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正文內(nèi)容

房地產(chǎn)案場管理(編輯修改稿)

2025-05-25 23:05 本頁面
 

【文章內(nèi)容簡介】 年8月28日;         5幢在2001年10月28日;         6-8幢在2001年12月28日?!   ‘?dāng)前進(jìn)度:13幢年底結(jié)構(gòu)封頂2依規(guī)劃類別不同分別有多少戶?現(xiàn)在進(jìn)度如何?總戶數(shù)如何?  答:總戶數(shù)為1000戶,其中一期推出321戶,二期正在規(guī)劃設(shè)計(jì)中。2每一個(gè)樓面有幾戶人家?  答:不同樓棟戶數(shù)不一樣。(標(biāo)準(zhǔn)層大多為八戶,其余為六戶與十戶)。2不同層次不同單元的朝向景觀、日照情況如何?  答:全部戶型均為南北朝向,通風(fēng)采光良好,一梯兩戶,景觀均好。2樓盤有多少種格局?分別有多少戶?  答:小區(qū)戶型多達(dá)35種。擁有平層、錯(cuò)層、躍層及兩代居。2樓盤有多少種面積?分別有多少戶?  答:面積在87.98—278.97M2 都有。2每套單元的客廳、餐廳、臥室、衛(wèi)生間、廚房、存儲(chǔ)間、陽臺(tái)……凈面面積分別是多少?  答:根據(jù)每個(gè)客戶具體選定的房型,可從圖紙上算。2得房率為多少?  答:約90%。建筑物的結(jié)構(gòu)如何?  答:全現(xiàn)澆鋼筋混凝土異形柱框架結(jié)構(gòu)。3地下室的高度、每層的高度及室內(nèi)凈高各為多少?  答:地下室層高2.5米;房屋層高2.9米,樓板厚度12—15CM。3公共設(shè)施有幼兒園、保健中心、老年活動(dòng)中心、糧油站、儲(chǔ)蓄、郵電、商業(yè)中心、配電房、煤氣調(diào)壓站、公廁、垃圾站。3有無公共設(shè)施?如何規(guī)劃?如何使用?  答:中庭面積接近1萬平方米。3中庭面積、基地零星空白面積及其美化情形如何?  答:中庭面積接近1萬平方米。3公共面積和公共設(shè)施的使用權(quán)、所有權(quán)問題?  答:公共面積8公共配套設(shè)施的所有權(quán)屬:公共走廊、樓梯。3公攤面積主要包含哪些地方?如何計(jì)算?  答:計(jì)算以樓棟為單元,按面積比例分?jǐn)偂?社區(qū)配套設(shè)施是否和大樓一起竣工、一交付使用?  答:查原答客問附1。3車位:停車場設(shè)置在什么地方?地上車位、地下車位、露天車位分別有多少個(gè)?一共有多少個(gè)?車位的面積有多少?長多少?寬多少?回車道有多少?車位是租或售?價(jià)格如何?  答:自行車位采用配售的方式;機(jī)動(dòng)車位為露天停車場,采用租用方式,租金為:月租120元/月,二期有地下車庫,但銷售方式未定。3建材設(shè)備及其品牌:門窗、地面、內(nèi)墻、浴廁、廚房、屋頂、前后陽臺(tái);外立面、大堂、地坪、電梯、電梯間、電梯箱、樓梯間;照明、防火防盜設(shè)備、煤氣設(shè)備、給排水設(shè)備、電視、電話暗管,室內(nèi)電器設(shè)備、其他附屬設(shè)備……  答:品牌待定。3室內(nèi)裝修究竟到什么程度?可否自己裝修?  答:交房為毛坯房,自己裝修。房屋設(shè)計(jì)是不可以變更?有什么限制和手續(xù)?  答:可以變更,內(nèi)墻可以任意隔,但不能破壞外墻承重結(jié)構(gòu)及立面構(gòu)架。4房屋交付使用后,水、電、煤、電話、電視接線等能否同時(shí)到位?答:可以同時(shí)到位。4房屋購買后是否有保修期?答:有保修期。4保修期內(nèi)外,房屋維修應(yīng)該如何分別處理?  答:保修期內(nèi)如出現(xiàn)問題按“八項(xiàng)承諾”處理;保修期以外則由物管公司維修,但要另行收費(fèi)。4業(yè)主委員會(huì)何時(shí)成立?業(yè)主的意見如何為業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)管理公司所接受?答:入住率達(dá)50%時(shí)成立小區(qū)業(yè)主管理委員會(huì)。4這個(gè)產(chǎn)品的特點(diǎn)如何?答:列入“國家康居示范工程”;綠化率達(dá)55%;建筑單體設(shè)計(jì)個(gè)性化;采用異形框架柱結(jié)構(gòu),有利于家居布置;保留中庭“原生態(tài)”樹木;;人車分流,車位率達(dá)51%;參加“‘放心房’承諾”活動(dòng);采用ALC新型墻體材料;廣泛采用建筑節(jié)能新技術(shù)。三、價(jià)格情況4本樓盤的價(jià)格如何?起售單價(jià)是多少?最高單價(jià)是多少?棟與棟之間的差價(jià)是多少?平面之間的差價(jià)是多少?樓層之間的差價(jià)是多少?最小總價(jià)是多少?最高總價(jià)是多少?答:起售價(jià):2888元/M2; 最高價(jià):; 起售價(jià)(最低價(jià)):;最小總價(jià):; 最高總價(jià):?。ú缓氲叵伦孕熊噹欤?。棟與棟之間、平面之間的差價(jià)在100元以內(nèi),就整幢樓而言,4層的價(jià)格比其它樓層高100元左右,5層的價(jià)格相同,1層的價(jià)格最低,6層介于2層之間。4現(xiàn)房的租金是多少?因此計(jì)算投資回報(bào)率是多少?  答:、小區(qū)現(xiàn)在全是期房。4付款方式有幾種?每一種付款方式的折扣為多少?  答:有3種付款方式。一次性付款打97折;銀行按揭打99折;建筑分期沒有折扣。4借款銀行名稱?貸款額度?貸款年限?貸款利率?  答:中國銀行和建設(shè)銀行商業(yè)性貸款。最高可貸80%,公積金貸款最高可貸70%,最長年限為30年,%,%;%,5年以上為4. 59%。50、發(fā)展商有無自行提供貸款?貸款額度?貸款年限?貸款利率?  答:沒有。5貸款利率是否會(huì)隨利率調(diào)整而調(diào)整?  答:會(huì)。每年1月1日調(diào)整1次。510貸款10萬元,期限10年,每月應(yīng)付款為多少?  答:商業(yè)性貸款:;公積金貸款:。5可否用人民幣以外的其他幣種來付款?如何計(jì)算?  答:可以,按當(dāng)日國家公布牌價(jià)。5付款的匯款到發(fā)展商什么開戶行?哪個(gè)帳號(hào)?  答:開戶行:中行南分;賬號(hào):044260116210809301。5結(jié)算方式有什么限制?  答:一次性付款在1個(gè)月之內(nèi)付清95%,最后交房時(shí)付5%;銀行按揭付首期,余額每月還;建筑分期是首付清30%,建完二層付40%,結(jié)構(gòu)封頂付25%,交房時(shí)付5%。5成交以后,稅費(fèi)有哪幾種?額度有多少?由誰負(fù)擔(dān)?  答:稅費(fèi)明細(xì): A 契稅 2%(辦理鑒證時(shí)收) B 維修基金 2% C 交易服務(wù)費(fèi) 3‰  D 綜合服務(wù)費(fèi) 3‰(B、C、D均為入住時(shí)收)。5物業(yè)管理費(fèi)具體為多少?主要包括哪幾項(xiàng)服務(wù)項(xiàng)目?  答:暫定為0.8元,但最后以物價(jià)局核定為準(zhǔn)。服務(wù)項(xiàng)目主要包括物業(yè)建設(shè)中的前期跟蹤;物業(yè)驗(yàn)收及檔案管理;業(yè)主入住管理;警衛(wèi)與安全保衛(wèi)工作;道路交通及公共部位的清潔工作及大樓外觀整潔的保持;公共綠化管理工作;設(shè)備的正常維修及檢修;會(huì)所的管理及服務(wù)。5交屋時(shí),煤氣、電話、電視天線、物業(yè)維修等是否還另行收費(fèi)?費(fèi)用多少?  答:交房時(shí)代收費(fèi)用大概在5000元左右。包括管道煤氣費(fèi)3250元、電表押金350元、水表押金150元、裝修垃圾費(fèi)200元、裝璜保證金1000(向施工單位收?。?。5這樣的價(jià)格似乎貴了一點(diǎn)?  答:其實(shí)“月安花園”目前的房價(jià)是偏低的,完全物超所值,當(dāng)前是極好的購買時(shí)機(jī)?!   ∫?yàn)?,樓盤地處河西開發(fā)區(qū)核心地段,目前又正值開發(fā)初期,所以極具升值潛力;項(xiàng)目列入“國家康居示范工程”,廣泛采用新材料、新技術(shù)、新工藝,為產(chǎn)品質(zhì)量和內(nèi)部結(jié)構(gòu)優(yōu)化打下了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ);小區(qū)景觀規(guī)劃一流和物業(yè)管理高水準(zhǔn)是物業(yè)增值保值的重要前提;項(xiàng)目施工管理嚴(yán)密,確保產(chǎn)品質(zhì)量上乘。四、政策法規(guī)60、買受人在身份上有什么限定?答:沒有限定。6簽訂預(yù)售合同或出售合同需要哪些證件?  答:身份證。6預(yù)售合同登記需要哪些證件?  答:本人到場需帶身份證原件,如不能到場,需出示委托書和身份證復(fù)印件。6委托他人簽訂合同需要準(zhǔn)備哪些證件?答:買方身份證復(fù)印件,代理人身份證原件、授權(quán)委托書。6在預(yù)售期間,戶名可否作內(nèi)部交換?有什么條件?  答:在鑒證前無條件變更。6產(chǎn)權(quán)登記后,戶名可否作變換?有什么條件和稅費(fèi)?  答:可以,但需繳納房款的6‰的手續(xù)費(fèi)。6房屋貸款人在身份上有什么限定?  答:有合法的居民身份,年齡在18歲以上法定退休年齡以下。6貸款程序如何?需要哪些證件?產(chǎn)生哪些費(fèi)用?  答:需提供證件有:貸款申請(qǐng)表、商品房買契約原件及復(fù)印件二份、首付款收據(jù)復(fù)印件叁份、借款人身份證復(fù)印件伍份、配偶身份證復(fù)印件一份、借款人及配偶戶口簿復(fù)印件一份、借款人及配偶月收入原件、結(jié)婚證復(fù)印證一份。費(fèi)用有:抵押貸款公證費(fèi)、抵押(住房)登記費(fèi)、抵押住房保險(xiǎn)費(fèi)、律師代理服務(wù)費(fèi)?!   ?預(yù)售合同或出售合同是否需要公證?  答:不需要。6公證程度如何?需要哪些證件?產(chǎn)生哪些費(fèi)用?  交房時(shí)水、電、氣、電話及有線電視布線到戶,繳費(fèi)既通。銷售現(xiàn)場管理辦法一、 現(xiàn)場基本工作制度二、 現(xiàn)場銷售禮儀規(guī)范三、 現(xiàn)場銷售流程四、 客戶登記規(guī)定五、 客戶接待規(guī)定六、 客戶現(xiàn)場投訴處理七、 現(xiàn)場資料管理八、 現(xiàn)場報(bào)表管理135 / 135一、 現(xiàn)場基本工作制度 銷售現(xiàn)場排班時(shí)間由現(xiàn)場主管根據(jù)現(xiàn)場實(shí)際情況制定,變更上下班時(shí)間需報(bào)經(jīng)部門經(jīng)理同意。每周周末由主管制定下周《現(xiàn)場排班表》,列出業(yè)務(wù)員上班、會(huì)議、培訓(xùn)及休息時(shí)間。如銷售員相互調(diào)班須經(jīng)組長同意。 銷售員必須按排表上規(guī)定的時(shí)間上班,不得遲到、早退,不得擅自離開工作崗位。遲到或早退一次扣罰50元。 銷售員遲到、早退或擅離工作崗位超過半小時(shí)計(jì)為曠工。曠工一次扣200元,累計(jì)曠工三次者除名。 銷售員請(qǐng)假需提前填寫請(qǐng)假單,請(qǐng)假半小時(shí)以內(nèi)由組長審批,一天以內(nèi)(包括一天)須由主管批準(zhǔn),超過一天須部門經(jīng)理批準(zhǔn),三天以上須報(bào)公司有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)審批(年休假除外)。請(qǐng)假超過半天,必須視為事假或年休假。病假需提供區(qū)級(jí)以上醫(yī)院證明,病假全年累計(jì)超過10天后,每日扣除底薪的2%,事假每日扣除底薪的5%。年休假的時(shí)間在部門人事管理中規(guī)定。 因工作原因占用休息時(shí)間,可以補(bǔ)休,計(jì)為累計(jì)假。累計(jì)假只在次月有效。累計(jì)假記錄及補(bǔ)休安排由現(xiàn)場主管負(fù)責(zé)。 銷售員須嚴(yán)格遵守《禮儀規(guī)范》,在工作時(shí)間必須佩帶公司工牌,穿公司統(tǒng)一制服,保持儀表形象的整潔。不按規(guī)定著裝每次扣罰50元。 銷售員須保持售樓處整潔,下班后須將個(gè)人資料放在資料柜中。銷售員不得在銷售前臺(tái)進(jìn)食及看與銷售無關(guān)的報(bào)刊雜志,如有違反,每人每次扣罰50元。 銷售小組每天由本組組長主持班會(huì),檢查銷售員著裝,布置每日工作,溝通各種信息,了解客戶需求,小組討論培訓(xùn)。班會(huì)需由專人做記錄,并在日?qǐng)?bào)上摘要匯報(bào)。如組長無法主持,須臨時(shí)指定主持人。 每周現(xiàn)場至少開一次全體銷售員例會(huì),例會(huì)由主管主持,指定專人做會(huì)議記錄,并在周報(bào)上摘要匯報(bào)。 部門每月至少安排二個(gè)晚上進(jìn)行集中業(yè)務(wù)培訓(xùn),培訓(xùn)內(nèi)容由公司有關(guān)人員負(fù)責(zé)安排,培訓(xùn)內(nèi)容及缺勤記錄在銷售周報(bào)上匯報(bào)。1 部門培訓(xùn)及重要會(huì)議原則上不允許請(qǐng)假,有特殊情況須向現(xiàn)場主管請(qǐng)假,按事假一天記錄在銷售員考勤表上。無故不到視為曠工。1 現(xiàn)場人員就餐由銷售經(jīng)理指定專人管理,負(fù)責(zé)定餐、登記、簽收、月底核實(shí)等工作,月底由主管簽字后交存檔。1 考勤表和請(qǐng)假單每月月底由現(xiàn)場主管簽字后交相關(guān)部門,該部門負(fù)責(zé)現(xiàn)場考勤的查核。1 銷售員負(fù)責(zé)客戶售前、售中及售后服務(wù)全過程,現(xiàn)場主管負(fù)責(zé)各項(xiàng)銷售資料的審核存檔及報(bào)表制作。1 現(xiàn)場總銷控由現(xiàn)場主管負(fù)責(zé),銷控出現(xiàn)錯(cuò)誤將視情況給予相關(guān)人員處罰。銷控以客戶下定金為依據(jù),客戶實(shí)行先到先得的原則,未經(jīng)主管同意,不可預(yù)留房號(hào)。1 銷售過程中,不可隨意向客戶許諾。客戶付定金之前,必須告知客戶:定金不能退還;不按規(guī)定時(shí)間補(bǔ)齊定金,我公司可沒收定金,并將該房號(hào)重新出售;不按規(guī)定時(shí)間交款,公司將收取滯納金;欠款超過90天,公司可單方解除合約,將該房重新出售,并收取房款10%的違約金;退房將沒收定金,并收取房款10%的違約金;換房、更名或加名收取3000元手續(xù)費(fèi),更名或加名必須以戶口本為憑證證明為一家人,其他情況不予更名或加名。1 經(jīng)主管批準(zhǔn)由專人負(fù)責(zé)開出定金沒收單。1 主管權(quán)限范圍內(nèi)的銷售條件變更及客戶資料變更必須由主管在有關(guān)單據(jù)上簽字認(rèn)可。1 銷售員不可私下為客戶轉(zhuǎn)讓物業(yè),更不得私下向客戶收取任何費(fèi)用。以上現(xiàn)象一經(jīng)發(fā)現(xiàn),立即除名。 銷售員簽錯(cuò)認(rèn)購書或合同,造成經(jīng)濟(jì)損失且無法追回的,除承擔(dān)經(jīng)濟(jì)損失外,還將視情況給予處罰。2 賣重房號(hào),產(chǎn)生不良影響,視情節(jié)輕重給予處罰。2 現(xiàn)場主管須及時(shí)、準(zhǔn)確地向銷售經(jīng)理及部門領(lǐng)導(dǎo)提供準(zhǔn)確的銷售信息。如一月內(nèi)發(fā)生三次主管人員未能按部門要求時(shí)間報(bào)送各種報(bào)表數(shù)據(jù),或所報(bào)數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確,造成不良影響,經(jīng)經(jīng)理同意給予現(xiàn)場主管書面批評(píng)。如連續(xù)三個(gè)月受到書面批評(píng),經(jīng)部門經(jīng)理同意該現(xiàn)場主管降職或下崗。2 銷售員連續(xù)三個(gè)月或一年之內(nèi)累計(jì)四個(gè)月不能完成基本考核任務(wù),自動(dòng)下崗。2 銷售員連續(xù)三次考試不合格,給予除名。2 銷售員每半年進(jìn)行一次考評(píng),考評(píng)不合格自動(dòng)下崗。2 銷售員違規(guī)處理,由組長填寫違規(guī)處理建議單,隨考勤表報(bào)送部門現(xiàn)場主管處,重大事件的處理需報(bào)經(jīng)部門經(jīng)理同意。2 未經(jīng)批準(zhǔn),銷售員不得向外界傳播或提供有關(guān)公司之任何資料,公司一切文件及資料不得交給無關(guān)人員。二、銷售現(xiàn)場禮儀規(guī)范(一)儀態(tài) 所有必須以立姿工作的銷售人員,其正確的站立姿勢應(yīng)是:雙腳與肩同寬,自然垂直分開(體重均落在雙腳上,肩平、頭正、兩眼平視前方、挺胸、收腹)。 所有以坐姿工作的銷售員,必須座姿端正,不得翹腿,不得將腿搭放在座椅扶手上,不得盤腿,不得脫鞋。 工作時(shí)間,身體不得東倒西歪,前傾后仰。 雙手不得叉腰、交叉胸前、插入衣褲口袋或隨意亂放,不抓癢、挖耳、摳鼻、不得敲桌子、敲擊或玩弄其他物品。 不得用手指或筆桿指客戶或?yàn)榭蛻糁阜较?。(二)儀表銷售員必須保持身體、面部、手部清潔,提倡每天洗澡、換內(nèi)衣。上班前不吃有異味食物以保持口腔清新。頭發(fā)要常洗、整齊,男員工頭發(fā)以發(fā)腳不蓋過耳部及后衣領(lǐng)為適度,不得化妝,不準(zhǔn)燙發(fā),頭發(fā)不應(yīng)有頭屑;女員工上班要化談妝,不得留長指甲,不得涂有色指甲油。工牌必須統(tǒng)一佩帶在上衣左上角,不得任其歪歪扭扭。銷售員需保持工作服的干凈、平整。男員工上班需著深色皮鞋及深色線襪;女員工上班可著肉色或淺灰色絲襪、深色中高跟皮鞋。(三)表情 微笑,是銷售員起碼應(yīng)有的表情。 面對(duì)客戶應(yīng)表現(xiàn)熱情、親切、真實(shí)、友好,必要時(shí)還要有同情的表情,做到精神振奮,情緒飽滿,不卑不亢。3
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