【正文】 ）消費稅率　　消費稅的稅率按國家發(fā)布的消費稅稅率表計算?！　?．外貿(mào)手續(xù)費也稱為公司手續(xù)費，取費基數(shù)為到岸價人民幣數(shù)，計算公式為：　　外貿(mào)手續(xù)費=到岸價外貿(mào)手續(xù)費率　　目前，我國進出口公司的進口費率一般在1%~%?！　?．車輛購置附加費的取費基數(shù)為：到岸價人民幣數(shù)+關(guān)稅+消費稅+增值稅；車輛購置附加費=（到岸價人民幣數(shù)+關(guān)稅+消費稅+增值稅）費率四、機器設(shè)備各項貶值的估算:　　機器設(shè)備的貶值有三種類型，它們是實體性貶值、功能性貶值、經(jīng)濟性貶值。它是指設(shè)備由于運行中的磨損和暴露在自然環(huán)境中的侵蝕，造成設(shè)備實體形態(tài)被損耗，引起的貶值。　　1年限法　　貶值率=已使用年限/耐用年限　　成新率=剩余加權(quán)可使用年限/（剩余加權(quán)尚可使用年限+加權(quán)投資年限）　　評估人員在使用年限法時應(yīng)該注意：　?。?）計折舊年限與設(shè)備的耐用年限是不同，評估人員不可經(jīng)使用會計折舊年限作為設(shè)備的使用壽命?！　。?）判斷設(shè)備尚可使用年限的依據(jù)是設(shè)備的實體狀態(tài)，技術(shù)鑒定是年限法的重要步驟。這種方法的使用前提是設(shè)備的實體性損耗是可補償性的，那么用于修復實體性損耗的費用就是設(shè)備的實體性貶值。這里所說的可補償性損耗，是指可以用經(jīng)濟上可行的方法修復的損耗。但是從經(jīng)濟上來講是不劃算的。這種方法是通過評估人員對設(shè)備各組成部分的技術(shù)鑒定，判斷設(shè)備的各種損耗，并與新資產(chǎn)進行比較，折合成一個百分比，確定設(shè)備的實體性貶值率。　　1．超額投資成本主要是由于新技術(shù)、新材料、新工藝的運用，使得相同功能的新設(shè)備比老設(shè)備的重置成本降低。超額運營成本引起的功能性貶值也就是設(shè)備未來超額運營成本的折現(xiàn)值?！　±河嬎隳畴姾笝C超額成本引起的功能性貶值。通過統(tǒng)計分析，按每天8小時工作，每年300個工作日，每臺老電焊機比新電焊機多耗電6000度?！　。ㄈ┙?jīng)濟性貶值　　機器設(shè)備的經(jīng)濟性貶值是由于外部因素引起的貶值。對于設(shè)備開工不足引起的經(jīng)濟性貶值，我們可將其閑置的生產(chǎn)能力視為一種過剩。該生產(chǎn)線至今已使用10年，根據(jù)其實體狀態(tài)判斷尚可使用5年。造成開工不足，現(xiàn)在生產(chǎn)線的的實際產(chǎn)量為15000對?！　「鶕?jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)?！　∈褂檬袌龇ǖ臈l件是必需存在具有可比性的市場參照物?！　。ㄒ唬﹤€別因素　　1．設(shè)備規(guī)格型號。　　3．設(shè)備的役齡?！　?．設(shè)備的附件?！　。ǘ┙灰滓蛩亍　?．市場狀況。房屋是指能夠遮風避雨并供人們居住、工作、娛樂等各種活動的場所；構(gòu)筑物是相對房屋而言，是指人們通常不能直接在內(nèi)進行生產(chǎn)和生活活動的場所。　　由于建筑物是用于滿足人們不同的生產(chǎn)、生活的需要，決定了它不同于一般的商品，具有其特殊的屬性，主要表現(xiàn)在如下幾方面?！　?．鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)?！　。?）磚混結(jié)構(gòu)。　　4．其它結(jié)構(gòu)?！　?． 工業(yè)用建筑物?！　?． 民用建筑。三、 建筑物價值的內(nèi)涵特點　　建筑物作為與土地相結(jié)合的建設(shè)成果，是不可以脫離土地而獨立存在的。從資產(chǎn)評估的角度來看，由于房屋建筑物和土地的價格運動具有較大的差異，土地價格會隨社會經(jīng)濟發(fā)展及開發(fā)利用狀況而增值，而建筑物價格則因使用會貶值。　?。ㄒ唬┙ㄖ锂a(chǎn)權(quán)受土地使用權(quán)年限的制約　　按照房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓最高年限，根據(jù)出讓土地的用途不同而不同，具體分為五種情況：　?。?）居住用地70年；　?。?）工業(yè)用地50年；　?。?）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；　?。?）商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；　　（5）綜合或其它用地50年?！　≡谠u估已出讓土地上的建筑物時，就要相應(yīng)考慮出讓土地的剩余出讓年限與被評估建筑物的經(jīng)濟壽命年限間的吻合關(guān)系，而且還應(yīng)考慮土地是否可以輸續(xù)期等因素。因為在房地分離評估中出年限的約束已經(jīng)在土地使用權(quán)評估中予以充分考慮。因為土地使用權(quán)劃撥具有無償性、無期限性和不可轉(zhuǎn)讓等特點。四、建筑物評估時需考慮的因素　　1．物理因素。　　3．經(jīng)濟地理因素?！　?．用途?！　?．政策因素?！　?．其它。成本法一般適用于不改變用途持續(xù)使用的房屋建筑物單獨評估其價值的情況。建筑物評估中的成本法主要涉及到四個基本要素，即建筑物的重置成本、實體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟性貶值?！　。ㄈ┢渌M用　?。ㄋ模╅g接費用　　在計算間接費用時應(yīng)注意，不應(yīng)把資金成本和投資方向調(diào)節(jié)稅及合理利潤計算在內(nèi)。　?。?資金成本　　資金成本是根據(jù)額定工期、平均投入資金及適當?shù)馁J款利率測算的建筑期利息?！　　　?．建設(shè)工期的計算與利息率的計算期要一致，如同為年或同為月?！　。ㄆ撸┩顿Y方向調(diào)節(jié)稅二、建筑物重置成本核算估算方法　　測算建筑物重置成本有許多方法，在具體評估過程中，經(jīng)常采用的是預決算調(diào)整法、重編預算法、指數(shù)調(diào)整法等。　　運用預決算調(diào)整法確定房屋建筑物的重置全價，高速的內(nèi)容和要點如下：　　（1）三材差價。　?。?）地材價差額。人工費的調(diào)整可按下述公式計算：　　機械費的調(diào)整一般可依據(jù)當?shù)亟ㄖこ潭~管理部門發(fā)布的取費系數(shù)計算，即： 調(diào)整后的機械費=定額直接費當?shù)匾?guī)定的取費系數(shù)　?。?）其它直接費調(diào)整。首先計算出高速后的工程直接費，即：工程直接費=調(diào)整后的人工費+調(diào)整后的材料費+調(diào)整后的機械費+高速后的其它直接費　　其次，在計算出工程直接費的基礎(chǔ)上，按當建筑工程定額管理部門規(guī)定的間接費、其它間接費、稅金、利潤。　?。?）計算重置成本?！　?．預決算調(diào)整法適用前提和范圍。用預決算調(diào)整法進行評估，必須要具備完整的建筑工程竣工決算資料或預算資料?？梢酝ㄟ^選擇若干有代表性的典型建筑物按此法評估得出重置成本。　　（二）重編預算法 　　重編預算法是指按工程預算的編制方法，對待估建筑成本構(gòu)成項目重新估算其重置成本。其計算公式如下：　　用重編預算法計算的重置成本通常與待估建筑物的歷史成本有較大差異。由于重編預算法所需的技術(shù)經(jīng)濟資料較多，而且費時，工作量較大，因此，此法主要適用于測算建筑物更新重置成本或構(gòu)造較簡單的建筑物?！　r格指數(shù)法由于方法本身的緣故，在推算待估建筑物重置成本的準確性方面略顯不足，應(yīng)盡量控制其使用范圍?！　〗ㄖI(yè)產(chǎn)值價格指數(shù)是直接反映建筑產(chǎn)品價格變化趨勢的一個綜合性指標。由于統(tǒng)計資料中的價格指數(shù)是年度價格指數(shù)，而待估建筑物可能是許多年以前建成的，因此，需要計算出待估建筑物竣工年度至評估基準日的綜合價格指數(shù)。不同性質(zhì)的價格指數(shù)，在計算綜合價格指數(shù)時方法有所不同?！　r格指數(shù)調(diào)整法計算公式為：待估建筑物重置成本=待估建筑物賬面原值綜合價格指數(shù)　　三、建筑物有形損耗率及成新率的測算　　建筑物有形損耗率或成新率的測算主要采用使用年限法和打分法?！　∵\用使用年限法的關(guān)鍵在于，測定一個較為合理的建筑物尚可使用年限?！　〗ㄖ锍尚侣试u分標準可參考和借鑒原城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護部于1984年11月8日頒發(fā)的《房屋完損等級評定標準》?！　?．完好房，包括了成新率在80%以上的房屋?！　?．基本完好房，包括了成新率在60%~79%之間的房屋?！　?．一般損壞房，包括了成新率在40%~59%之間的房屋?！　?． 嚴重損壞房，成新率在39%以下的房屋?！　?． 危房。　　統(tǒng)一的房屋建筑物完損等級評定一般也是按房屋的結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備三個部分分別規(guī)定標準，并具體規(guī)定評定的部位內(nèi)容。四、建筑物的功能性貶值的分析測算　　建筑物的功能性貶值是指由于建筑物用途、使用強度、設(shè)計、結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備配備等不合理造成的建筑物功能不足或浪費形成的價值損失。如果出現(xiàn)了建筑行用途及使用強度，與其占用土地的最佳使用不一致的時候，土地的最佳效用沒有發(fā)揮出來，土地的價值就沒有得到充分實現(xiàn)。有時當建筑物的用途、使用強度等與其占用的土地的最佳使用嚴重沖突的時候，甚至可能出現(xiàn)建筑物的功能性貶值超過其考慮了成新率后的重置成本。當然在具體測算建筑物由于用途、使用強度形成的功能性貶值時，還要考慮建筑物是連同土地一并評估，即房地合一評估，還是房地分估，再來分析判定其功能性貶值。不合理的設(shè)計及結(jié)構(gòu)可能出現(xiàn)建筑物面積較大而有效使用面積卻與建筑面積不成比例，從而影響了建筑物的有效利用。建筑物的裝修、設(shè)備與其總體功能的不協(xié)調(diào)，也會出現(xiàn)“檔次不夠”情況。尤其是建筑物裝修和設(shè)備“超標準”情況，豪華的裝修以及與建筑物總體功能不協(xié)調(diào)的超一流設(shè)備，在增加建筑物使用價值不明顯的前提下往往形成建筑物局部功能浪費，其部分價值是無法實現(xiàn)的。從現(xiàn)象上看，建筑物出現(xiàn)經(jīng)濟性貶值，一般都伴隨著利用率下降，如商業(yè)用房的空房率增加，出租面積減少，工業(yè)用房大量閑置等，從建筑物出現(xiàn)經(jīng)濟性貶值所造成的的后果看，最終都會導致建筑物的收益下降。第四節(jié) 建筑物評估的市場法一、市場法的原理及適用范圍　　市場法是將待估房地產(chǎn)與在較近時期內(nèi)已往發(fā)生或即將發(fā)生的同類型區(qū)域類似房地產(chǎn)交易實例，就交易條件、價格形成的時間、區(qū)域因素（外部環(huán)境因素）及個別因素（房地產(chǎn)自身條件）加以比較對照，以已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)的已知價格為基礎(chǔ)，作必要的修正后，得出待估房地產(chǎn)評估時點最可能實現(xiàn)的合理價格。事實上，運用市場法評估房屋建筑物屬房地合一評估?！　∈袌龇ㄔu估適用于有充足房地產(chǎn)交易實例的地區(qū)。一般說來，市場法評估應(yīng)具的條件主要有：　　1．要有一定數(shù)量的正常交易實例，通常交易實例不少于3個?！　?．交易時間與評估基準日盡可能接近?！　?．交易實例與待估房地產(chǎn)在土地出讓年限和使用需求方面應(yīng)基本一致。二、建筑物評估中市場法應(yīng)用　　市場法的具體做法很多，主要有兩種?！　。ǘ┗鶞蕛r格對照法（間接法）　　該法先選定標準的房產(chǎn)和地產(chǎn)，對該標準房產(chǎn)和地產(chǎn)定出一個合理的且是最新的基準價格。三、應(yīng)在用市場法評估建筑物的程序　　運用市場法評估房屋建筑物可按下列程序進行?！　。?）查閱政府有關(guān)部門的房地產(chǎn)咨詢資料?！　。?）通過各類房地產(chǎn)估價協(xié)會組織、經(jīng)紀人協(xié)會組織，在同行中交流信息，相互提供經(jīng)手的交易實例資料?！　?．收集資料內(nèi)容?！　。ǘ┻x擇作比較的交易實例　?。ㄈ┙灰仔袨榈难a正待估房地產(chǎn)的單位價格=修正系數(shù)交易實例房地產(chǎn)的單位價格　　（四）交易日期的修正　　交易日期修正的方法，一般是用變動率（如采用地價指數(shù)或地產(chǎn)價格指數(shù)等）將交易實例當時的交易價格修正為估價期日的價格。　?。ㄎ澹﹨^(qū)域因素的修正　　房地產(chǎn)價格隨其所處地區(qū)的特性不同而有很大差別?！　“凑湛偡e分，可將各交易實例的房地產(chǎn)價格調(diào)整成待估房地產(chǎn)價格，其公式為：待估房地產(chǎn)的單位價格=修正系數(shù)交易實例房地產(chǎn)的單位價格　　十等分因素比較法　　環(huán)境成熟度修正法。房地產(chǎn)價格=調(diào)整系數(shù)*交易實例價格　　式中：i——折現(xiàn)率　　n——達到與交易實例同等環(huán)境成熟程度所需要的年數(shù)?！　。ㄆ撸┦袌龇ü降谖骞?jié) 建筑物評估的殘余估價法　　建筑物殘余估價法，是指建筑物與其基地合并計算收益，在用收益還原法以外的方法能求得土地的價格時，從建筑物及其基地所產(chǎn)生的收益中，扣除歸屬于基地的純收益，即可得到歸屬于建筑物的純收益，再用建筑物的還原利率還原，便可得到建筑物的收益價格?！　〗ㄖ餁堄喙纼r法用數(shù)學式可表示如下：式中：——建筑物及其基地所產(chǎn)生純收益；　　　　　L——土地價格；　　　　　——土地的還原利率；　　　　　B——建筑物的收益價格；　　　　　——建筑物的還原利率；　　　　　——建筑物折舊率　　　　　——建筑物的純收益?！　∧攴孔馐杖?2400*12=28800（元）　　年總費用：　　　房租損失準備費（以半月租金計）=1200（元）　　　房產(chǎn)稅（按年租金的12%）=28800*12%=3456（元）　　　土地使用稅（每年按2元/ 計）=200*2=400（元）　　　管理費（按年租金的3%計）=28800*3%=864（元）　　　修繕費（按年租金的4%計）=28800*4%=1152（元）　　　保險費=288（元）　　　年總費用=1200+3456+400+864+1152+288=7360（元）　　　年總純收益=288007360=21440（元）　　　另運用市場法及成本逼近法等求得土地使用權(quán)價格每平方米1000元，則土地使用權(quán)總價為200 1000=200000（元）　　　歸屬土地的年純收益200000*8%=16000（元）　　　故歸屬建筑的年純收益=21440—16000=5440　　　建筑物折舊率=1/25*100%=4%　　　建筑物價格=5440*（10%+4%）=38857（元）　　　建筑物每平方米價格為38857*120=324（元）第五章 土地使用權(quán)的評估第一節(jié) 土地使用權(quán)及其評估特點一、土地使用權(quán)及其實質(zhì)　　土地使用權(quán)是土地使用者依法對土地進行使用或依法對其使用權(quán)進行出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、抵押、抵押、投資的權(quán)利。土地資產(chǎn)可以作為單獨的對象進行評估，也可以與地上建筑物一起作為評估對象進行評估，還可以作為整體企業(yè)資產(chǎn)的構(gòu)成要素隨整體企業(yè)一并進入評估。　　2．按經(jīng)濟地理位置，土地可分為市中心區(qū)、一般市區(qū)、市區(qū)邊沿區(qū)、近郊區(qū)、邊郊區(qū)、邊遠區(qū)，還有特區(qū)、開放區(qū)、開發(fā)區(qū)、出口加工區(qū)、保稅區(qū)等。我國聲調(diào)的土地屬于國家所有?！　?．按利用程度，土地可分為高度集約使用的土地、正常使用土地、閑置未用土地或空地和使用不當土地?！　。ㄒ唬┩恋刭Y產(chǎn)的特性　　土地資產(chǎn)的我，包括自然特性和經(jīng)濟特性兩個方面?！　⊥恋氐淖匀惶匦员憩F(xiàn)在以下方面：　　1．土地面積的有限性?！　?．土地使用價值的永續(xù)性和增值性?！　⊥恋氐慕?jīng)濟特性主要表現(xiàn)在以下幾方面：　　1．用途多樣性。　　3．可壟斷性。　　2．社會因素?！　?．其它一般因素?！　。?）交通便捷度?！　。?）規(guī)劃限制。　　2．影響住宅用地價格的區(qū)域因素　?。?）位置?！　。?）基礎(chǔ)設(shè)施保證度。　?。?）環(huán)境質(zhì)量度?！　。?）其它因素?！　?．地形地質(zhì)因素?！　?．地塊形狀因素。 第二節(jié) 企業(yè)資產(chǎn)重組與改制中土地權(quán)屬的處