【文章內(nèi)容簡介】 分?jǐn)?shù)比例構(gòu)成如下：領(lǐng)導(dǎo)評(píng)價(jià)分占總分的50%；自我評(píng)價(jià)分占總分的10%；群眾評(píng)價(jià)分占總分的40%。（五）員工考核分?jǐn)?shù)如低于50分，管理處將對(duì)該員工的工作能力及工作表現(xiàn)再作評(píng)估，考慮其現(xiàn)職工作的勝任程度，并視情況作出調(diào)整或作出解聘安排；四、不定期考核（一）管理處可根據(jù)需要在任何時(shí)間對(duì)任何員工作出不定期考核安排；（二）不定期考核一般由部門主管或總物業(yè)經(jīng)理提出，并親自或指定考核人進(jìn)行考核；（三）不定期考核將由考核人填寫《員工考核報(bào)告》，并作出考核意見后報(bào)總經(jīng)辦/人力資源中心，總經(jīng)辦/人力資源中心根據(jù)《員工考核報(bào)告》就該員工作出調(diào)查后簽署考核結(jié)果報(bào)物業(yè)經(jīng)理批準(zhǔn)后執(zhí)行。第六部分 檔案資料的建立與管理根據(jù)國家檔案法和檔案管理規(guī)定，為進(jìn)一步提高管理處文檔管理工作的質(zhì)量和管理水平，確保文檔的完整與安全，應(yīng)作好如下工作：一、檔案資料建立與管理的相關(guān)規(guī)定(通知、規(guī)定、公函、總結(jié)、報(bào)告、通報(bào)、會(huì)議紀(jì)要等)及資料(技術(shù)圖紙、說明書、手冊(cè)、聲像、員工檔案、市府法規(guī)、車輛檔案等)的收集、存檔和保管工作，做到資料系統(tǒng)、準(zhǔn)確、完整。，不得散播其內(nèi)容，未經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，任何人不得翻閱、復(fù)印、或帶離辦公室。，做到標(biāo)識(shí)清楚，查找方便，并注明保存期限。 ，過期的文件資料，經(jīng)管理處領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后，做銷毀處理。，會(huì)同有關(guān)部門，檢查驗(yàn)收說明等材料，并及時(shí)歸檔。、聲像材料，必須在活動(dòng)結(jié)束后一周內(nèi)整理完整，注明時(shí)間、地點(diǎn)、來賓姓名、活動(dòng)內(nèi)容，交資料室保存。、公司下發(fā)的文件須按類別及時(shí)存檔，保證資料的完整性。、方法等方面進(jìn)行審核，編發(fā)文號(hào)，并在電腦內(nèi)保存后，交部門經(jīng)理批準(zhǔn)，方可按規(guī)定發(fā)送，同時(shí)發(fā)文原件由資料室存檔。、資料的借閱須按公司有關(guān)文件的規(guī)定執(zhí)行，由資料員負(fù)責(zé)完善借閱手續(xù)。二、檔案資料建立與管理的內(nèi)容管理處建立業(yè)戶權(quán)籍檔案時(shí)，應(yīng)將業(yè)戶的個(gè)人資料、報(bào)修記錄、服務(wù)記錄等一并歸檔。，業(yè)戶檔案一戶一檔。、整理、歸檔、利用。、產(chǎn)權(quán)清單、租賃清單整理好并歸檔。，對(duì)發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)立即整改。：入伙通知書，入伙手續(xù)書，業(yè)主使用公約，裝修管理協(xié)議，房屋驗(yàn)收表，入伙手續(xù)資料簽收單，產(chǎn)權(quán)清單，租賃清單，合同復(fù)印件，權(quán)證復(fù)印件，有關(guān)業(yè)戶其他資料，業(yè)主信息表，報(bào)修項(xiàng)目表，服務(wù)項(xiàng)目表，保管鑰匙委托書，代辦服務(wù)委托書，安全責(zé)任書每月由經(jīng)理將上述資料進(jìn)行檢查歸檔，發(fā)現(xiàn)疏漏，立即補(bǔ)齊。三、權(quán)籍管理,負(fù)責(zé)業(yè)戶資料的收集,并將業(yè)戶相關(guān)的資料記錄在管理手冊(cè)中,管理手冊(cè)要?jiǎng)討B(tài)的反映業(yè)戶產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移、使用權(quán)的變更情況。能正確反映業(yè)戶權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更的時(shí)間和方式。、租賃清冊(cè),并輸入計(jì)算機(jī). 房屋類型，使用面積、建筑面積，土地分?jǐn)偯娣e，使用情況附設(shè)，設(shè)施情況租賃清冊(cè)內(nèi)容，租賃戶姓名，租賃時(shí)間，房屋地址，內(nèi)部裝修情況、租賃清單，清單要系統(tǒng)正確反映目前實(shí)際情況。、租賃清單。每月一次抽查業(yè)戶接待的管理手冊(cè)，對(duì)于抽查中發(fā)現(xiàn)記錄不規(guī)范或不及時(shí)登錄權(quán)屬變更情況，管理處經(jīng)理應(yīng)書面通知業(yè)戶接待整改。第七部分 早期介入服務(wù)內(nèi)容一、早期介入的內(nèi)容房地產(chǎn)開發(fā)商邀請(qǐng)物業(yè)管理企業(yè)在項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)階就提前介入，參與物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工監(jiān)理、竣工驗(yàn)收等各個(gè)環(huán)節(jié)的工作，保證建成后的物業(yè)符合業(yè)主的使用要求，并方便以后的物業(yè)管理。二、早期介入的作用多年的實(shí)踐告訴我們，物業(yè)在開發(fā)建設(shè)期間實(shí)行物業(yè)管理的早期介入，其直接作用與間接作用都是很大的。（一）促進(jìn)規(guī)劃合理，設(shè)計(jì)優(yōu)化規(guī)劃設(shè)計(jì)是物業(yè)區(qū)域能否形成完整、合理、舒適、便利等區(qū)域功能的先天決定因素。對(duì)在規(guī)劃設(shè)計(jì)中可能存在的不足和遺漏在物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)或物業(yè)建設(shè)前提請(qǐng)發(fā)展商加以修正，使規(guī)劃設(shè)計(jì)更合理。 （二）減少返工，防止留下后遺癥在物業(yè)建設(shè)中，質(zhì)量問題總是給發(fā)展商和物業(yè)管理企業(yè)留下一個(gè)又一個(gè)的難題，這些問題往往，必然造成后期物業(yè)管理的力不從心。將施工、安裝、調(diào)試、驗(yàn)收中可能存在的質(zhì)量問題降低到最低程度，以發(fā)揮早期介入減少返工、防止后遺癥的作用。 （三）為物業(yè)的正常管理打下基礎(chǔ)物業(yè)管理企業(yè)通過早期介入，可以大量收集和掌握物業(yè)的第一手資料，如收集圖紙資料，分門別類編制物業(yè)設(shè)備設(shè)施臺(tái)賬、記錄物業(yè)建設(shè)過程中的重大相關(guān)事項(xiàng)、建立物業(yè)技術(shù)檔案和物業(yè)業(yè)戶檔案、調(diào)查分析未來業(yè)戶服務(wù)需求等。 以上論述證明，前期物業(yè)管理的早期介入確實(shí)非常重要，非常關(guān)鍵，它既能較好的履行建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)對(duì)前期物業(yè)管理的責(zé)任，更能防范前期物業(yè)管理中的潛在風(fēng)險(xiǎn)。物業(yè)發(fā)展商，應(yīng)該充分認(rèn)識(shí)物業(yè)管理早期介入對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的積極意義與有利作用，使房地產(chǎn)開發(fā)的前期生產(chǎn)環(huán)節(jié)與后期的物業(yè)管理間實(shí)現(xiàn)富有成效的對(duì)接。自己的服務(wù)品牌，逐步與一些優(yōu)秀的房地產(chǎn)發(fā)展商建立長期的合作關(guān)系，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，互惠互利，共同發(fā)展。第八部分 物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容一、物業(yè)管理制度； ； ； ； ； 、考核制度；二、管理處運(yùn)作管理規(guī)程2. 小區(qū)秩序管理； 3. 清潔管理；4. 綠化管理； 5. 消防弱電設(shè)備設(shè)施管理； 6. 供配電設(shè)備管理； 7. 給排水設(shè)備管理； 8. 共用設(shè)施和共用場地管理； 9. 安全操作規(guī)程；10. 特約服務(wù)管理規(guī)定。（以上各種規(guī)定及制度略）三、物業(yè)經(jīng)理崗位職責(zé)，貫徹執(zhí)行ISO9001質(zhì)量體系及ISO14001環(huán)境管理體系，完成年度管理目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。、月度工作計(jì)劃并組織實(shí)施，業(yè)務(wù)上接受上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的指導(dǎo)和監(jiān)督。、監(jiān)督各項(xiàng)制度的執(zhí)行情況。，協(xié)調(diào)各崗位的分工協(xié)作，責(zé)任到人，同時(shí)關(guān)心員工的生活，確保管理處員工有良好的精神面貌和積極的工作態(tài)度。，協(xié)調(diào)違章和投訴的處理工作，落實(shí)安全、防火工作。，便于開展各項(xiàng)工作。四、業(yè)戶接待崗位職責(zé)，做到儀表端莊、態(tài)度和藹，熱情大方，反應(yīng)敏捷，處事穩(wěn)健。，裝修手續(xù)，非公共性服務(wù)手續(xù)，建立業(yè)戶檔案。、維修資金及其它費(fèi)用的催繳、收繳工作。、來訪、投訴工作，并定期進(jìn)行回訪工作。 ，征求和收集業(yè)戶對(duì)管理與服務(wù)方面的意見。，做好日常接待工作。五、保潔服務(wù)崗位職責(zé)。六、綠化服務(wù)崗位職責(zé)。、施肥、除草、修剪，防止病蟲害的發(fā)生。，并對(duì)機(jī)械進(jìn)行簡單的維修保養(yǎng)。、清潔。七、秩序管理員崗位職責(zé)，聽從指揮，以軍人的風(fēng)度處事。、停放管理。、防火、防盜、防破壞的防范工作。八、設(shè)備維修工崗位職責(zé)，確保設(shè)備設(shè)施、設(shè)備機(jī)房的整潔。，防止安全事故發(fā)生。，應(yīng)迅速趕往現(xiàn)場，及時(shí)采取應(yīng)急措施，保證設(shè)施、設(shè)備的正常、完好。、設(shè)備進(jìn)行全面巡視、檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。，并做到工完料清。第九部分 工作計(jì)劃一、早期介入計(jì)劃 中標(biāo)后十天、設(shè)計(jì)與建設(shè) 中標(biāo)后進(jìn)駐到物業(yè)交付（1）收集整理各類圖紙資料，熟悉園區(qū)情況。 （2）加強(qiáng)與發(fā)展商、施工單位等部門聯(lián)系，參加工程例會(huì)，了解工程進(jìn)度。（3）就物業(yè)管理方面，對(duì)XX廣場當(dāng)時(shí)階段提出專業(yè)建議。（4）參與現(xiàn)場施工管理及各類設(shè)備的選型與調(diào)試。在建物業(yè)早期介入工作 中標(biāo)后至物業(yè)交接前全面介入在建物業(yè)的施工。 向項(xiàng)目部提出合理化建議。參與隱蔽工程驗(yàn)收、機(jī)電設(shè)備調(diào)試。分專業(yè)工種全面熟悉物業(yè)。 物業(yè)交付使用前三個(gè)月（1）人員招聘 （2）人員培訓(xùn)考核（3）人員上崗及試運(yùn)行 物業(yè)交付使用前二個(gè)月（1）管理用房及辦公用品配置。 （2）安排員工用房。 （3）物資配備。 物業(yè)交付使用前3個(gè)月（1）嚴(yán)格按照ISO9000質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)，制定符合園區(qū)管理處的各項(xiàng)操作規(guī)范（2）結(jié)合園區(qū)實(shí)際情況，對(duì)各項(xiàng)操作規(guī)范進(jìn)行調(diào)整完善。前期介入工作計(jì)劃二、前期介入 物業(yè)驗(yàn)收與接管 物業(yè)交付使用前一個(gè)月（1）依據(jù)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，逐項(xiàng)嚴(yán)格進(jìn) （2）對(duì)不合格項(xiàng)目備案，并督促責(zé)任部門整改。 （