【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 面，CBD的規(guī)劃方案也為開發(fā)商提供了各種靈活和便利，如在對(duì)商務(wù)中心區(qū)內(nèi)建筑容積率實(shí)行宏觀控制、總量平衡的前提下，可采取容積率轉(zhuǎn)移、容積率獎(jiǎng)勵(lì)等鼓勵(lì)辦法，促進(jìn)商務(wù)中心區(qū)開放空間的規(guī)劃建設(shè)；另外，對(duì)區(qū)內(nèi)高檔寫字樓的綠地建設(shè)、建筑間距及公建配套等指標(biāo)還可做適當(dāng)調(diào)整。除此之外，規(guī)劃還率先在商務(wù)中心區(qū)建立土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度，按照國(guó)家及市政府的有關(guān)規(guī)定，進(jìn)行土地儲(chǔ)備和土地一級(jí)開發(fā)，并以公開招標(biāo)、拍賣等方式供應(yīng)土地。這樣做無(wú)疑會(huì)降低開發(fā)商的前期土地開發(fā)成本，從而調(diào)動(dòng)開發(fā)商的積極性；同時(shí)按照“優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)”的原則，使最好位置的土地集中到最有實(shí)力的開發(fā)商手中，使區(qū)內(nèi)的黃金地段能夠建造出標(biāo)志性的物業(yè)，進(jìn)而有力地提升整個(gè)商務(wù)區(qū)的形象。（2）中關(guān)村地區(qū)自1998年自今，國(guó)務(wù)院、市政府極其有關(guān)部門相繼制定的一系列優(yōu)惠政策，特別是針對(duì)中關(guān)村科技園區(qū)高新技術(shù)企業(yè)在人才的吸引與激勵(lì)、財(cái)稅優(yōu)惠等方面給予較大的優(yōu)惠。其中主要有:A、對(duì)北京試驗(yàn)區(qū)內(nèi)的新技術(shù)企業(yè)，實(shí)行下列減征或免征稅收的優(yōu)惠：B、對(duì)單位和個(gè)人（包括外商投資企業(yè)、外商投資設(shè)立的研究開發(fā)中心、外國(guó)企業(yè)和外籍個(gè)人）從事技術(shù)轉(zhuǎn)讓、技術(shù)開發(fā)業(yè)務(wù)和與之相關(guān)的技術(shù)咨詢、技術(shù)服務(wù)業(yè)務(wù)取得的收入，免征營(yíng)業(yè)稅。C、土地由合資、合作或者獨(dú)資企業(yè)直接以出讓方式取得的，其出讓金按75％征收；需要繳納的城市基礎(chǔ)設(shè)施四源建設(shè)費(fèi)和大市政費(fèi)，減半征收。D、對(duì)在國(guó)家、市政府批準(zhǔn)建立的開發(fā)區(qū)內(nèi)直接以出讓方式取得土地并用于高新技術(shù)項(xiàng)目的高新技術(shù)企業(yè)，其土地使用權(quán)出讓金按75%征收；需要繳納的城市基礎(chǔ)設(shè)施四源費(fèi)和大市政費(fèi)，減半征收。經(jīng)審定的高新技術(shù)骨干企業(yè)用于高新技術(shù)項(xiàng)目的新增用地，免收應(yīng)向地方財(cái)政繳納的土地使用權(quán)出讓金及該項(xiàng)目的四源費(fèi)，減半征收大市政費(fèi)。但如改變土地使用性質(zhì)，須全額補(bǔ)交所免費(fèi)用。E、駐京研發(fā)機(jī)構(gòu)以出讓方式取得土地使用權(quán)并建設(shè)自用的研究開發(fā)用房，其地價(jià)款按標(biāo)準(zhǔn)地價(jià)的75％征收，如改變土地使用性質(zhì)或進(jìn)行出租、出售、轉(zhuǎn)讓，須全額補(bǔ)交所免費(fèi)用。（3）西城區(qū)金融街地區(qū)A、在金融街注冊(cè)成立或遷入金融街的中介機(jī)構(gòu)，凡其所得稅交區(qū)財(cái)政的，可以享受所得稅免、減及先征后返的優(yōu)惠政策。a、凡在金融街新開辦的中介機(jī)構(gòu)可向稅務(wù)部門申請(qǐng)免兩年所得稅。b、凡在金融街購(gòu)置辦公用房的中介機(jī)構(gòu)，自遷入之日起（新開辦企業(yè)自兩年免稅期滿后起），三年內(nèi)區(qū)財(cái)政通過(guò)先征后返的辦法，返還其全部所得稅，第四至第五年返還其所得稅的50%。c、凡在金融街租賃辦公用房，租賃期限在六年（含六年）以上的，自遷入之日起（新開辦企業(yè)自兩年免稅期滿后起）五年內(nèi)區(qū)財(cái)政通過(guò)先征后返的辦法返還其所得稅的50%。d、凡在金融街租賃辦公用房，租賃期限在六年以內(nèi)的，自遷入之日起（新開辦企業(yè)自兩年免稅期滿后起），三年內(nèi)區(qū)財(cái)政通過(guò)先征后返的辦法返還其所得稅的50%。B、鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或其它房屋產(chǎn)權(quán)單位將空置房屋出讓或出租給能形成新稅源的企業(yè)。a、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或房屋產(chǎn)權(quán)單位，將空置房屋出讓或出租給形成新增稅源的企業(yè)，當(dāng)新企業(yè)三年內(nèi)任一年對(duì)區(qū)財(cái)政貢獻(xiàn)達(dá)到50萬(wàn)元以上時(shí)，均按企業(yè)該年度貢獻(xiàn)額的10%給予出讓或出租房屋的單位獎(jiǎng)勵(lì)。b、根據(jù)吸引新稅源企業(yè)的需要，經(jīng)區(qū)招商引資辦公室認(rèn)可，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或房屋產(chǎn)權(quán)單位以較低價(jià)格出讓、出租房屋，參照市場(chǎng)價(jià)格水平由區(qū)財(cái)政給予一定補(bǔ)償。從北京市城市規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)布局來(lái)看，朝陽(yáng)CBD以中央商務(wù)區(qū)定位、海淀中關(guān)村以高科技而著名、金融街地區(qū)則是北京的金融管理中心，相比較之中，金融街對(duì)辦公用房的政策最為寬松，海淀中關(guān)村科技園區(qū)區(qū)對(duì)入住企業(yè)的政策優(yōu)于其他區(qū)域。隨著對(duì)各行業(yè)不同的政策扶持和各區(qū)域鼓勵(lì)企業(yè)入住寫字樓，寫字樓市場(chǎng)將會(huì)有一個(gè)良好的發(fā)展。 寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)與需求發(fā)展預(yù)測(cè)申辦奧運(yùn)成功、正式加入WTO、城市改造建設(shè)的逐步加快、各大寫字樓集中區(qū)域規(guī)劃的完成、我國(guó)經(jīng)濟(jì)在世界經(jīng)濟(jì)不景氣時(shí)仍然一枝獨(dú)秀……在眾多利好消息下，未來(lái)北京寫字樓市場(chǎng)將保持穩(wěn)定發(fā)展。預(yù)計(jì)到2010年時(shí)北京寫字樓總量將達(dá)到1300萬(wàn)平方米。部分區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)會(huì)有較激烈的競(jìng)爭(zhēng)，同時(shí)還將面臨各類商務(wù)公寓、商住樓的沖擊，更自由支配的空間和更靈活的付款方式是他們的優(yōu)勢(shì)。寫字樓需求會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大。我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展將吸引更多的國(guó)外企業(yè)、公司進(jìn)入，設(shè)立代理機(jī)構(gòu)或分公司，擴(kuò)展在中國(guó)的業(yè)務(wù)。而國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的成長(zhǎng)使得國(guó)內(nèi)企業(yè)更是要求有先進(jìn)、智能化寫字樓以開拓業(yè)務(wù)、體現(xiàn)形象。發(fā)展趨勢(shì)將是出現(xiàn)兩極分化狀況，有著良好口碑和管理的物業(yè)會(huì)受到歡迎，而缺乏管理和競(jìng)爭(zhēng)力的物業(yè)經(jīng)營(yíng)上會(huì)難以為繼。在要求有完善的硬件設(shè)施后，良好的軟件管理和人性化的服務(wù)將是大部分客戶希望得到的。2. 重點(diǎn)區(qū)域項(xiàng)目分析項(xiàng)目位于北二環(huán)路與中軸路交會(huì)處的東北角，北與已經(jīng)建成的“洲際大廈”聯(lián)體，東臨“神華大廈”、“中成大廈”等寫字樓，周邊還有中景濠庭、世紀(jì)莊園等高檔商品住宅。西面則與規(guī)劃中的綠化廣場(chǎng)相鄰。擬建項(xiàng)目的二環(huán)路以南，鼓樓外大街以西，主要是大片老城區(qū)及零星辦公、商業(yè)區(qū)域，都還沒有形成良好的商務(wù)氛圍，而在東面相鄰不遠(yuǎn)的安定路商務(wù)氣氛已經(jīng)較濃厚。安定路、三環(huán)、鼓樓外大街、二環(huán)合圍成的區(qū)域附近，目前有華北大酒店、竹園賓館、河北飯店、海南飯店等賓館項(xiàng)目，以及洲際大廈、神華大廈、三利大廈、中煤大廈、深房大廈、浙江大廈等多個(gè)寫字樓項(xiàng)目，酒店式公寓有新近入住的天鴻寶景大廈等。 目標(biāo)區(qū)域?qū)懽謽钦{(diào)查 區(qū)域?qū)懽謽腔緺顩r目標(biāo)區(qū)域主要集中了我國(guó)幾家重要的石油化工、煤炭、礦產(chǎn)、畜牧產(chǎn)品等大型公司企業(yè)及關(guān)聯(lián)企業(yè)、下屬機(jī)構(gòu)，眾多專業(yè)出版社、設(shè)計(jì)院、研究院也分布其中，還有北京市人才大廈、各省級(jí)大廈、各地駐京辦事處，政府辦公用房量較大。各類金融辦事機(jī)構(gòu)也不在少數(shù)，擁有自己小體量的單獨(dú)辦公樓是這些單位的特征。本區(qū)域中商業(yè)寫字樓中高檔物業(yè)主要集中在西濱河路、安定門外、安貞一帶，規(guī)模不大，同時(shí)夾雜眾多小型中低檔寫字樓和各類飯店、商住公寓，有一定的商務(wù)氣氛但沒有形成整體風(fēng)格。目標(biāo)項(xiàng)目周邊的洲際大廈、神華大廈、中成大廈都為中高檔寫字樓，主要客戶仍為集團(tuán)型客戶及周邊關(guān)聯(lián)公司、企業(yè)。區(qū)域內(nèi)主要寫字樓情況見下表項(xiàng)目名地址租價(jià)面積寶景大廈安定門￥22018安華發(fā)展大廈安定路￥34000長(zhǎng)新大廈安定路￥37920三利大廈安外大街￥12000洲際大廈安外地興居￥66000神華大廈安定門西濱河路￥21600世源大廈安定門外大街￥15000中成大廈安定門西濱河路￥20000龍德行大廈中軸路￥14000中路大廈安定門外￥7500安源大廈青年溝￥7000興華商務(wù)大廈和平里￥5000冶金大廈附樓安外大街￥10000安貞大廈安定門外￥40000昊龍寫字樓和平里￥3000白孔雀寫字樓北二環(huán)路邊￥7000泰利明苑安定門外￥38000銘誠(chéng)嘉德商務(wù)樓中軸路￥5000慶豐大廈鼓樓地鐵￥3500青鵬寫字樓安外大街￥10121中煤大廈安定門外￥20000億萬(wàn)利達(dá)大廈安外大街￥3937中礦大廈安外大街￥7000恒氏企業(yè)發(fā)展大廈安定門外￥5000雙花辦公樓安定門內(nèi)￥5000柳園寫字樓安德里北街￥1800合信大廈中軸路￥ /2700凱康大廈北三環(huán)安華橋35000浙江大廈北三環(huán)安華橋34000 區(qū)域?qū)懽謽墙?jīng)營(yíng)狀況1. 目標(biāo)區(qū)域中寫字樓中客戶主要是以下這些行業(yè)：石油化工行業(yè)：石化、天然氣、相關(guān)貿(mào)易、技術(shù)、工程；機(jī)械制造行業(yè)；設(shè)計(jì)、設(shè)備進(jìn)出口貿(mào)易；網(wǎng)絡(luò)類行業(yè)：網(wǎng)絡(luò)技術(shù)集成、設(shè)備、內(nèi)容提供商；金融服務(wù)類行業(yè)：保險(xiǎn)，證券；教育產(chǎn)業(yè)：國(guó)際教育、培訓(xùn)的合作，專項(xiàng)培訓(xùn)、職業(yè)培訓(xùn)等；中介服務(wù)類行業(yè)：會(huì)計(jì)事務(wù)所、律師事務(wù)所、咨詢公司、人才服務(wù)機(jī)構(gòu)等；商業(yè)服務(wù)類行業(yè)：情報(bào)信息服務(wù)、廣告、裝潢以及各種貿(mào)易、供應(yīng)商、代理代銷商等；生活服務(wù)類行業(yè)：零售、餐飲、旅館、文化藝術(shù)、旅游、休閑等。從以上這些行業(yè)看，其中石化、中介服務(wù)、商業(yè)服務(wù)類行業(yè)今后將有可能在本區(qū)域形成特色。2. 目標(biāo)區(qū)域中寫字樓經(jīng)營(yíng)狀況目標(biāo)區(qū)域中中高檔寫字樓項(xiàng)目有天鴻寶景大廈、三利大廈、洲際大廈、神華大廈、世源大廈、安華發(fā)展大廈、長(zhǎng)新大廈等，它們的出租情況較好，出租率一般都在75％～90％間；中低檔項(xiàng)目體量小，市場(chǎng)有一定的需求，出租狀況較佳，大都在80％～95％間。大部分項(xiàng)目配套設(shè)施一般，物業(yè)服務(wù)稍次。總體經(jīng)營(yíng)狀況上由于區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)尚不激烈，市場(chǎng)上空置存量不大，整體經(jīng)營(yíng)較好，但從調(diào)查情況看周邊尚有一定開發(fā)空間，在總量上未來(lái)會(huì)有所增加， 目標(biāo)區(qū)域飯店調(diào)查 區(qū)域飯店基本狀況在項(xiàng)目區(qū)域附近重要飯店有三星級(jí)的華北大酒店、竹園賓館、江蘇大廈，二星級(jí)的河北飯店，一星級(jí)的化工輕工貿(mào)易大廈，未定級(jí)的海南飯店、銀豐賓館等。其它多為企業(yè)單位經(jīng)營(yíng)的小型旅社、招待所。各主要飯店基本情況如下表所示：?jiǎn)挝幻Q星級(jí)經(jīng)濟(jì)類型客房數(shù) （間、套）床位數(shù)（張）年平均職工數(shù)（人）開業(yè)時(shí)間華北大酒店3國(guó)有4207757061990竹園賓館3國(guó)有16301231982海南飯店未定集體9080661990江蘇大廈3　185　248　河北飯店2國(guó)有1853502231986太陽(yáng)宮賓館2股份1503041721993銀豐賓館未定股份931291081998化工輕工貿(mào)易大廈1國(guó)有751521001990 區(qū)域飯店經(jīng)營(yíng)狀況2000年區(qū)域內(nèi)飯店平均客房出租率58%，太陽(yáng)宮賓館出租率最高達(dá)到73%，銀豐賓館出租率最低，只有33%。附近飯店收入構(gòu)成中，客房收入與餐飲收入所占比重較大，商品及其他收入比重較低，平均收入構(gòu)成見下圖：2000年區(qū)域內(nèi)飯店除太陽(yáng)宮賓館創(chuàng)利194萬(wàn)元、化工輕工貿(mào)易大廈創(chuàng)利11萬(wàn)元外，其他主要飯店利潤(rùn)均為負(fù)值。而據(jù)了解，周邊小型旅社和招待所由于經(jīng)營(yíng)性費(fèi)用低，客源集中穩(wěn)定，收入盈利狀況較好。2000年區(qū)域內(nèi)飯店以華北大酒店與江蘇大廈總收入最高，分別為5542萬(wàn)元、3683萬(wàn)元。附主要飯店經(jīng)濟(jì)指標(biāo)狀況，詳見下表：?jiǎn)挝幻Q全員勞動(dòng) 生產(chǎn)率 （萬(wàn)元/人）人均創(chuàng)利 （萬(wàn)元/人）客房實(shí)際 平均房?jī)r(jià)（元/間天）平均客房出租率（%）營(yíng)業(yè)收入構(gòu)成（%）總利潤(rùn)（萬(wàn)元）產(chǎn)值(萬(wàn)元)客房餐飲商品其他華北大酒店342605235752825542竹園賓館42458306018481海南飯店　　110　　　　　　　江蘇大廈394595535——9　3683河北飯店248567219631182太陽(yáng)宮賓館17173752311896銀豐賓館268336337————550化工輕工貿(mào)易大廈122695537——811538 目標(biāo)區(qū)域酒店式公寓調(diào)查目標(biāo)區(qū)域中提供酒店式公寓產(chǎn)品的不多主要是天鴻寶景大廈，其它周邊商務(wù)公寓項(xiàng)目主要有京寶花園、泰利明苑、三秀涵雅居、中景濠庭、柳清居、杰寶公寓。其中前兩個(gè)項(xiàng)目已入住，主要客戶為傳統(tǒng)媒體、網(wǎng)絡(luò)媒體、設(shè)計(jì)裝潢、各類商貿(mào)公司、駐京機(jī)構(gòu)等。從市場(chǎng)反映看此類物業(yè)在該地區(qū)沒有很大的吸引力，公寓類項(xiàng)目多作為商住用途。 目標(biāo)區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展預(yù)測(cè)從位置上看，項(xiàng)目處于金融街、奧運(yùn)村、CBD、燕莎等商務(wù)氛圍比較濃厚的區(qū)域之間，周邊多為國(guó)家機(jī)關(guān)機(jī)構(gòu)、舊城與成熟居民社區(qū)，在中關(guān)村、CBD、金融街等規(guī)劃相繼出臺(tái)后，區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，本項(xiàng)目所在區(qū)域商務(wù)氛圍已經(jīng)很難與以上區(qū)域形成競(jìng)爭(zhēng)，發(fā)展空間不大，地區(qū)形象樹立不易。項(xiàng)目以西及南面雖然有大片老城區(qū)，有舊城改造發(fā)展?jié)摿?，但由于拆遷費(fèi)用較高，較短時(shí)期內(nèi)周圍環(huán)境出現(xiàn)較大改善的可能性較小。交通上該區(qū)域?qū)儆诮煌ǚ泵Φ囟?，二環(huán)、中軸路交界之處，高峰時(shí)期交通擁阻，一般時(shí)段尚可，同時(shí)洲際大廈與項(xiàng)目共建的跨河橋工程已建成，出入二環(huán)較便利。但由于周邊現(xiàn)狀限制，區(qū)域交通狀況將缺少較大改善。目前，本區(qū)域內(nèi)主要寫字樓多數(shù)是國(guó)內(nèi)大公司集團(tuán)自行建造、使用、部分用于出租的物業(yè)；與之相應(yīng)，區(qū)域內(nèi)飯店賓館客戶也多是國(guó)內(nèi)消費(fèi)者