【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 理費(fèi)　　經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝工業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn) 隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，越來(lái)越多的境外企業(yè)來(lái)華投資，并且不少企業(yè)在中國(guó)設(shè)置生產(chǎn)基地，工業(yè)地產(chǎn)投資日趨升溫。在國(guó)內(nèi)一些城市，為適應(yīng)發(fā)展的需要，工業(yè)用地逐漸升級(jí)為符合新經(jīng)濟(jì)和新型工業(yè)化發(fā)展的產(chǎn)業(yè)需要，不少的住宅地產(chǎn)企業(yè)也轉(zhuǎn)型走工業(yè)地產(chǎn)投資路線。那么當(dāng)前的工業(yè)地產(chǎn)投資注意事項(xiàng)有哪些呢？主要存在兩大注意事項(xiàng)：中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)投資存在三大風(fēng)險(xiǎn) 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)是一種要素市場(chǎng)，其存在背后是工業(yè)的發(fā)展需要。因此說(shuō)，工業(yè)地產(chǎn)需求的背后是由于工業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)的引致需求，或者說(shuō)工業(yè)品的需求。許多開(kāi)發(fā)商在住房政策及住宅產(chǎn)業(yè)政策調(diào)控加緊的趨勢(shì)下選擇工業(yè)地產(chǎn)，極容易忽視工業(yè)地產(chǎn)對(duì)工業(yè)的依賴性?；谶@樣一種背景，作為工業(yè)的中間引致需求，工業(yè)地產(chǎn)的需求并不是很大，如果盲目進(jìn)入工業(yè)地產(chǎn)，是很危險(xiǎn)的。 經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) 一般而言，工業(yè)廠房的租賃價(jià)格在長(zhǎng)期保持平穩(wěn)上升，這與經(jīng)濟(jì)周期和行業(yè)波動(dòng)的相關(guān)性相吻合。許多開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，我國(guó)目前產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)正處于二次產(chǎn)業(yè)占主導(dǎo)地位，工業(yè)的快速發(fā)展為廠房的需求提供支撐，基于這么大的市場(chǎng)需求，競(jìng)爭(zhēng)不甚激烈，而且工業(yè)房地產(chǎn)很少存在住宅和商業(yè)地產(chǎn)中經(jīng)常出現(xiàn)的投機(jī)炒作現(xiàn)象，因此價(jià)格始終保持了較平穩(wěn)的上升。 然而，在國(guó)家頻繁出臺(tái)行業(yè)調(diào)控政策的背景下，許多地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商認(rèn)為工業(yè)地產(chǎn)能夠避開(kāi)調(diào)控的風(fēng)雨，同時(shí)，此類(lèi)企業(yè)具有經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)小，回報(bào)穩(wěn)定的特點(diǎn)，因此是不錯(cuò)的投資選擇。這樣無(wú)疑導(dǎo)致了工業(yè)地產(chǎn)投資的大量進(jìn)入，由此帶來(lái)了投資與經(jīng)營(yíng)上的風(fēng)險(xiǎn)。為什么這樣說(shuō)呢？業(yè)內(nèi)都看到國(guó)外工業(yè)地產(chǎn)巨頭紛紛搶灘中國(guó)，但它們與國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商有著很大的不同： 其一、發(fā)展基礎(chǔ)不同。進(jìn)入國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的國(guó)外巨頭，如上面提到的普洛斯集團(tuán)和嘉民集團(tuán)等全球工業(yè)地產(chǎn)巨頭，其已經(jīng)是本領(lǐng)域的老牌企業(yè)，其背后是與全球性大跨國(guó)公司的產(chǎn)業(yè)鏈關(guān)系，其每到一國(guó)或一地區(qū)的工業(yè)地產(chǎn)的背后，都是在為某大型跨國(guó)公司在華的工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)進(jìn)行定制，因此，其工業(yè)地產(chǎn)的投資與開(kāi)發(fā)，基本上按需定制，這是國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商所截然不同的。國(guó)內(nèi)目前還缺乏完全立足于工業(yè)發(fā)展而發(fā)展的工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，其經(jīng)營(yíng)目標(biāo)還主要在于規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)和追求短期土地增值收益上，這將產(chǎn)生巨大的供需求脫節(jié)，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)也就不可避免。 其二、融資制度不同。國(guó)外工業(yè)地產(chǎn)巨頭進(jìn)軍中國(guó)市場(chǎng)的背后，是其與跨國(guó)公司千絲萬(wàn)縷的金融聯(lián)系、是全球化的資本融資市場(chǎng)支撐，是強(qiáng)大的投資基金、Reits等金融工具，這不僅可以保持工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在競(jìng)地中的財(cái)務(wù)優(yōu)勢(shì)，也可以增強(qiáng)其在工業(yè)產(chǎn)業(yè)波動(dòng)中帶來(lái)的影響，還可以為支撐工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的長(zhǎng)期現(xiàn)金流有足夠保證。一旦遭遇金融緊縮政策，中小開(kāi)發(fā)商將成為第一批倒閉者。 政策風(fēng)險(xiǎn) 一直到2006年為止，與其他用途土地相比，工業(yè)用地價(jià)格指數(shù)相對(duì)平穩(wěn)，這是因?yàn)椋松钲?、廣州等城市實(shí)行了工業(yè)用地招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓政府外，多數(shù)地方政府一般都以低地價(jià)、零地價(jià)甚至是負(fù)地價(jià)來(lái)出讓工業(yè)用地，目的是在與鄰近地區(qū)競(jìng)爭(zhēng)招商引資中實(shí)現(xiàn)“政策競(jìng)爭(zhēng)力”。為杜絕土地被賤賣(mài)、被圈地，國(guó)務(wù)院于2006年31號(hào)文中明確指出工業(yè)用地要走招拍掛的路子全國(guó)所有工業(yè)用地必須采用招拍掛方式出讓?zhuān)@事實(shí)上在政策上消除了各地“零地價(jià)”、“負(fù)地價(jià)”出讓工業(yè)用地的可能。然而，由于各地方政府在招商上競(jìng)爭(zhēng)無(wú)法消除，發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)的政績(jī)追求目標(biāo)也沒(méi)有消除，不少地方政府仍試圖通過(guò)各種途徑，通過(guò)土地?fù)Q市場(chǎng)、土地?fù)Q資本的方式來(lái)出讓工業(yè)用地。而地方政府的這種考慮恰好與開(kāi)發(fā)商降低拿地成本的追求一拍即合。在這種背景下，就會(huì)產(chǎn)生開(kāi)發(fā)商、地方政府與中央政府之間的博弈將變得更加復(fù)雜。但從工業(yè)用地出讓的總趨勢(shì)來(lái)看，中央政府是不可能做出讓步的，預(yù)計(jì)今后中央政府將運(yùn)用更頻繁的監(jiān)管與監(jiān)察手段，加大對(duì)工業(yè)用地出讓的過(guò)程監(jiān)管與事后監(jiān)管，這無(wú)疑會(huì)為工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的日后經(jīng)營(yíng)帶來(lái)很大的政策不確定性，政策風(fēng)險(xiǎn)也就隨之而生，這是開(kāi)發(fā)商在進(jìn)軍工業(yè)地產(chǎn)之前必須考慮的。 中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)投資有地域限制 近年來(lái)，在國(guó)內(nèi)制造業(yè)的升級(jí)和轉(zhuǎn)移，國(guó)家推動(dòng)重點(diǎn)工業(yè)園區(qū)建設(shè)、跨國(guó)企業(yè)的投資落戶和擴(kuò)張行動(dòng)等因素的推動(dòng)下，國(guó)內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)需求持續(xù)增長(zhǎng)。工業(yè)地產(chǎn)的投資價(jià)值正在逐步顯現(xiàn)，工業(yè)地產(chǎn)投資商關(guān)注的焦點(diǎn)開(kāi)始從傳統(tǒng)的東部沿海地區(qū)投向內(nèi)陸省份，投資布局趨勢(shì)明顯。而目前國(guó)內(nèi)的幾個(gè)區(qū)域中，由于發(fā)展時(shí)間、區(qū)域經(jīng)濟(jì)等各不相同，使得工業(yè)地產(chǎn)在各地的發(fā)展也不盡相同。 珠三角 “貪新改舊” 珠三角是是世界制造業(yè)中心，工業(yè)地產(chǎn)起步較早。而近年來(lái)珠三角的產(chǎn)業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)移，并沒(méi)有影響珠三角的工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展勢(shì)頭。事實(shí)上，珠三角要淘汰轉(zhuǎn)移的是一些傳統(tǒng)勞動(dòng)密集型企業(yè)和污染企業(yè)，重點(diǎn)發(fā)展新型工業(yè)，實(shí)現(xiàn)騰龍換鳥(niǎo)。因而高新產(chǎn)業(yè)園越來(lái)越受發(fā)展商追捧。 深圳、東莞、廣州是目前珠三角工業(yè)地產(chǎn)的重鎮(zhèn)，也是工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展成熟的幾個(gè)城市。但由于發(fā)展較早，這一區(qū)域的工業(yè)用地已經(jīng)非常有限，而地處珠江出?？诘膹V州南沙區(qū)，是珠三角少有的一塊待開(kāi)發(fā)的區(qū)域，發(fā)展前景不可估量。 長(zhǎng)三角 外資鏖戰(zhàn) 長(zhǎng)三角作為我國(guó)最重要的出口基地，有力拉動(dòng)了區(qū)域國(guó)際物流業(yè)的發(fā)展，我國(guó)第三方物流收益的一半都來(lái)自長(zhǎng)三角地區(qū)。因而，外資對(duì)長(zhǎng)三角的物流地產(chǎn)投資，可謂不斷升溫。 因此，企業(yè)進(jìn)行工業(yè)地產(chǎn)投資的時(shí)候，應(yīng)該著重考慮這兩點(diǎn)因素，才能做到投資不盲目。＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商大全 中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)在近年的發(fā)展神速，這當(dāng)中少不了工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的功勞。但具體有哪些工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商呢？大部分人不太清楚，或者只了解一二。下面為大家介紹在中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)界中的工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商大全： 外資工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商：普洛斯投資管理有限公司、新加坡騰飛集團(tuán)、安美德(AMATA)集團(tuán)、新加坡凱德置地、安博置業(yè)有限公司國(guó)內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商：北京聯(lián)東投資(集團(tuán))有限公司、金地工業(yè)地產(chǎn)、中國(guó)五礦集團(tuán)公司、聯(lián)華國(guó)際（集團(tuán)）有限公司、成都工投園區(qū)建設(shè)投資有限公司、武漢市萬(wàn)通置業(yè)有限公司、重慶盈田置業(yè)發(fā)展有限公司、運(yùn)盛（上海）實(shí)業(yè)股份有限公司、天津鑫茂科技投資集團(tuán)、上海張江高科技園區(qū)開(kāi)發(fā)股份有限公司、上海復(fù)地 （集團(tuán)） 股份有限公司、上海綠地（集團(tuán)）有限公司、天津海泰控股集團(tuán)有限公司、中航工業(yè)地產(chǎn)投資發(fā)展有限公司、合生創(chuàng)展廣東東部區(qū)域有限公司、港盛時(shí)代工業(yè)地產(chǎn)公司、天津萬(wàn)通新創(chuàng)工業(yè)資源投資有限公司、珠江地產(chǎn)集團(tuán)、津通集團(tuán)江蘇津通投資建設(shè)有限公司＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝萬(wàn)通董事長(zhǎng)馮侖：萬(wàn)通將成最大工業(yè)地產(chǎn)投資商2008年03月07日02:15　 來(lái)源： 21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 “野蠻生長(zhǎng)”著的馮侖，下一個(gè)目標(biāo)將是工業(yè)地產(chǎn)。　　2008年3月4日，北京萬(wàn)通實(shí)業(yè)股份有限公司董事長(zhǎng)馮侖在參加2008年中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)高層峰會(huì)時(shí)向本報(bào)記者透露，萬(wàn)通不久將進(jìn)入工業(yè)地產(chǎn)。“我們將和一個(gè)很大的工業(yè)企業(yè)合作，把他們的廠房和土地買(mǎi)下來(lái)后再出租給他們?！瘪T侖說(shuō)?！　●T侖強(qiáng)調(diào)，此次收購(gòu)與萬(wàn)通地產(chǎn)(600246行情,股吧)(600246。SH)絕無(wú)關(guān)系?！笆俏覀兎巧鲜械哪腹疽酝顿Y商的身份去做?！薄　∽畲蟮墓I(yè)地產(chǎn)投資商？　　“荷爾蒙決定了男人都有征服的欲望?！瘪T侖書(shū)中寫(xiě)道?！　∈状紊孀愎I(yè)地產(chǎn)，馮侖語(yǔ)出驚人：“萬(wàn)通將有可能在一兩年內(nèi)成為本土最大的工業(yè)地產(chǎn)投資商?！薄?007年開(kāi)始，馮侖便有了投資工業(yè)地產(chǎn)的想法，直到近日開(kāi)始實(shí)施，但他表示還不方便具體透露是哪家工業(yè)企業(yè)?！　⊥顿Y工業(yè)地產(chǎn)，萬(wàn)通并非首例。上海復(fù)地集團(tuán)(2337。HK)、合生創(chuàng)展(0754。HK)、富力(2777。HK)等在內(nèi)的諸多開(kāi)發(fā)商都曾對(duì)工業(yè)地產(chǎn)表示過(guò)興趣。　　“工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)是個(gè)很有潛力的市場(chǎng)，投資回報(bào)相對(duì)穩(wěn)定，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度很快，工業(yè)地產(chǎn)的需求很旺盛，工業(yè)地產(chǎn)受宏觀調(diào)控的程度影響較小……”在準(zhǔn)備投資工業(yè)地產(chǎn)之前，馮侖已經(jīng)找到了數(shù)個(gè)說(shuō)服自己和股東的理由。　　對(duì)于國(guó)內(nèi)民營(yíng)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)工業(yè)地產(chǎn)面臨最大的問(wèn)題就是資金緊缺。由于絕大多數(shù)客戶更愿意選擇租賃而非購(gòu)買(mǎi)，開(kāi)發(fā)商對(duì)物業(yè)只能長(zhǎng)期持有，將占用大量開(kāi)發(fā)資金。對(duì)此，馮侖不以為然?！百Y金問(wèn)題是技術(shù)問(wèn)題，可以通過(guò)很多種途徑解決?！彼f(shuō)?！　《F(xiàn)在的馮侖，手上亦握有大量現(xiàn)金。此前他在接受某媒體采訪也表示，“(拐點(diǎn))對(duì)萬(wàn)通來(lái)講是一個(gè)機(jī)會(huì)。我們的非上市公司負(fù)債才20%，所以這對(duì)我們來(lái)說(shuō)是最好的時(shí)候，因?yàn)槲覀兘柚睒s時(shí)期，把所有的結(jié)構(gòu)都調(diào)順了，把所有的問(wèn)題都去除了，集中了大量的現(xiàn)金。這種情況下，大家都迷惑或者是對(duì)市場(chǎng)預(yù)期不清晰，萬(wàn)通就開(kāi)始了更加清晰的發(fā)展道路?！薄　∪绻?，資金不是馮侖最關(guān)心的問(wèn)題，擺在萬(wàn)通進(jìn)軍工業(yè)地產(chǎn)道路上最迫切的問(wèn)題是如何選擇一種更成熟的模式?！安煌某鞘袝?huì)有不同的需要，我們未來(lái)可能會(huì)和不同的國(guó)際工業(yè)地產(chǎn)巨頭合作，學(xué)習(xí)不同產(chǎn)品模式?！瘪T侖說(shuō)。馮侖稱近一段時(shí)間來(lái)已有意和工業(yè)地產(chǎn)人士接觸，尋找合作?！安粫?huì)與上市公司同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)”　　參與工業(yè)地產(chǎn)收購(gòu)的主角將是萬(wàn)通實(shí)業(yè)，“工業(yè)地產(chǎn)將由母公司運(yùn)作，我們不會(huì)令母公司和上市公司形成同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的局面?！薄　●T侖稱，從上市公司重組的第一天起，董事會(huì)就不斷開(kāi)會(huì)討論要將上市公司與非上市公司的業(yè)務(wù)嚴(yán)格區(qū)隔開(kāi)來(lái)，實(shí)現(xiàn)相互無(wú)競(jìng)爭(zhēng)性，在最大限度保護(hù)上市公司股東利益的同時(shí)，也使非上市公司的業(yè)務(wù)能夠有自身的定位和更好的發(fā)展?！叭f(wàn)通實(shí)業(yè)(非上市部分)轉(zhuǎn)變?yōu)橐粋€(gè)投資控股公司，不再?gòu)氖氯魏伍_(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，而開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)將交由上市公司來(lái)做?！瘪T侖說(shuō)?！　∮辛饲逦慕巧指詈螅T侖開(kāi)始異于普通開(kāi)發(fā)商的嘗試?！　?007年9月，馮侖透露萬(wàn)通實(shí)業(yè)將和天津泰達(dá)集團(tuán)合作成立一只新型地產(chǎn)基金，資金規(guī)模10億元，定位在天津進(jìn)行土地收購(gòu)。，第三方出資人為一家信托投資公司?；鹬蛔鐾恋貎?chǔ)備之用。馮侖稱設(shè)立這只基金將幫助萬(wàn)通集團(tuán)加快在天津的拿地步伐。據(jù)本報(bào)記者了解，該基金仍在籌備過(guò)程中。　　如果說(shuō)成立地產(chǎn)基金是萬(wàn)通實(shí)業(yè)進(jìn)行業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的其中一項(xiàng)，投資工業(yè)地產(chǎn)便成為重要一環(huán)。一直推崇“美國(guó)模式”的馮侖，曾定位萬(wàn)通只專(zhuān)注于投資房地產(chǎn)領(lǐng)域?！霸仁悄猛恋?、開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售服務(wù)的串聯(lián)方式，現(xiàn)在我們改為房屋、土地、商用物業(yè)、的并聯(lián)方式?！瘪T侖說(shuō)。此次投資工業(yè)地產(chǎn)，萬(wàn)通始于房屋，而非土地?！≈袊?guó)工業(yè)地產(chǎn)投資藍(lán)皮書(shū)前 言　　工業(yè)地產(chǎn)是工業(yè)的載體，是區(qū)域經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)力引擎。工業(yè)地產(chǎn)作為一門(mén)產(chǎn)業(yè)，有其獨(dú)有的商業(yè)模式，包括工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商籌措資金、建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目并提供工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)與服務(wù)等一系列活動(dòng)。工業(yè)地產(chǎn)業(yè)的盈余體現(xiàn)在能夠快速啟動(dòng)、以收入抵償支出、并能夠在抵償支出后有剩余，與此相對(duì)應(yīng)的，工業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)模式具備“大投資、快啟動(dòng)、提供增值服務(wù)、追求長(zhǎng)期穩(wěn)定回報(bào)”的四大特性?！　≡趪?guó)內(nèi)制造業(yè)的升級(jí)和轉(zhuǎn)移、國(guó)家推動(dòng)重點(diǎn)工業(yè)園區(qū)建設(shè)、跨國(guó)企業(yè)的投資落戶和擴(kuò)張行動(dòng)等因素的推動(dòng)下，國(guó)內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)需求持續(xù)增長(zhǎng)。工業(yè)地產(chǎn)的投資價(jià)值正在逐步顯現(xiàn)?！　』仡櫣I(yè)地產(chǎn)的歷史，從最初的概念來(lái)講也許就是棚子，再后來(lái)就是廠房，標(biāo)準(zhǔn)廠房，國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)廠房以及現(xiàn)在的科研生產(chǎn)生活一體化的工業(yè)園區(qū)，工業(yè)地產(chǎn)正逐漸走向成熟。而事實(shí)上，工業(yè)地產(chǎn)從來(lái)都不是一個(gè)單純的物業(yè)概念，也不是單純的商業(yè)概念；它是跟地方政府招商引資以及地方工業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展聯(lián)系在一起的，具有很強(qiáng)的政治性和政策導(dǎo)向性的。　　從本期起，本刊將陸續(xù)推出《中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)投資藍(lán)皮書(shū)》系列研究報(bào)告，本研究報(bào)告是在對(duì)全國(guó)各地600多家政府招商部門(mén)、開(kāi)發(fā)區(qū)、工業(yè)園、投融資機(jī)構(gòu)等相關(guān)單位做了大量周密的市場(chǎng)調(diào)研基礎(chǔ)上，主要依據(jù)了國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心、廣東省中小企業(yè)局、廣東省中小企業(yè)促進(jìn)會(huì)、中山大學(xué)嶺南學(xué)院、昊信聯(lián)行、阿力士招商網(wǎng)、《中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)》雜志各地記者站等提供的數(shù)據(jù)資料的基礎(chǔ)上，對(duì)工業(yè)地產(chǎn)投資等方面進(jìn)行了深入探討，以求為相關(guān)部門(mén)準(zhǔn)確把握市場(chǎng)趨勢(shì)，制定市場(chǎng)策略提供參考。策劃：宋 方　　執(zhí)行：鄧廣鋒　張麗紅工業(yè)地產(chǎn)招商引資篇　　招商引資是開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)成敗的關(guān)鍵，工業(yè)園區(qū)建設(shè)的目的是招商引資，投資市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，不僅是投資者之間的競(jìng)爭(zhēng)，也是引資者之間的競(jìng)爭(zhēng)，引資者的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)際上就是引資環(huán)境的競(jìng)爭(zhēng)，誰(shuí)的引資環(huán)境好，誰(shuí)就能更好地吸引外資　　招 商 戰(zhàn)——工業(yè)地產(chǎn)招商引資戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)　　招商工作是各地開(kāi)發(fā)區(qū)工作的重點(diǎn)，招商引資是利用外來(lái)資金、技術(shù)，推進(jìn)本地經(jīng)濟(jì)跨越發(fā)展的重要手段，其多方面的積極作用已成為共識(shí)。然而，當(dāng)前招商引資熱潮中也存在一些不容忽視的問(wèn)題?！　∫罁?jù)投資者的選址標(biāo)準(zhǔn)的變化，中國(guó)開(kāi)發(fā)區(qū)的招商引資可以分為三個(gè)階段：改革開(kāi)放初期的“優(yōu)惠政策主導(dǎo)”階段，外來(lái)資金主要向享受特殊政策優(yōu)惠的地區(qū)集中；20世紀(jì)90年代中后期以來(lái)的“基礎(chǔ)環(huán)境主導(dǎo)”階段，面臨開(kāi)發(fā)區(qū)的優(yōu)惠政策趨同，投資環(huán)境(尤其是基礎(chǔ)環(huán)境)成為吸引投資的關(guān)鍵；方興未艾的“產(chǎn)業(yè)環(huán)境主導(dǎo)”階段，良好的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、完善的產(chǎn)業(yè)鏈條、完備的產(chǎn)業(yè)配套成為投資者首先關(guān)心的因素。　　《中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)》研究顯示，在招商引資發(fā)展的新階段，傳統(tǒng)的招商模式已經(jīng)不能滿足新形勢(shì)的競(jìng)爭(zhēng)要求，暴露出諸多的問(wèn)題?！　∈紫?，開(kāi)發(fā)區(qū)政策的趨同引致了低層次的競(jìng)爭(zhēng)，造成開(kāi)發(fā)成本過(guò)高。在國(guó)家有關(guān)政策的鼓勵(lì)下，開(kāi)發(fā)區(qū)在地價(jià)、稅收等方面推出了一系列地方性優(yōu)惠政策，使開(kāi)發(fā)區(qū)的政策優(yōu)惠逐步趨同。為了在招商競(jìng)爭(zhēng)中獲取優(yōu)勢(shì)，各地開(kāi)發(fā)區(qū)就突破國(guó)家土地、稅收法規(guī)及相關(guān)政策，競(jìng)相壓價(jià)，惡性競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈，企業(yè)所得稅“兩免六減半”、“五免五減半”、“七免七減半”，甚至還減免增值稅地方留成部分；規(guī)費(fèi)“零收費(fèi)”，免收各項(xiàng)基本建設(shè)配套費(fèi)，免收各項(xiàng)基金；免收水電增容費(fèi)，全部由地方政府財(cái)政補(bǔ)貼。這種單純依靠政策優(yōu)惠的低層次的招商最終損害的是國(guó)家的利益和國(guó)民的福祉，而且造成土地開(kāi)發(fā)的成本過(guò)高，也不利于開(kāi)發(fā)區(qū)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展?！　∑浯?，優(yōu)惠政策的作用弱化也使開(kāi)發(fā)區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)力下降。20世紀(jì)90年代，開(kāi)發(fā)區(qū)在外貿(mào)方面享有的各種優(yōu)惠政策開(kāi)始逐步取消，從未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)看，開(kāi)發(fā)區(qū)所享受的的優(yōu)惠政策將會(huì)逐步取消，使區(qū)內(nèi)企業(yè)與區(qū)外企業(yè)的政策待遇趨同。在我國(guó)加入WTO以后，營(yíng)造公平