【正文】 =（被評估設(shè)備重置成本被評估設(shè)備評估值）/被評估設(shè)備重置成本 第一種有形磨損引起的貶值：由于使用過程引起零部件磨損疲勞等破壞，結(jié)果是零部件幾何尺寸變化，精度降低，疲勞壽命縮短。 實體性貶值=設(shè)備重置成本實體性貶值率 成新率=1實體性貶值率 成新率=設(shè)備的尚可使用年限/（設(shè)備的已使用年限+設(shè)備的尚可使用年限）100% （1）觀察分析法估算實體性貶值 該方法是指評估人員根據(jù)對設(shè)備的現(xiàn)場技術(shù)檢測和觀察，結(jié)合設(shè)備的使用時間、實際技術(shù)狀況、負(fù)荷程度、制造質(zhì)量等經(jīng)濟技術(shù)參數(shù)，經(jīng)綜合分析估測機器設(shè)備的貶值率或成新率的方法。 實體性貶值率=使用壽命消耗量/總使用壽命 對于經(jīng)過大修，特別是經(jīng)過技術(shù)改造的機器設(shè)備，應(yīng)適當(dāng)增加其尚可使用年限，或減少其實際已使用年限。（加權(quán)投資年限+尚可使用年限）100% 加權(quán)投資年限＝∑（加權(quán)更新成本）247。它適用于具有特殊結(jié)構(gòu)的機器設(shè)備的可補償性實體有形損耗的估測。 （1）設(shè)備的功能性貶值及其測算 第一種，是由于技術(shù)進步引起勞動生產(chǎn)率的提高，其再生產(chǎn)與原功能相同的設(shè)備的社必要勞動時間減少，成本降低，從而造成設(shè)備價值貶值。 原有設(shè)備的超額投資成本和超額運營成本便是評估人員判斷其功能性貶值的基本依據(jù)。設(shè)備的超額投資成本就等于該設(shè)備的更新重置成本與其復(fù)原重置成本的差額。而不必再去刻意尋找設(shè)備的復(fù)原重置成本，再減掉設(shè)備的更新重置成本取得設(shè)備的超額投資成本。 ，并將參照物的年操作運營成本與被評估設(shè)備的年操作運營成本進行對比，找出兩者之間的差別及年超額運營成本額； ； ，計算被估設(shè)備因超額運營成本而抵減的所得稅，得出被評估設(shè)備的超額運營成本凈額； ，將被評估設(shè)備在剩余使用年限中的每年超額運營成本凈額折現(xiàn)，累加計算被估機器設(shè)備的功能性貶值。 二是在這些普遍使用的機器設(shè)備中先進的設(shè)備 （3）功能性貶值的扣除問題 若重置成本時更新重置成本，則： 設(shè)備評估值=更新重置成本實體性貶值超額運營成本=更新重置成本成新率超額營運成本 若重置成本采用的是復(fù)原重置成本，則： 設(shè)備評估值=復(fù)原重置成本實體性貶值超額投資成本與超額運營成本的代數(shù)和 =復(fù)原重置成本成新率超額投資成本與超額運營成本代數(shù)和 設(shè)備經(jīng)濟性貶值是因設(shè)備外部因素引起的設(shè)備價值貶值。 三、機器設(shè)備評估的市場法 適用條件是有成熟的市場、交易比較活躍的機器設(shè)備評估。 評估值=參照物的市場價格+差異調(diào)整 （2）因素比較方法 這種技術(shù)逐一比較分析類似的資產(chǎn)和被評資產(chǎn)的可比因素以便得到被評設(shè)備的價值。評估人員需要收集足夠的數(shù)據(jù)，以便能用統(tǒng)計的方法分析得到類似設(shè)備的役齡、售價、成本間的關(guān)系。 房地產(chǎn)評估對象是房地產(chǎn)物質(zhì)實體與房地產(chǎn)權(quán)益的綜合體。房地產(chǎn)評估的標(biāo)的也有三種存在形式： 土地（或土地使用權(quán)）、房屋建筑屋和房地合一狀態(tài)下的物質(zhì)實體及其權(quán)益。 土地的自然供給有以下5個特性： 具有適宜于人類生存和工作的氣候條件 具有適宜于植物生長的土壤質(zhì)地和氣候條件 具有可以利用的淡水資源 具有可供人類利用的生產(chǎn)資源 具有一定的交通條件 土地的經(jīng)濟供給：指在土地的自然供給的范圍內(nèi)，對土地進行了開發(fā)、規(guī)劃和整治，以滿足人類不同需求的土地供給。 土地的特性 土地的特性可以分為土地的自然特性和經(jīng)濟特性兩個方面。集體土地不可進入房地產(chǎn)市場流轉(zhuǎn)，國有土地所有權(quán)也不能進入房地產(chǎn)市場流轉(zhuǎn)。 土地使用權(quán)出讓可以采取協(xié)議、招標(biāo)和拍賣三種方式。 土地使用權(quán)出讓的最高年限： （1）居住用地70年 （2）工業(yè)用地50年 （3）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年 （4）商業(yè)、旅游、娛樂用地40年 （5）綜合或者其他用地50年 地租及地價理論 根據(jù)地租產(chǎn)生的原因和條件，地租分為級差地租和絕對地租 級差地租是指等量資本投入在等面積的不同等級的土地上，因不同生產(chǎn)率而產(chǎn)生的歸土地所有者占有的超額利潤。 建筑地租在具有與農(nóng)業(yè)級差地租相同規(guī)律的級差地租的同時，還具有自身的特點： （1）建筑地段地租是為了獲得生產(chǎn)的場地和空間而支付的 （2）建筑地段所處的位置對建筑地段地租有著決定性的影響 （3）社會發(fā)展和進步會提高建筑地段地租 （4）壟斷地租在建筑地段地租中占有顯著地位 地價的特征： （1）地價是地租的資本化 （2）地價是權(quán)益價格 （3）土地具有增值性 （4）地價與用途相關(guān) （5）地價具有個別性 （6）地價具有可比性 房地產(chǎn)的特征 （1）位置固定性 （2）供求區(qū)域性 （3）使用的長期性 國家規(guī)定的土地使用權(quán)出讓最高年限按不同用途予以規(guī)定：居住用地70年，工業(yè)用地50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地40年等。 房地產(chǎn)評估的原則 （1）供需原則：商品的價格由該商品供給和需求的均衡點來決定。房地產(chǎn)的價格由類似房地產(chǎn)的供求狀況決定。 （3）最有效使用原則：以最佳使用所能帶來的收益評估房地產(chǎn)的價格。 （5）合法原則 ：房地產(chǎn)評估要在法律規(guī)定的條件下進行。 房地產(chǎn)評估的程序 1）明確評估基本事項 明確評估目的：在受理評估業(yè)務(wù)時，通常由委托方提出評估目的，并將評估目的寫在評估報告上。 2）制定工作計劃 3）實地查勘搜集資料：實地查勘是房地產(chǎn)評估工作的一項重要的步驟，并要做記錄。 5）綜合分析確定評估成果 6）撰寫評估報告 三、房地產(chǎn)價格及其影響因素 房地產(chǎn)價格，它是房地產(chǎn)交易雙方的實際成交價格。資產(chǎn)評估中的房地產(chǎn)價值并不是一種歷史事實。房地產(chǎn)價格是泛指在市場上實現(xiàn)了交換的成交價格。 房地產(chǎn)價格的種類 根據(jù)權(quán)益的不同，可分為所有權(quán)價格、使用權(quán)價格、其他權(quán)益價格 根據(jù)價格形成方式分為市場交易價格和評估價格 按照房地產(chǎn)三種形態(tài)為標(biāo)準(zhǔn)劃分，有以下三種價格形態(tài)： （1）土地價格：通常是指空地的價格。 （3）房地價格，是指建筑物連同其占用的土地的價格在一起的價格。它可以是土地的單位面積價格，建筑物單位面積的價格和房地合一狀態(tài)下的單位面積價格。樓面地價=土地總價格247。容積率。 房地產(chǎn)價格的影響因素： 1）一般因素，是指對房地產(chǎn)價格及其變化具有普遍性和共同性的影響因素。 2）區(qū)域因素，是指房地產(chǎn)所在地區(qū)的自然條件、社會條件、經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r和行政條件相結(jié)合所形成的地區(qū)性特點或區(qū)域性特點。包括：商服繁華因素、道路通達(dá)因素、交通便捷因素、城市設(shè)施狀況因素和環(huán)境因素。用公式表示：容積率=建筑物面積247。 建筑密度是指某一房地產(chǎn)的底層建筑面積與建筑占地總面積之比。建筑占地總面積100% 3）個別因素，是指某具體房地產(chǎn)所表現(xiàn)的個別特性。 房地產(chǎn)價格=純收益/資本化率 上式包含以下三個假設(shè)前提：（1）純收益每年不變，（2）資本化率固定，（3）收益為無限年期 p=a/r[11/(1+r)n]（今年新增，注意） 成立條件：（1）純收益每年不變，（2）資本化率固定但大于零；（3）收益為有限年期n 適用范圍 收益法適用于有收益的房地產(chǎn)價格評估，如商場、寫字樓等?？陀^純收益是指在正常的市場條件下的房地產(chǎn)用于法律上允許的最佳利用方向上的純收益，是評估的依據(jù)。 總費用是指取得該收益所必需的各項支出，總費用必需是客觀總費用。其大小同投資風(fēng)險的大小成正相關(guān)關(guān)系。 （2）安全利率加上風(fēng)險調(diào)整值法、 安全利率一般選擇銀行的中長期利率，然后根據(jù)影響被估房地產(chǎn)的社會經(jīng)濟環(huán)境，估計風(fēng)險程度，確定調(diào)整值，把它與安全利率相加得出所求房地產(chǎn)評估的資本化率。根據(jù)評估人員對所評估房地產(chǎn)投資風(fēng)險的判斷，將其插入其中，得出該房地產(chǎn)的評估資本化率。此時評估的是房地產(chǎn)整體的價格，采用的純收益是房地合一的純收益。 土地資本化率：土地自身的價格。但它沒有完全按公式算，空房損失費在總收益中直接扣除了。在計算時還要注意收益期限。 五、房地產(chǎn)評估的市場法 基本思路 市場法是房地產(chǎn)評估方法中最常用的方法之一，由市場法得出的評估價格為比準(zhǔn)價格。 適用范圍 市場法只要由適合的類似房地產(chǎn)交易實例即可應(yīng)用。 ①交易情況修正。 地產(chǎn)交易中的特殊情況較為復(fù)雜。 交易時有特別的動機，這以急于脫售或急于購買最為典型。 買方或賣方不了解市場行情，往往使地產(chǎn)交易價格偏高或偏低。如土地增值稅本應(yīng)由賣主負(fù)擔(dān)，卻轉(zhuǎn)嫁給了買主。 通過交易情況修正，即將可比實例價格修正為正常交易情況下的價格。交易實例的交易日期與待評估地產(chǎn)的評估基準(zhǔn)日往往有一時間差。 地產(chǎn)價格的變動率一般用地價指數(shù)來表示。 ③區(qū)域因素修正。如果交易實例地產(chǎn)與待評估地產(chǎn)處在同一地區(qū)，則不必進行此項修正。將交易實例地產(chǎn)與待評估地產(chǎn)的個別因素加以比較，找出與個別因素的差別而引起的交易實例地產(chǎn)與待評估地產(chǎn)價格的差異，對交易實例地產(chǎn)價格進行修正。 ⑥土地使用年期。資產(chǎn)評估學(xué)第7講房地產(chǎn)評估(二）講座（一）土地使用權(quán)評估的成本法 基本思路 成本法是依據(jù)開發(fā)或建造待估不動產(chǎn)或類似不動產(chǎn)所需要的各項必要正常費用，包括正常的利潤、利息和稅費，而評估待估對象價格的方法。 適用范圍 成本法一般適用新開土地的估價，特別適用于土地市場不發(fā)育，土地成交實例不多，無法利用市場比較法等方法進行土地的估價。 土地評估的成本法操作步驟 公式：土地價格=土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+利息+利潤+土地增值收益 （1）計算土地取得費用 土地取得費是為取得土地而向原土地使用者支付的費用，分為兩種情況： ①國家征用集體土地而支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的費用，包括土地補償費、地上附著物和青苗補償費及安置補助費等。征用耕地的土地補償費，為該耕地被征用前3年平均產(chǎn)值的6－10倍；征用耕地的補助費，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算，需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征用的耕地數(shù)量除以征地前被征用單位平均每人占有耕地的數(shù)量計算。但是，每公頃被征用耕地的安置補助費，最高不得超過被征用前3年平均年產(chǎn)值的15倍。 被征用土地上的附著物和青苗的補償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。 按照以上規(guī)定支付土地補償費和安置補助費，尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，可以增加安置補助費。 ②為取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆遷費用。 ①“三通一平”指：通水、通路、通電、平整地面。作為基礎(chǔ)設(shè)施配套費用應(yīng)以“七通一平”為標(biāo)準(zhǔn)計算。 ③小區(qū)開發(fā)配套費。由于兩部分資金的投入時間和占用時間不同，土地取得費在土地開發(fā)動工前即要全部付清，在開發(fā)完成銷售后方能收回，計息應(yīng)為整個開發(fā)期和銷售期。 （4）計算投資利潤 利潤率計算的基數(shù)可以是土地取得費和土地開發(fā)費，也可以是開發(fā)后土地的地價。增加的收益，應(yīng)歸土地所有者所有。土地增值收益率通常為10％－25％ 新建房地產(chǎn)評估的成本法操作步驟 公式：新建房地產(chǎn)價格=土地取得費用+開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售稅費+正常利潤 （1）土地取得費用 土地取得費用包括：土地使用權(quán)出讓金或地價款、征地和房屋拆遷安置和補償費用以及土地取得的手續(xù)費及稅金 （2）開發(fā)成本 ①勘察設(shè)計和前期工程費。包括：由開發(fā)商承擔(dān)的紅線內(nèi)外的自來水、雨水、污水、煤氣、熱力、供電、電信、道路、綠化、環(huán)境、衛(wèi)生、照明等建設(shè)費用。包括：建筑安裝工程費、招投標(biāo)費、預(yù)算審查費，質(zhì)量監(jiān)督費，竣工圖費，三材差價，定額調(diào)整系數(shù)、建材發(fā)展基金等 ④公共配套設(shè)施建設(shè)費。 （3）開發(fā)利潤：以土地取得費和開發(fā)費用之和作為利潤計算的基數(shù)。 （4）管理費用：管理費用主要是指開辦費和開發(fā)過程中管理人員的工資等。 （6）銷售稅費：包括：銷售費用、銷售稅金及附加、其他銷售稅費 舊建筑物評估的成本法步驟 公式：建筑物價格=重置成本（估價時點的重置成本）年折舊X已使用年限 注：重置成本應(yīng)當(dāng)包括利息、利潤和稅費 建筑物價值減損的引起因素：一是：物理化學(xué)因素，又稱自然折舊和有形損耗；二是：社會經(jīng)濟因素，又稱無形損耗。剩余法在評估待開發(fā)土地價值時運用得較為廣泛。 適用范圍 剩余法主要適用于下列地產(chǎn)的估價： （1）待開發(fā)土地的估價。 （2）將生地開發(fā)成熟地的土地估價。 （3）待拆遷改造的再開發(fā)地產(chǎn)的估價。 計算公式 V＝A－（B＋C＋D＋E） 式中：V－購置土地的價格； A－開發(fā)完成后的不動產(chǎn)價值； B－整個開發(fā)項目的開發(fā)成本； C－投資利息； D－開發(fā)商合理利潤； E－正常稅費。 （1）調(diào)查待估對象的基本情況 （2）確定待估不動產(chǎn)最佳的開發(fā)利用方式：重要的是選擇最佳的土地用途 （3）預(yù)測房地產(chǎn)售價 對于出售的不動產(chǎn)，采用市場法確定開發(fā)完成后的不動產(chǎn)總價。 （4）估算各項成本費用：它包括估算開發(fā)建筑成本費用，估算專業(yè)費用，確定開發(fā)建設(shè)工期、估算預(yù)付資本利息，估算稅金。投資回報利潤的計算基數(shù)一般為地價、開發(fā)費和專業(yè)費三項，銷售利潤的計算基數(shù)一般為不動產(chǎn)售價?；鶞?zhǔn)地價的一個重要特點：是特定區(qū)域的平均價格，因而基準(zhǔn)地價的表現(xiàn)形式有區(qū)片價和路段價。 基準(zhǔn)地價的特點 （1）基準(zhǔn)地價是區(qū)域性價格 （2）基準(zhǔn)地價是土地使用權(quán)價格 （3）基準(zhǔn)地價是平均價格 （4）基準(zhǔn)地價一般都要覆蓋整個城市建成區(qū) （5）基準(zhǔn)地價是單位土地面積的地價 （6）基準(zhǔn)地價具有現(xiàn)實性，是評估出的一定時期內(nèi)的價格。 基準(zhǔn)地價修正系數(shù)法的適用范圍 （1）適用于完成基準(zhǔn)地價評估的城鎮(zhèn)的土地估價，即該城市具備基準(zhǔn)地價成果圖和相應(yīng)修正體系成果。 基準(zhǔn)地價修正系數(shù)法估價的程序 （1）收集、整理土地定級估價成果資料。 （2）確定修正系數(shù)。與市場比較法、收益法等相比，這種方法能對大量土地迅速估價，是評估大量土地的一種常用方法。 路線價估價法的適用范圍 路線價法則適宜于同時對大量土地進行估價，特別適宜土地課稅、土地重劃、征地拆遷等需要在大范圍內(nèi)對大量土地進行估價的場合。單獨深度百分率呈遞減現(xiàn)象，累計深度百分率呈遞增現(xiàn)象，平均深度百分率呈遞減現(xiàn)象。宗地深度 （2）制