【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 園瑪麗蒂姆酒店安徽省蕪湖蕪湖碧桂園 2022 年 12 月 602按五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)（已開業(yè)）安慶碧桂園鳳凰酒店（2）安徽省安慶安慶碧桂園 2022 年* 334按五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)（試業(yè)中）隨州碧桂園鳳凰酒店（3）湖北省隨州隨州碧桂園 2022 年* 378按五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)（試業(yè)中）武漢碧桂園鳳凰酒店（4）湖北省武漢武漢碧桂園 2022 年* 334按五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)（試業(yè)中）巢湖碧桂園凰城酒店 安徽省巢湖中廟碧桂園濱湖城 2022 年* 336按五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)（在建中）黃山碧桂園鳳凰酒店 安徽省黃山黃山碧桂園 2022 年* 376按五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)（在建中）池州市碧桂園鳳凰酒店 安徽省池州池州碧桂園 2022 年* 338按五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)（在建中）韶關(guān)碧桂園鳳凰酒店 廣東省韶關(guān)韶關(guān)碧桂園 2022 年* 335按五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)（在建中）寧鄉(xiāng)碧桂園鳳凰酒店 湖南省長(zhǎng)沙碧桂園? 山湖城 2022 年* 137按五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)（在建中）云浮鳳凰酒店 廣東省云浮云浮碧桂園 2022 年* 129按五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)（在建中）樂(lè)昌碧桂園鳳凰酒店 廣東省韶關(guān)樂(lè)昌碧桂園 2022 年* 129按五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)（在建中）沈陽(yáng)于洪碧桂園鳳凰酒店遼寧省沈陽(yáng)碧桂園? 銀河城 2022 年* 631按五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)（在建中）沈陽(yáng)花山碧桂園鳳凰酒店遼寧省沈陽(yáng)沈陽(yáng)碧桂園 2022 年* 50按五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)（在建中）天津鳳凰酒店 天津塘沽獨(dú)立酒店 2022 年* 1,229 按五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)（在建10 / 29中）張家界鳳凰國(guó)際度假酒店湖南省張家界獨(dú)立酒店 2022 年* 1,229按五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)（在建中）通遼碧桂園鳳凰酒店 內(nèi)蒙古通遼通遼碧桂園 2022 年* 134按五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)（在建中）佛岡溫泉酒店 廣東省清遠(yuǎn)碧桂園? 清泉城 2022 年* 11按五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)（在建中）惠陽(yáng)鳳凰酒店 廣東省惠州惠陽(yáng)碧桂園 2022 年* 133按五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)（在建中）天津八里洲碧桂園酒店 天津八里洲天津碧桂園 2022 年* 134按五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)（在建中）泰州碧桂園鳳凰酒店 江蘇省泰州泰州碧桂園 2022 年* 330按五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)（在建中）滁州碧桂園鳳凰酒店 安徽省滁州滁州碧桂園 2022 年* 336按五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)（在建中）附注：(1) 酒店要經(jīng)營(yíng)一年后，方可申請(qǐng)星級(jí)酒店評(píng)定。(2) 安慶碧桂園鳳凰酒店于 2022 年 10 月 29 日部分房間開始試業(yè)。(3) 隨州碧桂園鳳凰酒店于 2022 年 5 月 20 日部分房間開始試業(yè)。 (4) 武漢碧桂園鳳凰酒店于 2022 年10 月 30 日部分房間開始試業(yè)。數(shù)據(jù)來(lái)源：公司數(shù)據(jù)，高通智庫(kù)全產(chǎn)業(yè)鏈控制成本為了節(jié)約成本，碧桂園無(wú)所不用其極。通過(guò)業(yè)務(wù)鏈整合，牢牢掌握設(shè)計(jì)、施工、綠化、裝修、物業(yè)服務(wù)、酒店經(jīng)營(yíng)等每個(gè)環(huán)節(jié)，很少外包，從而在保證規(guī)模擴(kuò)張的同時(shí)成本得到有效控制。此外，碧桂園的大盤項(xiàng)目通常在幾千畝以上，建筑面積達(dá)幾百萬(wàn)平米，如此龐大的建筑項(xiàng)目也便于實(shí)現(xiàn)規(guī)?；瘡?fù)制以及降低采購(gòu)成本。碧桂園亦建立起強(qiáng)勢(shì)的集中式采購(gòu)體系，并逐漸削減向單一供應(yīng)商采購(gòu)總額的比例，2022 年公司向最大供貨商作出的采購(gòu)約占年度采購(gòu)總額的 %，前五名最大的供貨商所占采購(gòu)額總比則少于 30%。在設(shè)計(jì)方面，廣東博意建筑設(shè)計(jì)院有限公司相當(dāng)于碧桂園的設(shè)計(jì)部門，為公司提供物業(yè)設(shè)計(jì)及室內(nèi)設(shè)計(jì)服務(wù)，由公司董事楊惠妍女士、楊貳珠先生、蘇汝波先生、區(qū)學(xué)銘先生及張耀垣先生分別持有 52%、12% 、 12%、12%及 12%的股份。設(shè)計(jì)部門有 1000 名經(jīng)驗(yàn)豐富的設(shè)計(jì)師，每年的設(shè)計(jì)施工面積達(dá) 3000 萬(wàn)平方米以上。資料室也被堆積如山的設(shè)計(jì)圖紙所充斥，數(shù)十臺(tái)高精度打印機(jī)一年 365 天都在不停地打印圖紙，有三個(gè)經(jīng)驗(yàn)老道的維修技師專門負(fù)責(zé)保證其能夠時(shí)刻正常運(yùn)轉(zhuǎn)。碧桂園做得是大盤項(xiàng)目，走的是低價(jià)路線，其對(duì)設(shè)計(jì)成本的嚴(yán)格控制可以增強(qiáng)其成本優(yōu)勢(shì)。在其他環(huán)節(jié)，根據(jù)碧桂園 2022 年年報(bào)，其主要附屬公司中，除從事房地產(chǎn)開發(fā)和酒店運(yùn)營(yíng)的公司外，還有 6 家 100%股權(quán)持有、主營(yíng)業(yè)務(wù)為建筑的子公司，其中廣東騰越建筑工程公司成立于 1997 年，注冊(cè)資本為 7 億元人民幣，為其主要的建筑公司。此外，碧桂園還 100%權(quán)益持有：1 家裝修及設(shè)計(jì)公司，為佛山市順德區(qū)雅駿裝飾設(shè)計(jì)工程有限公司，成立于 1999 年，11 / 29注冊(cè)資本為人民幣 億元；1 家物業(yè)管理公司，為廣東碧桂園物業(yè)管理有限公司，注冊(cè)資本為 12 百萬(wàn)元，成立于 2022 年；1 家主題公園經(jīng)營(yíng)公司，為廣州市紅荔文化村有限公司，注冊(cè)資本為 百萬(wàn)元，成立于 2022 年；1 家家具制造公司，為肇慶市碧桂園現(xiàn)代家居有限公司，注冊(cè)資本為 億元；1 家會(huì)所經(jīng)營(yíng)公司、5 家環(huán)境設(shè)計(jì)公司、2 家供水服務(wù)公司，1 家交通運(yùn)輸公司、1 家貿(mào)易公司、2 家電子科技公司，以方便公司更好的提供如免費(fèi)專車看房、家私電器套餐以實(shí)現(xiàn)收樓即入住等服務(wù)；3 家投資公司以方便碧桂園有效利用資源，進(jìn)入更多的業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)。此外，碧桂園甚至開始控制更上游的業(yè)務(wù)，如水泥供應(yīng)。此外，全產(chǎn)業(yè)鏈模式帶來(lái)的不僅是成本控制的精算，還有生產(chǎn)過(guò)程的可控執(zhí)性，從而使得整個(gè)生產(chǎn)節(jié)奏加快，而這又進(jìn)一步提高了成本控制優(yōu)勢(shì)。低價(jià)策略依舊有效碧桂園 2022 年物業(yè)確認(rèn)收入的平均售價(jià)為 4,999 元/平米，2022 年為 4,742 元/平米，2022年合同銷售平均售價(jià)為 5485 元/平米，不到萬(wàn)科 2022 年的合同銷售均價(jià) 12113 元/平米的一半。這樣的低價(jià)一方面由于其項(xiàng)目一般位于二、三線城市或一線城市的邊緣地帶，另一方面由于其產(chǎn)品定位為中檔住宅。如此低的售價(jià)，產(chǎn)品的質(zhì)量和服務(wù)還都很好，碧桂園的“高性價(jià)比”常常引發(fā)銷售熱潮，甚至搶購(gòu)等現(xiàn)象。由于定價(jià)合理，碧桂園批次日均銷售率高達(dá) 78%，年度平均積存率僅為 2．5%。2022 年，碧桂園在全國(guó)范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn) 13 個(gè)全新項(xiàng)目開盤，新項(xiàng)目合同銷售額共約人民幣 61億元。銷售火爆：位于廣州增城市的碧桂園 — 豪園于 2022 年春節(jié)盛大開盤，兩天內(nèi)售罄439 套首推貨量，實(shí)現(xiàn)認(rèn)購(gòu)金額約人民幣 億元，截至年底該項(xiàng)目之累計(jì)合同銷售金額約人民幣 16 億元；天津碧桂園于 2022 年 7 月盛大開盤，受到市場(chǎng)歡迎，銷售勢(shì)頭強(qiáng)勁。截至年底該項(xiàng)目之累計(jì)合同銷售金額接近人民幣 11 億元；位于廣東省東莞市的第一個(gè)項(xiàng)目 — 大朗碧桂園于 11 月盛大開盤。首推貨量 370 多套單位，開盤當(dāng)天已基本售罄，實(shí)現(xiàn)銷售認(rèn)購(gòu)金額約人民幣 7 億元。即使是調(diào)控更為嚴(yán)重的 2022 年，一般房企的產(chǎn)品去化率降至低點(diǎn)，但碧桂園的銷售依舊火爆。2022 年首五個(gè)月，碧桂園共實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約 178 億元人民幣，合同銷售建筑面積約 281 萬(wàn)平方米，同比分別增長(zhǎng)約 52%及 31%。另外，截至 2022 年 5 月 31 日，集團(tuán)尚有約33 億元已認(rèn)購(gòu)待簽約金額。公司于五一假期（4 月 30 日至 5 月 2 日）三天內(nèi)共實(shí)現(xiàn)銷售認(rèn)購(gòu)金額約 34 億元，同比2022 年五一假期（5 月 1 日至 3 日）增長(zhǎng)約 207%。其中位于廣東省清遠(yuǎn)市的碧桂園清泉城及肇慶市的封開碧桂園均于 5 月 1 日盛大開盤，兩天內(nèi)實(shí)現(xiàn)銷售認(rèn)購(gòu)金額分別約 億元及 億元； 另外，碧桂園鳳凰城（廣州）于 4 月 30 日推出約 1,000 套洋房，受到客戶熱情追捧，三天內(nèi)近九成獲認(rèn)購(gòu)，錄得認(rèn)購(gòu)金額約 12 億元。2022 年 5 月 15 日，碧桂園位于江蘇省的第二個(gè)項(xiàng)目碧桂園鳳凰城（句容）盛大開盤，推出近 2,500 套單位，開盤首兩天逾 7 成（逾 1,800 套）已獲認(rèn)購(gòu)，認(rèn)購(gòu)金額近 12 億元，創(chuàng)碧桂園開盤銷售歷史新高。碧桂園鳳凰城（句容）開盤之成功，再一次印證了碧桂園之經(jīng)營(yíng)模式，特別是其高性價(jià)比的產(chǎn)品定價(jià)策略，在廣東省外的可復(fù)制性。圖表 5：碧桂園和萬(wàn)科的存貨周轉(zhuǎn)率12 / 29注：由于港股和 A 股所使用會(huì)計(jì)計(jì)量法則不同，此處碧桂園的存貨計(jì)為流動(dòng)資產(chǎn)中在建物業(yè)、持作銷售已落成物業(yè)及存貨的和。數(shù)據(jù)來(lái)源：公司數(shù)據(jù)，高通智庫(kù)碧桂園的產(chǎn)品銷售速度很快，從上圖可以看出，它的存貨周轉(zhuǎn)率顯著高于以高周轉(zhuǎn)著稱的萬(wàn)科。而且碧桂園的這種優(yōu)勢(shì)在房地產(chǎn)市場(chǎng)越是不景氣產(chǎn)品滯銷的時(shí)候，越是明顯。此外，高存貨周轉(zhuǎn)率可以帶來(lái)資金的快速回籠，減輕公司的資金壓力。產(chǎn)品向高端調(diào)整銷售單價(jià)低、毛利率低，意味著碧桂園的銷售額增長(zhǎng)，要以量取勝。如果銷售單價(jià)不變，碧桂園的銷售額繼續(xù)增長(zhǎng)到 500 億元，那么銷售面積就要達(dá)到 1000 萬(wàn)平方米，這意味著，碧桂園要進(jìn)入更多的城市、發(fā)展更多的項(xiàng)目，其管理難度將會(huì)大大增加。而如果碧桂園進(jìn)行區(qū)域聚焦，進(jìn)入一線城市的周邊或者是二線城市的中心區(qū)，同樣面積的土地，其產(chǎn)出就會(huì)更多，而且管理難度會(huì)大大降低。如果在中心區(qū)開發(fā) 100 萬(wàn)平方米的土地，以單價(jià) 10000 多元/平方米計(jì)算，就超過(guò) 100 億元。而另外 400 億元靠郊區(qū)大盤來(lái)貢獻(xiàn)，難度就小很多。當(dāng)郊區(qū)大盤模式越來(lái)越難，低廉土地成本不再，土地政策越來(lái)越嚴(yán)格，以及政府保障房計(jì)劃深入推進(jìn)時(shí)，碧桂園在產(chǎn)品模式方面開始向高端住宅調(diào)整。2022 年年報(bào)中，碧桂園提出2022 年是公司“思考、調(diào)整和改革”的一年。在 2022 年大肆擴(kuò)張卻因市場(chǎng)調(diào)整而業(yè)績(jī)欠佳，2022 年未能充分享受一線城市市場(chǎng)迅速恢復(fù)的紅利后，碧桂園“郊區(qū)大盤”模式按兩條思路進(jìn)行調(diào)整：一條是以廣東省內(nèi)為未來(lái)重心，其中不乏城市中心的高端項(xiàng)目，另一條則是在廣東省外踐行“低開高走”策略。事實(shí)上，這種變化從 2022 年就開始趨于明顯。09 年 8 月后，碧桂園在廣東省內(nèi)拿下 4 幅土地。這些地塊的樓面地價(jià)頗高，與以往碧桂園低成本大規(guī)模拿地的風(fēng)格迥異。尤其是佛山禪城區(qū)瀾石改造片區(qū)，是位于城中心位置，將被開發(fā)為高端住宅產(chǎn)品。崔健波表示，高端產(chǎn)品是碧桂園在平衡公司的利潤(rùn)和回報(bào)上的有意嘗試。 2022 年 1 月，碧桂園成立 14 年來(lái)，真正意義上的第一個(gè)“進(jìn)城”項(xiàng)目佛山禪城碧桂園城市花園甫一亮相便首戰(zhàn)告捷。城市花園的首批洋房售價(jià)為 1202215000 元/平方米，這個(gè)價(jià)格較碧桂園的樓盤銷售均價(jià) 5483 元/平方米高出近 2 倍。13 / 292022 年 9 月，碧桂園率先在順德碧桂園豪庭項(xiàng)目開盤時(shí)推出了號(hào)稱“碧桂園史上最好的別墅產(chǎn)品”的“ 鉆石墅” ，隨后，廣州鳳凰城和碧桂園山水桃園成為鉆石墅產(chǎn)品的主戰(zhàn)場(chǎng)。鳳凰城項(xiàng)目中的“鉆石墅” 產(chǎn)品售價(jià)在 3000040000 元/平方米，而同期在售的鳳凰城“26 峰” 組團(tuán)，售價(jià)在 900012022 元/平方米，豪宅產(chǎn)品價(jià)格較普通產(chǎn)品的價(jià)格高出 2 倍多。在省外擴(kuò)張方面，碧桂園也在改變思路，不再一味地復(fù)制過(guò)去的“郊區(qū)大盤” 模式，而是把省外項(xiàng)目定位為起步階段，以“低開高走”的策略先低售價(jià)聚攏人氣，然后在項(xiàng)目的二三期慢慢走高。此外，碧桂園在省外的拿地策略也開始根據(jù)這一調(diào)整而做相應(yīng)變化。2022 年 11 月 25 日、26 日，碧桂園共斥資 億元先后在杭州、無(wú)錫拿下住宅用地項(xiàng)目，為集團(tuán)新增土地儲(chǔ)備約 萬(wàn)平方米。雖然這兩宗地的成本略高于該公司的平均地價(jià)，但未來(lái)的利潤(rùn)空間也可能相應(yīng)提高。三、土地策略項(xiàng)目分布及土地儲(chǔ)備概況作為廣東地產(chǎn)五虎將之一，碧桂園一直深耕廣東省，在該地區(qū)擁有較高的市場(chǎng)占有率。2022 年碧桂園開始規(guī)模性地走出廣東省，積極進(jìn)行全國(guó)業(yè)務(wù)拓展，迅速完成了從區(qū)域聚焦到全國(guó)布局的轉(zhuǎn)變。截至 2022 年末，碧桂園共擁有 84 個(gè)處于不同發(fā)展階段的項(xiàng)目，其中廣東省內(nèi)的項(xiàng)目占有51 個(gè)；已取得國(guó)土證之建筑面積約 百萬(wàn)平方米，其中廣東省占比約 %；2022 年廣東省的合同銷售金額占公司總合同銷售總額的 68%。公司仍很大程度上依靠廣東省，業(yè)務(wù)集中度較高，風(fēng)險(xiǎn)