【正文】 額的情形。折現(xiàn)率是將未來有限期的預(yù)期收益折算成現(xiàn)值的比率，用于有限預(yù)期收益還原，本金化率則是將未來永續(xù)性預(yù)期收益折算成現(xiàn)值的比率。 關(guān)于收益額的構(gòu)成，以企業(yè)為例，目前有幾種觀點(diǎn)： ①稅后利潤，即凈利潤； ②現(xiàn)金流量； 至于選擇哪一種作為收益額，評估人員應(yīng)根據(jù)所評估資產(chǎn)的類型、特點(diǎn)以及評估目的決定，重要的是準(zhǔn)確反映資產(chǎn)收益，并與折現(xiàn)率或本金化率口徑保持一致。資產(chǎn)的效用 越大，獲力能力越強(qiáng)，它的價(jià)值也就越大。 ①市場售價(jià)類比法：以參照物的成交價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮參照物與評估對象在功能、市場條件和銷售時(shí)間等方面的差異，通過對比分析和量化差異，調(diào)整估算出評估對象價(jià)值的方法。 ： （1）選擇參照物； （2）在評估對象與參照物之間選擇比較因素； （3）指標(biāo)對比、量化差異； （4）在各參照物成交價(jià)格的基礎(chǔ)上調(diào)整已經(jīng)量化的對比指標(biāo)差異； （5）綜合分析確定評估結(jié)果； （1）優(yōu)點(diǎn)： ①評估價(jià)更能反映市場現(xiàn)實(shí)價(jià)格， ②評估結(jié)果易于被各方面理解和接受。 （2）行政法規(guī)和部門規(guī)章形式的資產(chǎn)評估師職業(yè)法律規(guī)范 ①資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)作弊或玩忽職守，致使資產(chǎn)評估結(jié)果失實(shí)的，國有資產(chǎn)管理行政主管部門可以宣布資產(chǎn)評估結(jié)果無效，并可根據(jù)情節(jié)輕重，對該資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)給予以下處罰：警告；停業(yè)整頓；吊銷國有資產(chǎn)評估資格證書。構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。在清算假設(shè)下資產(chǎn)評估結(jié)果的適用范圍是非常有限的。 ②公開市場假設(shè)：它是對資產(chǎn)擬進(jìn)入的市場條件，以及資產(chǎn)在這樣的市場條件下接受何種影響的一種假定說明或限定。資產(chǎn)評估的特定目的不僅是某項(xiàng)具體資產(chǎn)評估活動的起點(diǎn)，同時(shí)它又是資產(chǎn)評估活動所要達(dá)到的目標(biāo)。不同屬性的價(jià)值類型所代表的資產(chǎn)評估價(jià)值不僅在性質(zhì)上不同，在數(shù)量上也存在著較大的差異。 ①按資產(chǎn)評估服務(wù)的對象、評估的內(nèi)容和評估者承擔(dān)的責(zé)任可以分為：評估、評估復(fù)核和評估咨詢 ②按資產(chǎn)評估面臨的條件、資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)過程遵循資產(chǎn)評估準(zhǔn)則的程度及對評估披露的要求角度：完全評估和限制評估，完全評估一般是指完全按照評估準(zhǔn)則及其規(guī)定的程序和要求進(jìn)行的資產(chǎn)評估。資產(chǎn)評估師2004年講座資產(chǎn)評估學(xué)第1講資產(chǎn)評估總論講座（一）資產(chǎn)評估的主要概念和特點(diǎn) 指在市場經(jīng)濟(jì)條件下，由專業(yè)機(jī)構(gòu)人員，依據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，根據(jù)特定的目的，遵循適用原則，依照法定程序，選擇適當(dāng)?shù)膬r(jià)值類型，運(yùn)用科學(xué)的方法，對資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評定和估算的行為。限制評估一般是指評估機(jī)構(gòu)及其人員由于評估條件的限制不能按照資產(chǎn)評估準(zhǔn)則的要求進(jìn)行執(zhí)業(yè)，或在允許的前提下，未完全按照評估準(zhǔn)則及其規(guī)定的程序和要求進(jìn)行的資產(chǎn)評估，評估結(jié)果是在受限的條件下得出的。資產(chǎn)評估的價(jià)值類型的形成，不僅與引起資產(chǎn)評估的特定經(jīng)濟(jì)行為，即資產(chǎn)評估特定目的有關(guān)，而且與被評估對象的功能、狀態(tài)、評估時(shí)的市場條件等因素有著密切的關(guān)系。資產(chǎn)評估的特定目的是界定評估對象的基礎(chǔ)；資產(chǎn)評估的特定目的對資產(chǎn)評估價(jià)值類型的選擇具有約束性。其關(guān)鍵是把握和認(rèn)識公開市場的實(shí)質(zhì)和內(nèi)涵，假定較為完善的、充分競爭的公開市場存在。 ： （1）工作原則對評估主體而言，包括：獨(dú)立性原則、客觀性原則、科學(xué)性（2）技術(shù)原則是對評估業(yè)務(wù)而言的，包括：供求原則、貢獻(xiàn)原則、替代原則、預(yù)期收益原則、估價(jià)日期原則。 ④承擔(dān)資產(chǎn)評估的機(jī)構(gòu)因過失提供有重大遺漏的報(bào)告，沒收違法所得，并處以違法所得1倍以上5倍以下的罰款，并可由有關(guān)主管部門依法責(zé)令該機(jī)構(gòu)停業(yè)，吊銷直接責(zé)任人的資格證書。 ②對資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)違法行為的行政處罰種類有：警告；罰款；沒收所得；暫停執(zhí)行部分或者全部業(yè)務(wù)，暫停執(zhí)業(yè)期限為3~12個(gè)月；吊銷資產(chǎn)評估資格證書 ③對資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)予以警告的行為 ④對資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)責(zé)令改正并予以警告的行為 資產(chǎn)評估學(xué)第2講資產(chǎn)評估的基本方法市場法、收益法講座本講是資產(chǎn)評估學(xué)的第二講，講述資產(chǎn)評估學(xué)的第二章的資產(chǎn)評估的基本方法的前兩個(gè)：市場法、收益法。 （2）缺點(diǎn)： ①要有公開活躍的市場作為基礎(chǔ)，有時(shí)因缺少可對比數(shù)據(jù)難以應(yīng)用， ②不適用于專用機(jī)械設(shè)備和大部分的無形資產(chǎn)，以及受到地區(qū)、環(huán)境嚴(yán)格限制的一些資產(chǎn)的評估。 資產(chǎn)評估價(jià)值=參照物售價(jià)+功能差異值+時(shí)間差異值+……+交易情況差異值 或資產(chǎn)評估價(jià)值=參照物售價(jià)*功能差異修正系數(shù)+時(shí)間差異修正系數(shù)+……+交易情況差異修正系數(shù) ②成本市價(jià)法：以評估對象的現(xiàn)行合理成本為基礎(chǔ)，利用參照物的成本市價(jià)比率來估算評估對象的價(jià)值的方法。 資產(chǎn)成交后能為新的所有者帶來一定的收益，所有者支付的貨幣量不會超過該項(xiàng)資產(chǎn)的期望收益的折現(xiàn)值。 （1）從本質(zhì)上講，折現(xiàn)率是一種期望投資報(bào)酬率，是投資者在投資風(fēng)險(xiǎn)一定的前提下，對投資所期望的回報(bào)率。 收益期限是指資產(chǎn)收益的期間，通常指收益年限。在這種情形下，首先預(yù)測未來若干年內(nèi)（一般為5年）的各年預(yù)期收益額，對其進(jìn)行折現(xiàn)。 資產(chǎn)的實(shí)體性貶值即是有形損耗，是指資產(chǎn)由于使用及自然力作用導(dǎo)致的資產(chǎn)的物理性能的損耗或下降引起的資產(chǎn)的價(jià)值損失。 在實(shí)際測算中又具體劃分為兩種類型：購買型和自建型。 （2）物價(jià)指數(shù)法建立在不同時(shí)期的某一種或某類甚至全部資產(chǎn)的物價(jià)變動水平上；而重置核算法建立在現(xiàn)行價(jià)格水平與購建成本費(fèi)用核算的基礎(chǔ)上。計(jì)算公式參照教材 x是一個(gè)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，成為規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)，~1之間。 資產(chǎn)的實(shí)體性貶值=[（重置成本預(yù)計(jì)殘值）/總使用年限]實(shí)際已使用年限 ①預(yù)計(jì)殘值是指被評估資產(chǎn)在清理報(bào)廢時(shí)凈收回的金額。 （2）計(jì)算二者的差別，確定凈超額運(yùn)營成本。 （七）資產(chǎn)評估方法的關(guān)系 資產(chǎn)評估方法很多，各種方法都有其各自的特點(diǎn)。 各種評估方法是對評估對象在一定條件下的價(jià)值的描述，他們之間是有內(nèi)在聯(lián)系并可相互替代的。 總之，在評估方法的選擇過程中，應(yīng)注意因地制宜和因事制宜。根據(jù)各工作步驟的重要性，資產(chǎn)評估程序通常包括以下主要環(huán)節(jié)： （三）資產(chǎn)評估程序的重要性 資產(chǎn)評估程序應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和人員為主體，反映它們?yōu)閳?zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)、形成資產(chǎn)評估結(jié)論所必須和必要履行的系統(tǒng)工作步驟。資產(chǎn)評估計(jì)劃應(yīng)當(dāng)涵蓋資產(chǎn)評估工作的全過程。 （七）編制和提交資產(chǎn)評估報(bào)告書 資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)人員在執(zhí)行了必要的資產(chǎn)評估程序、形成資產(chǎn)評估結(jié)論后，按有關(guān)資產(chǎn)評估報(bào)告的規(guī)范編制資產(chǎn)評估報(bào)告書。 四、資產(chǎn)評估中信息收集與分析方法 （一）資產(chǎn)評估中需要收集的信息 資產(chǎn)評估人員應(yīng)當(dāng)獨(dú)立獲取評估所依據(jù)的信息，并確信信息來源是可靠的和適當(dāng)?shù)摹?信息的可靠性為6級：完全可靠；通常可靠；比較可靠；通常不可靠；不可靠；無法評價(jià)可靠性； 信息本身的準(zhǔn)確度為6級：經(jīng)其他渠道證實(shí)；很可能是真實(shí)的；可能是真實(shí)的；真實(shí)性值得懷疑；很不可能；無法評價(jià)真實(shí)性； 一般可將鑒定后的資產(chǎn)信息資料按兩種標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分類： （1）按可用性原則劃分： a、可用性資產(chǎn)信息資料 b、有參考價(jià)值的資產(chǎn)信息資料 c、不可用信息資料 （2）按信息來源劃分： a、 一級信息 b、二級信息 （四）評估中常用的邏輯分析方法 比較就是對照各個(gè)事物，以確定其間差異點(diǎn)和共同點(diǎn)的邏輯方法。貶值也常用百分率表示，即貶值率?！疲ǜ鲁杀荆?加權(quán)更新成本＝已使用年限更新成本 （3）運(yùn)用修復(fù)費(fèi)用法估測設(shè)備的成新率 修復(fù)金額法是以修復(fù)機(jī)器設(shè)備的實(shí)體有形損耗，使之達(dá)到全新狀態(tài)所需要支出的金額，作為估測被修復(fù)機(jī)器設(shè)備實(shí)體有形損耗的一種方法。即： 設(shè)備超額投資成本＝設(shè)備復(fù)原重置成本－設(shè)備的更新重置成本 在實(shí)際評估工作中，直接使用設(shè)備的更新重置成本其實(shí)就已經(jīng)將被評估設(shè)備價(jià)值中所包含的超額投資成本剔除掉了。 使用市場法時(shí)需要選擇參照物，再將參照物與評估對象進(jìn)行比較，即要確定比較因素，包括個(gè)別因素、交易因素、地域因素和時(shí)間因素 （1）個(gè)別因素 是反映設(shè)備在結(jié)構(gòu)、形狀、尺寸、性能、生產(chǎn)能力、安裝、質(zhì)量、經(jīng)濟(jì)性等方面差異的因素 （2）交易因素 是交易動機(jī)、背景對價(jià)格的影響 （3）時(shí)間因素 應(yīng)選擇與評估基準(zhǔn)日最接近的交易案例，并對參照物的時(shí)間影響因素做出調(diào)整 （4）地域因素 不同地區(qū)市場供求條件的不同會影響交易價(jià)格，應(yīng)該依此做出調(diào)整 （1）直接匹配法 這種技術(shù)是把被評設(shè)備和相同的設(shè)備比較。 土地供給及其特征 土地供給分為土地的自然供給和土地的經(jīng)濟(jì)供給 土地的自然供給：地球提供給人類可利用的土地?cái)?shù)量，包括：已利用的土地和未來可供利用的土地。 土地使用權(quán)價(jià)格可因土地使用年限的長短區(qū)分為各種年期的使用權(quán)價(jià)格，其出讓的最高年限由國務(wù)院確定。 （2）替代原則：在同一市場上效用相同或相似的房地產(chǎn)，價(jià)格趨于一致。 4）測算被評估房地產(chǎn)價(jià)格：為求得一個(gè)公平合理的價(jià)格，一般以一種評估方法為主，同時(shí)以另一種或幾種評估方法為輔，以求互相對照和檢驗(yàn)修正。地價(jià)又可以具體劃分為基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)等 （2）建筑物價(jià)格：純建筑物部分的價(jià)格，不包含其占用的土地價(jià)格。 除以上基本的房地產(chǎn)價(jià)格外，還有以下幾種價(jià)格形態(tài)：公告地價(jià)、申報(bào)地價(jià)等。建筑占地面積100%。 純收益=總收益總費(fèi)用 總收益是指以收益為目的的房地產(chǎn)和與之有關(guān)的各種設(shè)施、勞動力及經(jīng)營管理者要素結(jié)合產(chǎn)生的收益，總收益必需是客觀總收益。 資本化率的分類 綜合資本化率：將土地和附著于其上的建筑物看作一個(gè)整體評估所采用的資本化率。在算這類題時(shí)大家要結(jié)合評估報(bào)告一起考慮，即算出結(jié)果后能寫出評估報(bào)告來。 有特殊利害關(guān)系的相互間的交易，如親友之間、有利害關(guān)系的公司、公司與單位職工之間，通常都會以低市價(jià)的價(jià)格進(jìn)行交易。 ②交易日期修正。 ④個(gè)別因素修正。同時(shí)，對于既無收益又很少有交易情況的學(xué)校、公園等公共建筑、公益設(shè)施等特殊性的土地估價(jià)也比較適用。 征用城市郊區(qū)的菜地，用地單位應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建設(shè)基金。 ②公共事業(yè)建設(shè)配套費(fèi)用。 根據(jù)計(jì)算公式，前四項(xiàng)之和為成本價(jià)格，成本價(jià)格乘以土地增值收益率即為土地所有權(quán)收益。利潤率應(yīng)根據(jù)開發(fā)類似房地產(chǎn)的平均利潤率來確定。用開發(fā)完成后的不動產(chǎn)價(jià)值減去建造費(fèi)、專業(yè)費(fèi)等。 對于出租的不動產(chǎn)，首先采用市場法，確定所開發(fā)不動產(chǎn)出租的純收益，再采用收益還原法將出租純收益轉(zhuǎn)化為不動產(chǎn)總價(jià)。 基準(zhǔn)地價(jià)的作用 （1）具有政府公告作用 （2）宏觀調(diào)控地價(jià)水平的依據(jù) （3）是國家征收城鎮(zhèn)土地稅收的依據(jù) （4）是政府參與有償使用收益分配的依據(jù) （5）是進(jìn)一步評估宗地地價(jià)的基礎(chǔ) （6）引導(dǎo)土地資源在行業(yè)部門間的合理配置 基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法的基本思路 基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法，是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表等評估成果，按照替代原理，將被估宗地的區(qū)域條件和個(gè)別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，從而求取被估宗地在估價(jià)基準(zhǔn)日價(jià)格的方法。 所謂路線價(jià)，是指對面臨特定街道而接近距離相等的宗地，設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度，求取的該標(biāo)準(zhǔn)深度的若干宗地的平均單價(jià)。 路線價(jià)估價(jià)法的計(jì)算公式 宗地總價(jià)＝路線價(jià)深度百分率臨街寬度其他修正系數(shù) 深度百分率表 （1）深度百分率的表現(xiàn)形式有三種：單獨(dú)深度百分率、累計(jì)深度百分率和平均深度百分率。 （2）基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法可在短期內(nèi)大批量進(jìn)行宗地地價(jià)評估，因此可快速方便的進(jìn)行大面積的數(shù)量眾多的土地價(jià)格評估 （3）基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法估價(jià)的精度取決于基準(zhǔn)地價(jià)及其修正系數(shù)的精度，因此，該方法一般在宗地地價(jià)評估中不作為主要的評估方法，而作為一種輔助方法。 （5）確定開發(fā)商的合理利潤 開發(fā)商的合理利潤一般以不動產(chǎn)總價(jià)或預(yù)付總資本的一定比例計(jì)算。用開發(fā)完成后的熟地價(jià)減去土地開發(fā)費(fèi)用，就得到生地地價(jià)。 （5）投資利息：以土地取得費(fèi)和開發(fā)成本之和作為計(jì)算利息的基數(shù)。包括：臨時(shí)用地、水、電、路、場地平整費(fèi)，工程勘察測量及工程設(shè)計(jì)費(fèi)，城市規(guī)劃設(shè)計(jì)、咨詢、可行性研究肺，建設(shè)工程許可證執(zhí)照費(fèi) ②基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。 （3）計(jì)算投資利息 在用成本法評估土地價(jià)格時(shí)，投資包括土地取得費(fèi)和土地開發(fā)費(fèi)兩大部分。土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的總和不得超過土地被征用前3年平均年產(chǎn)值的30倍。 關(guān)于征地費(fèi)用各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)，《中華人民共和國土地管理法》有明確規(guī)定：征用耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。 ⑤容積率修正。因此需要根據(jù)地產(chǎn)價(jià)格的變動率，將交易實(shí)例地產(chǎn)價(jià)格修正為評估基準(zhǔn)日的地產(chǎn)價(jià)格就是期日修正。如有人為了擴(kuò)大營面積，收買鄰近的建筑用地，往往會使交易價(jià)格抬高。市場法就是在求取一宗被估房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，依據(jù)替代原理，將被估房地產(chǎn)與類似房地產(chǎn)的近期交易價(jià)格進(jìn)行對照比較，得出對交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個(gè)別因素等修正，得出被估房地產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日的價(jià)格。 建筑物資本化率：用于評估建筑物的自身價(jià)格。 求取資本化率的方法 資本化率是決定評估價(jià)格的最關(guān)鍵因素。用公式表示：建筑密度=建筑物底層面積247。包括行政因素（土地使用制度與住房制度、地價(jià)政策、城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略、稅收制度、投資制度、優(yōu)惠政策、行政隸屬關(guān)系變更、交通管制）、經(jīng)濟(jì)因素（經(jīng)濟(jì)發(fā)展因素、財(cái)政金融因素、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)因素）、社會因素（人口因素、家庭規(guī)模因素、房地產(chǎn)投機(jī)因素、教育科研水平和治安因素、社會福利因素）、心理因素。 按房地產(chǎn)價(jià)格表示單位可分為總價(jià)格、單位價(jià)格、樓面地價(jià)：房地產(chǎn)單位價(jià)格。它是一種歷史事實(shí)。 （4）貢獻(xiàn)原則：它是收益法和剩余法的基礎(chǔ)。 壟斷地租是由壟斷價(jià)格帶來的超額利潤轉(zhuǎn)化而成的地租。土地的經(jīng)濟(jì)供給具有彈性。 （3）成本比率調(diào)整法 這種技術(shù)是估算設(shè)備在銷售時(shí)售價(jià)與當(dāng)時(shí)重置成本的比值。 ②超額運(yùn)營成本形成的功能性貶值的測算?？裳a(bǔ)償性實(shí)體有形損耗，是指機(jī)器設(shè)備的實(shí)體有形損耗在技術(shù)上是可修復(fù)的，而且這種修復(fù)在經(jīng)濟(jì)上是合理的。 第二種有形磨損引起的貶值：閑置過程中，受到自然界的侵蝕，出現(xiàn)腐蝕、老化、生銹、變質(zhì)等現(xiàn)象。 1)分析的基本步驟： a、明確分析的目的 b、將事物整體分