【正文】 資產評估師2004年講座資產評估學第1講資產評估總論講座（一）資產評估的主要概念和特點 指在市場經濟條件下，由專業(yè)機構人員，依據(jù)國家有關規(guī)定，根據(jù)特定的目的，遵循適用原則，依照法定程序，選擇適當?shù)膬r值類型，運用科學的方法，對資產價值進行評定和估算的行為。 評估要素包括八個方面的內容： ①評估主體：從事資產評估的機構和人員； ②評估客體：即被評估的資產，它是資產評估的具體對象，也稱評估對象。 ③評估依據(jù)：資產評估工作所遵循的法律、法規(guī)等； ④評估目的：資產業(yè)務引發(fā)經濟行為對資產評估結果的要求，或資產評估結果的具體用途。它直接決定和制約資產評估價值類型和方法的選擇； ⑤評估原則：資產評估的行為規(guī)范； ⑥評估程序：評估工作從開始準備到最后結束的工作順序； ⑦評估價值類型：對評估價值的質的規(guī)定，它對資產評估參數(shù)的選擇具有約束性； ⑧評估方法：資產評估所運用的特定技術，是分析和判斷資產評估價值的手段和途徑； 現(xiàn)實性、市場性、預測性、公正性、咨詢性 反映和監(jiān)督是會計的基本職能，評估和咨詢是資產評估的基本職能； 前提條件不同：會計活動主要以歷史成本、持續(xù)經營為依據(jù)，資產評估主要以市場價值為依據(jù)； 目的不同：會計中資產計價反映資產實際價值量，資產評估反映資產的效用。 操作者不同：資產計價是本企業(yè)財會人員完成，評估是由企業(yè)之外的具有評估資格的社會中介機構完成 （二）資產評估的對象 是經濟主體擁有或控制的，能以貨幣計量的，能夠給經濟主體帶來經濟效益的經濟資源，具有以下特征：①必須是經濟主體控制或擁有；②必須能以貨幣計量；③必須是能夠給經濟主體帶來經濟效益的資源。資產的分類：①按資產存在形態(tài)分類分為有形資產和無形資產；②按資產是否具有綜合獲利能力分為單項資產，整體資產；③按資產能否獨立存在分為可確指的資產和不可確指的資產；④按資產與生產經營過程的關系分為經營性資產和非經營性資產，另外，經營性資產又可按是否對盈利產生貢獻分為有效資產和無效資產。 資產評估的分類方法不同得出不同的分類結果。 ①按資產評估服務的對象、評估的內容和評估者承擔的責任可以分為：評估、評估復核和評估咨詢 ②按資產評估面臨的條件、資產評估執(zhí)業(yè)過程遵循資產評估準則的程度及對評估披露的要求角度：完全評估和限制評估，完全評估一般是指完全按照評估準則及其規(guī)定的程序和要求進行的資產評估。限制評估一般是指評估機構及其人員由于評估條件的限制不能按照資產評估準則的要求進行執(zhí)業(yè)，或在允許的前提下，未完全按照評估準則及其規(guī)定的程序和要求進行的資產評估，評估結果是在受限的條件下得出的。 ③按資產評估對象的角度分為：單項資產評估和整體資產評估 ①市場性；②公正性；③專業(yè)性；④咨詢性：評估師只對結論本身合乎職業(yè)規(guī)范要求負責，而不對資產業(yè)務定價決策負責。 （2004年教材有變動） 資產評估的功能包括評價管理的功能和鑒證的功能。 管理功能：是國有資產評估在特定歷史時期的特定功能，會隨著國家在國有資產評估管理體制方面的變化而加強或弱化。 鑒證功能：包括鑒別和舉證。鑒別是專家做出的獨立判斷，舉證是對判斷提供的理論和事實支撐。 （三）資產評估的價值類型、目的 是指資產評估結果的價值屬性及其表現(xiàn)形式。不同屬性的價值類型所代表的資產評估價值不僅在性質上不同，在數(shù)量上也存在著較大的差異。資產評估的價值類型的形成，不僅與引起資產評估的特定經濟行為，即資產評估特定目的有關，而且與被評估對象的功能、狀態(tài)、評估時的市場條件等因素有著密切的關系。 資產評估的價值類型分類： ①按估價標準形式表述的價值類型：重置成本、收益現(xiàn)值、現(xiàn)行市價（或變現(xiàn)價值）、清算價值 ②按評估假設的角度表述價值類型：繼續(xù)使用價值、公開市場價值和清算價值 ③按資產業(yè)務的性質劃分的價值類型：抵押價值、保險價值、課稅價值、投資價值、清算價值、轉讓價值、保全價值、交易價值、兼并價值、拍賣價值、租賃價值、補償價值等 ④按評估依據(jù)的市場條件劃分的價值類型：市場價值類型和非市場價值類型 資產的評估目的有一般目的和特定目的之分。資產評估的一般目的包含特定目的，而資產評估的特定目的則是一般目的的具體化。 ①資產評估的一般目的：資產評估的一般目的或資產評估的基本目標，是由資產評估的性質及其基本功能決定的。暫不考慮資產交易或引起資產評估的特殊要求，資產評估的一般目的：資產在評估時點的公允價值。 ②資產評估的特定目的：資產評估的特定目的來源于資產業(yè)務對評估結果用途的具體要求，資產業(yè)務包括：資產轉讓、企業(yè)兼并、企業(yè)出售、企業(yè)聯(lián)營、股份經營，中外合資、合作，企業(yè)清算、抵押、擔保、企業(yè)租賃、債務重組等等。 資產評估的特定目的是由引起資產評估的特定經濟行為（資產業(yè)務）所決定的，它對評估結果的性質、價值類型等有重要的影響。資產評估的特定目的不僅是某項具體資產評估活動的起點，同時它又是資產評估活動所要達到的目標。資產評估的特定目的是界定評估對象的基礎；資產評估的特定目的對資產評估價值類型的選擇具有約束性。 在不同時期、地點及市場條件下，同一資產業(yè)務對資產評估結果的價值類型的要求也會有差別。 資產評估的業(yè)務類型是影響甚至是決定資產評估結果價值類型的一個重要因素，但是，它決不是決定資產評估結果價值類型的惟一因素。 （四）資產評估假設、原則 ：交易假設、公開市場假設、持續(xù)使用假設、清算假設。 ①交易假設：是最基本的前提假設。它是假定所有待評資產已經處在交易過程中，評估師根據(jù)待評估資產的交易條件等模擬市場進行估價。交易假設一方面為資產評估得以進行“創(chuàng)造”了條件，另一方面它明確限定了資產評估的外部環(huán)境。 ②公開市場假設：它是對資產擬進入的市場條件，以及資產在這樣的市場條件下接受何種影響的一種假定說明或限定。其關鍵是把握和認識公開市場的實質和內涵，假定較為完善的、充分競爭的公開市場存在。其他假設都是以公開市場假設為基本參照。 ③持續(xù)使用假設：是對資產擬進入的市場條件，以及在這樣的市場條件下的資產狀態(tài)的一種假定性描述或說明。它分為在用續(xù)用、轉用續(xù)用和移地續(xù)用三種情況。在持續(xù)使用假設前提下的資產評估及其結果的適用范圍常常是有限制的。 ④清算假設：是對資產在非公開市場條件下被迫出售或快速變現(xiàn)條件的假定說明。在清算假設下，資產的評估值通常要低于在公開市場假設、持續(xù)使用假設下的同樣資產的評估值。在清算假設下資產評估結果的適用范圍是非常有限的。 ： （1）工作原則對評估主體而言，包括：獨立性原則、客觀性原則、科學性（2）技術原則是對評估業(yè)務而言的，包括：供求原則、貢獻原則、替代原則、預期收益原則、估價日期原則。 ：市場法、成本法、收益法。 （五）資產評估在中國的發(fā)展 1991年11月頒布《國有資產評估管理辦法》是資產評估制度基本形成的重要標志。 1993年12月，中國資產評估協(xié)會正式成立，他表明中國資產評估行業(yè)已逐步從政府直接管理向行業(yè)自律管理過渡。 2001年9月1日，《資產評估準則———無形資產》頒布并實施，它是我國資產評估第一個執(zhí)業(yè)具體準則。 （1）法律形式的資產評估師職業(yè)法律規(guī)范 ①為股票發(fā)行出具審計報告、資產評估報告或者法律意見書等文件的專業(yè)機構和人員，在該股票承銷期內和期滿后6個月內，不得買賣該種股票； ②為上市公司出具審計報告和法律意見書等文件的專業(yè)機構和人員，自接受上市公司委托之日起至上述文件公開后5日內，不得買賣該種股票； ③為證券的發(fā)行、上市或證券交易活動出具資產評估報告的資產評估機構，就其所應負責的內容弄虛作假的，沒收違法所得，并處以違法所得1倍以上5倍以下的罰款，并可由有關主管部門責令該機構停業(yè)，吊銷直接責任人的資格證書。造成損失的，承擔連帶賠償責任。構成犯罪的，依法追究刑事責任。 ④承擔資產評估的機構因過失提供有重大遺漏的報告，沒收違法所得，并處以違法所得1倍以上5倍以下的罰款，并可由有關主管部門依法責令該機構停業(yè)，吊銷直接責任人的資格證書。構成犯罪的，依法追究刑事責任。 ⑤承擔資產評估的機構提供虛假證明文件的，沒收違法所得，并處以違法所得1倍以上5倍以下的罰款，并可由有關主管部門依法責令該機構停業(yè)，吊銷直接責任人的資格證書。 ⑥保險事故的財產評估人員故意提供虛假的證明文件，為他人欺詐提供條件的，以保險詐騙的共犯論處。 ⑦承擔資產評估職責的中介組織的人員故意提供虛假證明文件，情節(jié)嚴重的，處5年以下有期徒刑或拘役，并處罰金。 ⑧承擔資產評估職責的中介組織的人員，索取他人財務或非法收受他人財務，犯擾亂市場秩序罪的，處5年以下10年以上有期徒刑，并處罰金。 ⑨承擔資產評估職責的中介組織的人員，嚴重不負責任，出具的證明問家有重大失實，造成嚴重后果的，處3年以下有期徒刑或拘役，并處或單處罰金。 （2）行政法規(guī)和部門規(guī)章形式的資產評估師職業(yè)法律規(guī)范 ①資產評估機構作弊或玩忽職守，致使資產評估結果失實的，國有資產管理行政主管部門可以宣布資產評估結果無效，并可根據(jù)情節(jié)輕重，對該資產評估機構給予以下處罰：警告；停業(yè)整頓；吊銷國有資產評估資格證書。 ②對資產評估機構違法行為的行政處罰種類有：警告；罰款；沒收所得；暫停執(zhí)行部分或者全部業(yè)務，暫停執(zhí)業(yè)期限為3~12個月；吊銷資產評估資格證書 ③對資產評估機構予以警告的行為 ④對資產評估機構責令改正并予以警告的行為 資產評估學第2講資產評估的基本方法市場法、收益法講座本講是資產評估學的第二講，講述資產評估學的第二章的資產評估的基本方法的前兩個：市場法、收益法。主要內容包括：市場法應用的前提條件；參照物差異調整因素；運用市場法評估資產的程序。收益法的基本涵義、收益法及其適用的前提條件、收益法應用的形式、收益法中各項指標的確定、收益法評估資產的步驟及優(yōu)缺點。 一、市場法 1．市場法的概念 市場法是指利用市場同樣或類似資產的近期交易價格，經過直接比較或類比分析以估測資產價值的各種評估技術方法的總稱。 ： （1）要有一個充分發(fā)育活躍的資產市場 （2）可搜集到參照物及其與評估資產可比較的指標、技術參數(shù)等資料。 市場法在國際上比較通行，在我國現(xiàn)在市場不很開放的情況下使用會受到限制。 （1）參照物與評估對象在功能上具有可比性 （2）參照物與被評估對象面臨的市場條件具有可比性 （3）參照物成交時間與評估基準日間隔時間不能過長，應在一個適度的時間范圍內 ： 資產的功能、資產的實體特征和質量、市場條件、交易條件。 ： （1）選擇參照物； （2）在評估對象與參照物之間選擇比較因素； （3）指標對比、量化差異； （4）在各參照物成交價格的基礎上調整已經量化的對比指標差異； （5）綜合分析確定評估結果； （1）優(yōu)點： ①評估價更能反映市場現(xiàn)實價格， ②評估結果易于被各方面理解和接受。 （2）缺點： ①要有公開活躍的市場作為基礎，有時因缺少可對比數(shù)據(jù)難以應用， ②不適用于專用機械設備和大部分的無形資產，以及受到地區(qū)、環(huán)境嚴格限制的一些資產的評估。 （1）直接比較法：利用參照物的交易價格及參照物的某一基本特征直接與評估對象的同一基本特征進行比較而判斷評估對象價值的方法。 評估對象價值=參照物成交價格*評估對象A特征/參照物A特征 優(yōu)點：直觀簡潔，便于操作。 缺點：對參照物與評估對象之間的可比性要求較高。 包括： ：資產評估價值=參照物成交價格*（1價格折扣率） ：資產評估價值=參照物成交價格*（評估對象生產能力/參照物生產能力）x ： 資產評估價值=參照物成交價格*（1+物價變動指數(shù)） e. 成新率價格調整法：資產評估價值=參照物成交價格*（評估對象成新率/參照物成新率） （2）類比調整法：它是市場法中最基本的評估方法。該方法對參照物與評估對象之間的可比性要求不高。只要參照物與評估對象在大的方面基本相同或相似即可。 ①市場售價類比法：以參照物的成交價格為基礎，考慮參照物與評估對象在功能、市場條件和銷售時間等方面的差異，通過對比分析和量化差異，調整估算出評估對象價值的方法。 資產評估價值=參照物售價+功能差異值+時間差異值+……+交易情況差異值 或資產評估價值=參照物售價*功能差異修正系數(shù)+時間差異修正系數(shù)+……+交易情況差異修正系數(shù) ②成本市價法：以評估對象的現(xiàn)行合理成本為基礎，利用參照物的成本市價比率來估算評估對象的價值的方法。 資產評估價值=評估對象現(xiàn)行合理成本*參照物成交價格/參照物現(xiàn)行合理成本 ③市盈率乘數(shù)法：以參照物的市盈率作為乘數(shù)（倍數(shù)），以此乘數(shù)與評估對象的收益額相乘估算評估對象價值的方法。該方法主要適用與整體企業(yè)價值的評估。 資產評估價值=評估對象繁榮收益額*參照物市盈率 （1）參照物與評估對象必具有可比性 （2）參照物的交易時間與評估基準日間隔不能過長 二、收益法 （一）收益法的概念 是指通過估算被評估資產未來預期收益并折算成現(xiàn)值，借以確定被評估資產價值的一種資產評估方法。它服從資產評估中將利求本的思路。 采用收益法對資產進行評估，所確定的資產價值，是指為獲得該項資產以取得預期收益的權利所支付的貨幣總額。資產的評估價值與資產的效用或有用程度密切相關。資產的效用 越大，獲力能力越強，它的價值也就越大。 資產成交后能為新的所有者帶來一定的收益，所有者支付的貨幣量不會超過該項資產的期望收益的折現(xiàn)值。投資者投資購買資產時一般要進行可行性分析，其預計的內部回報率只有在超過評估的折現(xiàn)率時才肯支付貨幣以取得該項資產。 （二）應用收益法評估資產必須具備的前提條件： （1）被評估資產的未來預期收益可以預測并可以用貨幣衡量； （2）資產擁有者獲得預期收益所承擔的風險也可以預測并可以用貨幣來計量 （3）被評估資產預期獲利年限可以預測 （三）收益法評估資產的程序及優(yōu)缺點 （1）收集驗證與評估對象未來預期收益有關經營、財務狀況的信息資料； （2）分析測算被評估對象未來預期收益； （3）