【正文】 各項費用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、應繳納的稅金和土地所有權收益來確定土地價格。 征用其他土地的土地補償費和安置補助費標準，由各省、自治區(qū)、直轄市參照征用耕地的土地補償費和安置補助費的標準規(guī)定?！捌咄ㄒ黄健敝福和ㄉ纤⑼ㄏ滤?、通電、通訊、通氣、通熱、通路，平整地面。 （5）土地增值收益確定 土地增值收益主要是由于土地的用途改變或土地功能變化而引起的。、 ⑤開發(fā)過程中的稅費及其他間接費用。 運用該方法評估地價時，首先估算開發(fā)完成后不動產(chǎn)正常交易的價格，然后，扣除建筑物建造費用和與建筑物建造、買賣有關的專業(yè)費、利息、利潤、稅收等費用，以價格余額來確定待估土地價格。 實際估價工作中，常用的一個具體計算公式為： 土地價格＝房屋的預期售價－建筑總成本－利潤－稅收－利息 操作步驟 根據(jù)剩余法估價的基本思路，剩余法估價的程序為：調查不動產(chǎn)基本情況，確定待估不動產(chǎn)的最佳開發(fā)利用方式，預測不動產(chǎn)開發(fā)完成后的收益，測算開發(fā)總投資，確定開發(fā)利潤，估算待估不動產(chǎn)價格。 基準地價測算的基本思路 基準地價測算主要采用如下方法：依據(jù)土地使用權出讓、轉讓、出租、房屋出租、買賣、以地換房、征地拆遷、聯(lián)營入股等資料，分別采用多種方法試算樣點地價，對樣點地價經(jīng)過年期、容積率、交易情況、土地條件等修正，得到標準宗地地價，然后根據(jù)評估區(qū)域內的標準宗地地價，然后根據(jù)評估區(qū)域內的標準宗地求取基準地價。 （3）調查宗地地價影響因素的指標條件 （4）制定被估宗地因素修正系數(shù) （5）確定被估宗地使用年期修正系數(shù) （6）確定期日修正系數(shù) （7）確定容積率修正系數(shù) （8）評估宗地地價 宗地地價＝基準地價（1＋∑K）年期修正系數(shù)期日修正系數(shù)容積率修正系數(shù) （四）路線價法 路線價格法的基本思路 路線價估價法是根據(jù)土地價值高低隨距街道距離增大遞減的原理，在特定道上設定單價，依此單價配合深度百分率表及其他修正率表，用數(shù)學方法來計算臨接同一街道的其他宗地地價的一種估價方法。 一般來說，將標準深度的平均深度百分率設為100％，平均深度百分率與累計深度百分率之間的關系就表現(xiàn)為： 平均深度百分率＝累計深度百分率標準深度247。主要包括：土地級別圖、基準地價圖、樣點地價分布圖、基準地價表、基準地價修正系數(shù)表和相應的因數(shù)條件說明表，并歸納整理和分析，作為宗地估價的基本資料。 （6）估算待估不動產(chǎn)價格 （三）基準地價修正系數(shù)法 基準地價的含義 基準地價是按照城市土地級別或均質地域分別評估的商業(yè)、住宅、工業(yè)等各類用地和綜合土地級別的土地使用權的平均價格。這時的建筑費還應包括拆遷費用。 （二）房地產(chǎn)評估剩余法 基本思路 剩余法是將待估地產(chǎn)的預期開發(fā)價值，扣除正常投入費用、正常稅金及合理利潤后，依據(jù)該剩余值測算待估地產(chǎn)價格的方法。 ③房屋建筑安裝工程費。土地開發(fā)費在開發(fā)過程中逐步投入，銷售后收回，若土地開發(fā)費是均勻投入，則計息期為開發(fā)期的一半。 （2）計算土地開發(fā)費用 地土開發(fā)費用涉及到：基礎設施配套費、公共事業(yè)建設配套費和小區(qū)開發(fā)配套費。每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補償費標準，為該耕地被征前3年平均年產(chǎn)值的4－6倍。例題參見教材，大家在求值時注意分母是參照物的值，分子是被估對象的值，還有容積率與地價成正相關關系，而不一定是正比關系，在算容積率時要注意題目中給你的分段分別求出。 評估基準日交易實例價格＝交易實例價格（評估基準日指數(shù)／交易日期指數(shù)）。 其他特殊交易的情形。但下列情況下，市場法往往難以適用： 沒有發(fā)生房地產(chǎn)交易或在房地產(chǎn)交易發(fā)生較少的地區(qū) 對某些類型很少見的房地產(chǎn)或交易實例很少的房地產(chǎn) 對那些很難成為交易對象的房地產(chǎn) 風景名勝區(qū)土地 圖書館、體育館、學校用地等 計算公式 被估房地產(chǎn)評估價格=可比交易實例價格交易情況修正系數(shù)交易日期修正系數(shù)區(qū) 域因數(shù)修正系數(shù)個別因素修正系數(shù) 操作步驟 交易資料收集、可比交易案例確定、因素修正（交易情況修正、交易日期修正、區(qū)域因素修正、個別因素修正、容積率修正、土地使用年期修正）、 房地產(chǎn)價格確定 房地產(chǎn)評估的市場法的因素修正 因素修正包括：交易情況修正，期日修正，區(qū)域因素修正，個別因素修正，容積率修正，土地土地使用年期修正等。 綜合資本化率=（土地資本化率土地價格+建筑物資本化率建筑物價格）/（土地價格+建筑物價格） 計算公式 （1）評估房地合在一起的房地產(chǎn)價格 房地產(chǎn)價格=房地產(chǎn)純收益/綜合資本化率 房地產(chǎn)純收益=房地產(chǎn)總收益房地產(chǎn)總費用 房地產(chǎn)總費用=管理費+維修費+保險費+稅金+空房損失費（注意不含折舊費） （2）單獨評估土地的價格 由土地收益評估土地價格： 土地價格=土地純收益/土地資本化率 土地純收益=土地總收益土地總費用 土地總費用=管理費+維護費+稅金 由房地產(chǎn)收益評估土地價格： 土地價格=房地產(chǎn)價格建筑物現(xiàn)值 建筑物現(xiàn)值=建筑物重置價年折舊以使用年數(shù) 年折舊費=（建筑物重置價殘值）/耐用年限=建筑物重置價（1殘值率）/耐用年限 土地價格=（房地產(chǎn)純收益建筑物純收益）/土地資本化率 建筑物純收益=建筑物現(xiàn)值建筑物資本化率（房地產(chǎn)價格合房地產(chǎn)純收益的求法同前） （3）單獨評估建筑物的價格 建筑物價格=房地產(chǎn)價格土地價格 建筑物價格=（房地產(chǎn)純收益土地純收益）/建筑物資本化率 例題大家參見教材p181的例54，它把成本法的計算方法從頭到尾貫穿下來。求取資本化率的方法如下： （1）純收益與售價比率法 評估人員收集市場上近期交易的與被估房地產(chǎn)相同或相近似的房地產(chǎn)的純收益、價格等資料，反算出他們各自的資本化率，然后計算出他們的簡單算術平均值或加權算術平均值即為所求的資本化率。包括土地的個別因素（區(qū)位因素、面積因素、寬度因素、深度因素、形狀因素、地質因素、容積率因素、用途因素、土地使用年期因素）和建筑物的個別因素（面積、結構、材料，設計、設備等是否良好，施工質量，法律因素，建筑物是否與周圍環(huán)境協(xié)調） 四、房地產(chǎn)評估的收益法 基本思路 收益法在國外被廣泛的運用于收益性房地產(chǎn)價格的評估，收益法評估取得的房地產(chǎn)價格通常稱為收益價格。不論是何種用途的房地產(chǎn)，規(guī)劃限制（包括建筑高度、建筑容積率、建筑密度等）的影響都是不容忽視的。樓面地價，又稱單位建筑面積地價，是平均到每單位建筑面積上的土地價格。而是在該房地產(chǎn)尚未進入市場之前，由評估人員根據(jù)評估對象的自身狀況、周邊環(huán)境及市場條件，經(jīng)過一系列假設或限定，將評估對象置于一種既符合客觀實際、又不完全是客觀事實的境地中所給出的公正性價值判斷。測算房地產(chǎn)的純收益時，不能以臨時建筑或違章建筑的收益為測算基礎。 （4）投資大量性 （5）保值增值趨勢 （6）投資風險性 （7）難以變現(xiàn)性 （8）政策限制性 二、房地產(chǎn)評估的原則和步驟 房地產(chǎn)評估是指專業(yè)評估人員為特定目的對房地產(chǎn)的特定權益在某一特定時點上的價值進行估計。 土地的自然特性： （1）位置固定性、（2）質量的差異性、（3）不可再生性、（4）效用永續(xù)性 土地的經(jīng)濟特性： （1）供給的稀缺性、（2）可壟斷性、（3）土地利用的多方向性、（4）效益級差性 土地使用權 在中國，城市土地的所有權屬于國家，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地所有權除法律規(guī)定屬于國家所有外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山屬于農(nóng)民集體所有。 四、機器設備評估的收益法 應用收益法評估機器設備 （1）應用收益法進行評估的前提 該資產(chǎn)應具備獨立的生產(chǎn)能力和獲利能力，并且能夠確定資產(chǎn)的折現(xiàn)率 （2）評價公式： 折現(xiàn)率：折現(xiàn)率=收益（租金）/價格 評估值：被評估設備的評估值=年收益（p/A，r,n）資產(chǎn)評估學第6講房地產(chǎn)評估(一）講座一、房地產(chǎn)評估的基本常識 房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權益。 （2）估算功能性貶值時對比參照物的選擇條件 一是評估涉及的行業(yè)或地區(qū)范圍內已普遍采用的機器設備。 第二種，由于技術進步出現(xiàn)了新的、性能更優(yōu)的設備，致使原有設備的功能相對新式備已經(jīng)落后，從而引起價值貶值。 （2）年限法 這種方法主要是根據(jù)對一臺設備的使用情況或壽命進行分析，綜合設備已完成的工作量（或已使用年限）和還能完成的工作量（或尚可使用年限），通過計算比率，確定實體性貶值率。任何推理都包括三個要素：前提、結論和推理過程。包括公司歷史、合同義務等；目標資產(chǎn)的相關文件；使資產(chǎn)達到目前狀態(tài)所花費的成本；涉及目標資產(chǎn)及類似資產(chǎn)的交易；預期剩余壽命的信息等等。 ，應當根據(jù)具體資產(chǎn)評估項目的情況和資產(chǎn)評估程序制度，確定并履行適當?shù)馁Y產(chǎn)評估程序，不得隨意簡化或刪減資產(chǎn)評估程序。是評定估算的基礎 （六）評定估算 評定估算主要包括以下具體工作步驟： ；確定其可靠、相關和可比信息。 ：應盡可能細化資產(chǎn)評估目的，說明資產(chǎn)評估業(yè)務的具體目的和用途，避免籠統(tǒng) ：資產(chǎn)評估機構和人員應當特別了解有關評估對象權利受限狀況。資產(chǎn)評估程序由具體的工作步驟組成，資產(chǎn)評估具體程序或工作步驟可不同，但資產(chǎn)評估基本程序是相同或相通的，可以適用各種類型的資產(chǎn)評估業(yè)務。 、理化狀態(tài)等因素的制約。評估基本目的決定了評估方法間的內在聯(lián)系。 經(jīng)濟性貶值率=100%[1（資產(chǎn)預計可被使用生產(chǎn)能力/資產(chǎn)原設計使用能力）]x x為功能價值指數(shù)，多采用經(jīng)驗數(shù)據(jù)，~ （六）運用成本法評估資產(chǎn)的步驟 ,并估算重置成本。實際已使用年限是指資產(chǎn)在使用中實際損耗的年限。 第三，依據(jù)分類抽樣估算資產(chǎn)的重置成本額與帳面歷史成本，計算出分類資產(chǎn)的調整系數(shù)。這種方法是尋找一個與被評估資產(chǎn)相同或相似的資產(chǎn)為參照物，計算其每一單位生產(chǎn)能力價格或參照物與被評估資產(chǎn)生產(chǎn)能力的比例，據(jù)以估算被評估資產(chǎn)的重置成本。一般的資產(chǎn)重置成本中的收益部分的確定，應以現(xiàn)行行業(yè)或社會平均資產(chǎn)收益水平為依據(jù)。在無更新重置成本時可采用復原重置成本。 （2）應當具備可利用的歷史資料 （3）形成資產(chǎn)價值的耗費是必須的。在這種情形下，首先預測其年收益額，然后對年收益額進行本金化處理，即可確定其評估值。 （4）折現(xiàn)率選擇時還要注意所選收益額的計算口徑與折現(xiàn)率的口徑保持一致。 缺點： （1）預期收益額預測難度較大，易受較強的主觀判斷和未來不可預見因素的影響； （2）在評估中使用范圍較小，一般適用企業(yè)整體資產(chǎn)和可預測未來（四）收益法中各項指標的確定 收益法中的主要指標（也稱三個基本要素）有三個，即收益額、折現(xiàn)率或本金化率、收益期限。它服從資產(chǎn)評估中將利求本的思路。 包括： ：資產(chǎn)評估價值=參照物成交價格*（1價格折扣率） ：資產(chǎn)評估價值=參照物成交價格*（評估對象生產(chǎn)能力/參照物生產(chǎn)能力）x ： 資產(chǎn)評估價值=參照物成交價格*（1+物價變動指數(shù)） e. 成新率價格調整法：資產(chǎn)評估價值=參照物成交價格*（評估對象成新率/參照物成新率） （2）類比調整法：它是市場法中最基本的評估方法。 ： （1）要有一個充分發(fā)育活躍的資產(chǎn)市場 （2）可搜集到參照物及其與評估資產(chǎn)可比較的指標、技術參數(shù)等資料。 ⑦承擔資產(chǎn)評估職責的中介組織的人員故意提供虛假證明文件，情節(jié)嚴重的，處5年以下有期徒刑或拘役，并處罰金。 2001年9月1日，《資產(chǎn)評估準則———無形資產(chǎn)》頒布并實施，它是我國資產(chǎn)評估第一個執(zhí)業(yè)具體準則。在持續(xù)使用假設前提下的資產(chǎn)評估及其結果的適用范圍常常是有限制的。 ①交易假設：是最基本的前提假設。暫不考慮資產(chǎn)交易或引起資產(chǎn)評估的特殊要求，資產(chǎn)評估的一般目的：資產(chǎn)在評估時點的公允價值。 鑒證功能：包括鑒別和舉證。 操作者不同：資產(chǎn)計價是本企業(yè)財會人員完成，評估是由企業(yè)之外的具有評估資格的社會中介機構完成 （二）資產(chǎn)評估的對象 是經(jīng)濟主體擁有或控制的，能以貨幣計量的，能夠給經(jīng)濟主體帶來經(jīng)濟效益的經(jīng)濟資源，具有以下特征：①必須是經(jīng)濟主體控制或擁有；②必須能以貨幣計量；③必須是能夠給經(jīng)濟主體帶來經(jīng)濟效益的資源。它直接決定和制約資產(chǎn)評估價值類型和方法的選擇； ⑤評估原則：資產(chǎn)評估的行為規(guī)范； ⑥評估程序：評估工作從開始準備到最后結束的工作順序； ⑦評估價值類型：對評估價值的質的規(guī)定，它對資產(chǎn)評估參數(shù)的選擇具有約束性； ⑧評估方法：資產(chǎn)評估所運用的特定技術，是分析和判斷資產(chǎn)評估價值的手段和途徑； 現(xiàn)實性、市場性、預測性、公正性、咨詢性 反映和監(jiān)督是會計的基本職能，評估和咨詢是資產(chǎn)評估的基本職能； 前提條件不同：會計活動主要以歷史成本、持續(xù)經(jīng)營為依據(jù)，資產(chǎn)評估主要以市場價值為依據(jù)； 目的不同：會計中資產(chǎn)計價反映資產(chǎn)實際價值量，資產(chǎn)評估反映資產(chǎn)的效用。 管理功能：是國有資產(chǎn)評估在特定歷史時期的特定功能，會隨著國家在國有資產(chǎn)評估管理體制方面的變化而加強或弱化。 ①資產(chǎn)評估的一般目的：資產(chǎn)評估的一般目的或資產(chǎn)評估的基本目標，是由資產(chǎn)評估的性質及其基本功能決定的。 （四）資產(chǎn)評估假設、原則 ：交易假設、公開市場假設、持續(xù)使用假設、清算假設。它分為在用續(xù)用、轉用續(xù)用和移地續(xù)用三種情況。 1993年12月，中國資產(chǎn)評估協(xié)會正式成立，他表明中國資產(chǎn)評估行業(yè)已逐步從政府直接管理向行業(yè)自律管理過渡。 ⑥保險事故的財產(chǎn)評估人員故意提供虛假的證明文件，為他人欺詐提供條件的，以保險詐騙的共犯論處。 一、市場法 1．市場法的概念 市場法是指利用市場同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價格，經(jīng)過直接比較或類比分析以估測資產(chǎn)價值的各種評估技術方法的總稱。 缺點：對參照物與評估對象之間的可比性要求較高。 資產(chǎn)評估價值=評估對象繁榮收益額*參照物市盈率 （1）參照物與評估對象必具有可比性 （2）參照物的交易時間與評估基準日間隔不能過長 二、收益法 （一）收益法的概念 是指通過估算被評估資產(chǎn)未來預期收益并折算成現(xiàn)值，借以確定被評估資產(chǎn)價值的一種資產(chǎn)評估方法。 優(yōu)點：