【正文】 路線價估價法的適用范圍 路線價法則適宜于同時對大量土地進行估價，特別適宜土地課稅、土地重劃、征地拆遷等需要在大范圍內對大量土地進行估價的場合。 基準地價修正系數(shù)法的適用范圍 （1）適用于完成基準地價評估的城鎮(zhèn)的土地估價，即該城市具備基準地價成果圖和相應修正體系成果。 （4）估算各項成本費用：它包括估算開發(fā)建筑成本費用，估算專業(yè)費用，確定開發(fā)建設工期、估算預付資本利息，估算稅金。 （2）將生地開發(fā)成熟地的土地估價。 （4）管理費用：管理費用主要是指開辦費和開發(fā)過程中管理人員的工資等。土地增值收益率通常為10％－25％ 新建房地產評估的成本法操作步驟 公式：新建房地產價格=土地取得費用+開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售稅費+正常利潤 （1）土地取得費用 土地取得費用包括：土地使用權出讓金或地價款、征地和房屋拆遷安置和補償費用以及土地取得的手續(xù)費及稅金 （2）開發(fā)成本 ①勘察設計和前期工程費。 ③小區(qū)開發(fā)配套費。 按照以上規(guī)定支付土地補償費和安置補助費，尚不能使需要安置的農民保持原有生活水平的，經省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準，可以增加安置補助費。 土地評估的成本法操作步驟 公式：土地價格=土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+利息+利潤+土地增值收益 （1）計算土地取得費用 土地取得費是為取得土地而向原土地使用者支付的費用，分為兩種情況： ①國家征用集體土地而支付給農村集體經濟組織的費用，包括土地補償費、地上附著物和青苗補償費及安置補助費等。將交易實例地產與待評估地產的個別因素加以比較，找出與個別因素的差別而引起的交易實例地產與待評估地產價格的差異，對交易實例地產價格進行修正。交易實例的交易日期與待評估地產的評估基準日往往有一時間差。 交易時有特別的動機，這以急于脫售或急于購買最為典型。 五、房地產評估的市場法 基本思路 市場法是房地產評估方法中最常用的方法之一，由市場法得出的評估價格為比準價格。此時評估的是房地產整體的價格，采用的純收益是房地合一的純收益。 總費用是指取得該收益所必需的各項支出，總費用必需是客觀總費用。 建筑密度是指某一房地產的底層建筑面積與建筑占地總面積之比。 房地產價格的影響因素： 1）一般因素，是指對房地產價格及其變化具有普遍性和共同性的影響因素。 （3）房地價格，是指建筑物連同其占用的土地的價格在一起的價格。 5）綜合分析確定評估成果 6）撰寫評估報告 三、房地產價格及其影響因素 房地產價格，它是房地產交易雙方的實際成交價格。 （3）最有效使用原則：以最佳使用所能帶來的收益評估房地產的價格。 土地使用權出讓的最高年限： （1）居住用地70年 （2）工業(yè)用地50年 （3）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年 （4）商業(yè)、旅游、娛樂用地40年 （5）綜合或者其他用地50年 地租及地價理論 根據(jù)地租產生的原因和條件，地租分為級差地租和絕對地租 級差地租是指等量資本投入在等面積的不同等級的土地上，因不同生產率而產生的歸土地所有者占有的超額利潤。 土地的自然供給有以下5個特性： 具有適宜于人類生存和工作的氣候條件 具有適宜于植物生長的土壤質地和氣候條件 具有可以利用的淡水資源 具有可供人類利用的生產資源 具有一定的交通條件 土地的經濟供給：指在土地的自然供給的范圍內，對土地進行了開發(fā)、規(guī)劃和整治，以滿足人類不同需求的土地供給。 評估值=參照物的市場價格+差異調整 （2）因素比較方法 這種技術逐一比較分析類似的資產和被評資產的可比因素以便得到被評設備的價值。而不必再去刻意尋找設備的復原重置成本，再減掉設備的更新重置成本取得設備的超額投資成本。它適用于具有特殊結構的機器設備的可補償性實體有形損耗的估測。 設備貶值額=被評估設備重置成本被評估設備評估值 貶值率=（被評估設備重置成本被評估設備評估值）/被評估設備重置成本 第一種有形磨損引起的貶值：由于使用過程引起零部件磨損疲勞等破壞，結果是零部件幾何尺寸變化，精度降低，疲勞壽命縮短。在比較時注意以下幾點： （1）要注意可比性 （2）要注意比較方式的選擇 （3）要注意比較內容的深度 （1）分析 分析是正確認識客觀事物的一種邏輯方法。信息來源應包括委托方在內的各方人士提供的信息資料。資產評估報告書基本內容包括： （八）資產評估工作檔案歸檔 資產評估機構和人員在向委托人提交資產評估報告書后，應當將資產評估工作檔案歸檔。編制資產評估計劃應當重點考慮以下因素： 、資產評估對象狀況 、資產評估項目的規(guī)模和復雜程度 、行業(yè)特點、發(fā)展趨勢 、類別、數(shù)量及分布狀況 、誠信狀況及提供資料的可靠性、完整性和相關性 、經驗及專業(yè)、助理人員配備情況 （四）資產勘查 資產評估機構和人員執(zhí)行資產評估業(yè)務，應當對評估對象進行必要的勘查，包括對不動產和其它實物資產應當進行必要的現(xiàn)場勘查。資產評估程序的重要性如下： 、提高資產評估業(yè)務質量的重要保證 、保護自身合法權益、合理抗辯的重要手段之一。但是，不論選擇哪種評估方法進行評估，都應保證評估目的、評估時所依據(jù)的各種假設和條件與評估所使用的各種參數(shù)數(shù)據(jù)，及其評估結果在性質和邏輯上的一致。但是，各種評估方法都有自成一體的運用過程，都要求具備相應的信息基礎，評估結論是從某一角度反映資產的價值，所以，各種方法之間是有區(qū)別的。同時，這些方法之間又是互相關聯(lián)的。凈超額運營成本是超額運營成本扣除所得稅以后的余額。在資產評估中，通常只考慮數(shù)額較大的殘值，如殘值數(shù)額較小可以忽略不計。 在用成本法對企業(yè)整體資產及某一項同類型資產進行評估時，為了簡化評估業(yè)務，還可以采用統(tǒng)計分析法確定某類資產重置成本。一項科學技術進步較快的資產采用物價指數(shù)法估算的重置成本往往會偏高。 購買型資產的重置成本具體是由資產的現(xiàn)行購買價格、運雜費、安裝調試費以及其他必要費用構成，將上述取得資產的必需費用累加起來，便可計算出資產的重置成本。公式表示為： 實體性貶值率=資產實體性貶值/資產重置成本 資產的功能性貶值是指由于技術進步引起的資產功能相對落后而造成的資產價值損失。再假設從若干年的最后一年開始，以后各年預期收益額均相同，將這些收益額進行本金化處理，最后，將前后兩部分收益現(xiàn)值求和。 （五）收益法應用的形式 收益法的應用，實際上就是對被評估資產未來期望收益進行折現(xiàn)或本金化過程。 （2）從構成來講，它由無風險報酬率和風險報酬率組成，無風險報酬率一般指同期國庫券利率；風險報酬率是超過無風險報酬率以上部分的投資回報率。投資者投資購買資產時一般要進行可行性分析，其預計的內部回報率只有在超過評估的折現(xiàn)率時才肯支付貨幣以取得該項資產。 資產評估價值=評估對象現(xiàn)行合理成本*參照物成交價格/參照物現(xiàn)行合理成本 ③市盈率乘數(shù)法：以參照物的市盈率作為乘數(shù)（倍數(shù)），以此乘數(shù)與評估對象的收益額相乘估算評估對象價值的方法。 （1）直接比較法：利用參照物的交易價格及參照物的某一基本特征直接與評估對象的同一基本特征進行比較而判斷評估對象價值的方法。主要內容包括：市場法應用的前提條件；參照物差異調整因素；運用市場法評估資產的程序。構成犯罪的，依法追究刑事責任。 ：市場法、成本法、收益法。其他假設都是以公開市場假設為基本參照。 在不同時期、地點及市場條件下，同一資產業(yè)務對資產評估結果的價值類型的要求也會有差別。 資產評估的價值類型分類： ①按估價標準形式表述的價值類型：重置成本、收益現(xiàn)值、現(xiàn)行市價（或變現(xiàn)價值）、清算價值 ②按評估假設的角度表述價值類型：繼續(xù)使用價值、公開市場價值和清算價值 ③按資產業(yè)務的性質劃分的價值類型：抵押價值、保險價值、課稅價值、投資價值、清算價值、轉讓價值、保全價值、交易價值、兼并價值、拍賣價值、租賃價值、補償價值等 ④按評估依據(jù)的市場條件劃分的價值類型：市場價值類型和非市場價值類型 資產的評估目的有一般目的和特定目的之分。 ③按資產評估對象的角度分為：單項資產評估和整體資產評估 ①市場性；②公正性；③專業(yè)性；④咨詢性：評估師只對結論本身合乎職業(yè)規(guī)范要求負責，而不對資產業(yè)務定價決策負責。 評估要素包括八個方面的內容： ①評估主體：從事資產評估的機構和人員； ②評估客體：即被評估的資產，它是資產評估的具體對象，也稱評估對象。 資產評估的分類方法不同得出不同的分類結果。 （三）資產評估的價值類型、目的 是指資產評估結果的價值屬性及其表現(xiàn)形式。 資產評估的特定目的是由引起資產評估的特定經濟行為（資產業(yè)務）所決定的，它對評估結果的性質、價值類型等有重要的影響。交易假設一方面為資產評估得以進行“創(chuàng)造”了條件，另一方面它明確限定了資產評估的外部環(huán)境。在清算假設下，資產的評估值通常要低于在公開市場假設、持續(xù)使用假設下的同樣資產的評估值。造成損失的，承擔連帶賠償責任。 ⑨承擔資產評估職責的中介組織的人員，嚴重不負責任，出具的證明問家有重大失實，造成嚴重后果的，處3年以下有期徒刑或拘役，并處或單處罰金。 （1）參照物與評估對象在功能上具有可比性 （2）參照物與被評估對象面臨的市場條件具有可比性 （3）參照物成交時間與評估基準日間隔時間不能過長，應在一個適度的時間范圍內 ： 資產的功能、資產的實體特征和質量、市場條件、交易條件。只要參照物與評估對象在大的方面基本相同或相似即可。資產的評估價值與資產的效用或有用程度密切相關。 特點： （1）收益額是資產未來預期收益額，而不是資產的歷史收益額或現(xiàn)（2）用于資產評估的收益額是資產的客觀收益，而不是資產的實際收益。只是使用場合不同。 第三步，將求得的年等值收益額進行本金化計算，確定該項資產評估值。 復原重置成本是指運用原來相同的材料、建筑或制造標準、設計、格式及技術等，以現(xiàn)時價格復原購建這項全新資產所發(fā)生的支出。 重置成本的估算一般可以采用下列方法 ： 。 這種方法是利用與資產有關的價格變動指數(shù)，將被估資產的歷史成本（賬面價值）調整為重置成本的一種方法，計算公式為： 重置成本=資產的帳面原值*（1+價格變動指數(shù)）或=資產的帳面原值*價格指數(shù)（該公式今年有變化） 上式中，價格變動指數(shù)可以是定基價格變動指數(shù)或環(huán)比價格變動指數(shù)。 。 （五）實體性貶值、功能性貶值、經濟性貶值及其估算 實體性貶值的估算，一般可以采取以下幾種方法： （1）觀察法。資產利用率計算公式為： 資產利用率=截至評估日資產累計實際利用時間/截至評估日資產累計法定利用時間100% （3）修復費用法 利用恢復資產功能所支出費用金額來直接估算資產實體性貶值的方法 2. 功能性貶值及估算 功能性貶值是由于技術相對落后造成的貶值。 。但是，運用不同的評估同一資產，必須保證評估目的、評估前提、被評估對象狀態(tài)的一致，以及運用不同評估方法所選擇的經濟技術參數(shù)合理。同時，資產評估對象的狀態(tài)不同，所要求的評估方法也往往不同。廣義的資產評估程序則開始于承接資產評估業(yè)務前的明確資產評估基本事項，終止于資產評估報告書提交后的資產評估文件歸檔管理。 確定是否承接資產評估項目要考慮下面因素： ，分析執(zhí)業(yè)風險； 、人員的專業(yè)勝任能力及相關經驗 、人員的獨立性，確認與委托人或相關當事方存在現(xiàn)實或潛在利益沖突 （二）簽訂資產評估業(yè)務約定書 ：資產評估業(yè)務約定書是資產評估機構和委托人共同簽訂的，以確認資產評估業(yè)務的委托與受托關系，明確委托目的、被評估資產范圍及雙方權利義務等相關重要事項的合同。理論上在任何資產評估項目中，資產評估人員都應當考慮成本法、市場法和收益法三種方法的適用性，若不采用某種資產評估基本方法，資產評估人員應當予以必要說明。 ，資產評估機構和人員無法或沒有履行資產評估程序中的基本環(huán)節(jié)，考慮資產評估結論的合理性，并在報告書中明確其結論可能具有的影響。 信息源的可靠性可通過對如下因素的考察判斷： （1）該渠道過去提供的信息的質量 （2）該渠道提供信息的動因 （3）該渠道是否擁有該信息 （4）渠道的可信度 資料本身的可靠性可通過參考其他來源查證。 （2）成本法一般不易評估非續(xù)用狀態(tài)下的機器設備。還可以參考下列數(shù)學式進行近似計算： 成新率= 尚可使用年限247。 ①超額投資成本形成的功能性貶值的測算。設備利用率下降、閑置，收益額減少，從而使在用設備相對不值錢。 房地可以劃分為三種存在形態(tài)，即土地、建筑物和房地合一。只有土地的使用權可以在市場上進行流轉。供大于求時，則價格上升，否則下降。 了解評估對象 確定評估基準日：常以年、月、日表示 簽定評估合同：它包括評估對象、評估目的、評估時點、評估收費、雙方責任、平谷報告等事項。而房地產的評估結果或結論稱之為房地產價值。建筑總面積，或樓面地價=土地單價247。 建筑容積率是指建筑物面積與建筑占地面積之比。對于公用、公益性房地產價格評估大多不適用 純收益 純收益是指歸屬于房地產的除去各種費用后的收益，在確定純收益時，必須注意房地產的實際純收益和客觀純收益的區(qū)別，實際純收益指現(xiàn)狀下被估房地產實際取得的收益，不能直接用于評估。 （3）各種投資風險、收益率排序插入法 評估人員收集市場上各種投資的收益率資料，然后把各項投資按收益率的大小排隊。計算房屋純收益的方法大家一定要會，折舊費=建筑物重置成本/使用年限，分母用的使用年限（已使用年限+尚可使用年限）。將交易中由于個別因素所產生的價格偏差予以剔除，使其為正常價格。 特殊的交易方式。交易實例地產與待評估地產如果不是處于同一地區(qū)，應將交易實例地產所處地區(qū)與待評估地產所處地區(qū)的區(qū)域因素加以比較，找出由于區(qū)域因素的差別而引起的交易實例地產與待評估地產價格的差異，對交易實例地產價格進行修正。 利用成本法評估土地使用權的價格，就是以開發(fā)土地所耗費的