【文章內(nèi)容簡介】 億元，增長%，其中，國稅收入（含海關(guān)代征） 億元，增長 %；地稅收入 億元，增長 %。 年末，全市金融機構(gòu)本外幣存款余額 億元，比年初增長 %。其中，城鄉(xiāng)居民儲蓄本外幣存款余額 億元，比年初增長 %；全市金融機構(gòu)本外幣貸款余額 億元，比年初增長 %。①①2022 年涉及八方面內(nèi)容，包括經(jīng)濟發(fā)展、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、區(qū)域合作、城鄉(xiāng)體制改革、社會事業(yè)、民生保障和政府自身建設(shè)。對于 2022 年工作的總體要求， “以調(diào)結(jié)構(gòu)、增后勁、促發(fā)展、惠民生為重點，堅持走內(nèi)涵提升為主的道路，轉(zhuǎn)變發(fā)展方式；堅持先進制造業(yè)與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)雙輪驅(qū)動，調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)；堅持自主創(chuàng)新與體制創(chuàng)新，增強發(fā)展動力；堅持統(tǒng)籌城鄉(xiāng)與生態(tài)文明建設(shè)，促進社會和諧，取得‘ 三個適宜’新型城市建設(shè)更大成就?！? 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析港口鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場區(qū)域分布及特點項目周邊主要板塊：港口鎮(zhèn)比較有代表性的有 等。港口鎮(zhèn)位于中山市北部，是中山市主要的商業(yè)區(qū)、工業(yè)區(qū)。區(qū)域的后發(fā)優(yōu)勢已經(jīng)開始體現(xiàn)，片區(qū)市場將具有較大的發(fā)展和潛力。中山市民對港口鎮(zhèn)的認可度是比較高的，片區(qū)規(guī)劃較好，路網(wǎng)建設(shè)已經(jīng)完成，生活配套設(shè)施正在逐步完善，生活便利程度不斷提高。由于片區(qū)擁有良好的區(qū)位優(yōu)勢和優(yōu)美片區(qū)環(huán)境，現(xiàn)已成為中山市民購房置業(yè)的首選區(qū)域。中山房地產(chǎn)投資分析從中山市國土資源局數(shù)據(jù)中可以看出，中山房地產(chǎn)投資一共出現(xiàn)兩次較大幅度的增長，一次是 2022 年，一次是 2022 年。2022 年開始出現(xiàn)房地產(chǎn)投資的熱潮興起，而 2022 年將這種熱潮推向了頂峰。投資的熱潮源于市場需求的策動，第 14 頁 共 57 頁兩者呈現(xiàn)著良好的增長勢頭。從近幾年的數(shù)據(jù)，我們分析其房地產(chǎn)投資增長，如下：年 份 2022 2022 2022 2022房地產(chǎn)開發(fā)投資金額（億元） 增長幅度 % % % %上表中很明顯，2022022 年是中山港口房地產(chǎn)投資的快速增長年，快速的投資增長來自于中山房地產(chǎn)市場需求的提升。從走訪的樓盤看，很多都是 2022年就開始興建的項目，只經(jīng)過 6 個月至 1 年的銷售，項目就基本售完，表明銷售速度大大提升。中山房地產(chǎn)供求分析1）供給分析年 份 2022 2022 2022 2022商品房施工面積（萬平方米） 其中新開工面積（萬平方米） 新開工面積增幅 % % % %2022 年，不管是施工總面積和新開工面積都增加了 100 萬平方米以上，尤其是新開工面積增幅達 %,與市場投資 呈現(xiàn)著明顯的正比遞增關(guān)系， 2022年可以算是一個不折不扣的中山房地產(chǎn)開發(fā)年。2）需求分析年 份 2022 2022 2022商品房施工面積（萬平方米） 第 15 頁 共 57 頁增幅 14．08% 24．90% 12．12%年 份 2022 2022 2022商品房施工面積（萬平方米） 增幅 16．04% 39．46% 29．04% 從上頁的系列圖表中可以看出，不管是商品房銷售還是銷售總金額均保持著較大的增長勢態(tài)，市場需求整體向好。中山房地產(chǎn)市場特征分析：綜上所述，我們可以對近幾年港口房地產(chǎn)市場的特征總結(jié)如下：① 房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長，但增速與市場需求的增長呈良性發(fā)展關(guān)系。① 增量地供應(yīng)大幅度增加，存量地減少，住宅用地供應(yīng)總量增加。① 商品房供給快速增長，市場需求較為平穩(wěn)。① 產(chǎn)品建筑設(shè)計水平的提高，不管是立面設(shè)計、內(nèi)部結(jié)構(gòu)、實用率、園林等等方面，任何項目都不會具有非常明顯的優(yōu)勢。2022 年中山市港口樓市分析① 港口房地產(chǎn)市場走勢隨著國家宏觀調(diào)控政策的貫徹落實，中山 2022 年尤其是下半年房地產(chǎn)市場預計將呈現(xiàn)以下特點：1）房地產(chǎn)開發(fā)投資增長回落。當前房地產(chǎn)開發(fā)投資需求由強轉(zhuǎn)弱，新注冊房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)比上年減少，增量資金謹慎入市。另外，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的措施將進一步減緩已批準項目的投資節(jié)奏。房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將低于全社會固定資產(chǎn)投資增速。第 16 頁 共 57 頁2）住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整加快。按照國家調(diào)控政策的要求，套型建筑面積 100 平方米以下的住房供應(yīng)將大幅增加，中低價位、中小套型普通商品房的土地供應(yīng)也將大幅增加，大戶型住房建設(shè)與供應(yīng)受到相應(yīng)限制，中小套型普通商品住房將逐步成為房地產(chǎn)市場的主流產(chǎn)品。3）土地供給將進一步緊縮。繼續(xù)執(zhí)行從嚴從緊控制新增建設(shè)用地的政策，住宅用地中增量地供應(yīng)將更加困難，存量地供應(yīng)仍會保持增長，但供應(yīng)總量將減少。房地產(chǎn)投資需求減弱，將緩解土地供求的矛盾。② 2022 年港口樓市走勢對中山房價的走勢，目前受到宏觀調(diào)控政策、CPI 指數(shù)持續(xù)的攀高居民生活壓力加大、股市動蕩跌至 3000 點以下等情況的影響，樓價增長勢頭將相對放緩，但是總體上依然呈現(xiàn)增長的勢頭，主要是因為土地成本的增加，建筑材料的價格增長，人工工 資的提高，直接導致開發(fā)成本的大幅度提升，所以 2022 年樓市房價依然有一定的上漲空間。. 銷售預測項目需求分析本項目所在地港口是離市區(qū)最近的一個鎮(zhèn)之一,人口眾多,交通發(fā)達,在這里工作和經(jīng)商的人很多,輕軌站、學校、醫(yī)院、幼兒園、工廠、商品經(jīng)營與批發(fā)等云集在這里，人流量非常大。人們物質(zhì)生活的不斷改善，帶來消費的增長，人們對住房的要求越來越高，而本項目地處港口鎮(zhèn)的核心地段。項目將利用其的良好生態(tài)和區(qū)位優(yōu)勢在中山港口鎮(zhèn)打造出一個人文共生的生態(tài)示范小區(qū)，以創(chuàng)新的開發(fā)理念和居住生活方式打造中山港口高品質(zhì)、高標準的住房，使得港口鎮(zhèn)成為中山人民追求新生活的時尚，成為追求高品質(zhì)生活的一種必然。項目銷售目標群定位第 17 頁 共 57 頁本項目規(guī)劃為中山地區(qū)的中高檔樓盤，銷售目標客戶群定位如下：1）一類客戶：周邊的私營業(yè)主項目毗臨中山輕軌站，周邊的中小私營業(yè)主較多，主要分布在東方廣場、創(chuàng)富商城、廣東路批發(fā)街等幾大中山主力批發(fā)市場，具備大批有購買實力的經(jīng)營商家及商鋪業(yè)主過萬人，目前都住在江東，街道狹小，而且普遍家庭人口眾多，居住空間不夠，急需添置物業(yè)解決親人居住問題。2）二類客戶：港口鎮(zhèn)公務(wù)員港口鎮(zhèn)公務(wù)員系統(tǒng)，包括企事業(yè)單位員工近萬人，該部分客戶主要考慮就近工作就近上班，但由于江東缺少大型的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，不能滿足他們改善居住環(huán)境的基本要求，而水禾園的出現(xiàn)完全改變了這種尷尬的局面，本區(qū)公務(wù)員必將置業(yè)的目光從江西重新轉(zhuǎn)移到江東。3） 三類客戶：中山在外地成功人士目前湘江邊乃至整個中山，大型規(guī)模的社區(qū)都罕有，特別是別墅社區(qū)，對于在外工作的中山籍人士回家鄉(xiāng)購房，一定選擇景觀好品質(zhì)高的規(guī)模社區(qū)，作為湘江邊唯一的別墅區(qū)，水禾園無疑是該部分金字塔高端人群的置業(yè)首選。特別是劉和平等名人作為水禾園的準業(yè)主，對項目內(nèi)在品質(zhì)的提升是更大的促進。中山人具有很強烈的戀土情結(jié)，外地成功人士普遍愿意在當?shù)刂脴I(yè)，一方面是為了改善父母的居住環(huán)境；另一方面也是考慮逢年過節(jié)回家能有一個好的居住環(huán)境。4） 四類客戶：各地房地產(chǎn)投資人士中山港口房價目前在廣東省來講都偏低，2022 年中山市房地產(chǎn)銷售平均價格 7000 元/㎡以上,中山港口現(xiàn)在的水平還不到 5000 元/ ㎡，有著極大的升值空間，將會吸引各地有眼光的人士前來購買。本項目暫時未作任何廣告宣傳，已經(jīng)有近 500 批客戶慕水禾園的名聲前來第 18 頁 共 57 頁公司作登記，希望能第一時間購買到水禾園的房屋。銷售部計劃在項目開盤前進行為期 3 個月的蓄客期，計劃儲備客戶 3000 批以上。3①銷售計劃鑒于目前水禾園工程進度，銷售部根據(jù)目前市場情況，制定以下銷售計劃。① 銷 售量二期工程 共 4 棟樓標準層住宅 663 套，總建面積 ㎡，可銷售額約 億；② 銷 售進度本項目預計 2022 年 10 月初開盤：? 開盤后一個月內(nèi)，即至 2022 年 11 月底，完成總銷售任務(wù)的 50%，約 330套住宅，銷售金額約 ；? 開盤后六個月內(nèi)，即至 2022 年 4 月底，完成總銷售任務(wù)的 80%，約 530套住宅，銷售金額約 億；? 開盤后十二個月，即至 2022 年 10 月底，完成總銷售任務(wù)的 100%，約 670套，銷售金額約 億。4①銷售收入預測1）周邊房價比較：許多業(yè)內(nèi)人士認為，中山港口目前房價水平處于市城鎮(zhèn)的中等水平，經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿Υ螅谖磥硐喈旈L的一段時間里，將有比較好的成長空間，據(jù)中山市國土資源局數(shù)據(jù)表明中山市鎮(zhèn)區(qū)商品房住宅均價為 4723 元/平方米，低于周邊同檔次樓盤的平均水平。經(jīng)過前面兩個階段的準備，許多業(yè)內(nèi)人士認為，中山港口房價上漲已是萬事懼備，并且已 經(jīng)在現(xiàn)在樓市上體現(xiàn)出來了。一是房貸新政策抬高門檻，開發(fā)企業(yè)融資成本增加，自然促進房屋價格上漲；其次是本身就稀缺的土地，協(xié)議出讓方第 19 頁 共 57 頁嚴管后，地價還有進一步上升的趨勢；其三是建材價格在上漲，提高了建筑成本；第四是隨著人居環(huán)境和小區(qū)規(guī)劃的日益完善，房屋成本上漲；其四是輕軌的開通到廣州、珠海、澳門均比較方便了，且港口的房價比其他周邊城市較低。最后城市變化帶來了較大的有效需求促進房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。這些因素將讓中山房價面臨快速爆發(fā)的到來。中山樓市價格現(xiàn)狀：根據(jù)中山業(yè)內(nèi)人士市場調(diào)查，中山電梯樓價大致如下：中泰峰景均價 3000元/ 平方米，愉景灣均價 2900 元/平方米，中凌景蒂 2700 元/平方米，江東的云森湘江風光 2600 元/平方米，月畔灣 2600 元/平方米，尚邦 2500 元/平方米，雅士林 2500 元/平方米。2①項目銷售價格定位：根據(jù)本項目住宅和商鋪房預測銷售價格，標準層住宅實現(xiàn)銷售均價不低于3250 元/㎡；本項目預測銷售總收入為 億 ，詳見附表五《銷售收入及稅金估算表》。. 營銷策略本項目擬在價格策略上采取低開高走的定價策略推向市場。該項目價位有較高的上漲空間，升值的潛力很大。本項目將確定以下推廣策略：推廣渠道① 報紙 廣告包括中山日報、屬于典型的政府報，報紙不宜投入過多，開盤和推新品前1－2 周進行 3－4 次推廣既可。② 短信推廣 成本低，覆蓋面廣，操作簡單靈活，可以作為一種長期的營銷手法。第 20 頁 共 57 頁③ 影 視廣告當?shù)貛讉€電視臺收視率高，主要用來開盤和新品集中投放。電視廣告是唯一的動態(tài)廣告平臺，值得周期性的高密度投放。④ 單張 派發(fā)貫穿項目營銷始終的宣傳利器，中山地方小，人口集中，單張派發(fā)能起到良效。媒體宣傳組合開盤前三個月，公司會以電視廣告，平面媒體，戶外廣告三大主力廣告集中宣傳水禾園，增強前期登記客戶數(shù)量，擴大蓄客量，為開盤銷售一半做好蓄客準備。開盤前，公司會盡快出樣板房、 實景園林開放，加大廣告投放力度。? 公交和站臺廣告：開盤前三個月至開盤后三個月，周期半年。? 路橋廣告：貫穿項目營銷始終。? 影視廣告：開盤前一個月高密度投放,開盤后在每次推新貨時前一周每天投放。? 中山報紙：開盤前一月投放 3－4 次，以及每次新貨上市投放 1 次。 ? 單張派發(fā)：每天均需進行的推廣方式,力求單張波及到中山的每一個角落。? 短信推廣：一般一個月派發(fā) 4－6 次，開盤前每周發(fā)送 2－3 次。? 公關(guān)活動：開盤前舉行一場活動，開盤當日舉行 1－2 場，開 盤后視銷售情況舉行。第 21 頁 共 57 頁第 3 章 建設(shè)規(guī)模與項目開發(fā)條件. 建設(shè)規(guī)模本項目總占地面積 平方米，總建筑面積為 平方米，建設(shè)總?cè)莘e率為 ，樓高 11 層的 8 棟，共 663 套。項目概況現(xiàn)狀地點與地理位置本項目水禾園 3 期 B 區(qū)工程位于中山市港口鎮(zhèn)勝隆路港口理工學校右側(cè)，項目的東面是：南面是：西面是：北面是：距中山北站輕軌火車站不到 公里，自然環(huán)境優(yōu)越，交通十分便利，是一個理想的商業(yè)、住家的風水寶地。第 22 頁 共 57 頁土地權(quán)屬類別和土地狀況本項目開發(fā)建設(shè)的土地位于中山市港口鎮(zhèn)，經(jīng)中山市人民政府《中府國用（2022）第 1100046 號國土使用權(quán)證》及《中府國用（2022）第 110123 號國土使用權(quán)證》面積為 平方米。批準為城鎮(zhèn)住宅用地。本項目土地的開發(fā)建設(shè)規(guī)劃，已經(jīng)中山市規(guī)劃局審議通過。. 項目建設(shè)條件港口鎮(zhèn)基本情況港口鎮(zhèn)座落于珠江三角洲腹地，毗鄰香港、澳門，位于中山市中心城區(qū)北部，東臨中山港，西接東升鎮(zhèn)、阜沙鎮(zhèn)。 鎮(zhèn)域面積為 平方公里，常住人口近 11 萬。第 23 頁 共 57 頁港口鎮(zhèn)是中山市中部的平原地區(qū)，鎮(zhèn)內(nèi)地勢平坦，河涌密布，雞鴉水道，小欖水道分別流經(jīng)北部和中部，內(nèi)河淺水湖與港口河分別與橫門水道、小欖水道及石岐水道相通，全鎮(zhèn)水資源充沛。運輸十分便利，距全國集裝箱吞吐量十強的中山港僅 10 分鐘車程。港口鎮(zhèn)是中山市中心城區(qū)北部陸路交通的重要交匯點，京珠高速公路與中江高速公路在鎮(zhèn)內(nèi)相連且設(shè)有出入口，番中公路從鎮(zhèn)東部邊緣穿過并與鎮(zhèn)內(nèi)沙港公路相連，廣珠城際快速軌道交通穿過鎮(zhèn)域西南角，全鎮(zhèn)交通便捷，至珠海、深圳、香港、廣州等城市都在 90 分鐘車程范圍內(nèi)，成為溝通粵東、粵西及穗港澳重要的交通樞紐之一。氣候條件處低緯度區(qū)，全境均在北回歸線以南，屬亞熱帶季風氣候，光熱充足，雨量充沛，太陽輻射能量豐富?？傒椛淞恳?7 月最多，達 焦耳/平方厘米；2 月最少，僅 焦耳/平方厘米。歷年平均日照時數(shù)為 小時，占年可照時數(shù)的 42%；年最多日照時數(shù)為 小時（ 1955 年），占年可照 時數(shù)的 54%；年最少日照時數(shù)為 小時（1994 年），占年可照時數(shù)的 33%。年平均氣溫為℃。月平均氣溫以 1 月最低，為 ℃