【正文】 （1）能真實和較準(zhǔn)確地反映企業(yè)本金化的價值； （2）與投資決策相結(jié)合，應(yīng)用此法評估的資產(chǎn)價值，易為買賣雙方所接受。折現(xiàn)作為一個時間優(yōu)先的概念，認(rèn)為將來得收益或利益低于現(xiàn)在的同樣收益或利益，并且，隨著收益時間向?qū)硗七t的程度而有系統(tǒng)地降低價值。 基本公式是： 其中： Ri——未來第i 個收益期的預(yù)期收益額，收益期有限時，Ri中還包括期末資產(chǎn)剩余凈額 n ——收益年期 r ——折現(xiàn)率 （1）未來收益年金化的情形。成本法的基本思路是：重置或重建被評估資產(chǎn) 2．采用成本法評估資產(chǎn)的前提條件是： （1）被評估資產(chǎn)處于持續(xù)使用狀態(tài)或被假定處于持續(xù)使用狀態(tài)。 （四）重置成本及其估算 在同時可獲得復(fù)原重置成本和更新重置成本的情況下，應(yīng)選擇更新重置成本。 資產(chǎn)的重置成本應(yīng)包括開發(fā)者的合理收益。 ， 也稱生產(chǎn)能力比例法。 第二，在各類資產(chǎn)中抽樣選擇適量具有代表性資產(chǎn)，估算其重置成本。計算公式為： 總使用年限=實際已使用年限+尚可使用年限 實際已使用年限=名義已使用年限資產(chǎn)利用率 名義已使用年限是指資產(chǎn)從購進使用到評估時的年限。 （4）以適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率將被評估資產(chǎn)在剩余壽命內(nèi)每年的超額運營成本折現(xiàn)，這些折現(xiàn)值之和就是被評估資產(chǎn)功能性損耗（貶值），計算公式為： 被評估資產(chǎn)功能性貶值=∑（被評估資產(chǎn)年凈超額運營成本折現(xiàn)系數(shù)） 此外，功能性貶值的估算還可以通過超額投資成本的估算進行，計算公式為： 功能性貶值=復(fù)原重置成本更新重置成本 3. 經(jīng)濟性貶值及其估計 經(jīng)濟性貶值是由于外部環(huán)境變化造成資產(chǎn)的貶值。 評估方法是實現(xiàn)評估目的的手段。 （八）資產(chǎn)評估方法的選擇 資產(chǎn)評估方法的選擇主要應(yīng)考慮下面因素： ，評估時的市場條件，被評估對象在評估過程中所處的狀態(tài)，以及由此所決定的資產(chǎn)評估價值類型相適應(yīng)。資產(chǎn)評估學(xué)第4講資產(chǎn)評估程序講座一、資產(chǎn)評估程序的定義和分類 （一）資產(chǎn)評估程序的定義： 資產(chǎn)評估程序是指資產(chǎn)評估機構(gòu)和人員執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)、形成資產(chǎn)評估結(jié)論所履行的系統(tǒng)性工作步驟。具體如下： ：相關(guān)當(dāng)事人主要包括：資產(chǎn)占有方、資產(chǎn)評估報告使用方、其他利益關(guān)聯(lián)方等，在可能的情況下還應(yīng)要求委托人明確資產(chǎn)評估報告的使用人或使用人范圍以及資產(chǎn)評估報告的使用方式。資料收集工作是資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)質(zhì)量的重要保障。 三、執(zhí)行資產(chǎn)評估程序的基本要求 ，建立、健全資產(chǎn)評估程序制度。 ：它通常是與被評估的目標(biāo)資產(chǎn)直接相關(guān)的信息。綜合的基本步驟： 1）明確綜合的目的 2）把握被分析出來的研究對象的各個要素 3）確定各個要素的有機聯(lián)系形式 4）從事物整體的角度把握事物的本質(zhì)和規(guī)律，從而獲得新的認(rèn)識結(jié)論 推理是一種得出新結(jié)論的一種邏輯方法。 實體性貶值=設(shè)備重置成本實體性貶值率 成新率=1實體性貶值率 成新率=設(shè)備的尚可使用年限/（設(shè)備的已使用年限+設(shè)備的尚可使用年限）100% （1）觀察分析法估算實體性貶值 該方法是指評估人員根據(jù)對設(shè)備的現(xiàn)場技術(shù)檢測和觀察，結(jié)合設(shè)備的使用時間、實際技術(shù)狀況、負(fù)荷程度、制造質(zhì)量等經(jīng)濟技術(shù)參數(shù)，經(jīng)綜合分析估測機器設(shè)備的貶值率或成新率的方法。 （1）設(shè)備的功能性貶值及其測算 第一種，是由于技術(shù)進步引起勞動生產(chǎn)率的提高，其再生產(chǎn)與原功能相同的設(shè)備的社必要勞動時間減少，成本降低，從而造成設(shè)備價值貶值。 ，并將參照物的年操作運營成本與被評估設(shè)備的年操作運營成本進行對比，找出兩者之間的差別及年超額運營成本額； ； ，計算被估設(shè)備因超額運營成本而抵減的所得稅，得出被評估設(shè)備的超額運營成本凈額； ，將被評估設(shè)備在剩余使用年限中的每年超額運營成本凈額折現(xiàn)，累加計算被估機器設(shè)備的功能性貶值。評估人員需要收集足夠的數(shù)據(jù)，以便能用統(tǒng)計的方法分析得到類似設(shè)備的役齡、售價、成本間的關(guān)系。 土地的特性 土地的特性可以分為土地的自然特性和經(jīng)濟特性兩個方面。 建筑地租在具有與農(nóng)業(yè)級差地租相同規(guī)律的級差地租的同時，還具有自身的特點： （1）建筑地段地租是為了獲得生產(chǎn)的場地和空間而支付的 （2）建筑地段所處的位置對建筑地段地租有著決定性的影響 （3）社會發(fā)展和進步會提高建筑地段地租 （4）壟斷地租在建筑地段地租中占有顯著地位 地價的特征： （1）地價是地租的資本化 （2）地價是權(quán)益價格 （3）土地具有增值性 （4）地價與用途相關(guān) （5）地價具有個別性 （6）地價具有可比性 房地產(chǎn)的特征 （1）位置固定性 （2）供求區(qū)域性 （3）使用的長期性 國家規(guī)定的土地使用權(quán)出讓最高年限按不同用途予以規(guī)定：居住用地70年，工業(yè)用地50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地40年等。 （5）合法原則 ：房地產(chǎn)評估要在法律規(guī)定的條件下進行。資產(chǎn)評估中的房地產(chǎn)價值并不是一種歷史事實。它可以是土地的單位面積價格，建筑物單位面積的價格和房地合一狀態(tài)下的單位面積價格。 2）區(qū)域因素，是指房地產(chǎn)所在地區(qū)的自然條件、社會條件、經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r和行政條件相結(jié)合所形成的地區(qū)性特點或區(qū)域性特點。建筑占地總面積100% 3）個別因素，是指某具體房地產(chǎn)所表現(xiàn)的個別特性。其大小同投資風(fēng)險的大小成正相關(guān)關(guān)系。 土地資本化率：土地自身的價格。 適用范圍 市場法只要由適合的類似房地產(chǎn)交易實例即可應(yīng)用。 買方或賣方不了解市場行情，往往使地產(chǎn)交易價格偏高或偏低。 地產(chǎn)價格的變動率一般用地價指數(shù)來表示。 ⑥土地使用年期。征用耕地的土地補償費，為該耕地被征用前3年平均產(chǎn)值的6－10倍；征用耕地的補助費，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算，需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征用的耕地數(shù)量除以征地前被征用單位平均每人占有耕地的數(shù)量計算。 ②為取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆遷費用。由于兩部分資金的投入時間和占用時間不同，土地取得費在土地開發(fā)動工前即要全部付清，在開發(fā)完成銷售后方能收回，計息應(yīng)為整個開發(fā)期和銷售期。包括：由開發(fā)商承擔(dān)的紅線內(nèi)外的自來水、雨水、污水、煤氣、熱力、供電、電信、道路、綠化、環(huán)境、衛(wèi)生、照明等建設(shè)費用。 （6）銷售稅費：包括：銷售費用、銷售稅金及附加、其他銷售稅費 舊建筑物評估的成本法步驟 公式：建筑物價格=重置成本（估價時點的重置成本）年折舊X已使用年限 注：重置成本應(yīng)當(dāng)包括利息、利潤和稅費 建筑物價值減損的引起因素：一是：物理化學(xué)因素，又稱自然折舊和有形損耗；二是：社會經(jīng)濟因素，又稱無形損耗。 （3）待拆遷改造的再開發(fā)地產(chǎn)的估價。投資回報利潤的計算基數(shù)一般為地價、開發(fā)費和專業(yè)費三項，銷售利潤的計算基數(shù)一般為不動產(chǎn)售價。 基準(zhǔn)地價修正系數(shù)法估價的程序 （1）收集、整理土地定級估價成果資料。單獨深度百分率呈遞減現(xiàn)象，累計深度百分率呈遞增現(xiàn)象，平均深度百分率呈遞減現(xiàn)象。與市場比較法、收益法等相比，這種方法能對大量土地迅速估價，是評估大量土地的一種常用方法。 基準(zhǔn)地價的特點 （1）基準(zhǔn)地價是區(qū)域性價格 （2）基準(zhǔn)地價是土地使用權(quán)價格 （3）基準(zhǔn)地價是平均價格 （4）基準(zhǔn)地價一般都要覆蓋整個城市建成區(qū) （5）基準(zhǔn)地價是單位土地面積的地價 （6）基準(zhǔn)地價具有現(xiàn)實性，是評估出的一定時期內(nèi)的價格。 （1）調(diào)查待估對象的基本情況 （2）確定待估不動產(chǎn)最佳的開發(fā)利用方式：重要的是選擇最佳的土地用途 （3）預(yù)測房地產(chǎn)售價 對于出售的不動產(chǎn)，采用市場法確定開發(fā)完成后的不動產(chǎn)總價。 適用范圍 剩余法主要適用于下列地產(chǎn)的估價： （1）待開發(fā)土地的估價。 （3）開發(fā)利潤：以土地取得費和開發(fā)費用之和作為利潤計算的基數(shù)。增加的收益，應(yīng)歸土地所有者所有。作為基礎(chǔ)設(shè)施配套費用應(yīng)以“七通一平”為標(biāo)準(zhǔn)計算。 被征用土地上的附著物和青苗的補償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。 適用范圍 成本法一般適用新開土地的估價，特別適用于土地市場不發(fā)育，土地成交實例不多，無法利用市場比較法等方法進行土地的估價。如果交易實例地產(chǎn)與待評估地產(chǎn)處在同一地區(qū)，則不必進行此項修正。 通過交易情況修正，即將可比實例價格修正為正常交易情況下的價格。 地產(chǎn)交易中的特殊情況較為復(fù)雜。在計算時還要注意收益期限。根據(jù)評估人員對所評估房地產(chǎn)投資風(fēng)險的判斷，將其插入其中，得出該房地產(chǎn)的評估資本化率。客觀純收益是指在正常的市場條件下的房地產(chǎn)用于法律上允許的最佳利用方向上的純收益，是評估的依據(jù)。用公式表示：容積率=建筑物面積247。容積率。 房地產(chǎn)價格的種類 根據(jù)權(quán)益的不同，可分為所有權(quán)價格、使用權(quán)價格、其他權(quán)益價格 根據(jù)價格形成方式分為市場交易價格和評估價格 按照房地產(chǎn)三種形態(tài)為標(biāo)準(zhǔn)劃分，有以下三種價格形態(tài)： （1）土地價格：通常是指空地的價格。 2）制定工作計劃 3）實地查勘搜集資料：實地查勘是房地產(chǎn)評估工作的一項重要的步驟，并要做記錄。房地產(chǎn)的價格由類似房地產(chǎn)的供求狀況決定。 土地使用權(quán)出讓可以采取協(xié)議、招標(biāo)和拍賣三種方式。房地產(chǎn)評估的標(biāo)的也有三種存在形式： 土地（或土地使用權(quán)）、房屋建筑屋和房地合一狀態(tài)下的物質(zhì)實體及其權(quán)益。 三、機器設(shè)備評估的市場法 適用條件是有成熟的市場、交易比較活躍的機器設(shè)備評估。設(shè)備的超額投資成本就等于該設(shè)備的更新重置成本與其復(fù)原重置成本的差額。（加權(quán)投資年限+尚可使用年限）100% 加權(quán)投資年限＝∑（加權(quán)更新成本）247。 (三)機器設(shè)備重置成本及其測算 1. 重置成本的計算 (1)設(shè)備凈價 通用設(shè)備凈價按照現(xiàn)行市場銷售價格確定 自制設(shè)備的凈價是按照當(dāng)前的價格標(biāo)準(zhǔn)計算的建造成本 a .直接法:包括市場詢價和使用價格資料 b .物價指數(shù)法 定基物價指數(shù)法：重置成本=歷史成本*（當(dāng)前年份指數(shù)/基年指數(shù)） 環(huán)比物價指數(shù)法 C .重置核算法 重置成本=生產(chǎn)成本+銷售費用+利潤+稅金 生產(chǎn)成本 生產(chǎn)成本=直接人工費+直接材料費+車間經(jīng)費+企業(yè)管理費其他專項費用 銷售費用 是在銷售產(chǎn)品和發(fā)貨過程中發(fā)生的所有費用 銷售成本=生產(chǎn)成本+銷售費用 利潤=銷售成本*利潤率 稅金= 設(shè)備重置成本*綜合稅率 重置成本=銷售成本*（1+利潤率）/（1綜合稅率） 綜合估價法 重置成本=（主要外購件費/成本主材費率+主要外購件費）*（1+成本利潤率）*（1+非標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備設(shè)計費率/費標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備生產(chǎn)數(shù)量）/（1綜合稅率） 其中，主材費、主要外購件費和綜合稅率的計算公式見教材p108p109 E. 重量估價法 重置成本= 設(shè)備的凈重*綜合費率*調(diào)整系數(shù)+合理利潤+稅金 =設(shè)備的凈重*綜合費率*調(diào)整系數(shù)（1+利潤率）/（1綜合稅率） F. 類比估價法 被評估設(shè)備的重置成本=參照物的價格（被評估設(shè)備的生產(chǎn)能力/參照物設(shè)備生產(chǎn)能力） X 2 .運雜費的計算 （1）國產(chǎn)設(shè)備運雜費 =國產(chǎn)設(shè)備遠價*國產(chǎn)運雜費率 （2）進口設(shè)備國內(nèi)運雜費=進口設(shè)備到岸價*進口設(shè)備國內(nèi)運雜費率 3 .設(shè)備安裝費 （1）國產(chǎn)設(shè)備安裝費 =設(shè)備遠價*設(shè)備安裝費率 （2）進口設(shè)備安裝費=進口設(shè)備到岸價*進口設(shè)備安裝費率=相似設(shè)備原價*國產(chǎn)設(shè)備安裝費率 4. 基礎(chǔ)費 （1）國產(chǎn)設(shè)備基礎(chǔ)費 =設(shè)備遠價*國產(chǎn)設(shè)備基礎(chǔ)費率 （2）進口設(shè)備基礎(chǔ)費=進口設(shè)備到岸價*進口設(shè)備基礎(chǔ)費率=相似設(shè)備原價*國產(chǎn)設(shè)備基礎(chǔ)費率 5. 進口設(shè)備從屬費用 包括國外運費、國外運輸保險費、關(guān)稅、消費稅、增值稅、銀行手續(xù)費、公司代理手續(xù)費、海關(guān)監(jiān)督手續(xù)費，對車輛包括車輛購置附加費 （四）機器設(shè)備評估的貶值 資產(chǎn)評估中機器設(shè)備的貶值是被評估舊設(shè)備和選擇為參照物的新設(shè)備在價值上的差別，即被評估設(shè)備的重置成本減被評估設(shè)備評估值上的差。常采用的兩種方法是電話詢問查證和擴大調(diào)查范圍。 ，并將主要資產(chǎn)評估程序執(zhí)行情況在資產(chǎn)評估報告書中予以披露。對宜采用兩種以上資產(chǎn)評估方法的評估項目，應(yīng)當(dāng)采用兩種以上的資產(chǎn)評估方法。 ： （1）資產(chǎn)評估機構(gòu)和委托方名稱 （2）資產(chǎn)評估目的 （3）資產(chǎn)評估對象 （4）資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日 （5）出具資產(chǎn)評估報告的時間要求 （6）資產(chǎn)評估報告使用范圍 （7）資產(chǎn)評估收費 （8）雙方的權(quán)利、義務(wù)及違約責(zé)任 （9）簽約時間 （10）雙方認(rèn)為應(yīng)當(dāng)約定的其他重要事項 （三）編制資產(chǎn)評估計劃 資產(chǎn)評估計劃是資產(chǎn)評估機構(gòu)和人員為執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)擬訂的資產(chǎn)評估工作思路和實施方案，對合理安排工作、工作進度、專業(yè)人員調(diào)配、按時完成資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)具有重要意義。 （二）資產(chǎn)評估程序的分類：資產(chǎn)評估程序根據(jù)不同的標(biāo)準(zhǔn)可以有不同分類。 。多種方法得出的結(jié)果應(yīng)該趨同。 。功能性貶值的估算可以按下列步驟進行： （1）將被評估資產(chǎn)的年運營成本與功能相同但性能更好的新資產(chǎn)的年運營成本進行比較。計算公式為： 資產(chǎn)實體性貶值=重置成本（1成新率） （2）使用年限法。 由于規(guī)模經(jīng)濟效益作用的結(jié)果，資產(chǎn)生產(chǎn)能力和成本之間只成同方向變化，而不是等比例變化。定基價格變動指數(shù)是評估時點的價格指數(shù)與資產(chǎn)購建時點的價格指數(shù)之比，即： 定基價格變動指數(shù)=（評估時點的價格指數(shù)/資產(chǎn)購建時點的價格指數(shù)）x100% 環(huán)比價格變動指數(shù)=（1+a1）（1+a2）（1+a3）……（1+an）100% 式中：an——第n年環(huán)比價格指數(shù)，n=5……n 價格指數(shù)法與重置核算法的比較： （1）物價指數(shù)法估算的重置成本，僅考慮了價格變動因素，因而確定的是復(fù)原重置成本；而重置核算法既考慮了價格因素，也考慮了生產(chǎn)技術(shù)進步和勞動生產(chǎn)率的變動化因素，因而可以估算復(fù)原重置成本和更新重置成本。 也稱細節(jié)分析法、核算法，是利用成本核算的原理，根據(jù)重新取得資產(chǎn)所需的費用項目，逐項計算然后累加得到資產(chǎn)的重置成本。 更新重置成本是指利用新型材料，并根據(jù)現(xiàn)代標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計及格式，以現(xiàn)時價格生產(chǎn)和建造具有同等功能的全新資產(chǎn)所需的成本。 （3）未來收益是不等