【文章內(nèi)容簡介】 問題，自始至終只要有物業(yè)服務就應該收費，這是一個基本的市場規(guī)則，我提供了服務，你就要付出代價，就要有物業(yè)費，過去之所以不交費因為有人替你收，現(xiàn)在替你收費的人不交了，那自然而然由業(yè)主交，房改以后由單位的房變成商品房了，單位不交你就要交。 停車場停車費的問題我不講了。 16．物業(yè)服務合同的效力，是物業(yè)公司和業(yè)主簽訂的合同，也可以這樣說，前期物業(yè)管理就是接受開發(fā)公司委托，也有物業(yè)服務委托合同，業(yè)主就是唯一的業(yè)主，開發(fā)商和物業(yè)公司制訂簽的合同如果前期物業(yè)服務合同簽的對自己不利，那就是我們失策了，開發(fā)公司和物業(yè)公司是父子兵，是哥們，哥們之間的事沒弄好，最后留下后遺癥，一定要對物業(yè)服務合同字斟句酌，特別是他不是業(yè)主時候，他賣掉以后，這些條款對你的不利影響。開發(fā)公司把房子賣掉之后形成新業(yè)主，新業(yè)主沒有依法選舉出業(yè)主委員會之前，前期物業(yè)服務合同雖然到期了，比如有效期三年，三年之后沒有依法選舉出業(yè)主委員會，合同已經(jīng)到期了，現(xiàn)在已經(jīng)四年多了，這時候合同還有沒有約束力，有的業(yè)主主張合同是有期限的合同，超過期限合同就沒有效力了，有些業(yè)主已經(jīng)超過期限了，我沒繼續(xù)簽就沒用，所以我就欠費，打官司還是物業(yè)公司勝訴，就目前法院掌握的情況來物業(yè)服務合同期限看不成問題。 三、物業(yè)公司的協(xié)助義務 物業(yè)公司的業(yè)務很多，權(quán)利很少，歸結(jié)起來就是收費，然后有很多義務，有很多權(quán)利限制。主要業(yè)務是其他主體的，作為物業(yè)公司有一個力所能及的審慎的配合的業(yè)務，所以叫做協(xié)助義務： 1．對業(yè)主裝修注意事項的告知義務。很多地方是開發(fā)公司把交付房子的權(quán)利委托給物業(yè)公司，也產(chǎn)生過這樣的案件，比如我作為買售人和開發(fā)公司簽訂的合同就是多少錢多大面積房子，到時間交付，但是開發(fā)商把你委托給了物業(yè)公司，物業(yè)公司在履行代為交付義務時候又附加很多條件，有個別業(yè)主就不接受，我也不要房子，現(xiàn)在沒有交付，雖然委托給物業(yè)公司了，但物業(yè)公司附加了條件，這個條件我不接受，于是有的僵持不下，房子就交不了，打官司時候法院一般認為開發(fā)公司沒有交付，要承擔相應的違約責任。這就給物業(yè)公司和開發(fā)公司的協(xié)調(diào)提了一個要求交付時候遇到個別業(yè)主鉆牛角尖，他說誰讓你交付了，你跟他解釋開發(fā)公司委托我們交房子，鑰匙你領(lǐng)走，他說拿走就是了，你拿走時候還要交這個費那個費，不交費鑰匙就不交，這就是自救權(quán)，按照法定條件取得物業(yè)服務的權(quán)利，我給你們提供服務，你就要先交有關(guān)費用，有的堅持不交，他就認為沒有交付，法院又支持他，遇到鉆牛角尖的你就跟他解釋，實在解釋不通的也沒關(guān)系，讓他先拿走，他沒交物業(yè)費怎么辦呢？你說第一年沒交好辦，不給他鑰匙，第二年怎么辦呢？他不交你也不能到他家搶，這時候可以訴訟遇到個別鉆牛角尖的先把鑰匙給他，沒有交費的現(xiàn)在就可以起訴他，這是及個別業(yè)主的行為。有的交付時候不光交物業(yè)費，還有一系列費用，比如裝修押金，裝修垃圾清運費，裝修保證金等等，應該說裝修垃圾清運費是有規(guī)定的，但是裝修保證金沒有規(guī)定，而且我提出一個建議，裝修保證金咱們不要收，因為保證金代表你要監(jiān)管他，你如果違反了規(guī)定，我要沒收保證金，你沒收之后萬一他造成破壞了，給其他鄰居造成損失了，這時候你賠不賠，相鄰業(yè)主認為你收了保證金你有監(jiān)管業(yè)務，你沒監(jiān)管好給我造成了損害，一般人不會輕易跟鄰居吵架，但是他有氣，然后把氣轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)公司，從這個角度來講收保證金能夠確保對他監(jiān)督嗎，甚至夜里偷偷摸摸把什么東西搞壞了，一搞壞就是大事，所以我們不要收保證金，我們法定的義務是注意事項告知提醒義務，我只要告訴你了，你裝修時候不得干什么不得干什么，交付時候一般物業(yè)公司給一個交付物品材料清單，后面有裝修注意事項告知書，最后他簽名了，假如出現(xiàn)了因為裝修造成鄰居家損害產(chǎn)生的糾紛受害的業(yè)主就不找物業(yè)公司了。 春節(jié)期間我看了一個電視節(jié)目，看了40多分鐘，看了一肚子氣，其實是為物業(yè)公司抱不平，節(jié)目主持人做了一期節(jié)目，業(yè)主和物業(yè)公司的關(guān)系，有一個真實的事，都是現(xiàn)場直播，業(yè)主裝修時候把防水層破壞了，防水層破壞以后水滲透到樓下了，把樓下業(yè)主的裝修搞懷了，也看的出來，樓下業(yè)主是個女寡婦，孩子也不在身邊，也沒有丈夫，情緒特別不好，樓上業(yè)主門一鎖去香港了，她有氣找不到發(fā)火的人，然后就找物業(yè)公司，伶牙俐齒，說的很難聽，物業(yè)公司老總也不怎么說話，最后讓開發(fā)公司老總出5000元賠他，我看著不舒服，業(yè)主裝修把防水層破壞了造成鄰居的損害，就應該由業(yè)主賠，物業(yè)公司沒有責任，但是有一點，裝修注意事項通知書一定要寫清楚。作為業(yè)主我有個親身體會，天然氣公司夠損的，管道可以走的好好的，表藏在哪個地方，他非要放到頭容易碰到的地方，自己還不能改，有時候業(yè)主就要改，物業(yè)公司不要限制他，但是你可以提醒他，我沒有權(quán)利到你房間查裝修情況，既然沒權(quán)利進房屋檢查驗收，更沒有義務保證什么，煤氣公司有監(jiān)管，我現(xiàn)在也知道煤氣公司的貓膩了，他注意裝成那樣，你要弄給他打電話，打時候要交300元改管費，1000元改線費，物業(yè)公司不要干預，只要盡到你的義務就可以了，哪怕天塌下來死人了跟我也沒有關(guān)系。更不應該對業(yè)主違規(guī)裝修進行罰款，罰款是行政處罰，你是行政機關(guān)，你有行政執(zhí)法權(quán)時候才能罰款，物業(yè)公司沒有執(zhí)法權(quán)不能罰款。2．對小區(qū)內(nèi)有一些業(yè)主擅自亂搭亂建的違章建筑怎么辦？一方面業(yè)主有意見，另一方面沒有強制拆除權(quán)，當然也有例外，比如有的小區(qū)制訂臨時公約，開發(fā)公司要房管局申請銷售許可證時候必須要有臨時公約，臨時公約物業(yè)公司要好好把關(guān)，因為臨時公約涉及到我們的工作，如果臨時公約明確了亂搭亂建的可以由物業(yè)公司拆除那可以，但是一定要講策略和方式，在業(yè)主能夠接受的情況下拆除，千萬不要強制拆遷。有時候遇到橫的業(yè)主，這時候我們有權(quán)利要求有關(guān)行政機關(guān)拆除，規(guī)劃部門有權(quán)利做出責令15天之內(nèi)自動拆除恢復原狀的權(quán)利，如果他就是不拆怎么辦呢？法律設(shè)計了一種制度，向人民法院申請強制執(zhí)行。3．對破壞環(huán)境沒有處罰權(quán)，有些業(yè)主違反了相關(guān)規(guī)定，比如違章建筑就是違反規(guī)劃法，搞一些噪音、污染、廢氣，有些小區(qū)搞家庭下作坊，影響其他業(yè)主的利益，其他業(yè)主敢怒不敢言，覺得是鄰居，物業(yè)公司要代替相應的業(yè)主站出來主持正義。4．違章經(jīng)營，物業(yè)公司沒有處罰權(quán)，可以向工商行政管理部門舉報，可以要求工商機關(guān)對他進行處理。講到這我想到一個問題，《物權(quán)法》這次做了明確規(guī)定，住改非的問題，住宅搞經(jīng)營的問題，這次《物權(quán)法》做了原則性規(guī)定，經(jīng)利害關(guān)系人同意可以把住宅改為非住宅，什么叫利害關(guān)系人呢？這個問題肯定需要最高法院司法解釋進行解釋，是不是說對門鄰居同意了就行了呢，凡是住改非的可能會影響到其他人的安寧權(quán)、通行權(quán)、采光權(quán)的話，相應的權(quán)利人都是利害關(guān)系人，比如改成經(jīng)營型用房，二樓搞卡拉OK，會影響到其他人的正常休息，恐怕這一單元的居民都得的同意，如果不同意就改不了。5．安全、衛(wèi)生的提示義務。 6．對相關(guān)公司維修養(yǎng)護的協(xié)助義務。盡可能要事前通知，做到相關(guān)居民有所準備。比如養(yǎng)護時候要用你的電，這時候應該配合，不可能斤斤計較，這類問題沒有很清楚的進行規(guī)定，修的時候水管子爆了他用電焊、氣焊，他可能需要電，這時候也花不了多少錢，這時候需要協(xié)助配合，物業(yè)公司很多工作就是在穿梭協(xié)調(diào)中，這樣才能真正實現(xiàn)小區(qū)的和諧。 7．沒有強制執(zhí)行權(quán)，也沒有處罰權(quán)，沒有公權(quán)力，什么叫公權(quán)力？就是代表國家行使的權(quán)力，公眾賦予你的權(quán)力，處罰、罰款叫強制措施權(quán)，這些都是公眾權(quán)力，物業(yè)公司基本法叫物業(yè)管理法，但我們不是管理是服務，我們是企業(yè)法人，叫私權(quán)利主體，不叫公權(quán)力，私權(quán)利主體就是老百姓和企業(yè)法人，沒有公權(quán)力，不能自己制訂關(guān)于什么什么的規(guī)定和辦法，只能依照國家的法律，沒有法律時候，你覺得非常有必要業(yè)主又能夠認可的要寫進業(yè)主公約中。 8．物業(yè)公司對欠費業(yè)主沒有強制措施權(quán)，自然不能停水停電，自救權(quán)法律沒有規(guī)定的我們不能行使，這種服務和正常的市場即時的交易行為是不一樣的，即時的交易行為擁有自救權(quán)，包括業(yè)主也不能夠停止交費，但是他停了怎么辦，可以追究他違約責任，你簽物業(yè)服務合同時候就要把滯納金簽上，我作為業(yè)主，我悟出了對物業(yè)公司有道理的做法，讓你主動交，你如果不交的話將來交的就多，物業(yè)公司和業(yè)主至今的滯納金一般都是萬分之五，行政處罰是3%，那是法律明確規(guī)定的，最高法院有關(guān)司法解釋有過規(guī)定一般違約金每天萬分之五，那也不少，這樣可以迫使業(yè)主主動履行，話又說回來了，有的物業(yè)公司很可氣，你上班他上班，你下班他也下班，你打電話他說明天上班時間來，物業(yè)公司上班我們也上班，后來改變了，說夜里到你家收吧，我說他太好不過了，物業(yè)公司工作時間應該靈活，別弄的像國家機關(guān)一樣每天工作八小時，業(yè)主休息時間就是物業(yè)公司工作時間，業(yè)主工業(yè)時候你們可以休息。 9．少數(shù)業(yè)主擅自關(guān)水、氣總閥門以后外出，這個業(yè)主并不是出于惡意，他不知道，他住的房子可能是這個樓的管道層，結(jié)果走的時候關(guān)了，沒想到把總閥門關(guān)了，關(guān)了之后整個樓沒有暖氣，在這種情況下其他業(yè)主有意見，業(yè)主很快回來還好，如果到國外去了怎么辦，這時候物業(yè)公司要站出來替業(yè)主著想，替業(yè)主辦事，能否強行入室恢復呢？能，但是為了防患于未然，這時候應該請公證處工作人員到現(xiàn)場，有的說有困難找警察，請派出所同志和居委會同志到場，我們請專業(yè)公司把門開開，然后進行恢復，恢復以后安全的問題還要保障，產(chǎn)生的費用要轉(zhuǎn)嫁給業(yè)主，物業(yè)公司先行墊付，物業(yè)公司既沒有得罪業(yè)主，業(yè)主也可以理解，這時候為眾多業(yè)主辦了好事，你的付出一定會得到回報，這是一種感情投入，你對大家好，大家覺得物業(yè)公司不錯。 四、物業(yè)公司與相關(guān)部門權(quán)利義務銜接1．物業(yè)公司區(qū)域內(nèi)有相應的壟斷行業(yè)提供服務，像水、電、天然氣、熱力、通訊、有線電視等單位他們的收費問題，他們也是有償?shù)?，他們提供的也是產(chǎn)品，他提供了產(chǎn)品當然要收費，這個收費和物業(yè)公司有什么關(guān)系？這個問題應該是清楚的，相關(guān)的單行法都有規(guī)定，而且物業(yè)收費管理辦法中也重申了這些公司的收費應當直接向最終端用戶收取，關(guān)鍵是什么叫終端用戶，有一些部門歪曲理解，當然他會朝著對他有利的方向理解，特別是電力公司，電老虎。2．物業(yè)公司不承擔總表與分表數(shù)字之差。有一些小區(qū)沒有進行IC卡改造，裝的是讀字抄表的電表，就是先用后收費，結(jié)果涉及到誰抄表、誰收費、誰收錢的問題，電力公司認為小區(qū)前面給你裝了大電表，電力公司每個月就看這個數(shù)字，物業(yè)公司交就是了，他理解的終端用戶就是整個小區(qū)，他有依據(jù)，報裝的時候有申請材料，報裝時候是開發(fā)公司向他申請的，那時候開發(fā)商就是唯一的業(yè)主，開發(fā)商要取得銷售許可證，首先必須得通水、電，通了之后房管局才發(fā)銷售許可證，這時候他是唯一的業(yè)主，他叫大產(chǎn)權(quán)，房管局允許他銷售之前開發(fā)公司已經(jīng)辦理了出始登記，就是大產(chǎn)權(quán)，開發(fā)公司拿了一個房本，為了通電向電力公司申請，電力公司認為開發(fā)公司就是終端用戶，這個理解是對的，開發(fā)公司按一定的時間交電費，然后開發(fā)公司慢慢把房產(chǎn)賣掉了，把物業(yè)管理委托給物業(yè)公司了，最后變成物業(yè)公司代交電費了，延續(xù)下來就形成了思維定勢，物業(yè)公司就是終端用戶，就要交錢，物業(yè)公司再一家一家收，一家一家收風險就大了，這里面肯定有收不上來的，物業(yè)費收的比較高的比例是93%，100%不可能，還有比較低的，93%的都交了電費，還有一些偷電、漏電的，還有計量不準確的，物業(yè)公司感覺很惱火，耗費很多人力收，費勁口舌，結(jié)果收上來的錢不夠交的，總有差距，每個月都賠錢，物業(yè)公司顯然成了冤大頭。這就涉及到對終端用戶的理解，當時電力公司那么認為是對的，但是是動態(tài)發(fā)展的，隨著開發(fā)公司不斷的銷售，終端用戶的構(gòu)成在發(fā)生變化，一家一戶就是一個終端用戶，所以電力公司應當向一家一戶收電費，收不上來是他自己的事，他可以委托物業(yè)公司收，但是物業(yè)公司沒有法定義務替他收，物業(yè)公司說我不給你收及電力公司說你收吧，物業(yè)公司說我替你收可以，但是我們是有償服務，我得拿報酬，覺得報酬合適就收，不合適就別收，不收會導致電力公司想辦法更換電表，把讀字的電表換成IC卡，先買后用，雖然有些學者置疑IC卡電表，因為電力法規(guī)定先供應產(chǎn)品后收費，先用電后交錢，IC卡是先交錢后用，電力法制訂的時候沒有考慮IC卡的問題，所以滯后了，置疑歸置疑，但是電力公司還是這么做了，我覺得這樣做也合理，否則的話收費成本太高。另外IC卡改造費用應該誰出？有的說業(yè)主出，我認為