【正文】 可聘請專業(yè)經(jīng)理人經(jīng)營管理。與當(dāng)?shù)仄渌顿Y者合作，以降低投資風(fēng)險。1. 二、投資建議建議按如下程序操作：首先進(jìn)行地質(zhì)勘探，在溫泉資源本身很優(yōu)質(zhì)的前提下，決定投資，與地方政府正式簽定投資合同；請專業(yè)的設(shè)計公司對度假村進(jìn)行全面規(guī)劃和設(shè)計，包括項目設(shè)計；開始建設(shè)。，如果投資決策失誤、預(yù)算相差太大，必須要追加投資，追加投資額太大，可能拖跨現(xiàn)在企業(yè)。7．雖然從項目的經(jīng)濟(jì)分析看，項目的投資利潤率較高，但該項目對營業(yè)成本的變動和游客人數(shù)的變動特別敏感，在收費不變的情況下，游客人數(shù)低于22萬人，就可能虧損?？梢哉f，到目前，我們對投資的軟環(huán)境知之甚少。4．度假村日常的經(jīng)營管理的理念和方法與工廠的管理不同，作為第三產(chǎn)業(yè)，有其獨特的行業(yè)規(guī)矩和經(jīng)驗，投資者應(yīng)盡快轉(zhuǎn)變觀念和管理方法，使項目盡快走上正軌。3．度假村內(nèi)項目的建設(shè)對吸引顧客非常重要，要體現(xiàn)健康、休閑、內(nèi)容豐富的“綠色假期”的旅游度假村，就要建設(shè)和經(jīng)營一批特色項目。2．溫泉的質(zhì)量和可開采的溫泉壽命對本項目的成敗至關(guān)重要。經(jīng)過調(diào)查和前面的分析，我們認(rèn)為該項目有以下優(yōu)勢：1. 項目建設(shè)符合國家產(chǎn)業(yè)政策，是國家和地方政府極力鼓吹發(fā)展的項目，項目的建設(shè)有一定的社會意義；2. 項目的市場主要定位在香港、深圳、東莞和惠州，有一定的客戶來源和市場；3. 項目不是一個孤立的度假村，它可以與惠東縣其它旅游資源配套，而形成一個完整的有特色的海濱旅游線；4. 從經(jīng)濟(jì)效益上分析，該項目經(jīng)濟(jì)效益應(yīng)可行；5. 該項目處在設(shè)計和建設(shè)的初期，可以參考國內(nèi)外的優(yōu)秀設(shè)計和建設(shè)，建設(shè)一個有自己特色的度假村，以吸引游客。第六節(jié) 投資建議一、項目的優(yōu)勢與風(fēng)險因此認(rèn)為，三個因素都屬于危險變量，投資此項目的預(yù)測盈利前景較好，但仍有較大風(fēng)險。確定敏感性因素敏感性因素可用來表征項目的風(fēng)險：如果項目存在敏感性因素，則項目肯定存在風(fēng)險；如果敏感性因素越多，則項目風(fēng)險越大；如果敏感性因素未來變化的可能性較大，則項目的風(fēng)險也較大。不確定因素變化范圍分析指標(biāo)NPV（萬元） 一般來說，這也是較為符合實際的可能變動情況。即主要考慮以上三項不確定性因素。選定需要分析的不確定因素，并設(shè)定這些因素的變化范圍通常來說，影響現(xiàn)金流入量的有產(chǎn)品價格、產(chǎn)品銷量和其它業(yè)務(wù)收入等因素，影響現(xiàn)金流出量的有設(shè)備開工率和經(jīng)營、管理費用支出等因素。（二）敏感性分析：本部分分析主要用來判斷當(dāng)項目的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)（如客流量、收費、成本等）發(fā)生變化時，經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)（這里主要是凈現(xiàn)值NPV指標(biāo)）的變化幅度，以及項目可承擔(dān)風(fēng)險的能力?？颇康?年第1—5年每年投資額1. 收入2. 成本3. 折舊4. 稅后利潤5. 運營現(xiàn)金流（3+4）6500+現(xiàn)金流量凈額6500+令，得到保本定價y為：。因此，設(shè)溫泉浴城的費用為y元/人?？土髁坎蛔?，定價變化。科目第0年第1—5年每年投資額1. 收入2. 成本3. 折舊4. 稅后利潤5. 運營現(xiàn)金流（3+4）6500+現(xiàn)金流量凈額6,500+令，得保本客流量x為：。28)x=；（3）、12=；（4）、35=。故設(shè)溫泉浴城的保本客流量為x萬人：四部分項目的營業(yè)收入分別為：（1）、（80+60+2008247。三、盈虧平衡和敏感性分析（一）盈虧平衡分析本部分主要根據(jù)上部分的度假村投資建成后五年現(xiàn)金流量分析，主要是分析：（1）當(dāng)其它因素（如預(yù)計的定價等）不變時，需多少客流量才能使投資成本剛好得以回收；（2）當(dāng)其它的因素（如預(yù)測的客流量等）不變時，采取什么樣的定價才能使投資成本恰好能得以回收。（二）、內(nèi)含報酬率（IRR）分析該項目的內(nèi)含報酬率（IRR）為：，（P/A,x,5）=6,500（萬元）因此，(P/A,x,5)=6500/=，由年金現(xiàn)值系數(shù)表可知，x≈%即該項目的內(nèi)含報酬率（IRR）%，大于估計的項目投資的機(jī)會成本20%。因此，對于整個項目建成后的現(xiàn)金流量情況，下面做一個5年近期預(yù)測，并根據(jù)這一現(xiàn)金流量計算總項目的凈現(xiàn)值和內(nèi)含報酬率。在全部項目建成后，在正常年份的投資利潤率為25%，項目總的投資回收期（加建設(shè)期2年）為9年。2=3250萬元；整個項目的年平均賬面回報率為：1,247?！?年。利潤稅前利潤：490(++30+147+)=；所得稅：=；稅后利潤： –≈。20=；設(shè)備折舊（5年直線折舊）：150247。營業(yè)收入初步估計如下：容量預(yù)算（萬人）消費標(biāo)準(zhǔn)（元/人）年收入（萬元）2850%=1435490營業(yè)成本管理費用（含員工要資。建設(shè)定位于力求自然、野趣，與整個度假村生態(tài)、休閑的風(fēng)格保持一致。（四）室外娛樂場按照如下標(biāo)準(zhǔn)，初步估計所需投資額總計450萬元：室外娛樂場所可包括垂釣場、射箭場、滑草場、攀巖壁、野戰(zhàn)場、定向越野園等。投資回收期：100247。50%=141216830%=營業(yè)成本折舊（因多為設(shè)備，作5年直線折舊）：100247。營業(yè)收入生態(tài)農(nóng)莊采用分承包方式經(jīng)營，收入主要來自收取承包費的收入，而管理和維護(hù)等費用開支則由承包農(nóng)戶負(fù)責(zé)。生態(tài)農(nóng)莊可利用現(xiàn)有的山坡，依山而建，力求自然，體現(xiàn)出地道的農(nóng)家風(fēng)情。利潤稅前利潤：1,(++125+++)=；所得稅：=；稅后利潤：≈；投資回收期：2600247。20年=；設(shè)備折舊（按5年直線折舊）：625247。按照上述收費標(biāo)準(zhǔn)，初步估計營業(yè)收入如下：容量預(yù)算（萬人）平均房價（元/人）年收入（萬元）10120+220=1,營業(yè)成本管理費用（含員工工資。其中，標(biāo)準(zhǔn)間和豪華套房的數(shù)量比為43:13。這里的收入預(yù)測僅作參考。初步估計投資額為：1,925萬元（25棟小型20+45棟中型25+10棟大型30=1,925萬元）；初步估計設(shè)備投資額為：625萬元（4301+130=625萬元）；初步估計需流動資金：50萬元。（二）溫泉別墅按如下標(biāo)準(zhǔn)興建，初步估計投資總額為：2,600萬元：按四星級標(biāo)準(zhǔn)興建80棟別墅，其中：25棟小型（每棟5個標(biāo)準(zhǔn)間）、45棟中型（每棟5個標(biāo)準(zhǔn)間、2個豪華套房）、10棟大型（每棟8個標(biāo)準(zhǔn)間）、4個豪華套房。投資回收期（不計建設(shè)期，以下皆同）：3,350247。風(fēng)味餐廳制作成本（按毛利潤率40%計）： 67260%=；營業(yè)稅金:4,764%=。5=204萬元；維護(hù)及水電費（按營業(yè)收入的15%計算）：4,76415%=；營業(yè)物品消耗（不連風(fēng)味餐廳）（按營業(yè)收入的25%計算）：4,09225%=1,023萬元；按營業(yè)收入的7%計算）:4,764萬元7%=；房屋、建筑物折舊(20年直線折舊):2,160247。城28802,240康復(fù)理療中心2815%=60252商務(wù)會議中心82001,600風(fēng) 根據(jù)前面所作的市場預(yù)測，營業(yè)收的初步估算如下：項目名稱容量預(yù)算（萬人）消費標(biāo)準(zhǔn)（元/人）年收入（萬元）溫當(dāng)然，實際客流量的多少將取決于溫泉度假村管理水平和營銷力度。其他收費項目亦相應(yīng)參考該度假村附近的溫泉度假村收費標(biāo)準(zhǔn)?？傆嫞?00萬元。風(fēng)味餐廳餐廳以天然裝飾為主，突出精致布局和農(nóng)家風(fēng)味。商務(wù)會議中心估計基建投資：200萬元；設(shè)備投資：100萬元；流動資金：50萬元。估計基建投資：100萬元（包括浴城的附屬設(shè)施）；設(shè)備投資：90萬元；流動資金：10萬元。參考同類溫泉浴城，估計基建投資：1,800萬元（包括圍墻、綠化等費用）；設(shè)備投資：800萬元；流動資金：100萬元。與廣東省境內(nèi)其他同行進(jìn)行比較后，初步估計XX溫泉度假村投資項目的投資預(yù)算為6500萬元人民幣，其整體營銷推廣費用分別攤?cè)敫骶唧w項目的維護(hù)費用中。XX溫泉度假村是集度假、娛樂、休閑、健身、理療為一體的綜合服務(wù)項目，且處于尚未開發(fā)階段，工程量比較大，需要較多資金。第五節(jié)、項目投資經(jīng)濟(jì)分析說明：項目投資經(jīng)濟(jì)分析是建立在前面的資源分析、市場分析和經(jīng)營項目建議等內(nèi)容基礎(chǔ)上，以盡可能合理的預(yù)測數(shù)據(jù)進(jìn)行分析和評價，其中的數(shù)據(jù)預(yù)測和估計多參考了同行或相近行業(yè)和地區(qū)的普遍水平，因此有一定代表性和參考價值。要保持服務(wù)質(zhì)量，一方面要定期檢查、維修、保養(yǎng)各項設(shè)備設(shè)施，另一方面要加強對服務(wù)人員的培訓(xùn)和監(jiān)管。贊助一些當(dāng)?shù)卣男蜗笮麄鞴ぷ鳎约芭c度假村內(nèi)各種服務(wù)項目相關(guān)的公益活動，如生態(tài)農(nóng)業(yè)、體育事業(yè)等，從而增強溫泉度假村的形象。此外，還要定期舉辦各種特色活動，滿足旅游求新求異的心理需求。實際運營期的營銷推廣重點當(dāng)XX溫泉度假村初步打開市場，進(jìn)入實際運營期后，營銷推廣的重點就由迅速提高知名度轉(zhuǎn)向吸引新顧客，爭取回頭客。當(dāng)項目工程全部完成，開發(fā)建設(shè)進(jìn)入尾聲，溫泉度假村開始試運營時，市場營銷部門就要加大促銷力度：在電視、報紙等媒體上發(fā)布廣告，提供能增加知名度和增強聲譽的新聞稿；邀請記者前來游玩，以獲得有利的，甚至免費的媒體報道；印制各種宣傳手冊供旅行社向旅客介紹度假村；承攬政府部門的一些重大接待任務(wù)等等。當(dāng)項目工程完成三分之二，開發(fā)建設(shè)進(jìn)入后期階段時，溫泉度假村應(yīng)該開始積極策劃營銷活動，主動與當(dāng)?shù)丶笆?nèi)各大旅行社接觸，商量設(shè)計以溫泉度假村及周圍旅游景點為中心的旅游線路，借助旅行社完善的旅游營銷渠道直接向消費者宣傳。集休閑、娛樂、康體于一身的溫泉度假村，自然成為當(dāng)?shù)卣鳛槁糜伟l(fā)展配套設(shè)施的一項重要方面?！　￠_發(fā)建設(shè)期的營銷推廣重點在開發(fā)建設(shè)期間，溫泉度假村的營銷推廣重點在于迅速提高知名度，創(chuàng)建品牌。溫泉度假村必須在項目開發(fā)一開始就設(shè)立專職的市場營銷部門，全面負(fù)責(zé)營銷調(diào)研、制定營銷計劃、設(shè)計營銷組合、開展促銷活動、與其他部門溝通協(xié)調(diào)等營銷行為。規(guī)劃將高檔與中低檔溫泉度假區(qū)分開、開創(chuàng)性地提出了建設(shè)獨特的少數(shù)民族風(fēng)情為主題的主題度假村概念，并提出加盟世界青年旅館組織。除溫泉外可能將建擁有兩千客房的五星級酒店并有影院、劇院等娛樂設(shè)施。香港中旅國際投資有限公司，三年內(nèi)在此投資不少于3億，總投資15億，8年內(nèi)全部建成，第一期于明年10月完成。珠三角其它地區(qū)的礦化度一般是6150毫克/升，有的甚至只有306毫克/升。據(jù)2002年7月25日《羊城晚報》報道：香港中旅將投資15億開發(fā)珠海溫泉。成人及兒童溫泉游泳池因為泉水含有大量礦物質(zhì),比重大,人浮在水面,學(xué)游泳比較易.御溫泉2000年和2001年接待客人60萬人次，營業(yè)收入超過3500萬元。一個專門為小孩子設(shè)計的溫泉樂園，讓孩子們在沐浴時展示童真，啟迪智力。音波噴射溫泉在暖暖的泉水中，股股暖流噴涌而至，細(xì)心地?fù)崮ι眢w每寸疲憊的肌膚，舒緩緊繃的神經(jīng)。10度冰水，醒神健腦，增強身體抵抗力，但得有過人的膽識和強健的體魄才行。田園美景，盡收眼底，幾分清閑，幾分舒適。所以光波浴又稱生命浴房。采用現(xiàn)代尖端技術(shù)，使人在低溫出汗過程中產(chǎn)生生物熱效應(yīng)，排出人體廢物和老化疲勞因子，從而達(dá)到治病防病、保健美容的功效。一條飛瀑旁，一只木水輪輕搖輕轉(zhuǎn)，一派鄉(xiāng)土氣息，瀑布冷淋與溫泉熱浴交錯進(jìn)行，感覺過癮、刺激。御溫泉按照足部反射區(qū)按摩的原理，特設(shè)浴足池溫泉，泉底采用凹凸不平的鵝卵石，對腳起按摩作用，水中置入十幾種對足部保健有益的中草藥，可促進(jìn)血液循環(huán)，增強免疫力，促進(jìn)新陳代謝，并對腳氣等疾病有諸多良效。溫泉中加入適量咖啡提取液，因而濃香四溢，浴后能令人精神煥發(fā)，皮膚潤澤，常浴能容顏永駐?；ú轀厝t酒泉天若不愛酒，天上無酒仙；地若不愛酒，地上無酒泉。御溫泉特設(shè)的木溫泉，運用五行原理，全部采用芬蘭白木松木質(zhì)結(jié)構(gòu)，優(yōu)質(zhì)的白木松在溫泉水的滋潤下，雙效合一，健脾行氣，護(hù)胃益臀。忽然一泉在溫泉池的頂棚上設(shè)有若干個機(jī)關(guān)，在人毫不知情的情況下，毫無規(guī)律地噴酒冰水，使游客享受新鮮、刺激、浪漫之樂趣。六福湯三合風(fēng)呂華興池是最大的溫泉池，細(xì)心地看，你會發(fā)現(xiàn)華興池是仿中華版圖建成，依中國西高東低地勢不同、深淺不一，分低溫區(qū)和高溫區(qū)（青藏高原池），適應(yīng)不同游客的需求。下面是其介紹：泉心泉意，隨心所浴，隨時可浴。第四，在項目設(shè)計和經(jīng)營上，各溫泉度假村也是各出奇招，以形成自己的特色和優(yōu)勢。此外，還有跑馬場、標(biāo)準(zhǔn)游泳池、英式桌球室、碰碰車、電子游戲機(jī)、釣魚俱樂部、太公釣魚場、煙花燃放場、燒烤場以及興建中的網(wǎng)球場、足球場等諸多游樂項目。村內(nèi)設(shè)有豪華溫泉桑拿浴室和3