【正文】 250元/米 C．800元/米 D．20000元/米 答案：B 解析：10000/8=1250 5．評估房地產(chǎn)時需要考慮的主要風(fēng)險是（ ） A．不可移 B．使用時間長 C．不易變現(xiàn) D．規(guī)劃限制嚴(yán) 答案：C （二）多項選擇題 利用市場比較法需進(jìn)行的基本因素修正有 （ ） A、 情況修正 B、 期日修正 C、 區(qū)域因素修正 D、個別因素修正 E、經(jīng)濟(jì)因素 答案：ABCD 解析：利用市場比較法需進(jìn)行的基本因素修正包括：情況修正、期日修正、區(qū)域因素修正、個別因素修正、容積率修、土地使用期修正等。 用途。 裝修質(zhì)量和水平。 1產(chǎn)權(quán)。 ，容積率為4 ，容積率為5 ， ， 正確答案：A 解析：容積率為建筑面積與占地面積的比值，較經(jīng)濟(jì)的為單價、容積率與土地占地面積三者乘積中最小者 ，造成資產(chǎn)評估價值降低，這是一種（ ）。 正確答案：A 二、多項選擇題 （　 ）。 正確答案：BCD （　 ）。資產(chǎn)評估學(xué)第7講房地產(chǎn)評估(二）例題解析（一）單選題 1．由于土地用途改變而帶來的增值收益應(yīng)歸（ ） A．轉(zhuǎn)讓人 B．占有人 C．使用人 D．所有人 答案：D 解析：土地用途改變而帶來的增值收益是由于所有權(quán)人允許改變土地用途帶來的，所以應(yīng)歸土地所有者所有。其中土地的純收益一般是以市場比較法或成本逼近法等 求得土地價格后，乘上土地的還原利率便可得到。同時，對于既無收益又很少有交易情況的學(xué)校、公園等公共建筑、公益設(shè)施等特殊性的土地估價也比較適用。假定1990年的價格指數(shù)為100%， %、17%、%、%%，試求1995年底待估建筑物的重置成本。 估價過程。土地的評估可采用市場比較法、成本逼近法等方法進(jìn)行，評估結(jié)果假定每平方米為900元，土地總價為540000元。評估人員經(jīng)現(xiàn)場察勘，認(rèn)為該建筑物尚可使用60年，采用使用年限法測算建筑物的成新率。待估建筑物的內(nèi)部格局在某些方面不宜直接用于商業(yè)用途，需作內(nèi)部格局的重新布置，估計建筑物內(nèi)部格局重新布置的費用約每平方米50元，總費用為90000元。 房地產(chǎn)評估值=土地使用權(quán)評估值+建筑物評估值=540000+1260000=1800000（元）資產(chǎn)評估學(xué)第7講房地產(chǎn)評估(二）練習(xí)一、 單項選擇題 ，如選擇一個參照物，應(yīng)選擇（　 ）。 正確答案：BCD （　 ） 正確答案：BCD ，其主要步驟是（） 正確答案：ABCDE （） 正確答案：BCD 三、簡答題 ，需具備的基本條件是什么？ 參考答案：答：（1）要有一個較為科學(xué)合理的評分標(biāo)準(zhǔn)以供打分時對照；（2）評估人員要充分理解和掌握評分標(biāo)準(zhǔn)，并能夠根據(jù)實際情況制定評分修正系數(shù)。 ？ 參考答案：答：（1）先估測建筑物及其基地產(chǎn)生的總收益；（2）用收益法以外的方法求得土地的價格及其收益（3）用房地總收益減土地收益得到屬于建筑物的收益；（4）用適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率將建筑物收益還原得到建筑物價值。8%[11/（1+8%）25] =7400=（元）資產(chǎn)評估學(xué)第8講資源資產(chǎn)評估例題解析（一）單項選擇題 ( )。礦業(yè)市場上流通的是探礦權(quán)和采礦權(quán)。 答案：ABCD 3. 高精度勘查階段的探礦權(quán)評估方法主要包括（）。 正確答案：B (). 正確答案：A 二、多項選擇題 . 正確答福篈BDE （）。 、行業(yè)平均利潤率 、風(fēng)險報酬率 、通貨膨脹率 答案：B 解析：折現(xiàn)率的內(nèi)容是指與投資于該無形資產(chǎn)相適應(yīng)的投資報酬率。乙企業(yè)準(zhǔn)備投資為6000萬元，采用該技術(shù)后預(yù)期年凈收益為5000萬元。 答案：ABD 解析：無形資產(chǎn)評估的具體目的有： ①無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓； ②無形資產(chǎn)投資 ； ③股份制改造中的無形資產(chǎn)作價；④合資、合作中的無形資產(chǎn)的計價； ⑤銀行質(zhì)押貸款 ⑥法律訴訟 ⑦其他目的。只是相對有形資產(chǎn)而言，其成本確定不是十分明晰和易于計量。一般來說，這些成本項目包括創(chuàng)造發(fā)明成本、法律保護(hù)成本、發(fā)行推廣成本等。主要是說預(yù)期收益。 （5）技術(shù)成熟程度；技術(shù)越成熟，評估值越高 （6）轉(zhuǎn)讓內(nèi)容因素：轉(zhuǎn)讓的是全部產(chǎn)權(quán)還是部分產(chǎn)權(quán) （7）國內(nèi)外該種無形資產(chǎn)的發(fā)展趨勢、更新?lián)Q代情況和速度：更新?lián)Q代越快，損耗越大，評估值越低。國庫券利率 4%，風(fēng)險報酬率8%。 解： （1）兩年通貨膨脹率累計為10%，對外購無形資產(chǎn)的重置成本可按物價指數(shù)法調(diào)整，并根據(jù)成新率確定凈值，由此可得該制藥生產(chǎn)全套技術(shù)的重置成本凈值為：400（1+10%）9/（3+9）=330（萬元） （2）因轉(zhuǎn)讓雙方共同使用該項無形資產(chǎn)，設(shè)計能力分別為700萬箱和300萬箱，確定重置成本凈值分?jǐn)偮蕿椋?00/（700+300）100%=30% （3）由于無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓后加劇了市場競爭，在該項無形資產(chǎn)的壽命期間，銷售收入減少和費用增加的折現(xiàn)值是轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)的機(jī)會成本，根據(jù)題中資料可得：80+20=100（萬元）因此，該項無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的最低收費額評估值為：33030%+100=199（萬元）資產(chǎn)評估學(xué)第9講無形資產(chǎn)評估（一）練習(xí)一、單項選擇題 ，（?。┎粚儆跓o形資產(chǎn)。 正確答案：A ，在該無形資產(chǎn)的壽命期間，轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)的機(jī)會成本是（?。? 正確答案：ABC C..經(jīng)濟(jì)周期 正確答案：AB （?。┣闆r會造成無形資產(chǎn)貶值。經(jīng)對無形資產(chǎn)邊際貢獻(xiàn)因素的分析，測算在其壽命期間各年度分別可帶來追加利潤100萬元、120萬元、90萬元、70萬元，分別占當(dāng)年利潤總額的40%、30%、20%、15%，折現(xiàn)率為10%，該評估無形資產(chǎn)利潤分成率。 答案：B 解析： 商譽(yù)是指企業(yè)所有無形資產(chǎn)扣除各單項可確指無形資產(chǎn)以后的剩余部分。 （3）商譽(yù)本身不是一項單獨的、能產(chǎn)生收益的無形資產(chǎn)，而只是超過企業(yè)可確指的各單項資產(chǎn)價值之和的價值。 基本公式是：商譽(yù)的評估值=企業(yè)整體資產(chǎn)評估值—企業(yè)的各單項資產(chǎn)評估值之和（含可確指無形資產(chǎn)） 商標(biāo)權(quán)的價值取決于（ ） A、取得成本 B、商標(biāo)所能帶來的收益 C、新穎性和創(chuàng)造性 D、設(shè)計和宣傳費用 答案：B 解析：商標(biāo)權(quán)評估一般用收益法，其價值取決于它所帶來的超額收益 某企業(yè)的預(yù)期年收益額為15萬元，給企業(yè)的各單項資產(chǎn)的重估價值之和為60萬元，企業(yè)所在行業(yè)的平均收益率為20%，以此作為適用的本金化率計算出的商譽(yù)的價值為（ ） A、75萬元 B、15萬元 C 、12萬元 D、45萬元 答案：B 解析：（1560*20%）/20%=15 （二）多項選擇題 （ ）是商譽(yù)的特征。 （ ）。這是由于企業(yè)所處地理位置的優(yōu)勢，或由于經(jīng)營效率高、管理基礎(chǔ)好、歷史悠久、人員素質(zhì)高等多種原因，與同行業(yè)企業(yè)相比較，可獲得超額利潤。 （3）商譽(yù)本身不是一項單獨的、能產(chǎn)生收益的無形資產(chǎn)，而只是超過企業(yè)可確指的各單項資產(chǎn)價值之和的價值。為了科學(xué)地確定商譽(yù)的評估值，注意商譽(yù)與商標(biāo)的區(qū)別是必要的。可見，商標(biāo)價值來自于產(chǎn)品所具有的超額獲利能力，商譽(yù)價值則來自于企業(yè)所具有超額獲利能力。而商譽(yù)只有隨企業(yè)行為的發(fā)生實現(xiàn)其轉(zhuǎn)移或轉(zhuǎn)讓，沒有所有權(quán)與使用權(quán)之分。 解：（1）確定利潤分成率： 確定專利重置成本：80 （1+25%）=100 （萬元） 專利約當(dāng)投資量：100（1+400%）=500（萬元） 乙企業(yè)資產(chǎn)約當(dāng)投資量：4000（1+%）=4500（萬元） 利潤分成率：500/（4500+500）100%=10% （2）確定評估值： 確定每年利潤額：第一、二年：（500—400）20=2000（萬元） 第三、四年：（450—400）20=1000（萬元） 第五年：（430—400）20=600（萬元） 確定分成額：第一、二年：200010%=200（萬元） 第三、四年：100010%=100（萬元） 第五年：60010%=60（萬元） 確定評估值： 200/（1+10%）+200/（1+10%）2+100/（1+10%）3+100/（1+10%）4+60/(1+10%)5 =200+200+100+100+60。經(jīng)專業(yè)人員測算，該專利成本利潤率為400%，乙企業(yè)資產(chǎn)重置成本為4000萬元，%，通過對該專利的技術(shù)論證和發(fā)展趨勢分析，技術(shù)人員認(rèn)為該專利剩余使用壽命為5年，另外，通過對市場供求狀況及有關(guān)會計資料分析得知，乙企業(yè)實際生產(chǎn)能力為年產(chǎn)某型號產(chǎn)品20萬臺，成本費用每臺約為400元，未來5年間產(chǎn)量與成本費用變動不大，該產(chǎn)品由于采用了專利技術(shù)，性能有較大幅度提高，未來第一、第二年每臺售價可達(dá)500元，在競爭的作用下，為維護(hù)市場占有率，第三、第四年售價將降為每臺450元，第五年降為每臺430元，折現(xiàn)率確定為10%。商標(biāo)則是可確指的無形資產(chǎn)，可以在原組織繼續(xù)存在的同時，轉(zhuǎn)讓給另一個組織。商標(biāo)與其產(chǎn)品相結(jié)合，它所代表的產(chǎn)品質(zhì)量越好，市場需求越大，商標(biāo)的信譽(yù)越高，據(jù)此帶來的超額收益越大，其評估值也就越大。 商譽(yù)與商標(biāo)是有區(qū)別的，反映兩個不同的價值內(nèi)涵。 （1）商譽(yù)不能離開企業(yè)而單獨存在，不能與企業(yè)可確指的資產(chǎn)分開出售。商標(biāo)則是可確指的無形資產(chǎn)，可以在原組織繼續(xù)存在的同時，轉(zhuǎn)讓給另一個組織。 （2）商譽(yù)是多項因素作用形成的結(jié)果，但形成商譽(yù)的個別因素，不能以任何方法單獨計價。 % B. % C. % D. 50% 答案：B 解析：無形資產(chǎn)的成新率=3/（3+5）=% ，分別按單項評估加總的方法和整體評估的方法所得到的評估結(jié)果會有一個差額，這個差額通常被稱作（ ）。商譽(yù)具有如下特性： （1）商譽(yù)不能離開企業(yè)而單獨存在，不能與企業(yè)可確指的資產(chǎn)分開出售。 要求（1）計算今后4年的銷售收入分成額 （2）用收益法計算該專利技術(shù)的評估值 參考答案： （1）2001年銷售收入分成額 = 600*3% =18萬元 2002年 800*3%=24萬元 2003年 900*3%=27萬元 2004年 1000*3%=30萬元 （2）專利評估值 =18*（133%）*+24*（133%）* + 27*（133%）*+30*（133%）*=。 正確答案：AB （?。?。 　　 、市場法、成本法都可以用 　 正確答案：B 二、多項選擇題 ，其前提是（?。?。 正確答案：A （　）。 根據(jù)以上資料，確定該非專利技術(shù)的評估值 解：確定各年增長率 第一年：10*2*（1+10%）=22萬元 第二年：22*（1+10%）= 第三年：*（1+10%）= 第四年：*（1+10%） = 第五年：*（1+10%） = 折現(xiàn)率 = 4%+8%=12% 評估值 =（22/++++）*（133%）= ，經(jīng)搜集和初步測算已知下列資料：一是該企業(yè)與購買企業(yè)共同享受該制藥生產(chǎn)技術(shù)，雙方設(shè)計能力分別為700萬箱和300萬箱；二是該制藥生產(chǎn)全套技術(shù)系國外引進(jìn)，賬面價格400萬元，已使用3年，尚可使用9年，2年通貨膨脹率累計為10%；三是該項技術(shù)轉(zhuǎn)讓對該企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營有較大影響，由于市場競爭，產(chǎn)品價格下降，在以后9年中減少的銷售收入按折現(xiàn)值計算為80萬元，增加開發(fā)費以保住市場的追加成本按現(xiàn)值計算為20萬元。該技術(shù)已經(jīng)使用3年，產(chǎn)品比同類產(chǎn)品優(yōu)越，每件產(chǎn)品可帶來新增利潤10元，目前該產(chǎn)品實際銷量為2萬件。有的無形資產(chǎn)，盡管其創(chuàng)造成本很高，但不為市場所需求，或收益能力低微，其評估值就很低。機(jī)會成本是指該項無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、投資、出售后失去市場而損失收益的大小。因為無形資產(chǎn)生產(chǎn)的一次性特點，使其在創(chuàng)造過程中所耗費的勞動不具有橫向比較性。一般影響無形資產(chǎn)評估價值的因素主要有： （1）無形資產(chǎn)的取得成本。 答案：ABC 解析：通過無形資產(chǎn)的鑒定，一是證明無形資產(chǎn)的存在；二是確定無形資產(chǎn)種類；三是確定其有效期限。 ，（ ）不是無形資產(chǎn)。 正確答案：AB 三、簡答題 資源資產(chǎn)評估特點有哪些？ 參考答案：答：資源資產(chǎn)評估特點（1）資源性資產(chǎn)價格是自然資源的使用權(quán)價格（2）資源資產(chǎn)的價格一般受資源的區(qū)位影響較大（3）資源性資產(chǎn)評估遵循自然資源形成和變化的客觀規(guī)律。探礦權(quán)可在不同精度勘查階段轉(zhuǎn)讓，評估師應(yīng)針對不同精度和勘探階段合理選擇評估方法。A屬于恒定的非耗竭性資源，A屬于不可再生的非耗竭性資源，A屬于耗竭性資源 （ ） %% %和11% %和11% %和11% 答案A ，不需考慮的因素是（） 答案B 解析：B應(yīng)該是剩余法考慮的因素 （二）多項選擇題 1．下列（）屬于資源資產(chǎn)的自然屬性。 ,該宗土地下的礦產(chǎn)資源屬于( )所有。評估時，建筑物的剩余使用年限為25年，取得租金收入的年總費用為7600元，評估人員另用市場比較法求得土地使用權(quán)價格每平方米1000元，試用建筑物估價剩余法估測建筑物的價值。由于兩部分資金的投入時間和占用時間不同，土地取得費在土地開發(fā)動工前即要全部付清，在開發(fā)完成銷售后方能收回，計息應(yīng)為整個開發(fā)期和銷售期。