【文章內容簡介】 。生態(tài)農莊要嚴格按照無公害標準來種植瓜果、蔬菜，所種植的瓜果和蔬菜品種豐富，并能錯開季節(jié)，讓旅客能在不同的季節(jié)品嘗不同品種的瓜果蔬菜。農莊內開設養(yǎng)殖場，可按照傳統(tǒng)農家方法飼養(yǎng)無公害的家禽和塘魚。生態(tài)農莊內應注重生態(tài)環(huán)境的優(yōu)化，使得生態(tài)農莊成為溫泉度假村內的另一觀光景點。生態(tài)農莊內應設置一些娛樂活動，調動旅客的積極性，使旅客感覺與自然之間更親近。例如，在瓜果、蔬菜的成熟季節(jié)讓旅客親自采摘，即時品嘗；讓旅客認購樹木的所有權或某一段時期的采摘權；開展農莊知識小競賽等等。整個農莊要突出一種生態(tài)、環(huán)保、娛樂綜合化的氛圍。（四）、室外娛樂場室外娛樂場是溫泉度假村內除溫泉會所外的另一主要娛樂設施，各種室外活動項目主要根據溫泉度假村內的室外地形和湖光山色來開發(fā)，整個區(qū)域要努力追求自然風格。根據國際室外娛樂的潮流，將建造垂釣場、射箭場、滑草場、攀巖壁、野戰(zhàn)場、定向越野園、露營區(qū)等多種室外活動設施。垂釣場要打破傳統(tǒng)的開發(fā)模式，形成設計獨特，魚類眾多，自然情趣風味較濃，配套服務設施完善，一年四季皆宜釣魚的場所。而射箭場、滑草場、攀巖壁、野戰(zhàn)場、定向越野園、露營區(qū)等設施的建造要考慮以青年人為消費主體。各種室外娛樂活動都有一定的挑戰(zhàn)性，因此要注重各種設施的安全性，以及服務過程中的安全保護工作，讓旅客真正玩得盡興。為了綜合利用溫泉度假村內的室外草地，還可以視可行性考慮增設高爾夫球練習場。所開發(fā)的人工湖泊，除了用于垂釣場外，還可以用來開發(fā)荷花池等項目，讓游客能在優(yōu)美的荷花池上泛舟、欣賞蓮花、摘采蓮蓬、品嘗蓮子，享受真正的自然風情。還可考慮組織游客出海觀日出、日落。第四節(jié)、市場分析、預測與營銷策劃一、行業(yè)分析該項目屬第三產業(yè)中的旅游，是近年世界發(fā)展非?？斓囊粋€行業(yè)和領域，也是我國政府大力鼓吹和支持發(fā)展的領域。世界旅游組織在2001年認為：世界旅游業(yè)目前發(fā)展狀況良好，前景也十分樂觀。世界旅游人數(shù)目前雖然還不到7億，但最近幾年卻以年均7%的速度快速增長。到2002年，國際游客人數(shù)將達到16億，國內游客人數(shù)為20億。具有旅游發(fā)展?jié)摿Φ膰覒匾暟l(fā)展旅游業(yè)，加強旅游業(yè)人員培訓工作，提高旅游服務質量，以推動旅游業(yè)的發(fā)展。國家旅游局副局長孫鋼在2001年中國旅游投資機會與投資政策高層研討會上強調，中國旅游業(yè)發(fā)展正面臨最多最突出的發(fā)展機遇，投資中國旅游業(yè)大有可為。國家旅游局政策法規(guī)司司長魏小安說，旅游業(yè)已成為世界上發(fā)展最快的產業(yè)之一。據世界旅游組織預測，到2020年，成為世界上最大的旅游目的地。這種巨大的市場需求為各個地區(qū)的旅游業(yè)的發(fā)展提供了很大空間。《人民日報—海外版》在2001年認為：到2005年，我國入境旅游人數(shù)將達到8500萬人次，其中過夜海外旅游者3450萬人次，旅游外匯收入220萬美元；國內旅游人數(shù)將達到11億人次，旅游收入5000億元；出境旅游人數(shù)將達到1636萬人次。旅游業(yè)總體產出為7500億元，％。 在1999年，我國過夜旅游人數(shù)和旅游外匯收入分別位居世界第五位和第七位，奠定了亞洲旅游大國的地位。“十五”計劃如能順利實現(xiàn)，旅游業(yè)將為國家提供外匯收入900億美元以上，增加國內生產總值3萬億元以上，創(chuàng)造就業(yè)機會800萬人以上。但與世界旅游業(yè)相比，我國目前的水平還不到下述指標的一半：％，％，％。因此，我國要采取一系列的措施，提高旅游產業(yè)的發(fā)展水平。提出的發(fā)展重點是：東部上水平，中部上規(guī)模，西部大開發(fā)。國內一些學者的分析認為，目前中國旅游業(yè)發(fā)展面臨5大機遇：一、旅游業(yè)被確定為國民經濟新的增長點，各地發(fā)展旅游業(yè)的積極性空前高漲，加快培育旅游業(yè)發(fā)展的新措施、新辦法不斷出臺，國家有關部門也加大了對旅游業(yè)發(fā)展的扶持力度，中國旅游業(yè)的總體發(fā)展環(huán)境和投資環(huán)境比以往任何時候都好；二、中國正在進行產業(yè)結構調整，旅游業(yè)作為第三產業(yè)中的龍頭產業(yè)，在當前正在進行的產業(yè)調整中，大多數(shù)地區(qū)均把旅游業(yè)作為優(yōu)勢產業(yè)或支柱產業(yè)，采取很多扶持措施促進其發(fā)展；三、西部大開發(fā)為西部旅游業(yè)的大發(fā)展帶來了強勁東風；四、中國加入世貿組織以后，將進一步加快與旅游相關的各個行業(yè)的對外開放步伐，進一步優(yōu)化中國的旅游環(huán)境；將有利于建立更加符合國際規(guī)則的經濟運行機制，吸引更多的外商投資中國旅游業(yè)；也將促進中國旅游業(yè)的對外開放，吸引更多的客源和管理技術；五、世界旅游業(yè)持續(xù)發(fā)展，據世界旅游組織預測，到2020年，全球將接待16億人次的國際旅游者，國際旅游消費將達2萬億美元，％％，遠遠高于世界經濟平均增長3％的幅度。在這個大趨勢下，世界旅游組織對中國今后20年旅游業(yè)發(fā)展的前景更加看好。學者的分析表明：21世紀是旅游業(yè)騰飛的世紀，未來5年，隨著國民經濟的發(fā)展和游戲規(guī)則的變化，旅游業(yè)在快速發(fā)展的過程中將出現(xiàn)大的變化：首先、行業(yè)發(fā)展趨勢是品牌價值增加，整個行業(yè)將出現(xiàn)大并購。未來5年中國旅游行業(yè)必將出現(xiàn)類似Bass Hotelamp。Resorts、Accor、Starwood、Marriott類型的旅游業(yè)集團。其次，中檔連鎖酒店將出現(xiàn)大發(fā)展，豪華連鎖酒店在豪華酒店市場中所占的市場份額也將大幅度提高。第三、服務國內消費者的休閑娛樂業(yè)將出現(xiàn)大發(fā)展。這是隨著國內中產階層的壯大所必然出現(xiàn)的歷史潮流。第四、旅游景點類的上市公司將得到良好的發(fā)展。二、市場分析商務會議客戶惠州地區(qū)及鄰近城市良好的經濟發(fā)展為商務客源的開拓打下了較好的基礎。XX溫泉度假村所能吸引的商務客人主要可分為三類：一是三資企業(yè)，如中海殼牌石油項目，寶島工業(yè)區(qū)等，這類項目或工業(yè)區(qū)規(guī)模巨大，商務會議頻繁，要求會議場地檔次比較高；二是當?shù)剜l(xiāng)鎮(zhèn)和私營企業(yè)，如諸多電子信息加工企業(yè)、眾多鞋業(yè)私營企業(yè)等，這類企業(yè)雖然規(guī)模不大，但數(shù)量眾多，消費能力比較強；三是較大的國有企業(yè)和政府部門，吸引這類客源不太容易，但一旦達成共識，往往比較穩(wěn)定。據統(tǒng)計，截止2000年12月31 日，惠州市共有鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)63187家、工業(yè)企業(yè)593行政事業(yè)單位689家、三資企業(yè)2550家，總人數(shù)超過400萬人次。因此，預測在溫泉度假村的運行完全走上軌道之后，每年至少可吸引2%的商務客人，即8萬人次，過夜人數(shù)預計至少50%。旅行社團客戶平海鎮(zhèn)溫泉度假村毗鄰諸多旅游景點，類型多樣，包括自然景觀、生態(tài)景觀和人文古跡景點等，對臨近的三大經濟發(fā)達城市深圳、香港、東莞具有較大的吸引力。據廣東省旅游局資料披露，廣東發(fā)達地區(qū)居民旅游支出普遍已占總生活開支的二成以上。深圳市假日辦調查數(shù)據顯示，2001年春節(jié)期間深圳有260萬人出游，且以省內游為主，汽車是最主要的出游工具，5成以上出游者將乘坐汽車，另外有1成左右居民自駕私家車出游?？梢?，距離近、有特色的休閑景點將十分適合繁忙的深圳人的選擇，而這正是平海鎮(zhèn)溫泉度假村的優(yōu)勢所在。另據香港特區(qū)政府統(tǒng)計處統(tǒng)計，2001年港人赴內地總人數(shù)達５０１０萬人次，其中私人旅行人數(shù)達到68%，相當于全香港６００多萬港人每年到內地旅行５次多；01年港人在內地私人消費達到２９４億港元，平均每人次消費８７０港元，其中住宿和膳食費用占近５８％，娛樂、交通占３１％，購物占１１％；港人最常去的地方是深圳和廣東省內其它臨近香港的城市，其在廣東省內私人消費額高達２０３億港元，例如中山的溫泉、珠海的高爾夫球場、增城的荔枝節(jié)都是吸引港人的好去處?？梢?，平海鎮(zhèn)溫泉度假村完全有市場潛力成為另一個吸引香港游客的好去處。同時，度假村所在地的旅游市場潛力也很巨大，惠東縣政府還在大力開發(fā)新的旅游資源。從惠東縣的旅游接待數(shù)據來看，99年惠東縣過夜游客人數(shù)就達61萬人次，創(chuàng)值5865萬元；2000年，僅巽寮—平海旅游度假區(qū)的游客人數(shù)就達61萬人次，九龍峰旅游度假區(qū)的游客人數(shù)達20萬人次。在政府大力推動下，惠東總的游客數(shù)量極有希望突破年100萬人次。以理療、休閑和娛樂為主要特色內容的溫泉度假村，剛好可以作為游客在惠州附近景點觀光旅游的一個歇腳點；舒適的溫泉享受和特色娛樂活動，可以讓游客洗去風塵，洗去疲勞，抖摟精神。因此借助周圍景點的名氣，和旅行社合作，將能較快較好地開拓市場、降低成本、吸引盡量多的客源。在此基礎上預測每年可吸引惠東地區(qū)10%的旅行社團游客人數(shù)，即10萬人次左右，其中至少50%可以成為過夜游客。目前境外還有專門的溫泉旅游團，如最近新加坡有此類團在廣東，只游有溫泉的地方。如果能與組織此類旅游項目的旅行社掛鉤，客戶資源應是較可觀的。度假療養(yǎng)客戶一方面，溫泉度假村附近有眾多具有實力的企業(yè)，如中海殼牌、大亞灣核電站、諸多電子信息企業(yè)及正在建設的寶島工業(yè)區(qū)等，其工作人員人數(shù)眾多，層次較高。如中海殼牌的常駐外國專家就有1萬多人次/年。由于溫泉對人體具有獨特的健身、療養(yǎng)和治病作用，因此，度假村完全可以在建設和運營期間的各個階段，通過主動的營銷和公關手段爭取成為周邊大型企業(yè)和政府部門工作人員的定點療養(yǎng)基地，其方式可靈活多余樣。另一方面，溫泉度假村的周邊三大城市深圳、東莞和香港，其居民的平均經濟收入都較高。如來自深圳市統(tǒng)計局數(shù)據顯示，2002年1月至6月深圳市民月人均可支配收入2159元。而目前國內法定節(jié)假日達到114天，加上國家將鼓勵帶薪假期，一年中的可休閑時間接近140天，意味著人們休閑的時間和需求越來越多。溫泉度假村把溫泉和度假村內的自然山區(qū)資源結合在一起，生態(tài)環(huán)境良好，正好可以滿足都市居民休閑娛樂和放松的需要。預測全年節(jié)假日平均日接待500人次，工作日平均日接待150人計，每年可接待散客10萬人以上，預計過夜人數(shù)為10%?？偟膩碚f，根據市場分析，可以預計溫泉度假村每年接待的各類游客可達到28萬人次。其中，住宿過夜人數(shù)可達10萬人次（商務客人中的50%、加旅行社團客人中的50%、加散客中的10%）。從平海鎮(zhèn)的交通位置來看，平海鎮(zhèn)距離深圳市區(qū)大約140公里，距廣州市區(qū)大約230公里。與廣東省境內其他幾個已開發(fā)的比較知名的溫泉度假村（如珠海御溫泉、中山溫泉、清遠清新溫泉、和從化溫泉等）相比，交通便利優(yōu)勢不明顯。但該度假村距離香港較近，車程大約23小時。因此，度假村對深圳、香港、東莞、惠州等地的居民的吸引力將大于對廣州市居民及廣東境內其他城市的居民的吸引力。從交通便利程度分析，度假村的目標市場定位于深圳、香港、東莞及惠州當?shù)鼐用竦穆糜巍⒍燃傧M者市場是比較恰當?shù)?。特別是此四城市的經濟發(fā)達、居民旅游消費水平較高，而城市居民的工作壓力相對較大，選擇旅游度假的居民也相對較多。根據調查顯示，深圳市內居民意愿旅游的100人中，有8人選擇自駕車旅游方式。對于更愿親近大自然，遠離喧囂鬧市，但行程在23天時間內的上述三大城市的市民來講，XX溫泉度假村無疑具有一定的優(yōu)勢。三、市場競爭分析然而，我們在調查中發(fā)現(xiàn)，該項目的市場競爭也是非常激烈的。首先，旅游度假村的市場競爭更就非常激烈。從廣東省境內來看，廣東省境內的度假區(qū)(村)就包括：國家級1個—廣州南湖旅游度假區(qū)；省級29個—深圳灣省級旅游度假區(qū)、丹霞山省級旅游度假區(qū)（仁化）、海陵島省級旅游度假區(qū)（陽江），等等；其他11個—銀湖旅游中心（深圳）、順峰山旅游中心（順德）、石巖湖度假村（深圳）、西麗湖度假村（深圳）等等。廣東省境內就有這么多的度假區(qū)（村），這一現(xiàn)象本身就表明了旅游產業(yè)格局的變化導致了度假旅游業(yè)的高速發(fā)展，盡管這種變化為旅游度假區(qū)（村）的發(fā)展帶來了良好的機遇，但是隨著投資者的認識轉變，這一行業(yè)內的競爭局面將進一步擴大。在市場競爭擴大的基礎上，各度假村應更好地發(fā)揮自己的優(yōu)勢—比如依賴于當?shù)靥厣馁Y源環(huán)境（比如依托于當?shù)氐穆糜尉包c），或者依賴于良好的交通環(huán)境等等—開發(fā)出各種特色化的服務品種，才能更好地吸引客戶，為度假村的進一步發(fā)展創(chuàng)造空間。其次，就溫泉項目而言，據廣東省國土資源廳在2001年在全省開展的溫泉資源全面調查的結果來看，廣東省就有300多個溫泉點，大部分集中在粵西地區(qū)。這些溫泉既包括已經開發(fā)，并已出現(xiàn)老化現(xiàn)象的從化溫泉等，也包括最近幾年開發(fā)的新項目，如珠海御溫泉、中山溫泉、清遠清新溫泉等。大量的溫泉未開發(fā)，這些未開發(fā)的溫泉又構成了本項目的潛在競爭者。第三，在龍洞溫泉的附近，既有未開發(fā)的溫泉，也有已經開發(fā)的溫泉。規(guī)模較大的有惠州湯泉旅游度假區(qū)和深圳溫泉。湯泉位于惠州市西北部郊區(qū)的廣汕公路旁，它已成為省級旅游景點。從知名度來看，湯泉早在宋代就已開發(fā)。當時一代文學大師蘇東坡被貶惠州時，曾三游湯泉，并留下了一些名句。早在1987年就在湯泉修建了三星級湯泉酒店，開發(fā)了較全面的旅游服務項目，集旅游、娛樂于一體。粵東地區(qū)地熱資源豐富，可供開發(fā)的溫泉較多，目前惠東縣境內尚有白盆珠、安墩溫泉浴場。深圳溫泉位于深圳市中心西北40公里的石巖湖畔，以獨具特色的天然玉律溫泉而聞名。其古樸典雅的西班牙建筑群綿延如帶，各種抽象派雕塑點綴其間，環(huán)境清靜悅目。村內設有豪華溫泉桑拿浴室和300多間客房別墅。擁有中西名廚主理的酒樓和具浪漫情調的咖啡廳、大型歌舞廳，并配有高檔次的大、中、小型卡拉ＯＫ房及購物商場。此外，還有跑馬場、標準游泳池、英式桌球室、碰碰車、電子游戲機、釣魚俱樂部、太公釣魚