資產(chǎn)評(píng)估復(fù)習(xí)概要-文庫吧
2025-04-15 18:59 本頁面
【正文】 ）。–注意：物價(jià)指數(shù)的選擇。l進(jìn)口設(shè)備重置成本構(gòu)成pCIF（FOB+境外途中保險(xiǎn)費(fèi)+境外運(yùn)雜費(fèi)）p進(jìn)口關(guān)稅（進(jìn)口完稅價(jià)格適用稅率）p增值稅（進(jìn)口轎車征收消費(fèi)稅）252。增值稅＝ （進(jìn)口完稅價(jià)格+關(guān)稅+消費(fèi)稅）增值稅率252。消費(fèi)稅＝（進(jìn)口完稅價(jià)格+進(jìn)口關(guān)稅）247。（1－消費(fèi)稅率）消費(fèi)稅率p銀行手續(xù)費(fèi)、p國內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)、p安裝調(diào)試費(fèi)等。?[課堂練習(xí)]被評(píng)估設(shè)備購建于1994年，賬面價(jià)值為100,000元，1999年進(jìn)行技術(shù)改造，追加技改投資50,000元，2004年對(duì)該設(shè)備進(jìn)行評(píng)估。根據(jù)評(píng)估人員的調(diào)查、檢查、對(duì)比分析，得到以下數(shù)據(jù)：（1）1994至2004年每年的設(shè)備價(jià)格上升率為10%；（2）該設(shè)備的月人工成本比其替代設(shè)備高1,000元；（3）被評(píng)估設(shè)備所在企業(yè)的正常投資報(bào)酬率為10%，所得稅稅率為33%；（4）該設(shè)備在評(píng)估前使用期間的實(shí)際利用率僅為正常利用率的50%，經(jīng)技術(shù)檢測(cè)，該設(shè)備尚可使用5年，在未來5年中，設(shè)備利用率能夠達(dá)到設(shè)計(jì)要求。 試根據(jù)上述條件，估測(cè)該設(shè)備的有關(guān)參數(shù)和評(píng)估值。第一步：計(jì)算該設(shè)備的重置成本：第二步：計(jì)算加權(quán)投資名義年限：2,996,370247。339,900＝第三步：計(jì)算加權(quán)投資實(shí)際年限： 50%＝第四步：計(jì)算成新率: [5247。(＋5)]100%＝53%第五步：計(jì)算功能性損耗:1,00012(1－33%)(P/A，10%，5)＝30,478元第六步：計(jì)算經(jīng)濟(jì)性損耗: 該設(shè)備在評(píng)估后的設(shè)計(jì)利用率可以達(dá)到設(shè)計(jì)要求， 故經(jīng)濟(jì)性損耗為0。第七步：計(jì)算評(píng)估值： 評(píng)估值＝339,90053%－30,478＝149,669元 第四章、房地產(chǎn)評(píng)估u房地產(chǎn)評(píng)估的原則216。 合法原則216。 最有效使用原則216。 替代原則216。 估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則216。樓面地價(jià)p含義 單位建筑面積地價(jià)。是平均到每單位建筑面積的土地價(jià)格 p計(jì)算公式樓面地價(jià)＝土地總價(jià)格247。建筑總面積樓面地價(jià)＝土地單價(jià)247。容積率p意義思考： 投資者面對(duì)甲、乙兩幅土地。甲地的容積率為5，單價(jià)為1000元/平方米；乙地的容積率為3，單價(jià)為800元/平方米。假使兩幅土地的其他條件相同，問投資者應(yīng)該選擇哪一幅土地進(jìn)行投資更為經(jīng)濟(jì)？181。[例題] 某地塊面積為80,000平方米，是通過城鎮(zhèn)土地出讓而取得的，出讓金為20萬元/畝，拆遷費(fèi)30萬元/畝，土地開發(fā)周期為兩年，第一年投入開發(fā)費(fèi)占總開發(fā)費(fèi)的40%，目前市場(chǎng)上地產(chǎn)開發(fā)的投資報(bào)酬率為10%，銀行貸款利率為6%，試評(píng)估該土地經(jīng)開發(fā)后的價(jià)格。估算土地取得成本 土地取得成本＝出讓金＋拆遷費(fèi) ＝20＋30＝50萬元/畝 ＝750元/平方米估算土地開發(fā)成本 土地開發(fā)成本＝ ＝375元/平方米估算投資利息 假定土地取得成本一次性投入，因計(jì)息期為兩年，土地開發(fā)成本分階段均勻投入，則：投資利息＝750[（1＋6%）2－1]＋37540%[（1＋6%）－1]＋37560%[（1＋6%）－1] ＝＋＋ ＝(元/平方米)估算開發(fā)利潤開發(fā)利潤＝（750＋375）10%＝(元/平方米)計(jì)算土地價(jià)格土地單價(jià)＝750＋375＋＋＝1,(元/平方米)土地總價(jià)＝1,80,000＝108,044,000(元)即該地塊經(jīng)開發(fā)后的價(jià)格為108,044,000元。 p打分法計(jì)算成新率公式 成新率＝結(jié)構(gòu)部分合計(jì)得分G+裝修部分合計(jì)得分S+設(shè)備部分合計(jì)得分B G：結(jié)構(gòu)部分的評(píng)分修正系數(shù)S：裝修部分的評(píng)分修正系數(shù)B：設(shè)備部分的評(píng)分修正系數(shù)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)混合結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu)其他結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)部分G裝修部分S設(shè)備部分B結(jié)構(gòu)部分G裝修部分S設(shè)備部分B結(jié)構(gòu)部分G裝修部分S設(shè)備部分B結(jié)構(gòu)部分G裝修部分S設(shè)備部分B單層二至三層四至五層六層七層以上例題 某鋼筋混凝土5層框架樓房，經(jīng)評(píng)估
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