【文章內(nèi)容簡介】 理費(fèi)　　經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝工業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)險 隨著中國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，越來越多的境外企業(yè)來華投資，并且不少企業(yè)在中國設(shè)置生產(chǎn)基地，工業(yè)地產(chǎn)投資日趨升溫。在國內(nèi)一些城市，為適應(yīng)發(fā)展的需要，工業(yè)用地逐漸升級為符合新經(jīng)濟(jì)和新型工業(yè)化發(fā)展的產(chǎn)業(yè)需要，不少的住宅地產(chǎn)企業(yè)也轉(zhuǎn)型走工業(yè)地產(chǎn)投資路線。那么當(dāng)前的工業(yè)地產(chǎn)投資注意事項(xiàng)有哪些呢？主要存在兩大注意事項(xiàng)：中國工業(yè)地產(chǎn)投資存在三大風(fēng)險 市場風(fēng)險 工業(yè)地產(chǎn)市場是一種要素市場，其存在背后是工業(yè)的發(fā)展需要。因此說，工業(yè)地產(chǎn)需求的背后是由于工業(yè)生產(chǎn)活動的引致需求，或者說工業(yè)品的需求。許多開發(fā)商在住房政策及住宅產(chǎn)業(yè)政策調(diào)控加緊的趨勢下選擇工業(yè)地產(chǎn)，極容易忽視工業(yè)地產(chǎn)對工業(yè)的依賴性?；谶@樣一種背景，作為工業(yè)的中間引致需求，工業(yè)地產(chǎn)的需求并不是很大，如果盲目進(jìn)入工業(yè)地產(chǎn)，是很危險的。 經(jīng)營風(fēng)險 一般而言，工業(yè)廠房的租賃價格在長期保持平穩(wěn)上升，這與經(jīng)濟(jì)周期和行業(yè)波動的相關(guān)性相吻合。許多開發(fā)商認(rèn)為，我國目前產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)正處于二次產(chǎn)業(yè)占主導(dǎo)地位，工業(yè)的快速發(fā)展為廠房的需求提供支撐，基于這么大的市場需求，競爭不甚激烈，而且工業(yè)房地產(chǎn)很少存在住宅和商業(yè)地產(chǎn)中經(jīng)常出現(xiàn)的投機(jī)炒作現(xiàn)象，因此價格始終保持了較平穩(wěn)的上升。 然而，在國家頻繁出臺行業(yè)調(diào)控政策的背景下，許多地產(chǎn)開發(fā)商認(rèn)為工業(yè)地產(chǎn)能夠避開調(diào)控的風(fēng)雨，同時，此類企業(yè)具有經(jīng)營風(fēng)險小，回報穩(wěn)定的特點(diǎn)，因此是不錯的投資選擇。這樣無疑導(dǎo)致了工業(yè)地產(chǎn)投資的大量進(jìn)入，由此帶來了投資與經(jīng)營上的風(fēng)險。為什么這樣說呢？業(yè)內(nèi)都看到國外工業(yè)地產(chǎn)巨頭紛紛搶灘中國，但它們與國內(nèi)開發(fā)商有著很大的不同： 其一、發(fā)展基礎(chǔ)不同。進(jìn)入國內(nèi)市場的國外巨頭，如上面提到的普洛斯集團(tuán)和嘉民集團(tuán)等全球工業(yè)地產(chǎn)巨頭，其已經(jīng)是本領(lǐng)域的老牌企業(yè)，其背后是與全球性大跨國公司的產(chǎn)業(yè)鏈關(guān)系，其每到一國或一地區(qū)的工業(yè)地產(chǎn)的背后，都是在為某大型跨國公司在華的工業(yè)倉儲進(jìn)行定制，因此，其工業(yè)地產(chǎn)的投資與開發(fā)，基本上按需定制，這是國內(nèi)開發(fā)商所截然不同的。國內(nèi)目前還缺乏完全立足于工業(yè)發(fā)展而發(fā)展的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，其經(jīng)營目標(biāo)還主要在于規(guī)避政策風(fēng)險和追求短期土地增值收益上，這將產(chǎn)生巨大的供需求脫節(jié)，經(jīng)營風(fēng)險也就不可避免。 其二、融資制度不同。國外工業(yè)地產(chǎn)巨頭進(jìn)軍中國市場的背后，是其與跨國公司千絲萬縷的金融聯(lián)系、是全球化的資本融資市場支撐，是強(qiáng)大的投資基金、Reits等金融工具，這不僅可以保持工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商在競地中的財務(wù)優(yōu)勢，也可以增強(qiáng)其在工業(yè)產(chǎn)業(yè)波動中帶來的影響，還可以為支撐工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的長期現(xiàn)金流有足夠保證。一旦遭遇金融緊縮政策，中小開發(fā)商將成為第一批倒閉者。 政策風(fēng)險 一直到2006年為止，與其他用途土地相比，工業(yè)用地價格指數(shù)相對平穩(wěn)，這是因?yàn)?，除了深圳、廣州等城市實(shí)行了工業(yè)用地招標(biāo)拍賣掛牌出讓政府外，多數(shù)地方政府一般都以低地價、零地價甚至是負(fù)地價來出讓工業(yè)用地，目的是在與鄰近地區(qū)競爭招商引資中實(shí)現(xiàn)“政策競爭力”。為杜絕土地被賤賣、被圈地，國務(wù)院于2006年31號文中明確指出工業(yè)用地要走招拍掛的路子全國所有工業(yè)用地必須采用招拍掛方式出讓，這事實(shí)上在政策上消除了各地“零地價”、“負(fù)地價”出讓工業(yè)用地的可能。然而，由于各地方政府在招商上競爭無法消除，發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)的政績追求目標(biāo)也沒有消除，不少地方政府仍試圖通過各種途徑，通過土地?fù)Q市場、土地?fù)Q資本的方式來出讓工業(yè)用地。而地方政府的這種考慮恰好與開發(fā)商降低拿地成本的追求一拍即合。在這種背景下，就會產(chǎn)生開發(fā)商、地方政府與中央政府之間的博弈將變得更加復(fù)雜。但從工業(yè)用地出讓的總趨勢來看，中央政府是不可能做出讓步的，預(yù)計今后中央政府將運(yùn)用更頻繁的監(jiān)管與監(jiān)察手段，加大對工業(yè)用地出讓的過程監(jiān)管與事后監(jiān)管，這無疑會為工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的日后經(jīng)營帶來很大的政策不確定性，政策風(fēng)險也就隨之而生，這是開發(fā)商在進(jìn)軍工業(yè)地產(chǎn)之前必須考慮的。 中國工業(yè)地產(chǎn)投資有地域限制 近年來，在國內(nèi)制造業(yè)的升級和轉(zhuǎn)移，國家推動重點(diǎn)工業(yè)園區(qū)建設(shè)、跨國企業(yè)的投資落戶和擴(kuò)張行動等因素的推動下，國內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)需求持續(xù)增長。工業(yè)地產(chǎn)的投資價值正在逐步顯現(xiàn)，工業(yè)地產(chǎn)投資商關(guān)注的焦點(diǎn)開始從傳統(tǒng)的東部沿海地區(qū)投向內(nèi)陸省份，投資布局趨勢明顯。而目前國內(nèi)的幾個區(qū)域中，由于發(fā)展時間、區(qū)域經(jīng)濟(jì)等各不相同，使得工業(yè)地產(chǎn)在各地的發(fā)展也不盡相同。 珠三角 “貪新改舊” 珠三角是是世界制造業(yè)中心，工業(yè)地產(chǎn)起步較早。而近年來珠三角的產(chǎn)業(yè)升級轉(zhuǎn)移，并沒有影響珠三角的工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展勢頭。事實(shí)上，珠三角要淘汰轉(zhuǎn)移的是一些傳統(tǒng)勞動密集型企業(yè)和污染企業(yè)，重點(diǎn)發(fā)展新型工業(yè)，實(shí)現(xiàn)騰龍換鳥。因而高新產(chǎn)業(yè)園越來越受發(fā)展商追捧。 深圳、東莞、廣州是目前珠三角工業(yè)地產(chǎn)的重鎮(zhèn)，也是工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展成熟的幾個城市。但由于發(fā)展較早，這一區(qū)域的工業(yè)用地已經(jīng)非常有限，而地處珠江出?？诘膹V州南沙區(qū)，是珠三角少有的一塊待開發(fā)的區(qū)域，發(fā)展前景不可估量。 長三角 外資鏖戰(zhàn) 長三角作為我國最重要的出口基地，有力拉動了區(qū)域國際物流業(yè)的發(fā)展，我國第三方物流收益的一半都來自長三角地區(qū)。因而，外資對長三角的物流地產(chǎn)投資，可謂不斷升溫。 因此，企業(yè)進(jìn)行工業(yè)地產(chǎn)投資的時候，應(yīng)該著重考慮這兩點(diǎn)因素，才能做到投資不盲目。＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商大全 中國工業(yè)地產(chǎn)在近年的發(fā)展神速，這當(dāng)中少不了工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的功勞。但具體有哪些工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商呢？大部分人不太清楚，或者只了解一二。下面為大家介紹在中國工業(yè)地產(chǎn)界中的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商大全： 外資工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商：普洛斯投資管理有限公司、新加坡騰飛集團(tuán)、安美德(AMATA)集團(tuán)、新加坡凱德置地、安博置業(yè)有限公司國內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商：北京聯(lián)東投資(集團(tuán))有限公司、金地工業(yè)地產(chǎn)、中國五礦集團(tuán)公司、聯(lián)華國際（集團(tuán)）有限公司、成都工投園區(qū)建設(shè)投資有限公司、武漢市萬通置業(yè)有限公司、重慶盈田置業(yè)發(fā)展有限公司、運(yùn)盛（上海）實(shí)業(yè)股份有限公司、天津鑫茂科技投資集團(tuán)、上海張江高科技園區(qū)開發(fā)股份有限公司、上海復(fù)地 （集團(tuán)） 股份有限公司、上海綠地（集團(tuán)）有限公司、天津海泰控股集團(tuán)有限公司、中航工業(yè)地產(chǎn)投資發(fā)展有限公司、合生創(chuàng)展廣東東部區(qū)域有限公司、港盛時代工業(yè)地產(chǎn)公司、天津萬通新創(chuàng)工業(yè)資源投資有限公司、珠江地產(chǎn)集團(tuán)、津通集團(tuán)江蘇津通投資建設(shè)有限公司＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝萬通董事長馮侖：萬通將成最大工業(yè)地產(chǎn)投資商2008年03月07日02:15　 來源： 21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道 “野蠻生長”著的馮侖，下一個目標(biāo)將是工業(yè)地產(chǎn)。　　2008年3月4日，北京萬通實(shí)業(yè)股份有限公司董事長馮侖在參加2008年中國工業(yè)地產(chǎn)高層峰會時向本報記者透露，萬通不久將進(jìn)入工業(yè)地產(chǎn)。“我們將和一個很大的工業(yè)企業(yè)合作，把他們的廠房和土地買下來后再出租給他們?！瘪T侖說?！　●T侖強(qiáng)調(diào)，此次收購與萬通地產(chǎn)(600246行情,股吧)(600246。SH)絕無關(guān)系?！笆俏覀兎巧鲜械哪腹疽酝顿Y商的身份去做?！薄　∽畲蟮墓I(yè)地產(chǎn)投資商？　　“荷爾蒙決定了男人都有征服的欲望?！瘪T侖書中寫道。　　首次涉足工業(yè)地產(chǎn)，馮侖語出驚人：“萬通將有可能在一兩年內(nèi)成為本土最大的工業(yè)地產(chǎn)投資商?！薄?007年開始，馮侖便有了投資工業(yè)地產(chǎn)的想法，直到近日開始實(shí)施，但他表示還不方便具體透露是哪家工業(yè)企業(yè)?！　⊥顿Y工業(yè)地產(chǎn)，萬通并非首例。上海復(fù)地集團(tuán)(2337。HK)、合生創(chuàng)展(0754。HK)、富力(2777。HK)等在內(nèi)的諸多開發(fā)商都曾對工業(yè)地產(chǎn)表示過興趣?！　　肮I(yè)地產(chǎn)市場是個很有潛力的市場，投資回報相對穩(wěn)定，中國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度很快，工業(yè)地產(chǎn)的需求很旺盛，工業(yè)地產(chǎn)受宏觀調(diào)控的程度影響較小……”在準(zhǔn)備投資工業(yè)地產(chǎn)之前，馮侖已經(jīng)找到了數(shù)個說服自己和股東的理由?！　τ趪鴥?nèi)民營開發(fā)商來說，開發(fā)工業(yè)地產(chǎn)面臨最大的問題就是資金緊缺。由于絕大多數(shù)客戶更愿意選擇租賃而非購買，開發(fā)商對物業(yè)只能長期持有，將占用大量開發(fā)資金。對此，馮侖不以為然?！百Y金問題是技術(shù)問題，可以通過很多種途徑解決?！彼f?！　《F(xiàn)在的馮侖，手上亦握有大量現(xiàn)金。此前他在接受某媒體采訪也表示，“(拐點(diǎn))對萬通來講是一個機(jī)會。我們的非上市公司負(fù)債才20%，所以這對我們來說是最好的時候，因?yàn)槲覀兘柚睒s時期，把所有的結(jié)構(gòu)都調(diào)順了，把所有的問題都去除了，集中了大量的現(xiàn)金。這種情況下，大家都迷惑或者是對市場預(yù)期不清晰，萬通就開始了更加清晰的發(fā)展道路。”　　如果，資金不是馮侖最關(guān)心的問題，擺在萬通進(jìn)軍工業(yè)地產(chǎn)道路上最迫切的問題是如何選擇一種更成熟的模式?！安煌某鞘袝胁煌男枰?，我們未來可能會和不同的國際工業(yè)地產(chǎn)巨頭合作，學(xué)習(xí)不同產(chǎn)品模式?！瘪T侖說。馮侖稱近一段時間來已有意和工業(yè)地產(chǎn)人士接觸，尋找合作?！安粫c上市公司同業(yè)競爭”　　參與工業(yè)地產(chǎn)收購的主角將是萬通實(shí)業(yè)，“工業(yè)地產(chǎn)將由母公司運(yùn)作，我們不會令母公司和上市公司形成同業(yè)競爭的局面。”　　馮侖稱，從上市公司重組的第一天起，董事會就不斷開會討論要將上市公司與非上市公司的業(yè)務(wù)嚴(yán)格區(qū)隔開來，實(shí)現(xiàn)相互無競爭性，在最大限度保護(hù)上市公司股東利益的同時，也使非上市公司的業(yè)務(wù)能夠有自身的定位和更好的發(fā)展?！叭f通實(shí)業(yè)(非上市部分)轉(zhuǎn)變?yōu)橐粋€投資控股公司，不再從事任何開發(fā)業(yè)務(wù)，而開發(fā)業(yè)務(wù)將交由上市公司來做。”馮侖說。　　有了清晰的角色分割后，馮侖開始異于普通開發(fā)商的嘗試?！　?007年9月，馮侖透露萬通實(shí)業(yè)將和天津泰達(dá)集團(tuán)合作成立一只新型地產(chǎn)基金，資金規(guī)模10億元，定位在天津進(jìn)行土地收購。，第三方出資人為一家信托投資公司?；鹬蛔鐾恋貎渲谩ｑT侖稱設(shè)立這只基金將幫助萬通集團(tuán)加快在天津的拿地步伐。據(jù)本報記者了解，該基金仍在籌備過程中。　　如果說成立地產(chǎn)基金是萬通實(shí)業(yè)進(jìn)行業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的其中一項(xiàng)，投資工業(yè)地產(chǎn)便成為重要一環(huán)。一直推崇“美國模式”的馮侖，曾定位萬通只專注于投資房地產(chǎn)領(lǐng)域?！霸仁悄猛恋?、開發(fā)、銷售服務(wù)的串聯(lián)方式，現(xiàn)在我們改為房屋、土地、商用物業(yè)、的并聯(lián)方式?！瘪T侖說。此次投資工業(yè)地產(chǎn)，萬通始于房屋，而非土地。　中國工業(yè)地產(chǎn)投資藍(lán)皮書前 言　　工業(yè)地產(chǎn)是工業(yè)的載體，是區(qū)域經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)力引擎。工業(yè)地產(chǎn)作為一門產(chǎn)業(yè)，有其獨(dú)有的商業(yè)模式，包括工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商籌措資金、建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施、開發(fā)經(jīng)營項(xiàng)目并提供工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)與服務(wù)等一系列活動。工業(yè)地產(chǎn)業(yè)的盈余體現(xiàn)在能夠快速啟動、以收入抵償支出、并能夠在抵償支出后有剩余，與此相對應(yīng)的，工業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)模式具備“大投資、快啟動、提供增值服務(wù)、追求長期穩(wěn)定回報”的四大特性。　　在國內(nèi)制造業(yè)的升級和轉(zhuǎn)移、國家推動重點(diǎn)工業(yè)園區(qū)建設(shè)、跨國企業(yè)的投資落戶和擴(kuò)張行動等因素的推動下，國內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)需求持續(xù)增長。工業(yè)地產(chǎn)的投資價值正在逐步顯現(xiàn)?！　』仡櫣I(yè)地產(chǎn)的歷史，從最初的概念來講也許就是棚子，再后來就是廠房，標(biāo)準(zhǔn)廠房，國際標(biāo)準(zhǔn)廠房以及現(xiàn)在的科研生產(chǎn)生活一體化的工業(yè)園區(qū)，工業(yè)地產(chǎn)正逐漸走向成熟。而事實(shí)上，工業(yè)地產(chǎn)從來都不是一個單純的物業(yè)概念，也不是單純的商業(yè)概念；它是跟地方政府招商引資以及地方工業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展聯(lián)系在一起的，具有很強(qiáng)的政治性和政策導(dǎo)向性的?！　谋酒谄?，本刊將陸續(xù)推出《中國工業(yè)地產(chǎn)投資藍(lán)皮書》系列研究報告，本研究報告是在對全國各地600多家政府招商部門、開發(fā)區(qū)、工業(yè)園、投融資機(jī)構(gòu)等相關(guān)單位做了大量周密的市場調(diào)研基礎(chǔ)上，主要依據(jù)了國家統(tǒng)計局、國務(wù)院發(fā)展研究中心、廣東省中小企業(yè)局、廣東省中小企業(yè)促進(jìn)會、中山大學(xué)嶺南學(xué)院、昊信聯(lián)行、阿力士招商網(wǎng)、《中國工業(yè)地產(chǎn)》雜志各地記者站等提供的數(shù)據(jù)資料的基礎(chǔ)上，對工業(yè)地產(chǎn)投資等方面進(jìn)行了深入探討，以求為相關(guān)部門準(zhǔn)確把握市場趨勢，制定市場策略提供參考。策劃：宋 方　　執(zhí)行：鄧廣鋒　張麗紅工業(yè)地產(chǎn)招商引資篇　　招商引資是開發(fā)區(qū)建設(shè)成敗的關(guān)鍵，工業(yè)園區(qū)建設(shè)的目的是招商引資，投資市場的競爭，不僅是投資者之間的競爭，也是引資者之間的競爭，引資者的競爭實(shí)際上就是引資環(huán)境的競爭，誰的引資環(huán)境好，誰就能更好地吸引外資　　招 商 戰(zhàn)——工業(yè)地產(chǎn)招商引資戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)　　招商工作是各地開發(fā)區(qū)工作的重點(diǎn)，招商引資是利用外來資金、技術(shù)，推進(jìn)本地經(jīng)濟(jì)跨越發(fā)展的重要手段，其多方面的積極作用已成為共識。然而，當(dāng)前招商引資熱潮中也存在一些不容忽視的問題。　　依據(jù)投資者的選址標(biāo)準(zhǔn)的變化，中國開發(fā)區(qū)的招商引資可以分為三個階段：改革開放初期的“優(yōu)惠政策主導(dǎo)”階段，外來資金主要向享受特殊政策優(yōu)惠的地區(qū)集中；20世紀(jì)90年代中后期以來的“基礎(chǔ)環(huán)境主導(dǎo)”階段，面臨開發(fā)區(qū)的優(yōu)惠政策趨同，投資環(huán)境(尤其是基礎(chǔ)環(huán)境)成為吸引投資的關(guān)鍵；方興未艾的“產(chǎn)業(yè)環(huán)境主導(dǎo)”階段，良好的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、完善的產(chǎn)業(yè)鏈條、完備的產(chǎn)業(yè)配套成為投資者首先關(guān)心的因素?！　　吨袊I(yè)地產(chǎn)》研究顯示，在招商引資發(fā)展的新階段，傳統(tǒng)的招商模式已經(jīng)不能滿足新形勢的競爭要求，暴露出諸多的問題?！　∈紫?，開發(fā)區(qū)政策的趨同引致了低層次的競爭，造成開發(fā)成本過高。在國家有關(guān)政策的鼓勵下，開發(fā)區(qū)在地價、稅收等方面推出了一系列地方性優(yōu)惠政策，使開發(fā)區(qū)的政策優(yōu)惠逐步趨同。為了在招商競爭中獲取優(yōu)勢，各地開發(fā)區(qū)就突破國家土地、稅收法規(guī)及相關(guān)政策，競相壓價，惡性競爭愈演愈烈，企業(yè)所得稅“兩免六減半”、“五免五減半”、“七免七減半”，甚至還減免增值稅地方留成部分；規(guī)費(fèi)“零收費(fèi)”，免收各項(xiàng)基本建設(shè)配套費(fèi)，免收各項(xiàng)基金；免收水電增容費(fèi)，全部由地方政府財政補(bǔ)貼。這種單純依靠政策優(yōu)惠的低層次的招商最終損害的是國家的利益和國民的福祉，而且造成土地開發(fā)的成本過高，也不利于開發(fā)區(qū)的長遠(yuǎn)發(fā)展。　　其次，優(yōu)惠政策的作用弱化也使開發(fā)區(qū)的競爭力下降。20世紀(jì)90年代，開發(fā)區(qū)在外貿(mào)方面享有的各種優(yōu)惠政策開始逐步取消，從未來發(fā)展趨勢看，開發(fā)區(qū)所享受的的優(yōu)惠政策將會逐步取消，使區(qū)內(nèi)企業(yè)與區(qū)外企業(yè)的政策待遇趨同。在我國加入WTO以后，營造公平