chǎn)的純收益、價(jià)格等資料，反算出他們各自的資本化率，然后計(jì)算出他們的簡單算術(shù)平均值或加權(quán)算術(shù)平均值即為所求的資本化率。 資本化率的分類 綜合資本化率：將土地和附著于其上的建筑物看作一個(gè)整體評(píng)估所采用的資本化率。 綜合資本化率=（土地資本化率土地價(jià)格+建筑物資本化率建筑物價(jià)格）/（土地價(jià)格+建筑物價(jià)格） 計(jì)算公式 （1）評(píng)估房地合在一起的房地產(chǎn)價(jià)格 房地產(chǎn)價(jià)格=房地產(chǎn)純收益/綜合資本化率 房地產(chǎn)純收益=房地產(chǎn)總收益房地產(chǎn)總費(fèi)用 房地產(chǎn)總費(fèi)用=管理費(fèi)+維修費(fèi)+保險(xiǎn)費(fèi)+稅金+空房損失費(fèi)（注意不含折舊費(fèi)） （2）單獨(dú)評(píng)估土地的價(jià)格 由土地收益評(píng)估土地價(jià)格： 土地價(jià)格=土地純收益/土地資本化率 土地純收益=土地總收益土地總費(fèi)用 土地總費(fèi)用=管理費(fèi)+維護(hù)費(fèi)+稅金 由房地產(chǎn)收益評(píng)估土地價(jià)格： 土地價(jià)格=房地產(chǎn)價(jià)格建筑物現(xiàn)值 建筑物現(xiàn)值=建筑物重置價(jià)年折舊以使用年數(shù) 年折舊費(fèi)=（建筑物重置價(jià)殘值）/耐用年限=建筑物重置價(jià)（1殘值率）/耐用年限 土地價(jià)格=（房地產(chǎn)純收益建筑物純收益）/土地資本化率 建筑物純收益=建筑物現(xiàn)值建筑物資本化率（房地產(chǎn)價(jià)格合房地產(chǎn)純收益的求法同前） （3）單獨(dú)評(píng)估建筑物的價(jià)格 建筑物價(jià)格=房地產(chǎn)價(jià)格土地價(jià)格 建筑物價(jià)格=（房地產(chǎn)純收益土地純收益）/建筑物資本化率 例題大家參見教材p181的例54，它把成本法的計(jì)算方法從頭到尾貫穿下來。在算這類題時(shí)大家要結(jié)合評(píng)估報(bào)告一起考慮，即算出結(jié)果后能寫出評(píng)估報(bào)告來。但下列情況下，市場法往往難以適用： 沒有發(fā)生房地產(chǎn)交易或在房地產(chǎn)交易發(fā)生較少的地區(qū) 對(duì)某些類型很少見的房地產(chǎn)或交易實(shí)例很少的房地產(chǎn) 對(duì)那些很難成為交易對(duì)象的房地產(chǎn) 風(fēng)景名勝區(qū)土地 圖書館、體育館、學(xué)校用地等 計(jì)算公式 被估房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格=可比交易實(shí)例價(jià)格交易情況修正系數(shù)交易日期修正系數(shù)區(qū) 域因數(shù)修正系數(shù)個(gè)別因素修正系數(shù) 操作步驟 交易資料收集、可比交易案例確定、因素修正（交易情況修正、交易日期修正、區(qū)域因素修正、個(gè)別因素修正、容積率修正、土地使用年期修正）、 房地產(chǎn)價(jià)格確定 房地產(chǎn)評(píng)估的市場法的因素修正 因素修正包括：交易情況修正，期日修正，區(qū)域因素修正，個(gè)別因素修正，容積率修正，土地土地使用年期修正等。 有特殊利害關(guān)系的相互間的交易，如親友之間、有利害關(guān)系的公司、公司與單位職工之間，通常都會(huì)以低市價(jià)的價(jià)格進(jìn)行交易。 其他特殊交易的情形。 ②交易日期修正。 評(píng)估基準(zhǔn)日交易實(shí)例價(jià)格＝交易實(shí)例價(jià)格（評(píng)估基準(zhǔn)日指數(shù)／交易日期指數(shù)）。 ④個(gè)別因素修正。例題參見教材，大家在求值時(shí)注意分母是參照物的值，分子是被估對(duì)象的值，還有容積率與地價(jià)成正相關(guān)關(guān)系，而不一定是正比關(guān)系，在算容積率時(shí)要注意題目中給你的分段分別求出。同時(shí)，對(duì)于既無收益又很少有交易情況的學(xué)校、公園等公共建筑、公益設(shè)施等特殊性的土地估價(jià)也比較適用。每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征前3年平均年產(chǎn)值的4－6倍。 征用城市郊區(qū)的菜地，用地單位應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建設(shè)基金。 （2）計(jì)算土地開發(fā)費(fèi)用 地土開發(fā)費(fèi)用涉及到：基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、公共事業(yè)建設(shè)配套費(fèi)和小區(qū)開發(fā)配套費(fèi)。 ②公共事業(yè)建設(shè)配套費(fèi)用。土地開發(fā)費(fèi)在開發(fā)過程中逐步投入，銷售后收回，若土地開發(fā)費(fèi)是均勻投入，則計(jì)息期為開發(fā)期的一半。 根據(jù)計(jì)算公式，前四項(xiàng)之和為成本價(jià)格，成本價(jià)格乘以土地增值收益率即為土地所有權(quán)收益。 ③房屋建筑安裝工程費(fèi)。利潤率應(yīng)根據(jù)開發(fā)類似房地產(chǎn)的平均利潤率來確定。 （二）房地產(chǎn)評(píng)估剩余法 基本思路 剩余法是將待估地產(chǎn)的預(yù)期開發(fā)價(jià)值，扣除正常投入費(fèi)用、正常稅金及合理利潤后，依據(jù)該剩余值測算待估地產(chǎn)價(jià)格的方法。用開發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值減去建造費(fèi)、專業(yè)費(fèi)等。這時(shí)的建筑費(fèi)還應(yīng)包括拆遷費(fèi)用。 對(duì)于出租的不動(dòng)產(chǎn)，首先采用市場法，確定所開發(fā)不動(dòng)產(chǎn)出租的純收益，再采用收益還原法將出租純收益轉(zhuǎn)化為不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)。 （6）估算待估不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格 （三）基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法 基準(zhǔn)地價(jià)的含義 基準(zhǔn)地價(jià)是按照城市土地級(jí)別或均質(zhì)地域分別評(píng)估的商業(yè)、住宅、工業(yè)等各類用地和綜合土地級(jí)別的土地使用權(quán)的平均價(jià)格。 基準(zhǔn)地價(jià)的作用 （1）具有政府公告作用 （2）宏觀調(diào)控地價(jià)水平的依據(jù) （3）是國家征收城鎮(zhèn)土地稅收的依據(jù) （4）是政府參與有償使用收益分配的依據(jù) （5）是進(jìn)一步評(píng)估宗地地價(jià)的基礎(chǔ) （6）引導(dǎo)土地資源在行業(yè)部門間的合理配置 基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法的基本思路 基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法，是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表等評(píng)估成果，按照替代原理，將被估宗地的區(qū)域條件和個(gè)別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對(duì)照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，從而求取被估宗地在估價(jià)基準(zhǔn)日價(jià)格的方法。主要包括：土地級(jí)別圖、基準(zhǔn)地價(jià)圖、樣點(diǎn)地價(jià)分布圖、基準(zhǔn)地價(jià)表、基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表和相應(yīng)的因數(shù)條件說明表，并歸納整理和分析，作為宗地估價(jià)的基本資料。 所謂路線價(jià)，是指對(duì)面臨特定街道而接近距離相等的宗地，設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度，求取的該標(biāo)準(zhǔn)深度的若干宗地的平均單價(jià)。 一般來說，將標(biāo)準(zhǔn)深度的平均深度百分率設(shè)為100％，平均深度百分率與累計(jì)深度百分率之間的關(guān)系就表現(xiàn)為： 平均深度百分率＝累計(jì)深度百分率標(biāo)準(zhǔn)深度247。 路線價(jià)估價(jià)法的計(jì)算公式 宗地總價(jià)＝路線價(jià)深度百分率臨街寬度其他修正系數(shù) 深度百分率表 （1）深度百分率的表現(xiàn)形式有三種：單獨(dú)深度百分率、累計(jì)深度百分率和平均深度百分率。 （3）調(diào)查宗地地價(jià)影響因素的指標(biāo)條件 （4）制定被估宗地因素修正系數(shù) （5）確定被估宗地使用年期修正系數(shù) （6）確定期日修正系數(shù) （7）確定容積率修正系數(shù) （8）評(píng)估宗地地價(jià) 宗地地價(jià)＝基準(zhǔn)地價(jià)（1＋∑K）年期修正系數(shù)期日修正系數(shù)容積率修正系數(shù) （四）路線價(jià)法 路線價(jià)格法的基本思路 路線價(jià)估價(jià)法是根據(jù)土地價(jià)值高低隨距街道距離增大遞減的原理，在特定道上設(shè)定單價(jià)，依此單價(jià)配合深度百分率表及其他修正率表，用數(shù)學(xué)方法來計(jì)算臨接同一街道的其他宗地地價(jià)的一種估價(jià)方法。 （2）基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法可在短期內(nèi)大批量進(jìn)行宗地地價(jià)評(píng)估，因此可快速方便的進(jìn)行大面積的數(shù)量眾多的土地價(jià)格評(píng)估 （3）基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法估價(jià)的精度取決于基準(zhǔn)地價(jià)及其修正系數(shù)的精度，因此，該方法一般在宗地地價(jià)評(píng)估中不作為主要的評(píng)估方法，而作為一種輔助方法。 基準(zhǔn)地價(jià)測算的基本思路 基準(zhǔn)地價(jià)測算主要采用如下方法：依據(jù)土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、房屋出租、買賣、以地?fù)Q房、征地拆遷、聯(lián)營入股等資料，分別采用多種方法試算樣點(diǎn)地價(jià)，對(duì)樣點(diǎn)地價(jià)經(jīng)過年期、容積率、交易情況、土地條件等修正，得到標(biāo)準(zhǔn)宗地地價(jià)，然后根據(jù)評(píng)估區(qū)域內(nèi)的標(biāo)準(zhǔn)宗地地價(jià)，然后根據(jù)評(píng)估區(qū)域內(nèi)的標(biāo)準(zhǔn)宗地求取基準(zhǔn)地價(jià)。 （5）確定開發(fā)商的合理利潤 開發(fā)商的合理利潤一般以不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)或預(yù)付總資本的一定比例計(jì)算。 實(shí)際估價(jià)工作中，常用的一個(gè)具體計(jì)算公式為： 土地價(jià)格＝房屋的預(yù)期售價(jià)－建筑總成本－利潤－稅收－利息 操作步驟 根據(jù)剩余法估價(jià)的基本思路，剩余法估價(jià)的程序?yàn)椋赫{(diào)查不動(dòng)產(chǎn)基本情況，確定待估不動(dòng)產(chǎn)的最佳開發(fā)利用方式，預(yù)測不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)完成后的收益，測算開發(fā)總投資，確定開發(fā)利潤，估算待估不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格。用開發(fā)完成后的熟地價(jià)減去土地開發(fā)費(fèi)用，就得到生地地價(jià)。 運(yùn)用該方法評(píng)估地價(jià)時(shí)，首先估算開發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)正常交易的價(jià)格，然后，扣除建筑物建造費(fèi)用和與建筑物建造、買賣有關(guān)的專業(yè)費(fèi)、利息、利潤、稅收等費(fèi)用，以價(jià)格余額來確定待估土地價(jià)格。 （5）投資利息：以土地取得費(fèi)和開發(fā)成本之和作為計(jì)算利息的基數(shù)。、 ⑤開發(fā)過程中的稅費(fèi)及其他間接費(fèi)用。包括：臨時(shí)用地、水、電、路、場地平整費(fèi)，工程勘察測量及工程設(shè)計(jì)費(fèi)，城市規(guī)劃設(shè)計(jì)、咨詢、可行性研究肺，建設(shè)工程許可證執(zhí)照費(fèi) ②基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。 （5）土地增值收益確定 土地增值收益主要是由于土地的用途改變或土地功能變化而引起的。 （3）計(jì)算投資利息 在用成本法評(píng)估土地價(jià)格時(shí)，投資包括土地取得費(fèi)和土地開發(fā)費(fèi)兩大部分?！捌咄ㄒ黄健敝福和ㄉ纤?、通下水、通電、通訊、通氣、通熱、通路，平整地面。土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的總和不得超過土地被征用前3年平均年產(chǎn)值的30倍。 征用其他土地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由各省、自治區(qū)、直轄市參照征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。 關(guān)于征地費(fèi)用各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)，《中華人民共和國土地管理法》有明確規(guī)定：征用耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。 利用成本法評(píng)估土地使用權(quán)的價(jià)格，就是以開發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地所有權(quán)收益來確定土地價(jià)格。 ⑤容積率修正。交易實(shí)例地產(chǎn)與待評(píng)估地產(chǎn)如果不是處于同一地區(qū)，應(yīng)將交易實(shí)例地產(chǎn)所處地區(qū)與待評(píng)估地產(chǎn)所處地區(qū)的區(qū)域因素加以比較，找出由于區(qū)域因素的差別而引起的交易實(shí)例地產(chǎn)與待評(píng)估地產(chǎn)價(jià)格的差異，對(duì)交易實(shí)例地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行修正。因此需要根據(jù)地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)率，將交易實(shí)例地產(chǎn)價(jià)格修正為評(píng)估基準(zhǔn)日的地產(chǎn)價(jià)格就是期日修正。 特殊的交易方式。如有人為了擴(kuò)大營面積，收買鄰近的建筑用地，往往會(huì)使交易價(jià)格抬高。將交易中由于個(gè)別因素所產(chǎn)生的價(jià)格偏差予以剔除，使其為正常價(jià)格。市場法就是在求取一宗被估房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，依據(jù)替代原理，將被估房地產(chǎn)與類似房地產(chǎn)的近期交易價(jià)格進(jìn)行對(duì)照比較，得出對(duì)交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個(gè)別因素等修正，得出被估房地產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日的價(jià)格。計(jì)算房屋純收益的方法大家一定要會(huì)，折舊費(fèi)=建筑物重置成本/使用年限，分母用的使用年限（已使用年限+尚可使用年限）。 建筑物資本化率：用于評(píng)估建筑物的自身價(jià)格。 （3）各種投資風(fēng)險(xiǎn)、收益率排序插入法 評(píng)估人員收集市場上各種投資的收益率資料，然后把各項(xiàng)投資按收益率的大小排隊(duì)。 求取資本化率的方法 資本化率是決定評(píng)估價(jià)格的最關(guān)鍵因素。對(duì)于公用、公益性房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估大多不適用 純收益 純收益是指歸屬于房地產(chǎn)的除去各種費(fèi)用后的收益，在確定純收益時(shí)，必須注意房地產(chǎn)的實(shí)際純收益和客觀純收益的區(qū)別，實(shí)際純收益指現(xiàn)狀下被估房地產(chǎn)實(shí)際取得的收益，不能直接用于評(píng)估。用公式表示：建筑密度=建筑物底層面積247。 建筑容積率是指建筑物面積與建筑占地面積之比。包括行政因素（土地使用制度與住房制度、地價(jià)政策、城市規(guī)