【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 務(wù)院頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》的前提下，以管理和服務(wù)兩個(gè)中心為支撐點(diǎn)，為********辦公樓提供優(yōu)質(zhì)的管理和服務(wù)，來(lái)營(yíng)造安全、舒適、整潔、方便的環(huán)境。管理模式構(gòu)建政府綜合辦公樓管理新模式——“優(yōu)質(zhì)低價(jià)”模式鑒于我國(guó)的國(guó)情，以及政府廉政建設(shè)的客觀要求，我司將采用最先進(jìn)的管理手段和技術(shù)，最大限度地降低管理成本，同時(shí)提供高水準(zhǔn)的優(yōu)質(zhì)管理和服務(wù)，務(wù)求探索一種可借鑒的政府綜合辦公樓管理新模式，即“優(yōu)質(zhì)低價(jià)模式”。創(chuàng)建該模式的主要措施有：狠抓管理，全方位全過(guò)程開(kāi)展增收節(jié)支活動(dòng)。采用“集約型”管理方式，提高物業(yè)管理裝業(yè)化技術(shù)含量，以降低管理成本。在人員配備上堅(jiān)持“價(jià)廉質(zhì)優(yōu)”、“質(zhì)優(yōu)量少”的原則，員工一專多能，從而降低管理成本。管理方式——實(shí)行目標(biāo)管理責(zé)任制現(xiàn)代科學(xué)管理包括基礎(chǔ)管理、職能管理和戰(zhàn)略管理三個(gè)層次，激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)又催生出新一代前沿管理理論，如全新的人力資源管理理論、激勵(lì)理論，企業(yè)再造（業(yè)務(wù)流程重組）、管理創(chuàng)新理論、學(xué)習(xí)型組織（第五項(xiàng)修練）以及顧客導(dǎo)向概念等。這些嶄新的管理理論核心內(nèi)涵都體現(xiàn)在重視業(yè)主需求、重視人的因素和組織效率。地久物業(yè)奉行管理制勝理論，注重企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中的管理因素，并在管理實(shí)踐中，總結(jié)、推行出嚴(yán)格、量化、規(guī)范的管理三要素和目標(biāo)管理責(zé)任制，并把這些經(jīng)驗(yàn)作為建立現(xiàn)代企業(yè)制度、推動(dòng)科學(xué)管理的重要措施，收到了積極效果。目標(biāo)管理責(zé)任制就是將管轄項(xiàng)目的管理目標(biāo)、經(jīng)營(yíng)目標(biāo)、競(jìng)爭(zhēng)性目標(biāo)以量化形式作為重要職責(zé)交托給管理處的領(lǐng)導(dǎo)集體，并賦予相應(yīng)的權(quán)力，同時(shí)，將目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)與領(lǐng)導(dǎo)集體切身利益（工資、獎(jiǎng)金、崗位升遷）掛鉤。這種管理體制使管理處各級(jí)骨干責(zé)、權(quán)、利明確，在管理處與員工之間形成事業(yè)和利益共同體，共同參與管理，共同承擔(dān)壓力，共同邁向成功。管理辦法：2000內(nèi)部質(zhì)量管理體系保障，建立五大管理機(jī)制。要實(shí)現(xiàn)政府綜合辦公樓項(xiàng)目物業(yè)管理目標(biāo)，離不開(kāi)強(qiáng)化的內(nèi)部管理體系。公司運(yùn)作將依托IS0嚴(yán)格的質(zhì)量管理體系模式作為日常管理運(yùn)作質(zhì)量的保證。建立五項(xiàng)管理機(jī)制：自我約束機(jī)制：嚴(yán)格苛求，精益求精的賓館星級(jí)式服務(wù)，以服務(wù)卓越、質(zhì)量上乘的高標(biāo)準(zhǔn)約束自己。專業(yè)化運(yùn)作機(jī)制：對(duì)于項(xiàng)目管理處遇專業(yè)性與技術(shù)性較強(qiáng)的管理服務(wù)，都有專業(yè)物業(yè)公司技術(shù)中心提供技術(shù)支持。以降低成本，揚(yáng)長(zhǎng)避短，提高效率。質(zhì)量保證機(jī)制：專業(yè)物業(yè)公司的管理運(yùn)作和服務(wù)規(guī)范遵循國(guó)際化，標(biāo)準(zhǔn)化組織的ISO9001：2000的管理模式進(jìn)行實(shí)施。檢查監(jiān)督機(jī)制：為了確保服務(wù)質(zhì)量，專業(yè)物業(yè)公司必須建立了嚴(yán)密而科學(xué)的質(zhì)量檢查監(jiān)督體系負(fù)責(zé)政府綜合辦公樓管理服務(wù)的各項(xiàng)意見(jiàn)反饋與投訴回訪。緊急預(yù)案機(jī)制：根據(jù)政府綜合辦公樓特點(diǎn)，分工作條線，設(shè)計(jì)各類預(yù)案，建立預(yù)案網(wǎng)絡(luò)機(jī)制，預(yù)案流程，預(yù)案執(zhí)行監(jiān)督及預(yù)案檢驗(yàn)、預(yù)案起動(dòng)執(zhí)行記錄等一整套可操作制度。“十二化”管理政府綜合辦公樓項(xiàng)目物業(yè)管理活動(dòng)是由各相關(guān)的子過(guò)程組成，各相關(guān)過(guò)程加以識(shí)別，理解和管理，最大限度的減少職能交叉、重疊管理。實(shí)現(xiàn)垂直管理、目標(biāo)管理、網(wǎng)絡(luò)管理，從而達(dá)到提高管理效率、降低運(yùn)行成本目的。公司將各類服務(wù)活動(dòng)賦予文件化、程序化，并實(shí)行并通過(guò)PDCA（PLAN DO CHECK ACTION）循環(huán)管理方式做到精心策劃——明確各項(xiàng)活動(dòng)的職責(zé)，配備適當(dāng)?shù)馁Y源，保證科學(xué)管理。精心實(shí)施——嚴(yán)格按照質(zhì)量管理體系文件規(guī)定要求，實(shí)施程序化、規(guī)范化管理使每位員工明確自己該做什么，如何做，做到什么程度，留下何種記錄，從而達(dá)到定時(shí)、定人、定崗、定任務(wù)、定質(zhì)量的五定要求，嚴(yán)格檢查——每項(xiàng)活動(dòng)都會(huì)有計(jì)劃的受到檢查，從日檢到周檢，月檢覆蓋整個(gè)物業(yè)管理活動(dòng)，保證各項(xiàng)物業(yè)管理活動(dòng)在嚴(yán)格受控狀態(tài)下運(yùn)行。持續(xù)改進(jìn)——針對(duì)檢查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，通過(guò)征求業(yè)主意見(jiàn)，運(yùn)用統(tǒng)計(jì)方法，測(cè)量出物業(yè)管理活動(dòng)的不足之處，制定糾正和預(yù)防措施，從而實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理活動(dòng)的持續(xù)改進(jìn)和質(zhì)量的良性循環(huán)?！笆惫ぷ鳂?biāo)準(zhǔn) 服務(wù)組織專業(yè)化、服務(wù)架構(gòu)簡(jiǎn)約化、服務(wù)控制規(guī)范化、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)精確化、服務(wù)理念人本化、服務(wù)內(nèi)容菜單化、服務(wù)效果最佳化、服務(wù)責(zé)任全體化、服務(wù)隊(duì)伍素質(zhì)化、服務(wù)信息網(wǎng)絡(luò)化、服務(wù)成本合理化、服務(wù)運(yùn)作市場(chǎng)化。 物業(yè)管理服務(wù)各項(xiàng)規(guī)章制度及運(yùn)作機(jī)制 各項(xiàng)規(guī)章制度 勞動(dòng)紀(jì)律管理制度第1章 總則 為規(guī)范員工勞動(dòng)紀(jì)律管理，提高全體員工的紀(jì)律意識(shí)，維持正常工作秩序，根據(jù)國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)和公司實(shí)際情況，特制定本制度。 本制度適用于公司全體員工。第2章 勞動(dòng)紀(jì)律 公司全體員工必須嚴(yán)格遵守國(guó)家的法律、法令和企業(yè)內(nèi)的各項(xiàng)規(guī)章制度，服從企業(yè)管理。 嚴(yán)格遵守公司的作息時(shí)間，按時(shí)上、下班，不得遲到、早退。有事、有病必須向主管領(lǐng)導(dǎo)請(qǐng)假，不得無(wú)故曠工。 公司員工在工作時(shí)應(yīng)盡職盡責(zé)，不準(zhǔn)消極怠工。嚴(yán)禁脫崗、串崗，嚴(yán)禁從事與工作無(wú)關(guān)的事情，凡無(wú)故離崗達(dá)半天者，均按曠工一天處理。 公司員工在工作時(shí)要忠于職守，熟練掌握自己的工作業(yè)務(wù)，高效率、高質(zhì)量地完成自己所擔(dān)負(fù)的和領(lǐng)導(dǎo)臨時(shí)交辦的工作任務(wù)。 員工不得以任何借口不服從領(lǐng)導(dǎo)的指揮和分配、不服從調(diào)動(dòng)、不按期到新崗位報(bào)道或無(wú)理取鬧、謾罵頂撞或糾纏領(lǐng)導(dǎo)。凡有上述情節(jié)者，通報(bào)批評(píng)。情節(jié)嚴(yán)重者給予警告，并扣發(fā)本月績(jī)效工資。 嚴(yán)禁喝酒上崗（工作接待除外）如發(fā)現(xiàn)必須勸其離崗，并按曠工處理。酗酒鬧事給公司和他人造成經(jīng)濟(jì)損失者，除照價(jià)賠償外，還要給予通報(bào)批評(píng)處理。 公司員工要嚴(yán)守公司的機(jī)密，維護(hù)公司的利益，不得向任何人透露公司的機(jī)密和公司的經(jīng)營(yíng)情況。違者將給予紀(jì)律處罰，并追究其法律責(zé)任。 公司員工應(yīng)相互尊重、友善團(tuán)結(jié)。嚴(yán)禁拉幫結(jié)派、搬弄是非、造謠中傷、損人利己、打架斗毆、目無(wú)法紀(jì)，凡有上述情節(jié)者，無(wú)論何人，公司將給予通報(bào)批評(píng)處理，并扣發(fā)當(dāng)月績(jī)效。1 公司員工要公私分明，不得利用公司資源謀取個(gè)人私利。違者將解除勞動(dòng)合同。1 愛(ài)惜公司財(cái)產(chǎn)，維護(hù)好公司設(shè)施、物品。如發(fā)現(xiàn)有人盜竊、侵占或者故意損毀公司財(cái)產(chǎn)，除照價(jià)賠償外，公司將追求其法律責(zé)任。1 員工要時(shí)刻維護(hù)企業(yè)、個(gè)人的形象，行為禮貌、語(yǔ)言文明、工作場(chǎng)所嚴(yán)禁大聲喧嘩、吵鬧、爭(zhēng)執(zhí)。要以公司大局為重，努力提高個(gè)人行為素質(zhì)，加強(qiáng)個(gè)人文化修養(yǎng)。1 注意保持清潔、良好的辦公環(huán)境，養(yǎng)成良好、健康的衛(wèi)生習(xí)慣，不隨地吐痰、不亂扔煙頭及雜物，保持、維護(hù)好公司的環(huán)境衛(wèi)生，提高工作效率。1 提倡增收節(jié)支、開(kāi)源節(jié)流，要節(jié)約辦公用品、節(jié)約用水、用電，嚴(yán)禁浪費(fèi)公物或公物私用。1 公司員工在使用電話時(shí)應(yīng)注意禮儀、語(yǔ)言簡(jiǎn)明，接打電話時(shí)聲音要溫和、禮貌。1 公司員工在工作時(shí)間應(yīng)保持儀表整潔，著裝得體、整齊干凈，嚴(yán)格按照公司工裝管理制度執(zhí)行。1 公司員工要提高安全意識(shí)，做好公司的“防火、防盜”工作，確保公司安全。下班后要關(guān)閉電源開(kāi)關(guān)，確保門窗鎖好。外出時(shí)要注意交通安全，做守法的好公民。第3章 獎(jiǎng)勵(lì)為了激勵(lì)員工勞動(dòng)熱情以及敬業(yè)精神，特制定以下幾項(xiàng)獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制。獎(jiǎng)勵(lì)方式分為口頭表?yè)P(yáng)、通報(bào)表?yè)P(yáng)。當(dāng)月通報(bào)表?yè)P(yáng)一次獎(jiǎng)勵(lì)50400元不等。1 獎(jiǎng)勵(lì)程序由該員工直接上級(jí)根據(jù)適時(shí)建議，并提出書(shū)面申請(qǐng)，申請(qǐng)書(shū)內(nèi)容包括：嘉獎(jiǎng)人員崗位職務(wù)、工齡、獎(jiǎng)勵(lì)原因、建議何種獎(jiǎng)勵(lì)，后經(jīng)由各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)審批同意后，由后勤人事部備案。 員工有以下情形之一，將給予通報(bào)表?yè)P(yáng)。1. 能及時(shí)發(fā)現(xiàn)并上報(bào)治安，消除重大隱患、具有突出貢獻(xiàn)者。2. 員工在工作中做到拾金不昧，保持誠(chéng)實(shí)守信的良好形象。3. 為公司帶來(lái)良好聲譽(yù)者。4. 遇事臨危不懼，勇于維護(hù)公司利益。5. 及時(shí)發(fā)現(xiàn)公司（項(xiàng)目）上的“跑、冒、滴、漏”現(xiàn)象，并為公司挽回經(jīng)濟(jì)損失。6. 檢舉或揭發(fā)損害公司利益或違規(guī)行為，抵制歪風(fēng)邪氣事跡突出者。7. 第一時(shí)間發(fā)現(xiàn)危害公共治安嫌疑人員者。8. 工作認(rèn)真、責(zé)任心強(qiáng)、工作績(jī)效突出，并且善于發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、解決問(wèn)題者。9. 年度表彰大會(huì)受到表彰者。10. 其他與上述情形相似的。第4章 懲罰為了維護(hù)公司正常的工作秩序，嚴(yán)肅勞動(dòng)紀(jì)律。公司對(duì)違規(guī)違紀(jì)、表現(xiàn)較差的員工實(shí)行懲罰制度。懲罰分為：警告、通報(bào)批評(píng)、解除勞動(dòng)合同三種。當(dāng)月受到警告的員工，公司將扣發(fā)其50200元工資；受到通報(bào)批評(píng)處理的員工，將給予降薪50400元的懲罰力度。2 員工有下列情形之一的，經(jīng)查證屬實(shí)，對(duì)其警告處理。1. 上班遲到、早退，有事、有病不請(qǐng)假，無(wú)故曠工半天的；2. 浪費(fèi)公物或公物私用，經(jīng)查證屬實(shí)的；3. 工作期間不注意個(gè)人儀表，領(lǐng)導(dǎo)和同事多次勸阻無(wú)效的；4. 工作不能盡職盡責(zé)，消極怠工，經(jīng)常脫崗、串崗或從事與工作無(wú)關(guān)事情的；5. 工作中不服從領(lǐng)導(dǎo)的指揮和分配，不服從調(diào)動(dòng)，不按期到新崗位報(bào)道的；6. 醉酒上崗不聽(tīng)從領(lǐng)導(dǎo)和同事勸阻的；7. 工作中弄虛作假，只做表面工作，影響極壞的；8. 無(wú)意泄露公司機(jī)密，但未給公司造成損失的。2 員工有下列情形之一的，經(jīng)查證屬實(shí)，對(duì)其通報(bào)批評(píng)處理。1. 員工之間不能相互尊重、拉幫結(jié)派、搬弄是非、造謠中傷、損人利己、破壞團(tuán)結(jié)，未造成嚴(yán)重后果的；2. 因個(gè)人原因造成公司財(cái)產(chǎn)損壞，給公司造成重大經(jīng)濟(jì)損失的；3. 不以公司大局為重，不注重個(gè)人的形象、行為，工作場(chǎng)所大聲喧嘩、吵鬧、爭(zhēng)執(zhí)，造成惡劣影響的；4. 因安全意識(shí)淡漠，給公司造成損失的；5. 其他與上述情形相似的。2 員工有下列情形之一的，經(jīng)查證屬實(shí)，予其解除勞動(dòng)合同。1. 被依法追究刑事責(zé)任的；2. 嚴(yán)重違反勞動(dòng)紀(jì)律，連續(xù)曠工5日的。一個(gè)月內(nèi)累計(jì)曠工10日或一年內(nèi)累計(jì)曠工15日的；3. 不服從領(lǐng)導(dǎo)的管理，無(wú)理取鬧，目無(wú)法紀(jì)、打架斗毆，影響公司正常的辦公秩序，造成惡劣影響的；4. 工作不盡職盡責(zé)、玩忽職守，造成嚴(yán)重后果的；5. 在別處兼職，從事競(jìng)業(yè)或其他參與有損公司利益的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，給公司造成重大經(jīng)濟(jì)損失的；6. 酗酒鬧事給公司或他人造成經(jīng)濟(jì)損失，情節(jié)惡劣的；7. 違反公司的保密制度，故意泄露公司的機(jī)密，給公司造成經(jīng)濟(jì)損失的；8. 明知不可為確又利用公司的資源謀取個(gè)人私利的或收受他人賄賂使公司利益受損的；9. 為泄私憤，盜竊、侵占或者故意損毀公司財(cái)產(chǎn)，情節(jié)惡劣的；10. 不遵守交通法規(guī)，不聽(tīng)領(lǐng)導(dǎo)和同事的勸阻，酒后駕駛公司的機(jī)動(dòng)車發(fā)生重大交通事故，給公司造成重大經(jīng)濟(jì)損失的；11. 其他與上述情形相似，情節(jié)惡劣的。第5章 附則2 如本規(guī)定與國(guó)家法律法規(guī)有抵觸時(shí)，以國(guó)家法律法規(guī)為準(zhǔn)。2 本規(guī)定修改及解釋權(quán)歸洛陽(yáng)地久物業(yè)有限公司所有。2 本規(guī)定自發(fā)布之日起執(zhí)行。 會(huì)議管理制度第一章 總則第一條 加強(qiáng)公司會(huì)議記錄，規(guī)范議事日程，提高公司總體決策管理能力和辦事效率，更好的協(xié)調(diào)工作，研究落實(shí)重大事項(xiàng)的對(duì)策措施和尋求解決有關(guān)問(wèn)題的方法，預(yù)防和糾正工作中存在的問(wèn)題，順利完成公司預(yù)定工作目標(biāo)，并保證公司各項(xiàng)管理工作規(guī)范、高效有序，特制定本制度。第二條 公司對(duì)各級(jí)管理者貫徹充分授權(quán)管理的指導(dǎo)思想，基于公司頒發(fā)的各項(xiàng)管理制度和規(guī)定，采用誰(shuí)主管誰(shuí)決策、誰(shuí)主管誰(shuí)對(duì)規(guī)程管理的效果和結(jié)果負(fù)責(zé)、誰(shuí)主管誰(shuí)有權(quán)決定和處理所屬范圍內(nèi)事務(wù)的管理思路。第三條 與會(huì)人員應(yīng)對(duì)會(huì)議的各項(xiàng)決議嚴(yán)格執(zhí)行，并做到：會(huì)時(shí)簽到、會(huì)中記錄、會(huì)后落實(shí)三項(xiàng)要求。第四條 會(huì)議按類別、內(nèi)容不同，由相關(guān)單位組織，并做好會(huì)議管理。第五條 本制度適用于公司及所屬各項(xiàng)目、部門。第六條 本制度所指的會(huì)議包括公司董事長(zhǎng)、總經(jīng)理主持召開(kāi)的辦公會(huì)議，副總經(jīng)理主持召開(kāi)的中層干部會(huì)議、協(xié)調(diào)會(huì)議、專題會(huì)議，各項(xiàng)目負(fù)責(zé)人召開(kāi)的日常管理例會(huì)等。第七條 專題會(huì)議指公司保潔專題會(huì)、保安專題會(huì)、工程專題會(huì)、商貿(mào)專題會(huì)、經(jīng)營(yíng)管理會(huì)、安全管理會(huì)、質(zhì)量管理會(huì)、合同評(píng)審會(huì)等會(huì)議。第二章 職責(zé)第一條 后勤辦公室負(fù)責(zé)監(jiān)督該制度的執(zhí)行。第二條 職責(zé)1. 后勤辦公室負(fù)責(zé)公司級(jí)例會(huì)的組織及相關(guān)工作，負(fù)責(zé)部門例會(huì)及各種專題會(huì)議的監(jiān)督。2. 后勤辦公室負(fù)責(zé)各種會(huì)議的會(huì)場(chǎng)安排、設(shè)備準(zhǔn)備，負(fù)責(zé)管理保存所有會(huì)議紀(jì)要原件。3. 各項(xiàng)目、各專業(yè)公司負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)本單位例會(huì)及主責(zé)專題會(huì)的組織及相關(guān)工作。第三章 管理規(guī)定第一條 會(huì)議分類1. 公司級(jí)辦公例會(huì)：原則上定于每周周六下午上班半小時(shí)后（根據(jù)季節(jié)調(diào)整）召開(kāi)，董事長(zhǎng)參加，要求公司總經(jīng)理、副總經(jīng)理、各項(xiàng)目經(jīng)理、各專業(yè)公司總經(jīng)理、后勤主管參加。2. 各項(xiàng)目日常管理會(huì)議：每周例會(huì)不少于一次，會(huì)議時(shí)間、地點(diǎn)由各項(xiàng)目經(jīng)理自行安排，要求各項(xiàng)目相關(guān)部門管理人員參加。3. 專題會(huì)議：指由相關(guān)部門（或人員）組織的針對(duì)專項(xiàng)問(wèn)題的會(huì)議，會(huì)議時(shí)間、地點(diǎn)、參加人員由召集部門確定。第二條 會(huì)議通知 會(huì)議召集部門需在會(huì)議召開(kāi)前一個(gè)工作日發(fā)通知給各參會(huì)部門（人員），如未發(fā)或漏發(fā)通知導(dǎo)致與會(huì)人員不齊，會(huì)議召集部門負(fù)責(zé)人（或會(huì)議召集人）罰款50元。第三條 會(huì)議紀(jì)律1. 會(huì)議組織部門負(fù)責(zé)會(huì)議紀(jì)律的維護(hù)，準(zhǔn)備簽到表，組織參會(huì)人員簽到。未準(zhǔn)備簽到表，會(huì)議組織人員罰款50元。2. 參會(huì)人員提前5分鐘到達(dá)會(huì)場(chǎng)進(jìn)行簽到（注明到會(huì)時(shí)間）。會(huì)議開(kāi)始時(shí)，組織人收回簽到表。會(huì)后，組織人在簽到表上標(biāo)注遲到、未到人員。3. 參會(huì)人員如不能按時(shí)出席，需提前3小時(shí)請(qǐng)假，公司例會(huì)需向集團(tuán)總經(jīng)理請(qǐng)假。未請(qǐng)假、代請(qǐng)假視同缺席或遲到處理。4. 公司級(jí)例會(huì)需各項(xiàng)目經(jīng)理、各專業(yè)公司總經(jīng)理、后勤主管參加，如以上單位人員因故不能出席，需指派本單位主管級(jí)人員代替，并提前通知。5. 無(wú)故缺席會(huì)議，罰款100元；遲到罰款50元。6. 與會(huì)者手機(jī)調(diào)成振動(dòng)或靜音狀態(tài)，如需通話，需走出會(huì)場(chǎng)后接聽(tīng)，違反者每次罰款50元。7. 會(huì)議進(jìn)行中，與會(huì)人員在他人發(fā)言時(shí)禁止交頭接耳，影響會(huì)場(chǎng)秩序，違反者罰款50元。8. 酗酒人員禁止參加各類型會(huì)議，并且按照缺席處理（有招待任務(wù)除外）。第四條 會(huì)議記錄1. 會(huì)議組織部門安排人員進(jìn)行會(huì)議記錄，會(huì)后整理會(huì)議紀(jì)要，并于會(huì)后兩個(gè)工作日