【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 改善 多處修建的曹安公路運(yùn)量下降幅度大，在建的地鐵也將于近年通車，完工后，同濟(jì)新城對(duì)外交通條件大為改善，將吸引一批企業(yè)。 威脅1）經(jīng)濟(jì)金融 目前，全球經(jīng)濟(jì)下滑，寫字樓市場(chǎng)受到影響，價(jià)格下跌，空置率升高。2）安亭 安亭的發(fā)展建設(shè)更容易形成具有吸引力的商業(yè)辦公區(qū)，長(zhǎng)期上逐漸體現(xiàn)集中優(yōu)勢(shì)，對(duì)本項(xiàng)目構(gòu)成威脅。3）在建寫字樓 西北側(cè)在建寫字樓與本項(xiàng)目定位相當(dāng)，周邊交通也便利，人車流動(dòng)干擾相對(duì)較小，人氣優(yōu)于本項(xiàng)目。 價(jià)格定位周邊寫字樓租金 周邊寫字樓分高端、中端、中低端，出租率在85%左右。通過調(diào)查，各選取部分具代表性的寫字樓：實(shí)例名稱檔次月租金面積[平方米]日租金[元/（平方米天）]曹安國(guó)際商城高480061永惠大廈中9000200v6時(shí)代低180055實(shí)例名稱詳細(xì)信息曹安國(guó)際商城嘉定區(qū)曹安路1855號(hào)永惠大廈黃浦區(qū)/永惠大廈/西藏南路765號(hào)v6時(shí)代嘉定區(qū)安亭鎮(zhèn)新源路155弄嘉定區(qū)樓價(jià)走勢(shì)：（見三，統(tǒng)計(jì)圖，P5）日租金如下：檔次價(jià)格（元/平方米）高中低考慮近期房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)，寫字樓的出租率和租金有較大下降的可能。價(jià)格定位 照顧本項(xiàng)目檔次，交通，容積率等指標(biāo)。五、建設(shè)內(nèi)容與市政配套 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容1) 本項(xiàng)目由建筑工程設(shè)計(jì)綜合甲級(jí)資質(zhì)的民營(yíng)設(shè)計(jì)事務(wù)所上海三益建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所，設(shè)計(jì)風(fēng)格簡(jiǎn)約、現(xiàn)代。2) 項(xiàng)目設(shè)計(jì)符合國(guó)家制定的設(shè)計(jì)規(guī)范、規(guī)定、規(guī)程，同時(shí)符合上海市相關(guān)的設(shè)計(jì)規(guī)范和規(guī)定。3) 本項(xiàng)目選址臨近同濟(jì)公園，專享珍稀生態(tài)資源。建筑設(shè)計(jì)積極融合人本主義與生態(tài)意識(shí)，樓體采用簡(jiǎn)潔的幾何形體，以成熟的現(xiàn)代建筑科技為基礎(chǔ)，由鋼構(gòu)架及玻璃幕墻組成外立面，滿足充足的自然采光與通風(fēng)，形成晶瑩剔透的建筑形象。徹底告別傳統(tǒng)寫字樓的亞健康狀態(tài)，契合當(dāng)今推崇的生態(tài)辦公大廈，為員工創(chuàng)造一個(gè)安全、舒適、健康的工作環(huán)境。1) 本項(xiàng)目為多層辦公建筑，地下1層，地上按6層設(shè)計(jì)，位于上海市嘉定區(qū)曹安公路與綠苑路交匯處。2) 本項(xiàng)目建筑功能定位為乙級(jí)寫字樓，部分達(dá)到5A級(jí)寫字樓水平。3) 屋面設(shè)置室外休閑、綠地。4) 地下空間：地下一層各種配套設(shè)施用房及地下停車場(chǎng)所。1) 本項(xiàng)目為乙級(jí)寫字樓，設(shè)備材料應(yīng)選擇價(jià)格合理的中檔品牌產(chǎn)品。2) 本項(xiàng)目暖通設(shè)計(jì)保證新風(fēng)供應(yīng)和所有房間的通風(fēng)要求，必要時(shí)設(shè)立獨(dú)立的新風(fēng)供應(yīng)系統(tǒng)和排風(fēng)系統(tǒng)。新風(fēng)口和排風(fēng)口的布置要和建筑設(shè)計(jì)緊密結(jié)合。3) 寫字樓擬采用雙管水系統(tǒng)中央空調(diào)，冷源來離心式冷水機(jī)組，熱源由市政熱力管網(wǎng)提供，可分層、分區(qū)控制，以減少施工難度和初期投資。1) 給水系統(tǒng)的設(shè)計(jì)應(yīng)避免水質(zhì)由于水箱和管路產(chǎn)生二次污染。2) 排水設(shè)計(jì)采用合流制排水，生活污水經(jīng)化糞池處理后再排入城市管網(wǎng)，屋面排水采用內(nèi)排水方式。3) 熱水供應(yīng)擬采用統(tǒng)一的中央電熱水器。4) 凈水供應(yīng)擬采用統(tǒng)一供應(yīng)的凈水裝置。1) 本項(xiàng)目屬于多層建筑，根據(jù)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)屬二級(jí)負(fù)荷，無特殊要求。2) 二路供電電源由供電部門區(qū)域變電站以電纜引入，電壓為35kV，經(jīng)樓內(nèi)電力用戶站降壓后分配電力。3) 照明方式：地下室設(shè)置應(yīng)急照明，常用照明，及應(yīng)急指示燈；樓內(nèi)用戶照明采用普通照明方式；公共部位除設(shè)置外，還需設(shè)置應(yīng)急照明及應(yīng)急指示燈。消防樓梯處設(shè)常用照明和應(yīng)急照明。4) 建筑物采用TNS聯(lián)合接地，接地電阻≤1Ω，且大樓鋼結(jié)構(gòu)主筋相互連接成環(huán)，外立面金屬門、窗均與接地可靠連接；衛(wèi)生間設(shè)置等電位箱。5) 防雷系統(tǒng)：本項(xiàng)目為三類防雷建筑物，采用裝設(shè)在建筑物上的避雷帶做接閃器，避雷帶應(yīng)沿屋角、屋背、屋檐和檐角等易受雷擊的部位敷設(shè)，利用結(jié)構(gòu)柱頭外側(cè)主鋼筋做引下線，樁基做接地極。6) 消防系統(tǒng)參照商務(wù)樓消防規(guī)定，在地下車庫(kù)及辦公區(qū)域建立報(bào)警（煙感、溫感）及聯(lián)動(dòng)（包括緊急廣播）系統(tǒng)；噴淋系統(tǒng)同時(shí)設(shè)置消防栓及其他防火設(shè)備。1) 閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)l 攝像機(jī)位置：各電梯轎廂，地下車庫(kù)出入口，地下車庫(kù)內(nèi)部，地下車庫(kù)進(jìn)入單體樓地下室電梯廳處，辦公底層出入口，消防安保中心門口，室外停車場(chǎng)。l 監(jiān)控中心和消防中心統(tǒng)一考慮。l 系統(tǒng)集中供電2) 車庫(kù)管理系統(tǒng)l 系統(tǒng)采用CAN總線的通訊方式，避免了傳統(tǒng)RS485網(wǎng)絡(luò)采用輪詢方式的低效率之弊，大大提高了系訊速度和效率。l 系統(tǒng)兼容性強(qiáng)，可與同系統(tǒng)中多個(gè)管理子系統(tǒng)結(jié)合使用，輕松實(shí)現(xiàn)一卡通管理系統(tǒng)。l 系統(tǒng)采用32位高速運(yùn)轉(zhuǎn)處理器和超大容量存儲(chǔ)器；脫機(jī)、脫網(wǎng)工作時(shí)，不影響出、入庫(kù)及數(shù)據(jù)記錄存儲(chǔ)功能。l 出、入庫(kù)讀卡認(rèn)證由一臺(tái)讀卡機(jī)完成，替代了以往入庫(kù)與出庫(kù)所用讀卡機(jī)各自分開模式，降低了用戶采購(gòu)成本。l 停車庫(kù)出入口處裝設(shè)聲光設(shè)備，方便用戶尋找所分配車庫(kù)車位。用戶進(jìn)入車庫(kù)存車時(shí)語(yǔ)音提示“請(qǐng)讀卡確認(rèn)車輛已停好”，很好的避免了因用戶停留在車內(nèi)，而車輛上行存放導(dǎo)致的人身安全事故。同時(shí)，當(dāng)系統(tǒng)出現(xiàn)異常情況后，顯示屏也將顯示異常代碼，提示管理員檢修。l 立體車庫(kù)（敞開式）管理系統(tǒng)與停車管理系統(tǒng)無縫鏈接，可完成車位引導(dǎo)功能，減少車主因?qū)ふ宜峙滠囄粠淼穆闊?。l 車位信息查詢功能：當(dāng)車主取車時(shí)忘記所停放車輛的車庫(kù)位置時(shí)，可在任一控制機(jī)或車庫(kù)讀卡器上讀卡，系統(tǒng)將語(yǔ)音提示車主正確的車庫(kù)位置。l 可根據(jù)不同用戶車型分配不同車型車位，臨時(shí)用戶由管理員先預(yù)置車牌，再存車。3) 門禁l 各單元門口設(shè)置門禁。l 地下車庫(kù)進(jìn)入電梯廳設(shè)置門禁。4) 機(jī)電設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)◇給排水系統(tǒng)監(jiān)測(cè)l 各樓宇屋頂水箱高、低水位自動(dòng)報(bào)警監(jiān)控l 地下室集水坑高、低水位監(jiān)控l 給水系統(tǒng)地下水池高、低水位監(jiān)控l 生活水泵運(yùn)行及故障監(jiān)控l 凈化水裝置運(yùn)行及故障監(jiān)控l 消防泵的運(yùn)行狀態(tài)監(jiān)控◇送排風(fēng)系統(tǒng)l 樓宇地下室排風(fēng)機(jī)故障監(jiān)測(cè)l 地下車庫(kù)排風(fēng)兼排煙風(fēng)機(jī)故障監(jiān)測(cè)l 地下車庫(kù)新風(fēng)機(jī)運(yùn)行監(jiān)測(cè)◇其他設(shè)備l 車輛出入口進(jìn)出口管理機(jī)運(yùn)行故障信號(hào)監(jiān)控l 電梯運(yùn)行狀態(tài)及故障監(jiān)控5) 樓宇信息系統(tǒng)l 電話通信系統(tǒng)l 數(shù)據(jù)傳輸系統(tǒng)6) 有線電視雙向?qū)拵畔鬏斚到y(tǒng)7) 移動(dòng)通信和尋呼通信系統(tǒng)l 實(shí)現(xiàn)地下停車庫(kù)及電梯轎廂內(nèi)通信無盲區(qū)8) 大樓內(nèi)部無線對(duì)講系統(tǒng)l 寫字樓無線局域網(wǎng)系統(tǒng)因特網(wǎng)進(jìn)行商務(wù)活動(dòng)等。9) 弱電防雷系統(tǒng)l 在機(jī)房弱電配電輸出端安裝電源避雷器；在機(jī)房UPS輸入端安裝電源避雷器；在機(jī)房弱電井道處安裝電源避雷器；在電梯機(jī)房電源進(jìn)線處安裝電源避雷器。10) 大樓綜合布線系統(tǒng)l 建立無線局域網(wǎng)并覆蓋整個(gè)寫字樓區(qū)域內(nèi)，使商務(wù)人員能自由地通過 市政配套每戶設(shè)置電話/數(shù)據(jù)通信配線箱，由2對(duì)電話線和一根五類線入箱，可用于電話和寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)通信，通信信號(hào)覆蓋大樓。市政雙路供電，雙路電纜引入。總?cè)萘?500KVA。市政雙路電源自動(dòng)切換。根據(jù)有關(guān)技術(shù)指標(biāo)，本項(xiàng)目規(guī)劃最高日用水量約300立方米。區(qū)域供水單位為上海嘉定自來水有限公司安亭水廠，其最大日供水能力12萬立方米能夠滿足本項(xiàng)目需求。本區(qū)域?qū)儆谝呀ǖ纳虾Ｊ屑味▍^(qū)雨水污水系統(tǒng)安亭國(guó)際汽車城片，能夠滿足本項(xiàng)目的下水需要。本項(xiàng)目今后將使用天然氣，根據(jù)有關(guān)技術(shù)指標(biāo)，預(yù)計(jì)規(guī)劃最高日用氣量1500立方米，屆時(shí)需要結(jié)合道路工程，埋設(shè)合適的燃?xì)夤芤赃m應(yīng)傳輸天然氣的要求。 消防本工程消防給水按多層建筑設(shè)計(jì)，設(shè)有室內(nèi)消火栓滅火系統(tǒng)、自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)、溫感探測(cè)器和煙感探測(cè)器、火險(xiǎn)報(bào)警及消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)?；馂?zāi)報(bào)警及消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)、廣播系統(tǒng)的控制室在一層，火災(zāi)報(bào)警控制主機(jī)、直通對(duì)講、自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)、聯(lián)動(dòng)廣播及電源設(shè)備。每層應(yīng)設(shè)置一個(gè)DN65的室內(nèi)消火栓和一個(gè)消防自救卷盤，水帶長(zhǎng)度宜采用25m。自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)的水流指示器可以不按每個(gè)防火分區(qū)、每個(gè)樓層設(shè)置，而是根據(jù)商業(yè)