【正文】 解為若干個(gè)相對(duì)獨(dú)立的要素 c、分別考察和研究各個(gè)事物以及構(gòu)成事物整體的各個(gè)要素的特點(diǎn) d、探明各個(gè)事物以及構(gòu)成事物整體的各個(gè)要素之間的相互關(guān)系、性質(zhì)、表現(xiàn)行式等 2）分析的形式： a、因果分析 b、表象和本質(zhì)分析 c、相關(guān)分析 d、典型分析 （2）綜合 綜合是同分析相對(duì)立的一種方法。 、目前和歷史狀況信息 、賠償及其他附加條件 （二）資產(chǎn)評(píng)估中信息的來(lái)源 在資產(chǎn)評(píng)估中，資產(chǎn)評(píng)估人員所依據(jù)的信息通常由資產(chǎn)所有者內(nèi)部的資料和外部資料構(gòu)成。利于資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目備查、資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員業(yè)務(wù)水平的提高，同時(shí)按國(guó)家有關(guān)規(guī)定對(duì)資產(chǎn)評(píng)估工作檔案進(jìn)行保存、使用和銷毀。 （五）收集資產(chǎn)評(píng)估資料 資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員所收集資料的全面、詳實(shí)、深度、廣度及來(lái)源的可靠性與否很大程度上體現(xiàn)資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員的執(zhí)業(yè)能力。 二、資產(chǎn)評(píng)估具體程序 （一）明確資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng) 明確資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)是資產(chǎn)評(píng)估程序的第一個(gè)基本環(huán)節(jié)，包括在簽訂資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書之前的一系列基礎(chǔ)性工作，對(duì)資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)、承接與否以及資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目的實(shí)施有意義。在運(yùn)用多種方法評(píng)估同一評(píng)估對(duì)象時(shí)，要確保運(yùn)用不同評(píng)估方法所得到的評(píng)估結(jié)果的可比性和相互可驗(yàn)證性。評(píng)估人員應(yīng)該具備選擇最直接、最有效的評(píng)估方法完成評(píng)估任務(wù)的能力。研究資產(chǎn)評(píng)估方法的特點(diǎn)，并分析比較各種方法之間的聯(lián)系和區(qū)別，對(duì)于選擇資產(chǎn)評(píng)估方法具有重大意義。 （3）估計(jì)被評(píng)估資產(chǎn)得剩余壽命。 ②總使用年限指的是實(shí)際已使用年限與尚可使用年限之和。 第一，在核實(shí)資產(chǎn)數(shù)量的基礎(chǔ)上，把全部資產(chǎn)按照適當(dāng)標(biāo)準(zhǔn)化分為若干類別。物價(jià)指數(shù)法和重置核算法也有其相同點(diǎn)，都是建立在利用歷史資料基礎(chǔ)上。 自建型資產(chǎn)的重置成本是根據(jù)重新建造資產(chǎn)所需的料、工、費(fèi)及必要的資金成本和開發(fā)者的合理收益等分析和計(jì)算出資產(chǎn)的重置成本。 資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶值是指由于外部條件的變化引起資產(chǎn)閑置收益下降等而造成的資產(chǎn)價(jià)值損失。 基本公式為： 資產(chǎn)評(píng)估值（預(yù)期收益現(xiàn)值）=∑前若干年收益額各年折現(xiàn)系數(shù)+以后各年的年金化收益/本金化率 以前若干年最后一年的折現(xiàn)系數(shù)資產(chǎn)評(píng)估學(xué)第3講資產(chǎn)評(píng)估的基本方法成本法講座（一）成本法及其適用的前提條件 1．成本法的概念 成本法是指首先估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本，然后估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)業(yè)已存在的各種貶損因素，并將其從重置成本中予以扣除而得到被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估方法的總稱。 ，公式參照教材 在資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益具有特定時(shí)期的情況下，通過預(yù)測(cè)有限期限內(nèi)各期的收益額，以適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率進(jìn)行折現(xiàn)，各年預(yù)期收益折現(xiàn)值之和，即為評(píng)估值。 （3）確定折現(xiàn)率，首先應(yīng)該明確折現(xiàn)的內(nèi)涵。 （二）應(yīng)用收益法評(píng)估資產(chǎn)必須具備的前提條件： （1）被評(píng)估資產(chǎn)的未來(lái)預(yù)期收益可以預(yù)測(cè)并可以用貨幣衡量； （2）資產(chǎn)擁有者獲得預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也可以預(yù)測(cè)并可以用貨幣來(lái)計(jì)量 （3）被評(píng)估資產(chǎn)預(yù)期獲利年限可以預(yù)測(cè) （三）收益法評(píng)估資產(chǎn)的程序及優(yōu)缺點(diǎn) （1）收集驗(yàn)證與評(píng)估對(duì)象未來(lái)預(yù)期收益有關(guān)經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)狀況的信息資料； （2）分析測(cè)算被評(píng)估對(duì)象未來(lái)預(yù)期收益； （3）確定折現(xiàn)率或本金化率； （4）將預(yù)期收益折現(xiàn)或本金化處理為現(xiàn)值 （5）分析確定評(píng)估結(jié)果。該方法主要適用與整體企業(yè)價(jià)值的評(píng)估。 評(píng)估對(duì)象價(jià)值=參照物成交價(jià)格*評(píng)估對(duì)象A特征/參照物A特征 優(yōu)點(diǎn)：直觀簡(jiǎn)潔，便于操作。收益法的基本涵義、收益法及其適用的前提條件、收益法應(yīng)用的形式、收益法中各項(xiàng)指標(biāo)的確定、收益法評(píng)估資產(chǎn)的步驟及優(yōu)缺點(diǎn)。 ⑤承擔(dān)資產(chǎn)評(píng)估的機(jī)構(gòu)提供虛假證明文件的，沒收違法所得，并處以違法所得1倍以上5倍以下的罰款，并可由有關(guān)主管部門依法責(zé)令該機(jī)構(gòu)停業(yè)，吊銷直接責(zé)任人的資格證書。 （五）資產(chǎn)評(píng)估在中國(guó)的發(fā)展 1991年11月頒布《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》是資產(chǎn)評(píng)估制度基本形成的重要標(biāo)志。 ③持續(xù)使用假設(shè)：是對(duì)資產(chǎn)擬進(jìn)入的市場(chǎng)條件，以及在這樣的市場(chǎng)條件下的資產(chǎn)狀態(tài)的一種假定性描述或說明。 資產(chǎn)評(píng)估的業(yè)務(wù)類型是影響甚至是決定資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果價(jià)值類型的一個(gè)重要因素，但是，它決不是決定資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果價(jià)值類型的惟一因素。資產(chǎn)評(píng)估的一般目的包含特定目的，而資產(chǎn)評(píng)估的特定目的則是一般目的的具體化。 （2004年教材有變動(dòng)） 資產(chǎn)評(píng)估的功能包括評(píng)價(jià)管理的功能和鑒證的功能。 ③評(píng)估依據(jù)：資產(chǎn)評(píng)估工作所遵循的法律、法規(guī)等； ④評(píng)估目的：資產(chǎn)業(yè)務(wù)引發(fā)經(jīng)濟(jì)行為對(duì)資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的要求，或資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的具體用途。資產(chǎn)的分類：①按資產(chǎn)存在形態(tài)分類分為有形資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)；②按資產(chǎn)是否具有綜合獲利能力分為單項(xiàng)資產(chǎn)，整體資產(chǎn)；③按資產(chǎn)能否獨(dú)立存在分為可確指的資產(chǎn)和不可確指的資產(chǎn)；④按資產(chǎn)與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程的關(guān)系分為經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)和非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)，另外，經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)又可按是否對(duì)盈利產(chǎn)生貢獻(xiàn)分為有效資產(chǎn)和無(wú)效資產(chǎn)。鑒別是專家做出的獨(dú)立判斷，舉證是對(duì)判斷提供的理論和事實(shí)支撐。 ②資產(chǎn)評(píng)估的特定目的：資產(chǎn)評(píng)估的特定目的來(lái)源于資產(chǎn)業(yè)務(wù)對(duì)評(píng)估結(jié)果用途的具體要求，資產(chǎn)業(yè)務(wù)包括：資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、企業(yè)兼并、企業(yè)出售、企業(yè)聯(lián)營(yíng)、股份經(jīng)營(yíng)，中外合資、合作，企業(yè)清算、抵押、擔(dān)保、企業(yè)租賃、債務(wù)重組等等。它是假定所有待評(píng)資產(chǎn)已經(jīng)處在交易過程中，評(píng)估師根據(jù)待評(píng)估資產(chǎn)的交易條件等模擬市場(chǎng)進(jìn)行估價(jià)。 ④清算假設(shè)：是對(duì)資產(chǎn)在非公開市場(chǎng)條件下被迫出售或快速變現(xiàn)條件的假定說明。 （1）法律形式的資產(chǎn)評(píng)估師職業(yè)法律規(guī)范 ①為股票發(fā)行出具審計(jì)報(bào)告、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告或者法律意見書等文件的專業(yè)機(jī)構(gòu)和人員，在該股票承銷期內(nèi)和期滿后6個(gè)月內(nèi)，不得買賣該種股票； ②為上市公司出具審計(jì)報(bào)告和法律意見書等文件的專業(yè)機(jī)構(gòu)和人員，自接受上市公司委托之日起至上述文件公開后5日內(nèi)，不得買賣該種股票； ③為證券的發(fā)行、上市或證券交易活動(dòng)出具資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，就其所應(yīng)負(fù)責(zé)的內(nèi)容弄虛作假的，沒收違法所得，并處以違法所得1倍以上5倍以下的罰款，并可由有關(guān)主管部門責(zé)令該機(jī)構(gòu)停業(yè)，吊銷直接責(zé)任人的資格證書。 ⑧承擔(dān)資產(chǎn)評(píng)估職責(zé)的中介組織的人員，索取他人財(cái)務(wù)或非法收受他人財(cái)務(wù)，犯擾亂市場(chǎng)秩序罪的，處5年以下10年以上有期徒刑，并處罰金。 市場(chǎng)法在國(guó)際上比較通行，在我國(guó)現(xiàn)在市場(chǎng)不很開放的情況下使用會(huì)受到限制。該方法對(duì)參照物與評(píng)估對(duì)象之間的可比性要求不高。 采用收益法對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，所確定的資產(chǎn)價(jià)值，是指為獲得該項(xiàng)資產(chǎn)以取得預(yù)期收益的權(quán)利所支付的貨幣總額。 收益額是指根據(jù)投資回報(bào)的原理，資產(chǎn)在正常情況下所能獲得的歸其產(chǎn)權(quán)主體的所得額。 （5）本金化率與折現(xiàn)率在本質(zhì)上是沒有區(qū)別的。 基本公式為： 資產(chǎn)評(píng)估值（收益現(xiàn)值）=年收益額/本金化率 p=A/r （2）在收益年期有限，資本化率大于零的條件下，公式： （3）在收益年期有限，資本化率為零的條件下，公式：p=A*n 2. 純收益在若干年后保持不變，公式參照教材 （1）無(wú)限年期收益 （2）有限年期收益 3. 純收益按等差級(jí)數(shù)變化 公式參照教材 （1）純收益按等差級(jí)數(shù)遞增，收益年期無(wú)限制， （2）純收益按等差級(jí)數(shù)遞增，收益年期有限制， （3）純收益按等差級(jí)數(shù)遞減，收益年期無(wú)限制， （4）純收益按等差級(jí)數(shù)遞減，收益年期有限制， 4. 純收益按等比級(jí)數(shù)變化 公式參照教材 （1）純收益按等比級(jí)數(shù)遞增，收益年期無(wú)限制， （2）純收益按等比級(jí)數(shù)遞增，收益年期有限制， （3）純收益按等差級(jí)數(shù)遞減，收益年期無(wú)限制， （4）純收益按等差級(jí)數(shù)遞減，收益年期有限制， ，其未來(lái)預(yù)期收益盡管不完全相等，但生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)相對(duì)穩(wěn)定，各期收益相差不大，這種情況下也可以采用上述方法進(jìn)行評(píng)估，其步驟如下： 第一步，預(yù)測(cè)該項(xiàng)資產(chǎn)未來(lái)若干年（一般為5年左右）的收益額，并折現(xiàn)求和； 第二步，通過折現(xiàn)值之和求取年等值收益額。 （二）成本法的基本計(jì)算公式： 被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估值=資產(chǎn)的重置成本－實(shí)體性貶值－功能性貶值－經(jīng)濟(jì)性貶值 （三）成本法的基本要素 資產(chǎn)的重置成本、資產(chǎn)的實(shí)體性貶值、資產(chǎn)的功能性貶值、資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶值 資產(chǎn)的重置成本是資產(chǎn)的現(xiàn)行再取得成本，分為復(fù)原重置成本和更新重置成本。一般來(lái)說，復(fù)原重置成本大于更新重置成本。 。計(jì)算公式為： 被評(píng)估資產(chǎn)重置成本=（被評(píng)估資產(chǎn)年產(chǎn)量/參照物年產(chǎn)量）參照物重置成本 前提條件和假設(shè)是資產(chǎn)的成本與其生產(chǎn)能力成線性關(guān)系，生產(chǎn)能力越大，成本越高，而且是成正比例變化。根據(jù)調(diào)整系數(shù)估算被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本。實(shí)際已使用年限與名義已使用年限的差異，可以通過資產(chǎn)利用率來(lái)調(diào)整。 。而該聯(lián)系為評(píng)估人員運(yùn)用多種評(píng)估方法評(píng)估同一條件下的同一資產(chǎn)，并做相互驗(yàn)證提供了理論依據(jù)。 評(píng)估對(duì)象是單項(xiàng)資產(chǎn)還是整體資產(chǎn)，是有形資產(chǎn)還是無(wú)形資產(chǎn)等，往往要求不同的評(píng)估方法與之相適應(yīng)。狹義上的資產(chǎn)評(píng)估程序開始于資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員接受委托，終止于向委托人和相關(guān)當(dāng)事人提交資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書。 ：應(yīng)在明確資產(chǎn)評(píng)估目的基礎(chǔ)上，恰當(dāng)確定價(jià)值類型，并確信所選擇的價(jià)值類型是否適用于資產(chǎn)評(píng)估目的 ：明確資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日，并確信資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日有利于資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論有效地服務(wù)于資產(chǎn)評(píng)估目的，減少和避免不必要的資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日期后事項(xiàng)。 ；有成本法、市場(chǎng)法和收益法 ； ； 資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)人員應(yīng)當(dāng)對(duì)所收集的資產(chǎn)評(píng)估資料進(jìn)行充分分析，確定其可靠性、相關(guān)性、可比性。 ，指導(dǎo)和監(jiān)督資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目經(jīng)辦人員及助理人員實(shí)施資產(chǎn)評(píng)估程序。 （政府部門、證券交易機(jī)構(gòu)、媒體、行業(yè)協(xié)會(huì)或管理機(jī)構(gòu)及其出版物、學(xué)術(shù)及法律出版物） （三）資產(chǎn)評(píng)估中信息的初步處理 資產(chǎn)信息資料的鑒定是指對(duì)資產(chǎn)信息資料的真?zhèn)渭按硇缘淖R(shí)別。常用的推理方法有以下幾種： （1）演繹推理：有大前提、小前提和結(jié)論組成，是有一般到個(gè)別的推理方法 （2）歸納推理：是有個(gè)別到一般的推理方法資產(chǎn)評(píng)估學(xué)第5講機(jī)器設(shè)備的評(píng)估講座一、機(jī)器設(shè)備的分類及機(jī)器設(shè)備評(píng)估的價(jià)值類型 按國(guó)家固定資產(chǎn)分類標(biāo)準(zhǔn)分為通用設(shè)備、專用設(shè)備、交通運(yùn)輸設(shè)備、電氣設(shè)備、電子通信設(shè)備、儀器儀表計(jì)量器具等； 按現(xiàn)行會(huì)計(jì)制度規(guī)定分為生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用機(jī)器設(shè)備、非生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用機(jī)器設(shè)備、租出機(jī)器設(shè)備、未使用機(jī)器設(shè)備、不需用機(jī)器設(shè)備、融資租入機(jī)器設(shè)備； 按機(jī)器設(shè)備的組合程度分為單臺(tái)設(shè)備、機(jī)組、成套設(shè)備； 按機(jī)器設(shè)備的來(lái)源分為自制設(shè)備和外購(gòu)設(shè)備 二、成本法在機(jī)器設(shè)備評(píng)估中的應(yīng)用 (一)機(jī)器設(shè)備評(píng)估的成本法： 評(píng)估值=重置成本 有形損耗 功能性陳舊貶值 經(jīng)濟(jì)性陳舊貶值 (二)成本法的適用范圍 （1）成本法適用于持續(xù)使用假設(shè)前提下的機(jī)器設(shè)備評(píng)估。 實(shí)體性貶值率=使用壽命消耗量/總使用壽命 對(duì)于經(jīng)過大修，特別是經(jīng)過技術(shù)改造的機(jī)器設(shè)備，應(yīng)適當(dāng)增加其尚可使用年限，或減少其實(shí)際已使用年限。 原有設(shè)備的超額投資成本和超額運(yùn)營(yíng)成本便是評(píng)估人員判斷其功能性貶值的基本依據(jù)。 二是在這些普遍使用的機(jī)器設(shè)備中先進(jìn)的設(shè)備 （3）功能性貶值的扣除問題 若重置成本時(shí)更新重置成本，則： 設(shè)備評(píng)估值=更新重置成本實(shí)體性貶值超額運(yùn)營(yíng)成本=更新重置成本成新率超額營(yíng)運(yùn)成本 若重置成本采用的是復(fù)原重置成本，則： 設(shè)備評(píng)估值=復(fù)原重置成本實(shí)體性貶值超額投資成本與超額運(yùn)營(yíng)成本的代數(shù)和 =復(fù)原重置成本成新率超額投資成本與超額運(yùn)營(yíng)成本代數(shù)和 設(shè)備經(jīng)濟(jì)性貶值是因設(shè)備外部因素引起的設(shè)備價(jià)值貶值。 房地產(chǎn)評(píng)估對(duì)象是房地產(chǎn)物質(zhì)實(shí)體與房地產(chǎn)權(quán)益的綜合體。集體土地不可進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)流轉(zhuǎn)，國(guó)有土地所有權(quán)也不能進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)流轉(zhuǎn)。 房地產(chǎn)評(píng)估的原則 （1）供需原則：商品的價(jià)格由該商品供給和需求的均衡點(diǎn)來(lái)決定。 房地產(chǎn)評(píng)估的程序 1）明確評(píng)估基本事項(xiàng) 明確評(píng)估目的：在受理評(píng)估業(yè)務(wù)時(shí)，通常由委托方提出評(píng)估目的，并將評(píng)估目的寫在評(píng)估報(bào)告上。房地產(chǎn)價(jià)格是泛指在市場(chǎng)上實(shí)現(xiàn)了交換的成交價(jià)格。樓面地價(jià)=土地總價(jià)格247。包括：商服繁華因素、道路通達(dá)因素、交通便捷因素、城市設(shè)施狀況因素和環(huán)境因素。 房地產(chǎn)價(jià)格=純收益/資本化率 上式包含以下三個(gè)假設(shè)前提：（1）純收益每年不變，（2）資本化率固定，（3）收益為無(wú)限年期 p=a/r[11/(1+r)n]（今年新增，注意） 成立條件：（1）純收益每年不變，（2）資本化率固定但大于零；（3）收益為有限年期n 適用范圍 收益法適用于有收益的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，如商場(chǎng)、寫字樓等。 （2）安全利率加上風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法、 安全利率一般選擇銀行的中長(zhǎng)期利率，然后根據(jù)影響被估房地產(chǎn)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境，估計(jì)風(fēng)險(xiǎn)程度，確定調(diào)整值，把它與安全利率相加得出所求房地產(chǎn)評(píng)估的資本化率。但它沒有完全按公式算，空房損失費(fèi)在總收益中直接扣除了。 ①交易情況修正。如土地增值稅本應(yīng)由賣主負(fù)擔(dān)，卻轉(zhuǎn)嫁給了買主。 ③區(qū)域因素修正。資產(chǎn)評(píng)估學(xué)第7講房地產(chǎn)評(píng)估(二）講座（一）土地使用權(quán)評(píng)估的成本法 基本思路 成本法是依據(jù)開發(fā)或建造待估不動(dòng)產(chǎn)或類似不動(dòng)產(chǎn)所需要的各項(xiàng)必要正常費(fèi)用，包括正常的利潤(rùn)、利息和稅費(fèi)，而評(píng)估待估對(duì)象價(jià)格的方法。但是，每公頃被征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不得超過被征用前3年平均年產(chǎn)值的15倍。 ①“三通一平”指：通水、通路、通電、平整地面。 （4）計(jì)算投資利潤(rùn) 利潤(rùn)率計(jì)算的基數(shù)可以是土地取得費(fèi)和土地開發(fā)費(fèi)，也可以是開發(fā)后土地的地價(jià)。包括：建筑安裝工程費(fèi)、招投標(biāo)費(fèi)、預(yù)算審查費(fèi)，質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)，竣工圖費(fèi)，三材差價(jià)，定額調(diào)整系數(shù)、建材發(fā)展基金等 ④公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)。剩余法在評(píng)估待開發(fā)土地價(jià)值時(shí)運(yùn)用得較為廣泛。 計(jì)算公式 V＝A－（B＋C＋D＋E） 式中：V－購(gòu)置土地的價(jià)格； A－開發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值； B－整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)成本； C－投資利息； D－開發(fā)商合理利潤(rùn)； E－正常稅費(fèi)?；鶞?zhǔn)地價(jià)的一個(gè)重要特點(diǎn)：是特定區(qū)域的平均價(jià)格，因而基準(zhǔn)地價(jià)的表現(xiàn)形式有區(qū)片價(jià)和路段價(jià)。 （2）確定修正系數(shù)。宗地深度 （2）制