【正文】 解為若干個相對獨立的要素 c、分別考察和研究各個事物以及構成事物整體的各個要素的特點 d、探明各個事物以及構成事物整體的各個要素之間的相互關系、性質、表現(xiàn)行式等 2）分析的形式： a、因果分析 b、表象和本質分析 c、相關分析 d、典型分析 （2）綜合 綜合是同分析相對立的一種方法。 、目前和歷史狀況信息 、賠償及其他附加條件 （二）資產評估中信息的來源 在資產評估中，資產評估人員所依據(jù)的信息通常由資產所有者內部的資料和外部資料構成。利于資產評估項目備查、資產評估機構和人員業(yè)務水平的提高，同時按國家有關規(guī)定對資產評估工作檔案進行保存、使用和銷毀。 （五）收集資產評估資料 資產評估機構和人員所收集資料的全面、詳實、深度、廣度及來源的可靠性與否很大程度上體現(xiàn)資產評估機構和人員的執(zhí)業(yè)能力。 二、資產評估具體程序 （一）明確資產評估業(yè)務基本事項 明確資產評估業(yè)務基本事項是資產評估程序的第一個基本環(huán)節(jié)，包括在簽訂資產評估業(yè)務約定書之前的一系列基礎性工作，對資產評估項目風險評價、承接與否以及資產評估項目的實施有意義。在運用多種方法評估同一評估對象時，要確保運用不同評估方法所得到的評估結果的可比性和相互可驗證性。評估人員應該具備選擇最直接、最有效的評估方法完成評估任務的能力。研究資產評估方法的特點，并分析比較各種方法之間的聯(lián)系和區(qū)別，對于選擇資產評估方法具有重大意義。 （3）估計被評估資產得剩余壽命。 ②總使用年限指的是實際已使用年限與尚可使用年限之和。 第一，在核實資產數(shù)量的基礎上，把全部資產按照適當標準化分為若干類別。物價指數(shù)法和重置核算法也有其相同點，都是建立在利用歷史資料基礎上。 自建型資產的重置成本是根據(jù)重新建造資產所需的料、工、費及必要的資金成本和開發(fā)者的合理收益等分析和計算出資產的重置成本。 資產的經濟性貶值是指由于外部條件的變化引起資產閑置收益下降等而造成的資產價值損失。 基本公式為： 資產評估值（預期收益現(xiàn)值）=∑前若干年收益額各年折現(xiàn)系數(shù)+以后各年的年金化收益/本金化率 以前若干年最后一年的折現(xiàn)系數(shù)資產評估學第3講資產評估的基本方法成本法講座（一）成本法及其適用的前提條件 1．成本法的概念 成本法是指首先估測被評估資產的重置成本，然后估測被評估資產業(yè)已存在的各種貶損因素，并將其從重置成本中予以扣除而得到被評估資產價值的各種評估方法的總稱。 ，公式參照教材 在資產未來預期收益具有特定時期的情況下，通過預測有限期限內各期的收益額，以適當?shù)恼郜F(xiàn)率進行折現(xiàn)，各年預期收益折現(xiàn)值之和，即為評估值。 （3）確定折現(xiàn)率，首先應該明確折現(xiàn)的內涵。 （二）應用收益法評估資產必須具備的前提條件： （1）被評估資產的未來預期收益可以預測并可以用貨幣衡量； （2）資產擁有者獲得預期收益所承擔的風險也可以預測并可以用貨幣來計量 （3）被評估資產預期獲利年限可以預測 （三）收益法評估資產的程序及優(yōu)缺點 （1）收集驗證與評估對象未來預期收益有關經營、財務狀況的信息資料； （2）分析測算被評估對象未來預期收益； （3）確定折現(xiàn)率或本金化率； （4）將預期收益折現(xiàn)或本金化處理為現(xiàn)值 （5）分析確定評估結果。該方法主要適用與整體企業(yè)價值的評估。 評估對象價值=參照物成交價格*評估對象A特征/參照物A特征 優(yōu)點：直觀簡潔，便于操作。收益法的基本涵義、收益法及其適用的前提條件、收益法應用的形式、收益法中各項指標的確定、收益法評估資產的步驟及優(yōu)缺點。 ⑤承擔資產評估的機構提供虛假證明文件的，沒收違法所得，并處以違法所得1倍以上5倍以下的罰款，并可由有關主管部門依法責令該機構停業(yè)，吊銷直接責任人的資格證書。 （五）資產評估在中國的發(fā)展 1991年11月頒布《國有資產評估管理辦法》是資產評估制度基本形成的重要標志。 ③持續(xù)使用假設：是對資產擬進入的市場條件，以及在這樣的市場條件下的資產狀態(tài)的一種假定性描述或說明。 資產評估的業(yè)務類型是影響甚至是決定資產評估結果價值類型的一個重要因素，但是，它決不是決定資產評估結果價值類型的惟一因素。資產評估的一般目的包含特定目的，而資產評估的特定目的則是一般目的的具體化。 （2004年教材有變動） 資產評估的功能包括評價管理的功能和鑒證的功能。 ③評估依據(jù)：資產評估工作所遵循的法律、法規(guī)等； ④評估目的：資產業(yè)務引發(fā)經濟行為對資產評估結果的要求，或資產評估結果的具體用途。資產的分類：①按資產存在形態(tài)分類分為有形資產和無形資產；②按資產是否具有綜合獲利能力分為單項資產，整體資產；③按資產能否獨立存在分為可確指的資產和不可確指的資產；④按資產與生產經營過程的關系分為經營性資產和非經營性資產，另外，經營性資產又可按是否對盈利產生貢獻分為有效資產和無效資產。鑒別是專家做出的獨立判斷，舉證是對判斷提供的理論和事實支撐。 ②資產評估的特定目的：資產評估的特定目的來源于資產業(yè)務對評估結果用途的具體要求，資產業(yè)務包括：資產轉讓、企業(yè)兼并、企業(yè)出售、企業(yè)聯(lián)營、股份經營，中外合資、合作，企業(yè)清算、抵押、擔保、企業(yè)租賃、債務重組等等。它是假定所有待評資產已經處在交易過程中，評估師根據(jù)待評估資產的交易條件等模擬市場進行估價。 ④清算假設：是對資產在非公開市場條件下被迫出售或快速變現(xiàn)條件的假定說明。 （1）法律形式的資產評估師職業(yè)法律規(guī)范 ①為股票發(fā)行出具審計報告、資產評估報告或者法律意見書等文件的專業(yè)機構和人員，在該股票承銷期內和期滿后6個月內，不得買賣該種股票； ②為上市公司出具審計報告和法律意見書等文件的專業(yè)機構和人員，自接受上市公司委托之日起至上述文件公開后5日內，不得買賣該種股票； ③為證券的發(fā)行、上市或證券交易活動出具資產評估報告的資產評估機構，就其所應負責的內容弄虛作假的，沒收違法所得，并處以違法所得1倍以上5倍以下的罰款，并可由有關主管部門責令該機構停業(yè)，吊銷直接責任人的資格證書。 ⑧承擔資產評估職責的中介組織的人員，索取他人財務或非法收受他人財務，犯擾亂市場秩序罪的，處5年以下10年以上有期徒刑，并處罰金。 市場法在國際上比較通行，在我國現(xiàn)在市場不很開放的情況下使用會受到限制。該方法對參照物與評估對象之間的可比性要求不高。 采用收益法對資產進行評估，所確定的資產價值，是指為獲得該項資產以取得預期收益的權利所支付的貨幣總額。 收益額是指根據(jù)投資回報的原理，資產在正常情況下所能獲得的歸其產權主體的所得額。 （5）本金化率與折現(xiàn)率在本質上是沒有區(qū)別的。 基本公式為： 資產評估值（收益現(xiàn)值）=年收益額/本金化率 p=A/r （2）在收益年期有限，資本化率大于零的條件下，公式： （3）在收益年期有限，資本化率為零的條件下，公式：p=A*n 2. 純收益在若干年后保持不變，公式參照教材 （1）無限年期收益 （2）有限年期收益 3. 純收益按等差級數(shù)變化 公式參照教材 （1）純收益按等差級數(shù)遞增，收益年期無限制， （2）純收益按等差級數(shù)遞增，收益年期有限制， （3）純收益按等差級數(shù)遞減，收益年期無限制， （4）純收益按等差級數(shù)遞減，收益年期有限制， 4. 純收益按等比級數(shù)變化 公式參照教材 （1）純收益按等比級數(shù)遞增，收益年期無限制， （2）純收益按等比級數(shù)遞增，收益年期有限制， （3）純收益按等差級數(shù)遞減，收益年期無限制， （4）純收益按等差級數(shù)遞減，收益年期有限制， ，其未來預期收益盡管不完全相等，但生產經營活動相對穩(wěn)定，各期收益相差不大，這種情況下也可以采用上述方法進行評估，其步驟如下： 第一步，預測該項資產未來若干年（一般為5年左右）的收益額，并折現(xiàn)求和； 第二步，通過折現(xiàn)值之和求取年等值收益額。 （二）成本法的基本計算公式： 被評估資產評估值=資產的重置成本－實體性貶值－功能性貶值－經濟性貶值 （三）成本法的基本要素 資產的重置成本、資產的實體性貶值、資產的功能性貶值、資產的經濟性貶值 資產的重置成本是資產的現(xiàn)行再取得成本，分為復原重置成本和更新重置成本。一般來說，復原重置成本大于更新重置成本。 。計算公式為： 被評估資產重置成本=（被評估資產年產量/參照物年產量）參照物重置成本 前提條件和假設是資產的成本與其生產能力成線性關系，生產能力越大，成本越高，而且是成正比例變化。根據(jù)調整系數(shù)估算被評估資產的重置成本。實際已使用年限與名義已使用年限的差異，可以通過資產利用率來調整。 。而該聯(lián)系為評估人員運用多種評估方法評估同一條件下的同一資產，并做相互驗證提供了理論依據(jù)。 評估對象是單項資產還是整體資產，是有形資產還是無形資產等，往往要求不同的評估方法與之相適應。狹義上的資產評估程序開始于資產評估機構和人員接受委托，終止于向委托人和相關當事人提交資產評估報告書。 ：應在明確資產評估目的基礎上，恰當確定價值類型，并確信所選擇的價值類型是否適用于資產評估目的 ：明確資產評估基準日，并確信資產評估基準日有利于資產評估結論有效地服務于資產評估目的，減少和避免不必要的資產評估基準日期后事項。 ；有成本法、市場法和收益法 ； ； 資產評估機構人員應當對所收集的資產評估資料進行充分分析，確定其可靠性、相關性、可比性。 ，指導和監(jiān)督資產評估項目經辦人員及助理人員實施資產評估程序。 （政府部門、證券交易機構、媒體、行業(yè)協(xié)會或管理機構及其出版物、學術及法律出版物） （三）資產評估中信息的初步處理 資產信息資料的鑒定是指對資產信息資料的真?zhèn)渭按硇缘淖R別。常用的推理方法有以下幾種： （1）演繹推理：有大前提、小前提和結論組成，是有一般到個別的推理方法 （2）歸納推理：是有個別到一般的推理方法資產評估學第5講機器設備的評估講座一、機器設備的分類及機器設備評估的價值類型 按國家固定資產分類標準分為通用設備、專用設備、交通運輸設備、電氣設備、電子通信設備、儀器儀表計量器具等； 按現(xiàn)行會計制度規(guī)定分為生產經營用機器設備、非生產經營用機器設備、租出機器設備、未使用機器設備、不需用機器設備、融資租入機器設備； 按機器設備的組合程度分為單臺設備、機組、成套設備； 按機器設備的來源分為自制設備和外購設備 二、成本法在機器設備評估中的應用 (一)機器設備評估的成本法： 評估值=重置成本 有形損耗 功能性陳舊貶值 經濟性陳舊貶值 (二)成本法的適用范圍 （1）成本法適用于持續(xù)使用假設前提下的機器設備評估。 實體性貶值率=使用壽命消耗量/總使用壽命 對于經過大修，特別是經過技術改造的機器設備，應適當增加其尚可使用年限，或減少其實際已使用年限。 原有設備的超額投資成本和超額運營成本便是評估人員判斷其功能性貶值的基本依據(jù)。 二是在這些普遍使用的機器設備中先進的設備 （3）功能性貶值的扣除問題 若重置成本時更新重置成本，則： 設備評估值=更新重置成本實體性貶值超額運營成本=更新重置成本成新率超額營運成本 若重置成本采用的是復原重置成本，則： 設備評估值=復原重置成本實體性貶值超額投資成本與超額運營成本的代數(shù)和 =復原重置成本成新率超額投資成本與超額運營成本代數(shù)和 設備經濟性貶值是因設備外部因素引起的設備價值貶值。 房地產評估對象是房地產物質實體與房地產權益的綜合體。集體土地不可進入房地產市場流轉，國有土地所有權也不能進入房地產市場流轉。 房地產評估的原則 （1）供需原則：商品的價格由該商品供給和需求的均衡點來決定。 房地產評估的程序 1）明確評估基本事項 明確評估目的：在受理評估業(yè)務時，通常由委托方提出評估目的，并將評估目的寫在評估報告上。房地產價格是泛指在市場上實現(xiàn)了交換的成交價格。樓面地價=土地總價格247。包括：商服繁華因素、道路通達因素、交通便捷因素、城市設施狀況因素和環(huán)境因素。 房地產價格=純收益/資本化率 上式包含以下三個假設前提：（1）純收益每年不變，（2）資本化率固定，（3）收益為無限年期 p=a/r[11/(1+r)n]（今年新增，注意） 成立條件：（1）純收益每年不變，（2）資本化率固定但大于零；（3）收益為有限年期n 適用范圍 收益法適用于有收益的房地產價格評估，如商場、寫字樓等。 （2）安全利率加上風險調整值法、 安全利率一般選擇銀行的中長期利率，然后根據(jù)影響被估房地產的社會經濟環(huán)境，估計風險程度，確定調整值，把它與安全利率相加得出所求房地產評估的資本化率。但它沒有完全按公式算，空房損失費在總收益中直接扣除了。 ①交易情況修正。如土地增值稅本應由賣主負擔，卻轉嫁給了買主。 ③區(qū)域因素修正。資產評估學第7講房地產評估(二）講座（一）土地使用權評估的成本法 基本思路 成本法是依據(jù)開發(fā)或建造待估不動產或類似不動產所需要的各項必要正常費用，包括正常的利潤、利息和稅費，而評估待估對象價格的方法。但是，每公頃被征用耕地的安置補助費，最高不得超過被征用前3年平均年產值的15倍。 ①“三通一平”指：通水、通路、通電、平整地面。 （4）計算投資利潤 利潤率計算的基數(shù)可以是土地取得費和土地開發(fā)費，也可以是開發(fā)后土地的地價。包括：建筑安裝工程費、招投標費、預算審查費，質量監(jiān)督費，竣工圖費，三材差價，定額調整系數(shù)、建材發(fā)展基金等 ④公共配套設施建設費。剩余法在評估待開發(fā)土地價值時運用得較為廣泛。 計算公式 V＝A－（B＋C＋D＋E） 式中：V－購置土地的價格； A－開發(fā)完成后的不動產價值； B－整個開發(fā)項目的開發(fā)成本； C－投資利息； D－開發(fā)商合理利潤； E－正常稅費。基準地價的一個重要特點：是特定區(qū)域的平均價格，因而基準地價的表現(xiàn)形式有區(qū)片價和路段價。 （2）確定修正系數(shù)。宗地深度 （2）制