【正文】 確定折現(xiàn)率或本金化率； （4）將預(yù)期收益折現(xiàn)或本金化處理為現(xiàn)值 （5）分析確定評(píng)估結(jié)果。 優(yōu)點(diǎn)： （1）能真實(shí)和較準(zhǔn)確地反映企業(yè)本金化的價(jià)值； （2）與投資決策相結(jié)合，應(yīng)用此法評(píng)估的資產(chǎn)價(jià)值，易為買(mǎi)賣(mài)雙方所接受。 缺點(diǎn)： （1）預(yù)期收益額預(yù)測(cè)難度較大，易受較強(qiáng)的主觀判斷和未來(lái)不可預(yù)見(jiàn)因素的影響； （2）在評(píng)估中使用范圍較小，一般適用企業(yè)整體資產(chǎn)和可預(yù)測(cè)未來(lái)（四）收益法中各項(xiàng)指標(biāo)的確定 收益法中的主要指標(biāo)（也稱(chēng)三個(gè)基本要素）有三個(gè)，即收益額、折現(xiàn)率或本金化率、收益期限。 收益額是指根據(jù)投資回報(bào)的原理，資產(chǎn)在正常情況下所能獲得的歸其產(chǎn)權(quán)主體的所得額。 特點(diǎn)： （1）收益額是資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益額，而不是資產(chǎn)的歷史收益額或現(xiàn)（2）用于資產(chǎn)評(píng)估的收益額是資產(chǎn)的客觀收益，而不是資產(chǎn)的實(shí)際收益。 關(guān)于收益額的構(gòu)成，以企業(yè)為例，目前有幾種觀點(diǎn)： ①稅后利潤(rùn)，即凈利潤(rùn)； ②現(xiàn)金流量； 至于選擇哪一種作為收益額，評(píng)估人員應(yīng)根據(jù)所評(píng)估資產(chǎn)的類(lèi)型、特點(diǎn)以及評(píng)估目的決定，重要的是準(zhǔn)確反映資產(chǎn)收益，并與折現(xiàn)率或本金化率口徑保持一致。 （1）從本質(zhì)上講，折現(xiàn)率是一種期望投資報(bào)酬率，是投資者在投資風(fēng)險(xiǎn)一定的前提下，對(duì)投資所期望的回報(bào)率。 （2）從構(gòu)成來(lái)講，它由無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率和風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率組成，無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率一般指同期國(guó)庫(kù)券利率；風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率是超過(guò)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率以上部分的投資回報(bào)率。 （3）確定折現(xiàn)率，首先應(yīng)該明確折現(xiàn)的內(nèi)涵。折現(xiàn)作為一個(gè)時(shí)間優(yōu)先的概念，認(rèn)為將來(lái)得收益或利益低于現(xiàn)在的同樣收益或利益，并且，隨著收益時(shí)間向?qū)?lái)推遲的程度而有系統(tǒng)地降低價(jià)值。 （4）折現(xiàn)率選擇時(shí)還要注意所選收益額的計(jì)算口徑與折現(xiàn)率的口徑保持一致。 （5）本金化率與折現(xiàn)率在本質(zhì)上是沒(méi)有區(qū)別的。只是使用場(chǎng)合不同。折現(xiàn)率是將未來(lái)有限期的預(yù)期收益折算成現(xiàn)值的比率，用于有限預(yù)期收益還原，本金化率則是將未來(lái)永續(xù)性預(yù)期收益折算成現(xiàn)值的比率。 收益期限是指資產(chǎn)收益的期間，通常指收益年限。 （五）收益法應(yīng)用的形式 收益法的應(yīng)用，實(shí)際上就是對(duì)被評(píng)估資產(chǎn)未來(lái)期望收益進(jìn)行折現(xiàn)或本金化過(guò)程。 ，公式參照教材 在資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益具有特定時(shí)期的情況下，通過(guò)預(yù)測(cè)有限期限內(nèi)各期的收益額，以適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率進(jìn)行折現(xiàn)，各年預(yù)期收益折現(xiàn)值之和，即為評(píng)估值。 基本公式是： 其中： Ri——未來(lái)第i 個(gè)收益期的預(yù)期收益額，收益期有限時(shí)，Ri中還包括期末資產(chǎn)剩余凈額 n ——收益年期 r ——折現(xiàn)率 （1）未來(lái)收益年金化的情形。在這種情形下，首先預(yù)測(cè)其年收益額，然后對(duì)年收益額進(jìn)行本金化處理，即可確定其評(píng)估值。 基本公式為： 資產(chǎn)評(píng)估值（收益現(xiàn)值）=年收益額/本金化率 p=A/r （2）在收益年期有限，資本化率大于零的條件下，公式： （3）在收益年期有限，資本化率為零的條件下，公式：p=A*n 2. 純收益在若干年后保持不變，公式參照教材 （1）無(wú)限年期收益 （2）有限年期收益 3. 純收益按等差級(jí)數(shù)變化 公式參照教材 （1）純收益按等差級(jí)數(shù)遞增，收益年期無(wú)限制， （2）純收益按等差級(jí)數(shù)遞增，收益年期有限制， （3）純收益按等差級(jí)數(shù)遞減，收益年期無(wú)限制， （4）純收益按等差級(jí)數(shù)遞減，收益年期有限制， 4. 純收益按等比級(jí)數(shù)變化 公式參照教材 （1）純收益按等比級(jí)數(shù)遞增，收益年期無(wú)限制， （2）純收益按等比級(jí)數(shù)遞增，收益年期有限制， （3）純收益按等差級(jí)數(shù)遞減，收益年期無(wú)限制， （4）純收益按等差級(jí)數(shù)遞減，收益年期有限制， ，其未來(lái)預(yù)期收益盡管不完全相等，但生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)相對(duì)穩(wěn)定，各期收益相差不大，這種情況下也可以采用上述方法進(jìn)行評(píng)估，其步驟如下： 第一步，預(yù)測(cè)該項(xiàng)資產(chǎn)未來(lái)若干年（一般為5年左右）的收益額，并折現(xiàn)求和； 第二步，通過(guò)折現(xiàn)值之和求取年等值收益額。 第三步，將求得的年等值收益額進(jìn)行本金化計(jì)算，確定該項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估值。 （3）未來(lái)收益是不等額的情形。在這種情形下，首先預(yù)測(cè)未來(lái)若干年內(nèi)（一般為5年）的各年預(yù)期收益額，對(duì)其進(jìn)行折現(xiàn)。再假設(shè)從若干年的最后一年開(kāi)始，以后各年預(yù)期收益額均相同，將這些收益額進(jìn)行本金化處理，最后，將前后兩部分收益現(xiàn)值求和。 基本公式為： 資產(chǎn)評(píng)估值（預(yù)期收益現(xiàn)值）=∑前若干年收益額各年折現(xiàn)系數(shù)+以后各年的年金化收益/本金化率 以前若干年最后一年的折現(xiàn)系數(shù)資產(chǎn)評(píng)估學(xué)第3講資產(chǎn)評(píng)估的基本方法成本法講座（一）成本法及其適用的前提條件 1．成本法的概念 成本法是指首先估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本，然后估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)業(yè)已存在的各種貶損因素，并將其從重置成本中予以扣除而得到被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估方法的總稱(chēng)。成本法的基本思路是：重置或重建被評(píng)估資產(chǎn) 2．采用成本法評(píng)估資產(chǎn)的前提條件是： （1）被評(píng)估資產(chǎn)處于持續(xù)使用狀態(tài)或被假定處于持續(xù)使用狀態(tài)。 （2）應(yīng)當(dāng)具備可利用的歷史資料 （3）形成資產(chǎn)價(jià)值的耗費(fèi)是必須的。 （二）成本法的基本計(jì)算公式： 被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估值=資產(chǎn)的重置成本－實(shí)體性貶值－功能性貶值－經(jīng)濟(jì)性貶值 （三）成本法的基本要素 資產(chǎn)的重置成本、資產(chǎn)的實(shí)體性貶值、資產(chǎn)的功能性貶值、資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶值 資產(chǎn)的重置成本是資產(chǎn)的現(xiàn)行再取得成本，分為復(fù)原重置成本和更新重置成本。 復(fù)原重置成本是指運(yùn)用原來(lái)相同的材料、建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)、格式及技術(shù)等，以現(xiàn)時(shí)價(jià)格復(fù)原購(gòu)建這項(xiàng)全新資產(chǎn)所發(fā)生的支出。 更新重置成本是指利用新型材料，并根據(jù)現(xiàn)代標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)及格式，以現(xiàn)時(shí)價(jià)格生產(chǎn)和建造具有同等功能的全新資產(chǎn)所需的成本。 資產(chǎn)的實(shí)體性貶值即是有形損耗，是指資產(chǎn)由于使用及自然力作用導(dǎo)致的資產(chǎn)的物理性能的損耗或下降引起的資產(chǎn)的價(jià)值損失。公式表示為： 實(shí)體性貶值率=資產(chǎn)實(shí)體性貶值/資產(chǎn)重置成本 資產(chǎn)的功能性貶值是指由于技術(shù)進(jìn)步引起的資產(chǎn)功能相對(duì)落后而造成的資產(chǎn)價(jià)值損失。 資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶值是指由于外部條件的變化引起資產(chǎn)閑置收益下降等而造成的資產(chǎn)價(jià)值損失。 （四）重置成本及其估算 在同時(shí)可獲得復(fù)原重置成本和更新重置成本的情況下，應(yīng)選擇更新重置成本。在無(wú)更新重置成本時(shí)可采用復(fù)原重置成本。一般來(lái)說(shuō)，復(fù)原重置成本大于更新重置成本。 重置成本的估算一般可以采用下列方法 ： 。 也稱(chēng)細(xì)節(jié)分析法、核算法，是利用成本核算的原理，根據(jù)重新取得資產(chǎn)所需的費(fèi)用項(xiàng)目，逐項(xiàng)計(jì)算然后累加得到資產(chǎn)的重置成本。 在實(shí)際測(cè)算中又具體劃分為兩種類(lèi)型：購(gòu)買(mǎi)型和自建型。 購(gòu)買(mǎi)型資產(chǎn)的重置成本具體是由資產(chǎn)的現(xiàn)行購(gòu)買(mǎi)價(jià)格、運(yùn)雜費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi)以及其他必要費(fèi)用構(gòu)成，將上述取得資產(chǎn)的必需費(fèi)用累加起來(lái)，便可計(jì)算出資產(chǎn)的重置成本。 自建型資產(chǎn)的重置成本是根據(jù)重新建造資產(chǎn)所需的料、工、費(fèi)及必要的資金成本和開(kāi)發(fā)者的合理收益等分析和計(jì)算出資產(chǎn)的重置成本。 資產(chǎn)的重置成本應(yīng)包括開(kāi)發(fā)者的合理收益。一般的資產(chǎn)重置成本中的收益部分的確定，應(yīng)以現(xiàn)行行業(yè)或社會(huì)平均資產(chǎn)收益水平為依據(jù)。 。 這種方法是利用與資產(chǎn)有關(guān)的價(jià)格變動(dòng)指數(shù)，將被估資產(chǎn)的歷史成本（賬面價(jià)值）調(diào)整為重置成本的一種方法，計(jì)算公式為： 重置成本=資產(chǎn)的帳面原值*（1+價(jià)格變動(dòng)指數(shù)）或=資產(chǎn)的帳面原值*價(jià)格指數(shù)（該公式今年有變化） 上式中，價(jià)格變動(dòng)指數(shù)可以是定基價(jià)格變動(dòng)指數(shù)或環(huán)比價(jià)格變動(dòng)指數(shù)。定基價(jià)格變動(dòng)指數(shù)是評(píng)估時(shí)點(diǎn)的價(jià)格指數(shù)與資產(chǎn)購(gòu)建時(shí)點(diǎn)的價(jià)格指數(shù)之比，即： 定基價(jià)格變動(dòng)指數(shù)=（評(píng)估時(shí)點(diǎn)的價(jià)格指數(shù)/資產(chǎn)購(gòu)建時(shí)點(diǎn)的價(jià)格指數(shù)）x100% 環(huán)比價(jià)格變動(dòng)指數(shù)=（1+a1）（1+a2）（1+a3）……（1+an）100% 式中：an——第n年環(huán)比價(jià)格指數(shù)，n=5……n 價(jià)格指數(shù)法與重置核算法的比較： （1）物價(jià)指數(shù)法估算的重置成本，僅考慮了價(jià)格變動(dòng)因素，因而確定的是復(fù)原重置成本；而重置核算法既考慮了價(jià)格因素，也考慮了生產(chǎn)技術(shù)進(jìn)步和勞動(dòng)生產(chǎn)率的變動(dòng)化因素，因而可以估算復(fù)原重置成本和更新重置成本。 （2）物價(jià)指數(shù)法建立在不同時(shí)期的某一種或某類(lèi)甚至全部資產(chǎn)的物價(jià)變動(dòng)水平上；而重置核算法建立在現(xiàn)行價(jià)格水平與購(gòu)建成本費(fèi)用核算的基礎(chǔ)上。一項(xiàng)科學(xué)技術(shù)進(jìn)步較快的資產(chǎn)采用物價(jià)指數(shù)法估算的重置成本往往會(huì)偏高。物價(jià)指數(shù)法和重置核算法也有其相同點(diǎn)，都是建立在利用歷史資料基礎(chǔ)上。 ， 也稱(chēng)生產(chǎn)能力比例法。這種方法是尋找一個(gè)與被評(píng)估資產(chǎn)相同或相似的資產(chǎn)為參照物，計(jì)算其每一單位生產(chǎn)能力價(jià)格或參照物與被評(píng)估資產(chǎn)生產(chǎn)能力的比例，據(jù)以估算被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本。計(jì)算公式為： 被評(píng)估資產(chǎn)重置成本=（被評(píng)估資產(chǎn)年產(chǎn)量/參照物年產(chǎn)量）參照物重置成本 前提條件和假設(shè)是資產(chǎn)的成本與其生產(chǎn)能力成線性關(guān)系，生產(chǎn)能力越大，成本越高，而且是成正比例變化。 。 由于規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益作用的結(jié)果，資產(chǎn)生產(chǎn)能力和成本之間只成同方向變化，而不是等比例變化。計(jì)算公式參照教材 x是一個(gè)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，成為規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)，~1之間。 在用成本法對(duì)企業(yè)整體資產(chǎn)及某一項(xiàng)同類(lèi)型資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，為了簡(jiǎn)化評(píng)估業(yè)務(wù)，還可以采用統(tǒng)計(jì)分析法確定某類(lèi)資產(chǎn)重置成本。 第一，在核實(shí)資產(chǎn)數(shù)量的基礎(chǔ)上，把全部資產(chǎn)按照適當(dāng)標(biāo)準(zhǔn)化分為若干類(lèi)別。 第二，在各類(lèi)資產(chǎn)中抽樣選擇適量具有代表性資產(chǎn)，估算其重置成本。 第三，依據(jù)分類(lèi)抽樣估算資產(chǎn)的重置成本額與帳面歷史成本，計(jì)算出分類(lèi)資產(chǎn)的調(diào)整系數(shù)。根據(jù)調(diào)整系數(shù)估算被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本。 （五）實(shí)體性貶值、功能性貶值、經(jīng)濟(jì)性貶值及其估算 實(shí)體性貶值的估算，一般可以采取以下幾種方法： （1）觀察法。計(jì)算公式為： 資產(chǎn)實(shí)體性貶值=重置成本（1成新率） （2）使用年限法。 資產(chǎn)的實(shí)體性貶值=[（重置成本預(yù)計(jì)殘值）/總使用年限]實(shí)際已使用年限 ①預(yù)計(jì)殘值是指被評(píng)估資產(chǎn)在清理報(bào)廢時(shí)凈收回的金額。在資產(chǎn)評(píng)估中，通常只考慮數(shù)額較大的殘值，如殘值數(shù)額較小可以忽略不計(jì)。 ②總使用年限指的是實(shí)際已使用年限與尚可使用年限之和。計(jì)算公式為： 總使用年限=實(shí)際已使用年限+尚可使用年限 實(shí)際已使用年限=名義已使用年限資產(chǎn)利用率 名義已使用年限是指資產(chǎn)從購(gòu)進(jìn)使用到評(píng)估時(shí)的年限。實(shí)際已使用年限是指資產(chǎn)在使用中實(shí)際損耗的年限。實(shí)際已使用年限與名義已使用年限的差異，可以通過(guò)資產(chǎn)利用率來(lái)調(diào)整。資產(chǎn)利用率計(jì)算公式為： 資產(chǎn)利用率=截至評(píng)估日資產(chǎn)累計(jì)實(shí)際利用時(shí)間/截至評(píng)估日資產(chǎn)累計(jì)法定利用時(shí)間100% （3）修復(fù)費(fèi)用法 利用恢復(fù)資產(chǎn)功能所支出費(fèi)用金額來(lái)直接估算資產(chǎn)實(shí)體性貶值的方法 2. 功能性貶值及估算 功能性貶值是由于技術(shù)相對(duì)落后造成的貶值。功能性貶值的估算可以按下列步驟進(jìn)行： （1）將被評(píng)估資產(chǎn)的年運(yùn)營(yíng)成本與功能相同但性能更好的新資產(chǎn)的年運(yùn)營(yíng)成本進(jìn)行比較。 （2）計(jì)算二者的差別，確定凈超額運(yùn)營(yíng)成本。凈超額運(yùn)營(yíng)成本是超額運(yùn)營(yíng)成本扣除所得稅以后的余額。 （3）估計(jì)被評(píng)估資產(chǎn)得剩余壽命。 （4）以適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率將被評(píng)估資產(chǎn)在剩余壽命內(nèi)每年的超額運(yùn)營(yíng)成本折現(xiàn)，這些折現(xiàn)值之和就是被評(píng)估資產(chǎn)功能性損耗（貶值），計(jì)算公式為： 被評(píng)估資產(chǎn)功能性貶值=∑（被評(píng)估資產(chǎn)年凈超額運(yùn)營(yíng)成本折現(xiàn)系數(shù)） 此外，功能性貶值的估算還可以通過(guò)超額投資成本的估算進(jìn)行，計(jì)算公式為： 功能性貶值=復(fù)原重置成本更新重置成本 3. 經(jīng)濟(jì)性貶值及其估計(jì) 經(jīng)濟(jì)性貶值是由于外部環(huán)境變化造成資產(chǎn)的貶值。 經(jīng)濟(jì)性貶值率=100%[1（資產(chǎn)預(yù)計(jì)可被使用生產(chǎn)能力/資產(chǎn)原設(shè)計(jì)使用能力）]x x為功能價(jià)值指數(shù)，多采用經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，~ （六）運(yùn)用成本法評(píng)估資產(chǎn)的步驟 ,并估算重置成本。 。 。 。 （七）資產(chǎn)評(píng)估方法的關(guān)系 資產(chǎn)評(píng)估方法很多，各種方法都有其各自的特點(diǎn)。同時(shí)，這些方法之間又是互相關(guān)聯(lián)的。研究資產(chǎn)評(píng)估方法的特點(diǎn)，并分析比較各種方法之間的聯(lián)系和區(qū)別，對(duì)于選擇資產(chǎn)評(píng)估方法具有重大意義。 評(píng)估方法是實(shí)現(xiàn)評(píng)估目的的手段。評(píng)估基本目的決定了評(píng)估方法間的內(nèi)在聯(lián)系。而該聯(lián)系為評(píng)估人員運(yùn)用多種評(píng)估方法評(píng)估同一條件下的同一資產(chǎn)，并做相互驗(yàn)證提供了理論依據(jù)。但是，運(yùn)用不同的評(píng)估同一資產(chǎn)，必須保證評(píng)估目的、評(píng)估前提、被評(píng)估對(duì)象狀態(tài)的一致，以及運(yùn)用不同評(píng)估方法所選擇的經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)合理。多種方法得出的結(jié)果應(yīng)該趨同。 各種評(píng)估方法是對(duì)評(píng)估對(duì)象在一定條件下的價(jià)值的描述，他們之間是有內(nèi)在聯(lián)系并可相互替代的。但是，各種評(píng)估方法都有自成一體的運(yùn)用過(guò)程，都要求具備相應(yīng)的信息基礎(chǔ)，評(píng)估結(jié)論是從某一角度反映資產(chǎn)的價(jià)值，所以，各種方法之間是有區(qū)別的。評(píng)估人員應(yīng)該具備選擇最直接、最有效的評(píng)估方法完成評(píng)估任務(wù)的能力。 （八）資產(chǎn)評(píng)估方法的選擇 資產(chǎn)評(píng)估方法的選擇主要應(yīng)考慮下面因素： ，評(píng)估時(shí)的市場(chǎng)條件，被評(píng)估對(duì)象在評(píng)估過(guò)程中所處的狀態(tài)，以及由此所決定的資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類(lèi)型相適應(yīng)。 、理化狀態(tài)等因素的制約。 評(píng)估對(duì)象是單項(xiàng)資產(chǎn)還是整體資產(chǎn)，是有形資產(chǎn)還是無(wú)形資產(chǎn)等，往往要求不同的評(píng)估方法與之相適應(yīng)。同時(shí)，資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象的狀態(tài)不同，所要求的評(píng)估方法也往往不同。 。 總之，在評(píng)估方法的選擇過(guò)程中，應(yīng)注意因地制宜和因事制宜。但是，不論選擇哪種評(píng)估方法進(jìn)行評(píng)估，都應(yīng)保證評(píng)估目的、評(píng)估時(shí)所依據(jù)的各種假設(shè)和條件與評(píng)估所使用的各種參數(shù)數(shù)據(jù)，及其評(píng)估結(jié)果在性質(zhì)和邏輯上的一致。在運(yùn)用多種方法評(píng)估同一評(píng)估對(duì)象時(shí)，要確保運(yùn)用不同評(píng)估方法所得到的評(píng)估結(jié)果的可比性和相互可驗(yàn)證性。資產(chǎn)評(píng)估學(xué)第4講資產(chǎn)評(píng)估程序講座一、資產(chǎn)評(píng)估程序的定義和分類(lèi) （一）資產(chǎn)評(píng)估程序的定義： 資產(chǎn)評(píng)估程序是指資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)、形成資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論所履行的系統(tǒng)性工作步驟。資產(chǎn)評(píng)估程序由具體的工作步驟組成，資產(chǎn)評(píng)估具體程序或工作步驟可不同，但資產(chǎn)評(píng)估基本程序是相同或相通的，可以適用各種類(lèi)型的資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)。狹義上的資產(chǎn)評(píng)估程序開(kāi)始于資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員接受委托，終止于向委托人和相關(guān)當(dāng)事人提交資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)。廣義的資產(chǎn)評(píng)估程序則開(kāi)始于承接資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)前的明確資產(chǎn)評(píng)估基本事項(xiàng)，終止于資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)提交后的資產(chǎn)評(píng)估文件歸檔管理。 （二）資產(chǎn)評(píng)估程