【正文】 各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤(rùn)、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地所有權(quán)收益來確定土地價(jià)格。 征用其他土地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由各省、自治區(qū)、直轄市參照征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定?！捌咄ㄒ黄健敝福和ㄉ纤⑼ㄏ滤?、通電、通訊、通氣、通熱、通路，平整地面。 （5）土地增值收益確定 土地增值收益主要是由于土地的用途改變或土地功能變化而引起的。、 ⑤開發(fā)過程中的稅費(fèi)及其他間接費(fèi)用。 運(yùn)用該方法評(píng)估地價(jià)時(shí)，首先估算開發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)正常交易的價(jià)格，然后，扣除建筑物建造費(fèi)用和與建筑物建造、買賣有關(guān)的專業(yè)費(fèi)、利息、利潤(rùn)、稅收等費(fèi)用，以價(jià)格余額來確定待估土地價(jià)格。 實(shí)際估價(jià)工作中，常用的一個(gè)具體計(jì)算公式為： 土地價(jià)格＝房屋的預(yù)期售價(jià)－建筑總成本－利潤(rùn)－稅收－利息 操作步驟 根據(jù)剩余法估價(jià)的基本思路，剩余法估價(jià)的程序?yàn)椋赫{(diào)查不動(dòng)產(chǎn)基本情況，確定待估不動(dòng)產(chǎn)的最佳開發(fā)利用方式，預(yù)測(cè)不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)完成后的收益，測(cè)算開發(fā)總投資，確定開發(fā)利潤(rùn)，估算待估不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格。 基準(zhǔn)地價(jià)測(cè)算的基本思路 基準(zhǔn)地價(jià)測(cè)算主要采用如下方法：依據(jù)土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、房屋出租、買賣、以地?fù)Q房、征地拆遷、聯(lián)營(yíng)入股等資料，分別采用多種方法試算樣點(diǎn)地價(jià)，對(duì)樣點(diǎn)地價(jià)經(jīng)過年期、容積率、交易情況、土地條件等修正，得到標(biāo)準(zhǔn)宗地地價(jià)，然后根據(jù)評(píng)估區(qū)域內(nèi)的標(biāo)準(zhǔn)宗地地價(jià)，然后根據(jù)評(píng)估區(qū)域內(nèi)的標(biāo)準(zhǔn)宗地求取基準(zhǔn)地價(jià)。 （3）調(diào)查宗地地價(jià)影響因素的指標(biāo)條件 （4）制定被估宗地因素修正系數(shù) （5）確定被估宗地使用年期修正系數(shù) （6）確定期日修正系數(shù) （7）確定容積率修正系數(shù) （8）評(píng)估宗地地價(jià) 宗地地價(jià)＝基準(zhǔn)地價(jià)（1＋∑K）年期修正系數(shù)期日修正系數(shù)容積率修正系數(shù) （四）路線價(jià)法 路線價(jià)格法的基本思路 路線價(jià)估價(jià)法是根據(jù)土地價(jià)值高低隨距街道距離增大遞減的原理，在特定道上設(shè)定單價(jià)，依此單價(jià)配合深度百分率表及其他修正率表，用數(shù)學(xué)方法來計(jì)算臨接同一街道的其他宗地地價(jià)的一種估價(jià)方法。 一般來說，將標(biāo)準(zhǔn)深度的平均深度百分率設(shè)為100％，平均深度百分率與累計(jì)深度百分率之間的關(guān)系就表現(xiàn)為： 平均深度百分率＝累計(jì)深度百分率標(biāo)準(zhǔn)深度247。主要包括：土地級(jí)別圖、基準(zhǔn)地價(jià)圖、樣點(diǎn)地價(jià)分布圖、基準(zhǔn)地價(jià)表、基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表和相應(yīng)的因數(shù)條件說明表，并歸納整理和分析，作為宗地估價(jià)的基本資料。 （6）估算待估不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格 （三）基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法 基準(zhǔn)地價(jià)的含義 基準(zhǔn)地價(jià)是按照城市土地級(jí)別或均質(zhì)地域分別評(píng)估的商業(yè)、住宅、工業(yè)等各類用地和綜合土地級(jí)別的土地使用權(quán)的平均價(jià)格。這時(shí)的建筑費(fèi)還應(yīng)包括拆遷費(fèi)用。 （二）房地產(chǎn)評(píng)估剩余法 基本思路 剩余法是將待估地產(chǎn)的預(yù)期開發(fā)價(jià)值，扣除正常投入費(fèi)用、正常稅金及合理利潤(rùn)后，依據(jù)該剩余值測(cè)算待估地產(chǎn)價(jià)格的方法。 ③房屋建筑安裝工程費(fèi)。土地開發(fā)費(fèi)在開發(fā)過程中逐步投入，銷售后收回，若土地開發(fā)費(fèi)是均勻投入，則計(jì)息期為開發(fā)期的一半。 （2）計(jì)算土地開發(fā)費(fèi)用 地土開發(fā)費(fèi)用涉及到：基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、公共事業(yè)建設(shè)配套費(fèi)和小區(qū)開發(fā)配套費(fèi)。每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征前3年平均年產(chǎn)值的4－6倍。例題參見教材，大家在求值時(shí)注意分母是參照物的值，分子是被估對(duì)象的值，還有容積率與地價(jià)成正相關(guān)關(guān)系，而不一定是正比關(guān)系，在算容積率時(shí)要注意題目中給你的分段分別求出。 評(píng)估基準(zhǔn)日交易實(shí)例價(jià)格＝交易實(shí)例價(jià)格（評(píng)估基準(zhǔn)日指數(shù)／交易日期指數(shù)）。 其他特殊交易的情形。但下列情況下，市場(chǎng)法往往難以適用： 沒有發(fā)生房地產(chǎn)交易或在房地產(chǎn)交易發(fā)生較少的地區(qū) 對(duì)某些類型很少見的房地產(chǎn)或交易實(shí)例很少的房地產(chǎn) 對(duì)那些很難成為交易對(duì)象的房地產(chǎn) 風(fēng)景名勝區(qū)土地 圖書館、體育館、學(xué)校用地等 計(jì)算公式 被估房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格=可比交易實(shí)例價(jià)格交易情況修正系數(shù)交易日期修正系數(shù)區(qū) 域因數(shù)修正系數(shù)個(gè)別因素修正系數(shù) 操作步驟 交易資料收集、可比交易案例確定、因素修正（交易情況修正、交易日期修正、區(qū)域因素修正、個(gè)別因素修正、容積率修正、土地使用年期修正）、 房地產(chǎn)價(jià)格確定 房地產(chǎn)評(píng)估的市場(chǎng)法的因素修正 因素修正包括：交易情況修正，期日修正，區(qū)域因素修正，個(gè)別因素修正，容積率修正，土地土地使用年期修正等。 綜合資本化率=（土地資本化率土地價(jià)格+建筑物資本化率建筑物價(jià)格）/（土地價(jià)格+建筑物價(jià)格） 計(jì)算公式 （1）評(píng)估房地合在一起的房地產(chǎn)價(jià)格 房地產(chǎn)價(jià)格=房地產(chǎn)純收益/綜合資本化率 房地產(chǎn)純收益=房地產(chǎn)總收益房地產(chǎn)總費(fèi)用 房地產(chǎn)總費(fèi)用=管理費(fèi)+維修費(fèi)+保險(xiǎn)費(fèi)+稅金+空房損失費(fèi)（注意不含折舊費(fèi)） （2）單獨(dú)評(píng)估土地的價(jià)格 由土地收益評(píng)估土地價(jià)格： 土地價(jià)格=土地純收益/土地資本化率 土地純收益=土地總收益土地總費(fèi)用 土地總費(fèi)用=管理費(fèi)+維護(hù)費(fèi)+稅金 由房地產(chǎn)收益評(píng)估土地價(jià)格： 土地價(jià)格=房地產(chǎn)價(jià)格建筑物現(xiàn)值 建筑物現(xiàn)值=建筑物重置價(jià)年折舊以使用年數(shù) 年折舊費(fèi)=（建筑物重置價(jià)殘值）/耐用年限=建筑物重置價(jià)（1殘值率）/耐用年限 土地價(jià)格=（房地產(chǎn)純收益建筑物純收益）/土地資本化率 建筑物純收益=建筑物現(xiàn)值建筑物資本化率（房地產(chǎn)價(jià)格合房地產(chǎn)純收益的求法同前） （3）單獨(dú)評(píng)估建筑物的價(jià)格 建筑物價(jià)格=房地產(chǎn)價(jià)格土地價(jià)格 建筑物價(jià)格=（房地產(chǎn)純收益土地純收益）/建筑物資本化率 例題大家參見教材p181的例54，它把成本法的計(jì)算方法從頭到尾貫穿下來。求取資本化率的方法如下： （1）純收益與售價(jià)比率法 評(píng)估人員收集市場(chǎng)上近期交易的與被估房地產(chǎn)相同或相近似的房地產(chǎn)的純收益、價(jià)格等資料，反算出他們各自的資本化率，然后計(jì)算出他們的簡(jiǎn)單算術(shù)平均值或加權(quán)算術(shù)平均值即為所求的資本化率。包括土地的個(gè)別因素（區(qū)位因素、面積因素、寬度因素、深度因素、形狀因素、地質(zhì)因素、容積率因素、用途因素、土地使用年期因素）和建筑物的個(gè)別因素（面積、結(jié)構(gòu)、材料，設(shè)計(jì)、設(shè)備等是否良好，施工質(zhì)量，法律因素，建筑物是否與周圍環(huán)境協(xié)調(diào)） 四、房地產(chǎn)評(píng)估的收益法 基本思路 收益法在國(guó)外被廣泛的運(yùn)用于收益性房地產(chǎn)價(jià)格的評(píng)估，收益法評(píng)估取得的房地產(chǎn)價(jià)格通常稱為收益價(jià)格。不論是何種用途的房地產(chǎn)，規(guī)劃限制（包括建筑高度、建筑容積率、建筑密度等）的影響都是不容忽視的。樓面地價(jià)，又稱單位建筑面積地價(jià)，是平均到每單位建筑面積上的土地價(jià)格。而是在該房地產(chǎn)尚未進(jìn)入市場(chǎng)之前，由評(píng)估人員根據(jù)評(píng)估對(duì)象的自身狀況、周邊環(huán)境及市場(chǎng)條件，經(jīng)過一系列假設(shè)或限定，將評(píng)估對(duì)象置于一種既符合客觀實(shí)際、又不完全是客觀事實(shí)的境地中所給出的公正性價(jià)值判斷。測(cè)算房地產(chǎn)的純收益時(shí)，不能以臨時(shí)建筑或違章建筑的收益為測(cè)算基礎(chǔ)。 （4）投資大量性 （5）保值增值趨勢(shì) （6）投資風(fēng)險(xiǎn)性 （7）難以變現(xiàn)性 （8）政策限制性 二、房地產(chǎn)評(píng)估的原則和步驟 房地產(chǎn)評(píng)估是指專業(yè)評(píng)估人員為特定目的對(duì)房地產(chǎn)的特定權(quán)益在某一特定時(shí)點(diǎn)上的價(jià)值進(jìn)行估計(jì)。 土地的自然特性： （1）位置固定性、（2）質(zhì)量的差異性、（3）不可再生性、（4）效用永續(xù)性 土地的經(jīng)濟(jì)特性： （1）供給的稀缺性、（2）可壟斷性、（3）土地利用的多方向性、（4）效益級(jí)差性 土地使用權(quán) 在中國(guó)，城市土地的所有權(quán)屬于國(guó)家，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地所有權(quán)除法律規(guī)定屬于國(guó)家所有外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山屬于農(nóng)民集體所有。 四、機(jī)器設(shè)備評(píng)估的收益法 應(yīng)用收益法評(píng)估機(jī)器設(shè)備 （1）應(yīng)用收益法進(jìn)行評(píng)估的前提 該資產(chǎn)應(yīng)具備獨(dú)立的生產(chǎn)能力和獲利能力，并且能夠確定資產(chǎn)的折現(xiàn)率 （2）評(píng)價(jià)公式： 折現(xiàn)率：折現(xiàn)率=收益（租金）/價(jià)格 評(píng)估值：被評(píng)估設(shè)備的評(píng)估值=年收益（p/A，r,n）資產(chǎn)評(píng)估學(xué)第6講房地產(chǎn)評(píng)估(一）講座一、房地產(chǎn)評(píng)估的基本常識(shí) 房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。 （2）估算功能性貶值時(shí)對(duì)比參照物的選擇條件 一是評(píng)估涉及的行業(yè)或地區(qū)范圍內(nèi)已普遍采用的機(jī)器設(shè)備。 第二種，由于技術(shù)進(jìn)步出現(xiàn)了新的、性能更優(yōu)的設(shè)備，致使原有設(shè)備的功能相對(duì)新式備已經(jīng)落后，從而引起價(jià)值貶值。 （2）年限法 這種方法主要是根據(jù)對(duì)一臺(tái)設(shè)備的使用情況或壽命進(jìn)行分析，綜合設(shè)備已完成的工作量（或已使用年限）和還能完成的工作量（或尚可使用年限），通過計(jì)算比率，確定實(shí)體性貶值率。任何推理都包括三個(gè)要素：前提、結(jié)論和推理過程。包括公司歷史、合同義務(wù)等；目標(biāo)資產(chǎn)的相關(guān)文件；使資產(chǎn)達(dá)到目前狀態(tài)所花費(fèi)的成本；涉及目標(biāo)資產(chǎn)及類似資產(chǎn)的交易；預(yù)期剩余壽命的信息等等。 ，應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目的情況和資產(chǎn)評(píng)估程序制度，確定并履行適當(dāng)?shù)馁Y產(chǎn)評(píng)估程序，不得隨意簡(jiǎn)化或刪減資產(chǎn)評(píng)估程序。是評(píng)定估算的基礎(chǔ) （六）評(píng)定估算 評(píng)定估算主要包括以下具體工作步驟： ；確定其可靠、相關(guān)和可比信息。 ：應(yīng)盡可能細(xì)化資產(chǎn)評(píng)估目的，說明資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的具體目的和用途，避免籠統(tǒng) ：資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員應(yīng)當(dāng)特別了解有關(guān)評(píng)估對(duì)象權(quán)利受限狀況。資產(chǎn)評(píng)估程序由具體的工作步驟組成，資產(chǎn)評(píng)估具體程序或工作步驟可不同，但資產(chǎn)評(píng)估基本程序是相同或相通的，可以適用各種類型的資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)。 、理化狀態(tài)等因素的制約。評(píng)估基本目的決定了評(píng)估方法間的內(nèi)在聯(lián)系。 經(jīng)濟(jì)性貶值率=100%[1（資產(chǎn)預(yù)計(jì)可被使用生產(chǎn)能力/資產(chǎn)原設(shè)計(jì)使用能力）]x x為功能價(jià)值指數(shù)，多采用經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，~ （六）運(yùn)用成本法評(píng)估資產(chǎn)的步驟 ,并估算重置成本。實(shí)際已使用年限是指資產(chǎn)在使用中實(shí)際損耗的年限。 第三，依據(jù)分類抽樣估算資產(chǎn)的重置成本額與帳面歷史成本，計(jì)算出分類資產(chǎn)的調(diào)整系數(shù)。這種方法是尋找一個(gè)與被評(píng)估資產(chǎn)相同或相似的資產(chǎn)為參照物，計(jì)算其每一單位生產(chǎn)能力價(jià)格或參照物與被評(píng)估資產(chǎn)生產(chǎn)能力的比例，據(jù)以估算被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本。一般的資產(chǎn)重置成本中的收益部分的確定，應(yīng)以現(xiàn)行行業(yè)或社會(huì)平均資產(chǎn)收益水平為依據(jù)。在無更新重置成本時(shí)可采用復(fù)原重置成本。 （2）應(yīng)當(dāng)具備可利用的歷史資料 （3）形成資產(chǎn)價(jià)值的耗費(fèi)是必須的。在這種情形下，首先預(yù)測(cè)其年收益額，然后對(duì)年收益額進(jìn)行本金化處理，即可確定其評(píng)估值。 （4）折現(xiàn)率選擇時(shí)還要注意所選收益額的計(jì)算口徑與折現(xiàn)率的口徑保持一致。 缺點(diǎn)： （1）預(yù)期收益額預(yù)測(cè)難度較大，易受較強(qiáng)的主觀判斷和未來不可預(yù)見因素的影響； （2）在評(píng)估中使用范圍較小，一般適用企業(yè)整體資產(chǎn)和可預(yù)測(cè)未來（四）收益法中各項(xiàng)指標(biāo)的確定 收益法中的主要指標(biāo)（也稱三個(gè)基本要素）有三個(gè)，即收益額、折現(xiàn)率或本金化率、收益期限。它服從資產(chǎn)評(píng)估中將利求本的思路。 包括： ：資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物成交價(jià)格*（1價(jià)格折扣率） ：資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物成交價(jià)格*（評(píng)估對(duì)象生產(chǎn)能力/參照物生產(chǎn)能力）x ： 資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物成交價(jià)格*（1+物價(jià)變動(dòng)指數(shù)） e. 成新率價(jià)格調(diào)整法：資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物成交價(jià)格*（評(píng)估對(duì)象成新率/參照物成新率） （2）類比調(diào)整法：它是市場(chǎng)法中最基本的評(píng)估方法。 ： （1）要有一個(gè)充分發(fā)育活躍的資產(chǎn)市場(chǎng) （2）可搜集到參照物及其與評(píng)估資產(chǎn)可比較的指標(biāo)、技術(shù)參數(shù)等資料。 ⑦承擔(dān)資產(chǎn)評(píng)估職責(zé)的中介組織的人員故意提供虛假證明文件，情節(jié)嚴(yán)重的，處5年以下有期徒刑或拘役，并處罰金。 2001年9月1日，《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則———無形資產(chǎn)》頒布并實(shí)施，它是我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估第一個(gè)執(zhí)業(yè)具體準(zhǔn)則。在持續(xù)使用假設(shè)前提下的資產(chǎn)評(píng)估及其結(jié)果的適用范圍常常是有限制的。 ①交易假設(shè)：是最基本的前提假設(shè)。暫不考慮資產(chǎn)交易或引起資產(chǎn)評(píng)估的特殊要求，資產(chǎn)評(píng)估的一般目的：資產(chǎn)在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的公允價(jià)值。 鑒證功能：包括鑒別和舉證。 操作者不同：資產(chǎn)計(jì)價(jià)是本企業(yè)財(cái)會(huì)人員完成，評(píng)估是由企業(yè)之外的具有評(píng)估資格的社會(huì)中介機(jī)構(gòu)完成 （二）資產(chǎn)評(píng)估的對(duì)象 是經(jīng)濟(jì)主體擁有或控制的，能以貨幣計(jì)量的，能夠給經(jīng)濟(jì)主體帶來經(jīng)濟(jì)效益的經(jīng)濟(jì)資源，具有以下特征：①必須是經(jīng)濟(jì)主體控制或擁有；②必須能以貨幣計(jì)量；③必須是能夠給經(jīng)濟(jì)主體帶來經(jīng)濟(jì)效益的資源。它直接決定和制約資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型和方法的選擇； ⑤評(píng)估原則：資產(chǎn)評(píng)估的行為規(guī)范； ⑥評(píng)估程序：評(píng)估工作從開始準(zhǔn)備到最后結(jié)束的工作順序； ⑦評(píng)估價(jià)值類型：對(duì)評(píng)估價(jià)值的質(zhì)的規(guī)定，它對(duì)資產(chǎn)評(píng)估參數(shù)的選擇具有約束性； ⑧評(píng)估方法：資產(chǎn)評(píng)估所運(yùn)用的特定技術(shù)，是分析和判斷資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的手段和途徑； 現(xiàn)實(shí)性、市場(chǎng)性、預(yù)測(cè)性、公正性、咨詢性 反映和監(jiān)督是會(huì)計(jì)的基本職能，評(píng)估和咨詢是資產(chǎn)評(píng)估的基本職能； 前提條件不同：會(huì)計(jì)活動(dòng)主要以歷史成本、持續(xù)經(jīng)營(yíng)為依據(jù)，資產(chǎn)評(píng)估主要以市場(chǎng)價(jià)值為依據(jù)； 目的不同：會(huì)計(jì)中資產(chǎn)計(jì)價(jià)反映資產(chǎn)實(shí)際價(jià)值量，資產(chǎn)評(píng)估反映資產(chǎn)的效用。 管理功能：是國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估在特定歷史時(shí)期的特定功能，會(huì)隨著國(guó)家在國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理體制方面的變化而加強(qiáng)或弱化。 ①資產(chǎn)評(píng)估的一般目的：資產(chǎn)評(píng)估的一般目的或資產(chǎn)評(píng)估的基本目標(biāo)，是由資產(chǎn)評(píng)估的性質(zhì)及其基本功能決定的。 （四）資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)、原則 ：交易假設(shè)、公開市場(chǎng)假設(shè)、持續(xù)使用假設(shè)、清算假設(shè)。它分為在用續(xù)用、轉(zhuǎn)用續(xù)用和移地續(xù)用三種情況。 1993年12月，中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)正式成立，他表明中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)已逐步從政府直接管理向行業(yè)自律管理過渡。 ⑥保險(xiǎn)事故的財(cái)產(chǎn)評(píng)估人員故意提供虛假的證明文件，為他人欺詐提供條件的，以保險(xiǎn)詐騙的共犯論處。 一、市場(chǎng)法 1．市場(chǎng)法的概念 市場(chǎng)法是指利用市場(chǎng)同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價(jià)格，經(jīng)過直接比較或類比分析以估測(cè)資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估技術(shù)方法的總稱。 缺點(diǎn)：對(duì)參照物與評(píng)估對(duì)象之間的可比性要求較高。 資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=評(píng)估對(duì)象繁榮收益額*參照物市盈率 （1）參照物與評(píng)估對(duì)象必具有可比性 （2）參照物的交易時(shí)間與評(píng)估基準(zhǔn)日間隔不能過長(zhǎng) 二、收益法 （一）收益法的概念 是指通過估算被評(píng)估資產(chǎn)未來預(yù)期收益并折算成現(xiàn)值，借以確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的一種資產(chǎn)評(píng)估方法。 優(yōu)點(diǎn)：