資產(chǎn)評(píng)估復(fù)習(xí)概要(完整版)
【正文】 %（4）土地還原利率為6%，建筑物的還原利率為8%習(xí)題：某城市內(nèi)，有一宗住宅用地500m2需要評(píng)估,評(píng)估基準(zhǔn)日為1994年10月31日,先根據(jù)該地條件,選擇了與之類(lèi)似的四宗已成交案例,幾宗地塊的比較條件如下: 項(xiàng)目 評(píng)估土地 比較案例A 比較案例B 比較案例C 比較案例D 用途 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 成交日期 評(píng)估日：1994年10月31日 1993年10月 1993年12月 1993年4月 1994年8月 成交價(jià)格 1200元/m2 1300元/m2 1400元/m2 1100元/m2 容積率 2 3 3 4 2 區(qū)域條件 位置基礎(chǔ)設(shè)施交通 000 2%1%2% +3%2%0 0+2%+3% 3%00 個(gè)別條件 地勢(shì)形狀其他 000 2%+3%3% +1%03% 000 2%+1%2% 表中:數(shù)字正值表示評(píng)估地優(yōu)于比較地塊百分比；數(shù)字負(fù)值表示評(píng)估地劣于比較地塊百分比；值的大小表示需要修正的幅度 又知:該城市地價(jià)指數(shù)在1993年1月為100,以后上漲均為1% 空地剩余使用年限為40年 按照以下條件，估算該住宅用地的單位地價(jià)和總地價(jià) 容積率修正系數(shù)如下容積率12345修正指數(shù)11. 確定地價(jià)指數(shù)年月地價(jià)指數(shù)100101102103109111119121 進(jìn)行日期修正,容積率修正,位置修正,基礎(chǔ)設(shè)施修正,交通修正,地勢(shì)修正,形狀修正及其他修正單位地價(jià)=(PA+PB+PC+PD)/4=(元/平方米)總地價(jià)=500=第九章、流動(dòng)資產(chǎn)v4．合理選擇評(píng)估方法。選定評(píng)估方法該宗房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益，適宜采用收益法。可以在成新率確定的基礎(chǔ)作適當(dāng)減價(jià)修正。甲地的容積率為5，單價(jià)為1000元/平方米；乙地的容積率為3，單價(jià)為800元/平方米。 合法原則216。（1－消費(fèi)稅率）消費(fèi)稅率p銀行手續(xù)費(fèi)、p國(guó)內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)、p安裝調(diào)試費(fèi)等。?一項(xiàng)技術(shù)進(jìn)步較快的資產(chǎn)，采用物價(jià)指數(shù)法估算的重置成本往往會(huì)偏高 。?替代原則。 持續(xù)使用假設(shè)首先設(shè)定資產(chǎn)正處于使用狀態(tài)，包括正在使用中的資產(chǎn)和備用資產(chǎn)；其次根據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)和信息，推斷這些處于使用狀態(tài)的資產(chǎn)還將繼續(xù)使用下去。公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值252。（接近于會(huì)計(jì)概念）特點(diǎn)： (1)為經(jīng)濟(jì)主體擁有或控制； (2)會(huì)給經(jīng)濟(jì)主體帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益；(３) 資產(chǎn)必須能以貨幣計(jì)量。 按資產(chǎn)與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程的關(guān)系分類(lèi)，可以分為經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)和非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)。資產(chǎn)交易雙方都有獲取足夠市場(chǎng)信息的機(jī)會(huì)和時(shí)間，買(mǎi)賣(mài)雙方的交易行為都是自愿的、理智的，而非在強(qiáng)制或不受限制的條件下進(jìn)行的。?（二）資產(chǎn)評(píng)估經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則（看書(shū)） ?預(yù)期收益原則。練習(xí)： 某待評(píng)估資產(chǎn)購(gòu)建于2004年9月，賬面原值為100000元，現(xiàn)評(píng)估其2008年9月2日的價(jià)值。l進(jìn)口設(shè)備重置成本構(gòu)成pCIF（FOB+境外途中保險(xiǎn)費(fèi)+境外運(yùn)雜費(fèi)）p進(jìn)口關(guān)稅（進(jìn)口完稅價(jià)格適用稅率）p增值稅（進(jìn)口轎車(chē)征收消費(fèi)稅）252。339,900＝第三步：計(jì)算加權(quán)投資實(shí)際年限： 50%＝第四步：計(jì)算成新率: [5247。是平均到每單位建筑面積的土地價(jià)格 p計(jì)算公式樓面地價(jià)＝土地總價(jià)格247。再經(jīng)查表得出修正系數(shù)C＝，S＝，B＝， 成新率＝（80+70+60）247。該建筑物占地面積500平方米，建筑面積為900平方米，現(xiàn)用于出租，每月平均實(shí)收租金為3萬(wàn)元。 u作業(yè)現(xiàn)有一宗地，占地面積為100平方米，2005年11月通過(guò)出讓方式取得土地使用權(quán)，使用年限為50年。有關(guān)資料如下： （不含車(chē)間在制品成本），；；預(yù)付的房租租金25萬(wàn)元，已攤銷(xiāo)5萬(wàn)元，余20萬(wàn)元。這部分費(fèi)用是應(yīng)轉(zhuǎn)未轉(zhuǎn)費(fèi)用，因此評(píng)估值為零。 為了提高市盈率乘數(shù)法的可信度，可選擇多個(gè)上市公司作為可比企業(yè)，通過(guò)算術(shù)平均或加權(quán)平均計(jì)算市盈利。本例采用算術(shù)平均的方法，得到甲企業(yè)
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