【正文】 （2）確定修正系數(shù)。 計(jì)算公式 V＝A－（B＋C＋D＋E） 式中：V－購(gòu)置土地的價(jià)格； A－開(kāi)發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值； B－整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本； C－投資利息； D－開(kāi)發(fā)商合理利潤(rùn)； E－正常稅費(fèi)。包括：建筑安裝工程費(fèi)、招投標(biāo)費(fèi)、預(yù)算審查費(fèi)，質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)，竣工圖費(fèi)，三材差價(jià)，定額調(diào)整系數(shù)、建材發(fā)展基金等 ④公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)。 ①“三通一平”指：通水、通路、通電、平整地面。資產(chǎn)評(píng)估學(xué)第7講房地產(chǎn)評(píng)估(二）講座（一）土地使用權(quán)評(píng)估的成本法 基本思路 成本法是依據(jù)開(kāi)發(fā)或建造待估不動(dòng)產(chǎn)或類(lèi)似不動(dòng)產(chǎn)所需要的各項(xiàng)必要正常費(fèi)用，包括正常的利潤(rùn)、利息和稅費(fèi)，而評(píng)估待估對(duì)象價(jià)格的方法。如土地增值稅本應(yīng)由賣(mài)主負(fù)擔(dān)，卻轉(zhuǎn)嫁給了買(mǎi)主。但它沒(méi)有完全按公式算，空房損失費(fèi)在總收益中直接扣除了。 房地產(chǎn)價(jià)格=純收益/資本化率 上式包含以下三個(gè)假設(shè)前提：（1）純收益每年不變，（2）資本化率固定，（3）收益為無(wú)限年期 p=a/r[11/(1+r)n]（今年新增，注意） 成立條件：（1）純收益每年不變，（2）資本化率固定但大于零；（3）收益為有限年期n 適用范圍 收益法適用于有收益的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，如商場(chǎng)、寫(xiě)字樓等。樓面地價(jià)=土地總價(jià)格247。 房地產(chǎn)評(píng)估的程序 1）明確評(píng)估基本事項(xiàng) 明確評(píng)估目的：在受理評(píng)估業(yè)務(wù)時(shí)，通常由委托方提出評(píng)估目的，并將評(píng)估目的寫(xiě)在評(píng)估報(bào)告上。集體土地不可進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)流轉(zhuǎn)，國(guó)有土地所有權(quán)也不能進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)流轉(zhuǎn)。 二是在這些普遍使用的機(jī)器設(shè)備中先進(jìn)的設(shè)備 （3）功能性貶值的扣除問(wèn)題 若重置成本時(shí)更新重置成本，則： 設(shè)備評(píng)估值=更新重置成本實(shí)體性貶值超額運(yùn)營(yíng)成本=更新重置成本成新率超額營(yíng)運(yùn)成本 若重置成本采用的是復(fù)原重置成本，則： 設(shè)備評(píng)估值=復(fù)原重置成本實(shí)體性貶值超額投資成本與超額運(yùn)營(yíng)成本的代數(shù)和 =復(fù)原重置成本成新率超額投資成本與超額運(yùn)營(yíng)成本代數(shù)和 設(shè)備經(jīng)濟(jì)性貶值是因設(shè)備外部因素引起的設(shè)備價(jià)值貶值。 實(shí)體性貶值率=使用壽命消耗量/總使用壽命 對(duì)于經(jīng)過(guò)大修，特別是經(jīng)過(guò)技術(shù)改造的機(jī)器設(shè)備，應(yīng)適當(dāng)增加其尚可使用年限，或減少其實(shí)際已使用年限。 （政府部門(mén)、證券交易機(jī)構(gòu)、媒體、行業(yè)協(xié)會(huì)或管理機(jī)構(gòu)及其出版物、學(xué)術(shù)及法律出版物） （三）資產(chǎn)評(píng)估中信息的初步處理 資產(chǎn)信息資料的鑒定是指對(duì)資產(chǎn)信息資料的真?zhèn)渭按硇缘淖R(shí)別。 ；有成本法、市場(chǎng)法和收益法 ； ； 資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)人員應(yīng)當(dāng)對(duì)所收集的資產(chǎn)評(píng)估資料進(jìn)行充分分析，確定其可靠性、相關(guān)性、可比性。狹義上的資產(chǎn)評(píng)估程序開(kāi)始于資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員接受委托，終止于向委托人和相關(guān)當(dāng)事人提交資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)。而該聯(lián)系為評(píng)估人員運(yùn)用多種評(píng)估方法評(píng)估同一條件下的同一資產(chǎn)，并做相互驗(yàn)證提供了理論依據(jù)。實(shí)際已使用年限與名義已使用年限的差異，可以通過(guò)資產(chǎn)利用率來(lái)調(diào)整。計(jì)算公式為： 被評(píng)估資產(chǎn)重置成本=（被評(píng)估資產(chǎn)年產(chǎn)量/參照物年產(chǎn)量）參照物重置成本 前提條件和假設(shè)是資產(chǎn)的成本與其生產(chǎn)能力成線性關(guān)系，生產(chǎn)能力越大，成本越高，而且是成正比例變化。一般來(lái)說(shuō)，復(fù)原重置成本大于更新重置成本。 基本公式為： 資產(chǎn)評(píng)估值（收益現(xiàn)值）=年收益額/本金化率 p=A/r （2）在收益年期有限，資本化率大于零的條件下，公式： （3）在收益年期有限，資本化率為零的條件下，公式：p=A*n 2. 純收益在若干年后保持不變，公式參照教材 （1）無(wú)限年期收益 （2）有限年期收益 3. 純收益按等差級(jí)數(shù)變化 公式參照教材 （1）純收益按等差級(jí)數(shù)遞增，收益年期無(wú)限制， （2）純收益按等差級(jí)數(shù)遞增，收益年期有限制， （3）純收益按等差級(jí)數(shù)遞減，收益年期無(wú)限制， （4）純收益按等差級(jí)數(shù)遞減，收益年期有限制， 4. 純收益按等比級(jí)數(shù)變化 公式參照教材 （1）純收益按等比級(jí)數(shù)遞增，收益年期無(wú)限制， （2）純收益按等比級(jí)數(shù)遞增，收益年期有限制， （3）純收益按等差級(jí)數(shù)遞減，收益年期無(wú)限制， （4）純收益按等差級(jí)數(shù)遞減，收益年期有限制， ，其未來(lái)預(yù)期收益盡管不完全相等，但生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)相對(duì)穩(wěn)定，各期收益相差不大，這種情況下也可以采用上述方法進(jìn)行評(píng)估，其步驟如下： 第一步，預(yù)測(cè)該項(xiàng)資產(chǎn)未來(lái)若干年（一般為5年左右）的收益額，并折現(xiàn)求和； 第二步，通過(guò)折現(xiàn)值之和求取年等值收益額。 收益額是指根據(jù)投資回報(bào)的原理，資產(chǎn)在正常情況下所能獲得的歸其產(chǎn)權(quán)主體的所得額。該方法對(duì)參照物與評(píng)估對(duì)象之間的可比性要求不高。 ⑧承擔(dān)資產(chǎn)評(píng)估職責(zé)的中介組織的人員，索取他人財(cái)務(wù)或非法收受他人財(cái)務(wù)，犯擾亂市場(chǎng)秩序罪的，處5年以下10年以上有期徒刑，并處罰金。 ④清算假設(shè)：是對(duì)資產(chǎn)在非公開(kāi)市場(chǎng)條件下被迫出售或快速變現(xiàn)條件的假定說(shuō)明。 ②資產(chǎn)評(píng)估的特定目的：資產(chǎn)評(píng)估的特定目的來(lái)源于資產(chǎn)業(yè)務(wù)對(duì)評(píng)估結(jié)果用途的具體要求，資產(chǎn)業(yè)務(wù)包括：資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、企業(yè)兼并、企業(yè)出售、企業(yè)聯(lián)營(yíng)、股份經(jīng)營(yíng)，中外合資、合作，企業(yè)清算、抵押、擔(dān)保、企業(yè)租賃、債務(wù)重組等等。資產(chǎn)的分類(lèi)：①按資產(chǎn)存在形態(tài)分類(lèi)分為有形資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)；②按資產(chǎn)是否具有綜合獲利能力分為單項(xiàng)資產(chǎn)，整體資產(chǎn)；③按資產(chǎn)能否獨(dú)立存在分為可確指的資產(chǎn)和不可確指的資產(chǎn)；④按資產(chǎn)與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程的關(guān)系分為經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)和非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)，另外，經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)又可按是否對(duì)盈利產(chǎn)生貢獻(xiàn)分為有效資產(chǎn)和無(wú)效資產(chǎn)。 （2004年教材有變動(dòng)） 資產(chǎn)評(píng)估的功能包括評(píng)價(jià)管理的功能和鑒證的功能。 資產(chǎn)評(píng)估的業(yè)務(wù)類(lèi)型是影響甚至是決定資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果價(jià)值類(lèi)型的一個(gè)重要因素，但是，它決不是決定資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果價(jià)值類(lèi)型的惟一因素。 （五）資產(chǎn)評(píng)估在中國(guó)的發(fā)展 1991年11月頒布《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》是資產(chǎn)評(píng)估制度基本形成的重要標(biāo)志。收益法的基本涵義、收益法及其適用的前提條件、收益法應(yīng)用的形式、收益法中各項(xiàng)指標(biāo)的確定、收益法評(píng)估資產(chǎn)的步驟及優(yōu)缺點(diǎn)。該方法主要適用與整體企業(yè)價(jià)值的評(píng)估。 （3）確定折現(xiàn)率，首先應(yīng)該明確折現(xiàn)的內(nèi)涵。 基本公式為： 資產(chǎn)評(píng)估值（預(yù)期收益現(xiàn)值）=∑前若干年收益額各年折現(xiàn)系數(shù)+以后各年的年金化收益/本金化率 以前若干年最后一年的折現(xiàn)系數(shù)資產(chǎn)評(píng)估學(xué)第3講資產(chǎn)評(píng)估的基本方法成本法講座（一）成本法及其適用的前提條件 1．成本法的概念 成本法是指首先估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本，然后估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)業(yè)已存在的各種貶損因素，并將其從重置成本中予以扣除而得到被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估方法的總稱(chēng)。 自建型資產(chǎn)的重置成本是根據(jù)重新建造資產(chǎn)所需的料、工、費(fèi)及必要的資金成本和開(kāi)發(fā)者的合理收益等分析和計(jì)算出資產(chǎn)的重置成本。 第一，在核實(shí)資產(chǎn)數(shù)量的基礎(chǔ)上，把全部資產(chǎn)按照適當(dāng)標(biāo)準(zhǔn)化分為若干類(lèi)別。 （3）估計(jì)被評(píng)估資產(chǎn)得剩余壽命。評(píng)估人員應(yīng)該具備選擇最直接、最有效的評(píng)估方法完成評(píng)估任務(wù)的能力。 二、資產(chǎn)評(píng)估具體程序 （一）明確資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng) 明確資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)是資產(chǎn)評(píng)估程序的第一個(gè)基本環(huán)節(jié)，包括在簽訂資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書(shū)之前的一系列基礎(chǔ)性工作，對(duì)資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)、承接與否以及資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目的實(shí)施有意義。利于資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目備查、資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員業(yè)務(wù)水平的提高，同時(shí)按國(guó)家有關(guān)規(guī)定對(duì)資產(chǎn)評(píng)估工作檔案進(jìn)行保存、使用和銷(xiāo)毀。 1)分析的基本步驟： a、明確分析的目的 b、將事物整體分解為若干個(gè)相對(duì)獨(dú)立的要素 c、分別考察和研究各個(gè)事物以及構(gòu)成事物整體的各個(gè)要素的特點(diǎn) d、探明各個(gè)事物以及構(gòu)成事物整體的各個(gè)要素之間的相互關(guān)系、性質(zhì)、表現(xiàn)行式等 2）分析的形式： a、因果分析 b、表象和本質(zhì)分析 c、相關(guān)分析 d、典型分析 （2）綜合 綜合是同分析相對(duì)立的一種方法。可補(bǔ)償性實(shí)體有形損耗，是指機(jī)器設(shè)備的實(shí)體有形損耗在技術(shù)上是可修復(fù)的，而且這種修復(fù)在經(jīng)濟(jì)上是合理的。 （3）成本比率調(diào)整法 這種技術(shù)是估算設(shè)備在銷(xiāo)售時(shí)售價(jià)與當(dāng)時(shí)重置成本的比值。 壟斷地租是由壟斷價(jià)格帶來(lái)的超額利潤(rùn)轉(zhuǎn)化而成的地租。它是一種歷史事實(shí)。包括行政因素（土地使用制度與住房制度、地價(jià)政策、城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略、稅收制度、投資制度、優(yōu)惠政策、行政隸屬關(guān)系變更、交通管制）、經(jīng)濟(jì)因素（經(jīng)濟(jì)發(fā)展因素、財(cái)政金融因素、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)因素）、社會(huì)因素（人口因素、家庭規(guī)模因素、房地產(chǎn)投機(jī)因素、教育科研水平和治安因素、社會(huì)福利因素）、心理因素。 求取資本化率的方法 資本化率是決定評(píng)估價(jià)格的最關(guān)鍵因素。市場(chǎng)法就是在求取一宗被估房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，依據(jù)替代原理，將被估房地產(chǎn)與類(lèi)似房地產(chǎn)的近期交易價(jià)格進(jìn)行對(duì)照比較，得出對(duì)交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個(gè)別因素等修正，得出被估房地產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日的價(jià)格。因此需要根據(jù)地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)率，將交易實(shí)例地產(chǎn)價(jià)格修正為評(píng)估基準(zhǔn)日的地產(chǎn)價(jià)格就是期日修正。 關(guān)于征地費(fèi)用各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)，《中華人民共和國(guó)土地管理法》有明確規(guī)定：征用耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。 （3）計(jì)算投資利息 在用成本法評(píng)估土地價(jià)格時(shí)，投資包括土地取得費(fèi)和土地開(kāi)發(fā)費(fèi)兩大部分。 （5）投資利息：以土地取得費(fèi)和開(kāi)發(fā)成本之和作為計(jì)算利息的基數(shù)。 （5）確定開(kāi)發(fā)商的合理利潤(rùn) 開(kāi)發(fā)商的合理利潤(rùn)一般以不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)或預(yù)付總資本的一定比例計(jì)算。 路線價(jià)估價(jià)法的計(jì)算公式 宗地總價(jià)＝路線價(jià)深度百分率臨街寬度其他修正系數(shù) 深度百分率表 （1）深度百分率的表現(xiàn)形式有三種：?jiǎn)为?dú)深度百分率、累計(jì)深度百分率和平均深度百分率。 基準(zhǔn)地價(jià)的作用 （1）具有政府公告作用 （2）宏觀調(diào)控地價(jià)水平的依據(jù) （3）是國(guó)家征收城鎮(zhèn)土地稅收的依據(jù) （4）是政府參與有償使用收益分配的依據(jù) （5）是進(jìn)一步評(píng)估宗地地價(jià)的基礎(chǔ) （6）引導(dǎo)土地資源在行業(yè)部門(mén)間的合理配置 基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法的基本思路 基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法，是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表等評(píng)估成果，按照替代原理，將被估宗地的區(qū)域條件和個(gè)別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對(duì)照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，從而求取被估宗地在估價(jià)基準(zhǔn)日價(jià)格的方法。用開(kāi)發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值減去建造費(fèi)、專(zhuān)業(yè)費(fèi)等。 根據(jù)計(jì)算公式，前四項(xiàng)之和為成本價(jià)格，成本價(jià)格乘以土地增值收益率即為土地所有權(quán)收益。 征用城市郊區(qū)的菜地，用地單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納新菜地開(kāi)發(fā)建設(shè)基金。 ④個(gè)別因素修正。 有特殊利害關(guān)系的相互間的交易，如親友之間、有利害關(guān)系的公司、公司與單位職工之間，通常都會(huì)以低市價(jià)的價(jià)格進(jìn)行交易。 資本化率的分類(lèi) 綜合資本化率：將土地和附著于其上的建筑物看作一個(gè)整體評(píng)估所采用的資本化率。建筑占地面積100%。地價(jià)又可以具體劃分為基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)等 （2）建筑物價(jià)格：純建筑物部分的價(jià)格，不包含其占用的土地價(jià)格。 （2）替代原則：在同一市場(chǎng)上效用相同或相似的房地產(chǎn)，價(jià)格趨于一致。 土地供給及其特征 土地供給分為土地的自然供給和土地的經(jīng)濟(jì)供給 土地的自然供給：地球提供給人類(lèi)可利用的土地?cái)?shù)量，包括：已利用的土地和未來(lái)可供利用的土地。即： 設(shè)備超額投資成本＝設(shè)備復(fù)原重置成本－設(shè)備的更新重置成本 在實(shí)際評(píng)估工作中，直接使用設(shè)備的更新重置成本其實(shí)就已經(jīng)將被評(píng)估設(shè)備價(jià)值中所包含的超額投資成本剔除掉了。貶值也常用百分率表示，即貶值率。 四、資產(chǎn)評(píng)估中信息收集與分析方法 （一）資產(chǎn)評(píng)估中需要收集的信息 資產(chǎn)評(píng)估人員應(yīng)當(dāng)獨(dú)立獲取評(píng)估所依據(jù)的信息，并確信信息來(lái)源是可靠的和適當(dāng)?shù)摹ＹY產(chǎn)評(píng)估計(jì)劃應(yīng)當(dāng)涵蓋資產(chǎn)評(píng)估工作的全過(guò)程。 總之，在評(píng)估方法的選擇過(guò)程中，應(yīng)注意因地制宜和因事制宜。 （七）資產(chǎn)評(píng)估方法的關(guān)系 資產(chǎn)評(píng)估方法很多，各種方法都有其各自的特點(diǎn)。 資產(chǎn)的實(shí)體性貶值=[（重置成本預(yù)計(jì)殘值）/總使用年限]實(shí)際已使用年限 ①預(yù)計(jì)殘值是指被評(píng)估資產(chǎn)在清理報(bào)廢時(shí)凈收回的金額。 （2）物價(jià)指數(shù)法建立在不同時(shí)期的某一種或某類(lèi)甚至全部資產(chǎn)的物價(jià)變動(dòng)水平上；而重置核算法建立在現(xiàn)行價(jià)格水平與購(gòu)建成本費(fèi)用核算的基礎(chǔ)上。 資產(chǎn)的實(shí)體性貶值即是有形損耗，是指資產(chǎn)由于使用及自然力作用導(dǎo)致的資產(chǎn)的物理性能的損耗或下降引起的資產(chǎn)的價(jià)值損失。 收益期限是指資產(chǎn)收益的期間，通常指收益年限。 資產(chǎn)成交后能為新的所有者帶來(lái)一定的收益，所有者支付的貨幣量不會(huì)超過(guò)該項(xiàng)資產(chǎn)的期望收益的折現(xiàn)值。 （2）缺點(diǎn)： ①要有公開(kāi)活躍的市場(chǎng)作為基礎(chǔ)，有時(shí)因缺少可對(duì)比數(shù)據(jù)難以應(yīng)用， ②不適用于專(zhuān)用機(jī)械設(shè)備和大部分的無(wú)形資產(chǎn)，以及受到地區(qū)、環(huán)境嚴(yán)格限制的一些資產(chǎn)的評(píng)估。 ④承擔(dān)資產(chǎn)評(píng)估的機(jī)構(gòu)因過(guò)失提供有重大遺漏的報(bào)告，沒(méi)收違法所得，并處以違法所得1倍以上5倍以下的罰款，并可由有關(guān)主管部門(mén)依法責(zé)令該機(jī)構(gòu)停業(yè)，吊銷(xiāo)直接責(zé)任人的資格證書(shū)。其關(guān)鍵是把握和認(rèn)識(shí)公開(kāi)市場(chǎng)的實(shí)質(zhì)和內(nèi)涵，假定較為完善的、充分競(jìng)爭(zhēng)的公開(kāi)市場(chǎng)存在。資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類(lèi)型的形成，不僅與引起資產(chǎn)評(píng)估的特定經(jīng)濟(jì)行為，即資產(chǎn)評(píng)估特定目的有關(guān)，而且與被評(píng)估對(duì)象的功能、狀態(tài)、評(píng)估時(shí)的市場(chǎng)條件等因素有著密切的關(guān)系。資產(chǎn)評(píng)估師2004年講座資產(chǎn)評(píng)估學(xué)第1講資產(chǎn)評(píng)估總論講座（一）資產(chǎn)評(píng)估的主要概念和特點(diǎn) 指在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，由專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)人員，依據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，根據(jù)特定的目的，遵循適用原則，依照法定程序，選擇適當(dāng)?shù)膬r(jià)值類(lèi)型，運(yùn)用科學(xué)的方法，對(duì)資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)定和估算的行為。不同屬性的價(jià)值類(lèi)型所代表的資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值不僅在性質(zhì)上不同，在數(shù)量上也存在著較大的差異。 ②公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)：它是對(duì)資產(chǎn)擬進(jìn)入的市場(chǎng)條件，以及資產(chǎn)在這樣的市場(chǎng)條件下接受何種影響的一種假定說(shuō)明或限定。構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。 ： （1）選擇參照物； （2）在評(píng)估對(duì)象與參照物之間選擇比較因素； （3）指標(biāo)對(duì)比、量化差異； （4）在各參照物成交價(jià)格的基礎(chǔ)上調(diào)整已經(jīng)量化的對(duì)比指標(biāo)差異； （5）綜合分析確定評(píng)估結(jié)果； （1）優(yōu)點(diǎn)： ①評(píng)估價(jià)更能反映市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)價(jià)格， ②評(píng)估結(jié)果易于被各方面理