資產評估復習概要(完整版)
【正文】 %（4）土地還原利率為6%，建筑物的還原利率為8%習題：某城市內，有一宗住宅用地500m2需要評估,評估基準日為1994年10月31日,先根據該地條件,選擇了與之類似的四宗已成交案例,幾宗地塊的比較條件如下: 項目 評估土地 比較案例A 比較案例B 比較案例C 比較案例D 用途 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 成交日期 評估日：1994年10月31日 1993年10月 1993年12月 1993年4月 1994年8月 成交價格 1200元/m2 1300元/m2 1400元/m2 1100元/m2 容積率 2 3 3 4 2 區(qū)域條件 位置基礎設施交通 000 2%1%2% +3%2%0 0+2%+3% 3%00 個別條件 地勢形狀其他 000 2%+3%3% +1%03% 000 2%+1%2% 表中:數字正值表示評估地優(yōu)于比較地塊百分比；數字負值表示評估地劣于比較地塊百分比；值的大小表示需要修正的幅度 又知:該城市地價指數在1993年1月為100,以后上漲均為1% 空地剩余使用年限為40年 按照以下條件，估算該住宅用地的單位地價和總地價 容積率修正系數如下容積率12345修正指數11. 確定地價指數年月地價指數100101102103109111119121 進行日期修正,容積率修正,位置修正,基礎設施修正,交通修正,地勢修正,形狀修正及其他修正單位地價=(PA+PB+PC+PD)/4=(元/平方米)總地價=500=第九章、流動資產v4．合理選擇評估方法。選定評估方法該宗房地產有經濟收益，適宜采用收益法?？梢栽诔尚侣蚀_定的基礎作適當減價修正。甲地的容積率為5，單價為1000元/平方米；乙地的容積率為3，單價為800元/平方米。 合法原則216。（1－消費稅率）消費稅率p銀行手續(xù)費、p國內運雜費、p安裝調試費等。?一項技術進步較快的資產，采用物價指數法估算的重置成本往往會偏高 。?替代原則。 持續(xù)使用假設首先設定資產正處于使用狀態(tài)，包括正在使用中的資產和備用資產；其次根據有關數據和信息，推斷這些處于使用狀態(tài)的資產還將繼續(xù)使用下去。公開市場價值252。（接近于會計概念）特點： (1)為經濟主體擁有或控制； (2)會給經濟主體帶來經濟利益；(３) 資產必須能以貨幣計量。 按資產與生產經營過程的關系分類，可以分為經營性資產和非經營性資產。資產交易雙方都有獲取足夠市場信息的機會和時間，買賣雙方的交易行為都是自愿的、理智的，而非在強制或不受限制的條件下進行的。?（二）資產評估經濟技術原則（看書） ?預期收益原則。練習： 某待評估資產購建于2004年9月，賬面原值為100000元，現評估其2008年9月2日的價值。l進口設備重置成本構成pCIF（FOB+境外途中保險費+境外運雜費）p進口關稅（進口完稅價格適用稅率）p增值稅（進口轎車征收消費稅）252。339,900＝第三步：計算加權投資實際年限： 50%＝第四步：計算成新率: [5247。是平均到每單位建筑面積的土地價格 p計算公式樓面地價＝土地總價格247。再經查表得出修正系數C＝，S＝，B＝， 成新率＝（80+70+60）247。該建筑物占地面積500平方米，建筑面積為900平方米，現用于出租，每月平均實收租金為3萬元。 u作業(yè)現有一宗地，占地面積為100平方米，2005年11月通過出讓方式取得土地使用權，使用年限為50年。有關資料如下： （不含車間在制品成本），；；預付的房租租金25萬元，已攤銷5萬元，余20萬元。這部分費用是應轉未轉費用，因此評估值為零。 為了提高市盈率乘數法的可信度，可選擇多個上市公司作為可比企業(yè)，通過算術平均或加權平均計算市盈利。本例采用算術平均的方法，得到甲企業(yè)
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