【文章內容簡介】 知名物管從上表綜合素質測評來看，本案除開個別因素略低于標準要求之外，其他絕大部分項目與類別都優(yōu)于標準要求；另外，在同區(qū)項目的對比之中，本案許多硬件部分更優(yōu)于其他項目；故本案完全符合業(yè)界認同的“深圳甲級寫字樓綜合素質”的要求。同時，本案屬于深圳目前寫字樓市場中為數(shù)甚少的“只租不售的單一業(yè)權式物業(yè)”，優(yōu)勢明顯。由此，深圳地鐵大廈產品定位為：單一業(yè)權純商務甲級寫字樓第三篇：功能建議方案與租金的定位 一、可出租部分功能建議（一）商務部分招商面積及樓層分布本案商務部分包括裙樓1～7層，主樓1層、3層、5～8層、32層、32A、32B，招商面積共計20546平方米。招商思路首先考慮自身配套的必備性和功能設置的完善性，其次考慮周邊項目的市場空隙，第三考慮商家對面積的承受范圍。功能建議n 商務配套已定功能的有：一樓票務與銀行、裙樓二層廚房與銀行辦公、裙樓5層多功能廳即六樓會議室。n 項目必備的商務配套為：3樓快餐中心。n 補充性的商務配套有：裙樓二層商務西餐廳、裙樓4層和主樓5層會所及32層高檔酒樓。n 會所設置，為白領階層設置工作之余的休閑和休息的場所，是寫字樓補充性商務配套，在周邊諾德中心和安聯(lián)大廈并沒有此項配套的情況下，本案招商的可能性較大。n 32層景觀資源豐富，在周邊項目沒有高檔酒樓的情況下，市民中心政府辦公人員和周邊寫字樓項目與本案內部企業(yè)的消費需求，為我們創(chuàng)造了招商的機會。詳見下表。樓層主樓招商面積㎡功能建議裙樓招商面積㎡功能建議1層70功能建議：票務、商務招商業(yè)態(tài)：35㎡票務、35㎡商務(旅行社等)926銀行2層架空大堂上空1643功能建議：餐飲、辦公室、西餐廳招商業(yè)態(tài)：657㎡廚房、164㎡銀行882㎡商務西餐廳3層1829功能建議：快餐中心（員工用餐中心，以快餐為主，地方風味店為輔）1018㎡功能建議：快餐中心（以快餐中心為主，地方風味店為輔）4層不對外檔案室、計算機網(wǎng)絡機房1165㎡功能建議：會所招商業(yè)態(tài)：休閑（小球運動室、小電影室、舞蹈室、棋牌室等）健身房、美容美發(fā)及纖體、個人護理專門店、減肥中心、Spa香薰店等5層1776功能建議：會所招商業(yè)態(tài)：休閑（小球運動室、小電影室、舞蹈室、棋牌室等）健身房、美容美發(fā)及纖體、個人護理專門店、減肥中心、Spa香薰店等1362㎡功能建議：多功能演示廳譬如：新聞發(fā)布中心6層1854功能建議：對外出租會議室、商務談判、培訓基地1488㎡功能建議：階梯式會堂譬如：同聲翻譯國際會議中心7層1854功能建議：商務預留 為寫字樓招租空間不足而預留 為特殊要求的公司而預留8層32層1854功能建議：高檔酒樓快餐中心經營模式建議n 經營模式一：對外總承包給專業(yè)的快餐企業(yè)，總包人滿足必備性快餐中心同時，可以再對外分包給風味飲食小鋪。優(yōu)勢：解決就餐及飲食口味問題；難點：總承包企業(yè)的招商，在寫字樓招租前期沒有人氣氛圍之時，需要地鐵公司員給予地鐵員工到就餐中心的補助支持；另外，市場化經營，難以保證飲食品質。n 經營模式二：快餐中心、風味飲食對外招商。優(yōu)勢：全部市場化；難點：難以保證經營的恒久性。n 經營模式三：快餐中心由地鐵公司自營，風味飲食對外招租。優(yōu)勢：保證大廈飲食質量與口味及經營的長期性。不足：地鐵公司減少一部分租金收入。我們認為：快餐中心前期的租金收入并不重要，重要的是在招租前期滿足地鐵公司員工就餐需要；同時建立起規(guī)?；慕洜I，待寫字樓人氣上升之后，再可以考慮轉租，那時租金收益可以高很多。故此，我們建議啟用第三種經營模式而進行操作。 （二）辦公部分招租面積及樓層分布本案寫字樓辦公部分包括9～12層、14～21層，23～24層，共計14層，招租面積共計25811平方米；其中，12層為物業(yè)辦公室，13層和22層為避難層。招租思路采取“主觀劃分空間、合理規(guī)劃布局、自然設立門檻”的原則，對辦公部分進行不同樓層的功能布置，有利引導租賃，樹立大廈高品質形象。功能建議n 將寫字樓招租部分進行有效區(qū)間分布，主要考慮按企業(yè)規(guī)模和需求面積的大小，不至于形成大小公司混雜在一層的局面，這樣對大公司客戶較為公平。n 將中小型公司集中在9～11層，主要考慮成長企業(yè)的發(fā)展需要，可減少項目對大面積單位招租的壓力。n 15～21層，為租賃期較長中大企業(yè)而設置，這是項目的主要客戶的需求層。n 23～24層，專為需要整層的大公司預留，一方面考慮引進知名大公司對項目整體出租帶來良好的形象價值；另外，考慮附近同區(qū)項目由于產權的分散而沒有整層大面積的單位可以租賃，故本案不管短期有沒有大型公司進駐，只要在下面樓層有供應得狀態(tài)下都進行預留以求長期效益；第三，23層前廳與24層前廳上空的空間設計對大公司有一定吸引力；在實際的招租之中，可適當給予大公司優(yōu)惠條件。n 14層，仿“雷格斯”式的經營方式：～㎡的小面積單位，帶上辦公用品，對于短期性租賃的項目公司和小規(guī)模公司來講，可以直接派人進駐辦公，完全省去裝修等費用；在實際招租過程中，可以考慮適當調高租金額度。詳見下表。樓層招租面積功能建議備注9～11層㎡3＝ ㎡為中小公司選擇中小面積單位而設置～㎡,將中小集中在這3各樓層，裝修一樣板間（不設辦公用品）以作示范14層㎡為短期性租賃客戶而設置將單位面積細分，～㎡，將14層整體裝修，布置辦公用品，短期性項目公司可直接入駐進行辦公（仿“雷格斯”式出租方式）15～21層㎡7＝ ㎡為租賃期較長的中大型企業(yè)而設置單位需求面積在220㎡以上，在選擇上適當控制而不影響整體空間格局23～24層㎡2＋＝㎡為需要整層的大公司預留主要考慮23層前廳與24層前廳上空的空間設計對大公司有一定吸引力小結：n 多種租賃方式，打破常規(guī)“囫圇吞棗”式的招租模式，按公司規(guī)模和需求狀態(tài)而有意將大中小公司進行分離。n 多種租賃方式中，既考慮到項目短期收益，同時也兼顧了長期穩(wěn)定的收益狀態(tài)。n 多種租賃方式中，靈活方便，拓寬客戶層面，操作風險小，減少招租壓力。二、租金定位建議辦公部分考慮本案所處區(qū)域市場競爭的激烈性，并為保證本案打好招租第一仗而達到良好租賃目標，建議本案市場租價遵循現(xiàn)有區(qū)域市場價位，平均租金定為110元/㎡。以下是區(qū)域內主要競爭物業(yè)的大致平均租金表。【競爭物業(yè)租金表】※競爭物業(yè)的租金不含管理費、空調費。說明：n 2005年8月入伙的安聯(lián)大廈，雖然在銷售上取得較好收獲，但目前企業(yè)入駐率尚不足50％；諾德中心入住率也只有30％左右；考慮競爭的壓力，我們建議租價采取“低開高走”的趨勢，取值市場租金水平。n 市場租金水平，可保障項目良好租賃態(tài)勢，保障人氣氛圍，樹立長期品牌品質效應；同時防止“價高、租賃期長、人氣氛圍平淡”而影響品牌的狀況產生。商務部分根據(jù)市場寫字樓項目裙樓商業(yè)狀況，以及我們對寫字樓裙樓商業(yè)招商的經驗，本案可招商的商務部分租金定位如下。樓層業(yè)態(tài)租價建議1層票務、銀行等300元/㎡2層銀行辦公、商務西餐廳80～100元/㎡3層快餐中心＋風味飲食需考慮經營模式和補助方式4層會所40～80元/㎡5層主樓5層：會所（同4層）40～60元/㎡裙樓5層：多功能廳根據(jù)裝修檔次，按小時收取租金6層會議廳根據(jù)裝修檔次，按小時收取租金7層為寫字樓空間不足而預留為特殊要求的行業(yè)而預留若為寫字樓預留，參考寫字樓租金若為特殊要求的行業(yè)而預留，參考商務租金8層32層高檔酒樓80～100元/㎡說明：n 關于多功能廳和會議廳的租賃狀況，對于本大廈寫字樓的客戶，我們可以采取每年贈送使用次數(shù)，免收時租費用；對于外部企業(yè)使用，我們可以根據(jù)裝修檔次按市場標準收取租金費用。第四篇：潛在目標客戶群描述與鎖定一、目標客戶群定位（一）辦公部分鎖定客戶群根據(jù)對中心區(qū)寫字樓項目入駐企業(yè)和公司狀況的市場調研，以及我司接觸和掌握的寫字樓潛在客戶來看，我們將本案目標客戶總結出以下群類及區(qū)域范圍。深圳地鐵大廈項目個性客戶25%區(qū)域共性客戶75%集約板塊25%發(fā)展板塊40%層峰板塊10%地鐵相關行業(yè)【目標客戶群示意圖】福田中心區(qū)本案人民南國貿圈30%蔡屋圍地王圈20%華強北賽格圈10%車公廟商務圈10%國內大型企業(yè)5%國際大型企業(yè)5%【目標客戶區(qū)域示意圖】客戶群描述① 目標客戶基本判斷n 有承租本項目最小單位的經濟能力。n 有國際商務的形象和空間需要。② 客戶屬性劃分n 項目個性客戶：與“地鐵”相關行業(yè)——地鐵服務商。 譬如：地鐵相關設備材料供應商、地鐵廣告公司、顧問公司、設計公司、監(jiān)理公司等。深圳地鐵建設期還需要很長時間，這些公司圍繞地鐵而展開工作和業(yè)務。n 區(qū)域共性客戶：福田中心區(qū)朝著“金融”中心區(qū)的方向發(fā)展，更多的是行業(yè)領先企業(yè)的匯聚與集合，中心區(qū)各寫字樓項目對客戶群的吸納業(yè)較為相似。③ 區(qū)域共性客戶層次劃分n 集約板塊——小型的法律、會計、廣告、咨詢、IT科技公司等；n 發(fā)展板塊——具備一定實力，且發(fā)展前景較好的中型國際貿易、高新科技、物流公司，以及大型企業(yè)的駐深辦事處等；n 層峰板塊——國內外的大型金融、證券、保險公司，以及大型實力集團公司的總部等。④ 客戶區(qū)域流動說明 n 華強北有通訊、電子、IT及貿易，車公廟有裝潢裝飾、家具建材制造和銷售企業(yè)相關產業(yè)鏈的支撐，其寫字樓租金和辦公環(huán)境較為適合這些企業(yè)的存在，故一般企業(yè)流向福田中心區(qū)的情況較小，只是部分為尋求更大發(fā)展平臺的企業(yè)和公司才會進駐中心區(qū)。n 國內大型企業(yè)和國際性企業(yè)，是本案必須引進的，因為這些將提升項目的形象，但這部分的客戶群比例是較小的。n 隨著政府對中心區(qū)CBD概念和金融中心區(qū)的打造，加之人民南國貿寫字樓的停止不前，蔡屋圍地王寫字樓圈金融地位受到中心區(qū)的挑戰(zhàn)，這兩個區(qū)域現(xiàn)有的租賃客戶是本案的主體。n 另外，華僑城、蛇口、港澳臺等區(qū)域或地區(qū)也有一定比例的潛在客戶群。（二）商務部分客戶群描述招商對象，我們針對深圳地鐵大廈功能建議而展開，招商目標客戶為以下行業(yè)的從業(yè)者：n 票務、商務、銀行n 商務西餐廳n 快餐中心＋風味飲食n 休閑會所（小球運動室、小電影室、舞蹈室、棋牌室、健身房、美容美發(fā)及纖體專門店、個人護理專門店、減肥中心、Spa香薰店等）n 高級酒樓※具體詳見功能建議表目標消費者定位本項目商務目標消費者主要來自如下幾個方面：n 本案入駐企業(yè)員工n 深圳地鐵大廈員工n 中心區(qū)內的高級白領n 市民中心政府辦公人員n 周邊輻射區(qū)住宅區(qū)居住的居民n 本區(qū)域公司、商務客戶n 市區(qū)內其他區(qū)域內的從事商業(yè)活動者、商家、企業(yè)群體二、部分意向客戶名單辦公部分根據(jù)中心區(qū)寫字樓市場項目的調查，我們對江蘇大廈、安聯(lián)大廈和地王大廈的入駐企業(yè)的行業(yè)性質進行分類。江蘇大廈、安聯(lián)大廈、地王大廈入駐行業(yè)一覽表 項目行業(yè)江蘇大廈安聯(lián)大廈地王大廈投資/實業(yè)/貿易35%%%顧問/咨詢/廣告25%%%科技（信息/機電）10%%15%外資駐深辦16%法律10%10%金融、