物權(quán)法之地產(chǎn)開(kāi)發(fā)解讀(編輯修改稿)
2025-05-15 22:19 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 房。 “因此，開(kāi)發(fā)商在規(guī)劃設(shè)計(jì)住宅小區(qū)時(shí)，就必須按照規(guī)定設(shè)計(jì)足量的物業(yè)服務(wù)用房，進(jìn)入公攤面積，歸全體業(yè)主所有。不要誤以為物業(yè)服務(wù)用房不進(jìn)入公攤面積，開(kāi)發(fā)商就可以獲得產(chǎn)權(quán)，進(jìn)行銷售或出租等處置?！辈桃姨嵝颜f(shuō)。 物業(yè)公司是“服務(wù)員”而非“社區(qū)警察” 雖然根據(jù)物業(yè)管理相關(guān)規(guī)定，開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司的“父子關(guān)系”被禁止，但在現(xiàn)實(shí)中，小區(qū)的前期物業(yè)公司和開(kāi)發(fā)商仍然有千絲萬(wàn)縷的關(guān)系，“父子關(guān)系”本質(zhì)沒(méi)有改變，不少開(kāi)發(fā)公司仍然把物業(yè)公司當(dāng)成一個(gè)“揩油”工具。然而，《物權(quán)法》的規(guī)定毫不含糊，它明確了物業(yè)公司只有服務(wù)社區(qū)的性質(zhì)，社區(qū)管理的決定權(quán)在業(yè)主手中。 “預(yù)計(jì)10月1日《物權(quán)法》正式實(shí)施后，很多小區(qū)會(huì)很熱鬧?！泵废挠⒈硎荆绻_(kāi)發(fā)商聘請(qǐng)的物業(yè)公司不能給小區(qū)提供滿意的服務(wù)，業(yè)主們可能更加傾向于自己管理社區(qū)，很多物業(yè)公司將“下崗”。 原因則在于《物權(quán)法》的兩條規(guī)定，其中，第八十一條規(guī)定，業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。對(duì)建設(shè)單位聘請(qǐng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換；第七十六條則規(guī)定，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意就可以，而達(dá)到這一條件難度并非很大。 因此，梅夏英提醒開(kāi)發(fā)商，應(yīng)明確認(rèn)識(shí)到物業(yè)公司的性質(zhì)，同時(shí)要盡快改善管理，提高自身服務(wù)水平，只有贏得業(yè)主的認(rèn)可，才不會(huì)被解聘。 “結(jié)束了一個(gè)舊時(shí)代”的《物權(quán)法》無(wú)疑解決了很多現(xiàn)存問(wèn)題，但與此同時(shí)，該法的部分規(guī)定仍然停留在宏觀層面，在實(shí)際操作中懸疑尚存。 作為一部基本法，一個(gè)立法準(zhǔn)則，《物權(quán)法》確定了對(duì)財(cái) 產(chǎn)進(jìn)行占有、使用、收益和處分的最基本準(zhǔn)則?！叭欢灰竿段餀?quán)法》能解決一切問(wèn)題?！币晃粎⑴c該法制定的專家提醒公眾，《物權(quán)法》同樣有尚不能解決的問(wèn)題。就當(dāng)前涉及的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域而言，專家認(rèn)為有四大主要問(wèn)題懸疑尚存。 懸疑一：登記責(zé)任如何追究？ 在登記制度上，《物權(quán)法》極大地完善了以往的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，明確建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，改變以往分散登記的做法，還限制了登記機(jī)構(gòu)濫用權(quán)力的典型做法。比如《物權(quán)法》第十三條規(guī)定，登記機(jī)構(gòu)不得要求對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估；不得以年檢等名義進(jìn)行重復(fù)登記等。 但是，由于不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)，因此登記就顯得尤為重要。如果發(fā)生登記錯(cuò)誤，將會(huì)給相關(guān)權(quán)利人帶來(lái)很大損失。但是，《物權(quán)法》對(duì)登記機(jī)構(gòu)造成的錯(cuò)誤缺乏相應(yīng)的規(guī)定，只在第十九條提到“權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)更正登記。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書(shū)面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正?！?梅夏英教授表示，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)查驗(yàn)申請(qǐng)人提供的權(quán)屬證明和其他必要材料，就有關(guān)登記事項(xiàng)詢問(wèn)申請(qǐng)人，必要時(shí)還可以實(shí)地查看，也就是說(shuō)登記機(jī)構(gòu)負(fù)有審查責(zé)任。審查分為形式審查和實(shí)質(zhì)審查，目前我國(guó)的商品房市場(chǎng)非常大，進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查不太可能，只能進(jìn)行形式審查，《物權(quán)法》對(duì)于登記機(jī)構(gòu)的錯(cuò)誤當(dāng)如何承擔(dān)責(zé)任顯得有些“輕描淡寫”。 懸疑二：拆遷中的“公共利益”難界定 拆遷作為開(kāi)發(fā)商和老百姓都非常關(guān)注的問(wèn)題，《物權(quán)法》也作出了相關(guān)規(guī)定。但對(duì)于《物權(quán)法》第四十二條的“為了公共利益的需要”之表述，尚存在諸多爭(zhēng)議，如何界定公共利益成了一大難題。 以重慶釘子戶事件為例，拆遷是為了公共利益需要嗎？又或者是為了商業(yè)利益需要嗎？專家表示，若冠以“公共利益”之名，可以說(shuō)拆遷是為了改善城市面貌；而若冠以“商業(yè)利益”之名，開(kāi)發(fā)商取得土地使用權(quán)之后，不正是為了建造商品房以獲得商業(yè)利潤(rùn)嗎？ “法律規(guī)定無(wú)法代替群體的判斷，而《物權(quán)法》又無(wú)法為公共利益界定范圍?！泵废挠⒔淌谡J(rèn)為，一方面公共利益無(wú)法一一列舉，更關(guān)鍵的是，在不同時(shí)期、不同領(lǐng)域，公共利益的內(nèi)容不一樣，很難在《物權(quán)法》中作出統(tǒng)一界定，正因?yàn)槿绱?，所以拆遷程序應(yīng)更重于拆遷目的，也就是說(shuō)，無(wú)論為了哪種目的的征收土地及房屋，都應(yīng)嚴(yán)格遵守拆遷程序。 但就拆遷本身而言，是行政關(guān)系，不是民事關(guān)系。全國(guó)人大常委會(huì)法制工作委員會(huì)民法室副主任楊明侖表示，《物權(quán)法》對(duì)征收的相關(guān)規(guī)定，主要是從民事的角度作出銜接性規(guī)定，因?yàn)檎魇帐菣?quán)利人財(cái)產(chǎn)所有權(quán)喪失的方式，是國(guó)家取得財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的方式之一。征收的具體目的和條件，還需要專門的行政法、經(jīng)濟(jì)法作出規(guī)范。 無(wú)論是在拆遷之目的，還是在拆遷程序上存在法律漏洞，都有可能成就野蠻強(qiáng)制拆遷的繼續(xù)。 懸疑三：拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)存爭(zhēng)議 拆不拆是一方面問(wèn)題，拆遷之后如何補(bǔ)償又是另一大焦點(diǎn)問(wèn)題。如果為了公共利益需要，權(quán)利人不得不拆，然而，他們能否得到相應(yīng)的拆遷補(bǔ)償呢？而對(duì)于負(fù)責(zé)拆遷的開(kāi)發(fā)商來(lái)講，面對(duì)漫天要價(jià)的釘子戶，又當(dāng)如何應(yīng)對(duì)呢？ 《物權(quán)法》第四十二條規(guī)定：征收單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益；征收個(gè)人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。 重慶“最牛釘子戶”吳萍曾發(fā)問(wèn)，面對(duì)拆遷我能否選擇補(bǔ)償方式？一種是貨幣補(bǔ)償，一種是異地安置補(bǔ)償。如果進(jìn)行貨幣補(bǔ)償，開(kāi)發(fā)商的評(píng)估價(jià)只有200多萬(wàn)，她認(rèn)為嚴(yán)重低估了房屋價(jià)值；在她要求開(kāi)發(fā)商進(jìn)行實(shí)物補(bǔ)償時(shí)，開(kāi)發(fā)商卻希望他們搬到很偏僻的四、五樓，補(bǔ)償居住用房?！拔也皇堑竺?，我只要房子?！眳瞧紤嵑簦骸叭绻皇亲约旱摹蟆?，又怎能對(duì)付開(kāi)發(fā)商的刁？怎么能得到合理的補(bǔ)償！” 專家表示，雖然法律對(duì)拆遷都明確規(guī)定要予以補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益，但對(duì)于補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定仍不明晰，拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)還是爭(zhēng)議焦點(diǎn)。目前關(guān)于拆遷的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)遠(yuǎn)落后于市場(chǎng)變化，正如一位開(kāi)發(fā)商所說(shuō)：“我們拿著這個(gè)幾年前出臺(tái)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)去與拆遷戶談判，也很難說(shuō)服他們，在房?jī)r(jià)飆升的時(shí)代，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)確實(shí)很難保證他們買到像樣的房子。” 事實(shí)上，無(wú)論是對(duì)開(kāi)發(fā)商還是業(yè)主來(lái)說(shuō)，缺乏明確的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)都是一件頭疼事：對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，當(dāng)碰到漫天要價(jià)的釘子戶時(shí)備感無(wú)奈；而對(duì)于被拆遷的人來(lái)講，也很難為自己的補(bǔ)償要求找到合理的依據(jù)。 懸疑四：土地使用權(quán)如何劃分更科學(xué)？ 目前不少開(kāi)發(fā)商利
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