【文章內(nèi)容簡介】 新的物業(yè)服務合同，A物業(yè)公司作為小區(qū)的物業(yè)管理部門，以原有合同的標準對小區(qū)進行管理和提供服務。王先生作為該小區(qū)的業(yè)主，實際享受A物業(yè)公司提供的服務，并未提出異議，理應按約支付物業(yè)服務費。 1劉先生購買了一套位于頂層的商品房，“入住時與物業(yè)管理公司簽訂的《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》和《管理規(guī)約》中都明確規(guī)定：為維護小區(qū)整體形象和相鄰住戶的安全，業(yè)主不得私自封閉觀景陽臺，不得在窗戶上加裝防護欄?！比胱『螅瑒⑾壬唇?jīng)物業(yè)服務公司同意，擅自封閉了觀景陽臺并加裝防護欄。物業(yè)公司發(fā)現(xiàn)后要求其拆除。劉先生認為；這是自己的房子，自己有權(quán)處理，拒不拆除。物業(yè)公司決定：對劉先生罰款2000元。劉先生拒絕交納。在不得已的情況下，物業(yè)公司采取了斷水、斷電、停止服務等系列“制裁措施”。雙方矛盾十分尖銳，物業(yè)公司因此把劉先生告上法庭。 物業(yè)公司的訴訟請求是：劉先生拆除封閉樣的材料及防護欄并交納罰款；劉先生承擔此案的訴訟費。請問物業(yè)公司的各項訴求能否得到法院的支持？劉先生在此案中的不當之處？物業(yè)公司在操作中的錯誤所在？ 【答案】 (1) A、物業(yè)公司訴劉先生拆除陽臺及防護欄的請求應予支持；B、物業(yè)公司要求劉先生交納罰款的請求無法律依據(jù)，應予以駁回；C、此案的訴訟費用應由雙方承擔。 (2)劉先生在此案中的不當之處：業(yè)主應合理使用房屋，不得損害他人權(quán)益和公共利益。劉先生置小區(qū)整體形象和相鄰住戶的安全于不顧，擅自封閉陽臺和加裝護欄，不僅侵犯了其他相關(guān)業(yè)主的合法權(quán)益，而且違反了《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》和《管理規(guī)約》的約定，行為不當。 (3)物業(yè)公司在操作中的錯誤在于：首先，作為物業(yè)管理公司不是行政管理部門也不是執(zhí)法單位，無權(quán)罰款；其次，物業(yè)管理公司應按照物業(yè)服務合同的約定，采取協(xié)商或司法途徑?jīng)Q定矛盾，無權(quán)采取停水、停電等方式處理物業(yè)糾紛。 1A房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)的居住小區(qū)一期已經(jīng)入住，當時的物業(yè)管理工作由A房地產(chǎn)開發(fā)商的物業(yè)部完成。隨著二期開發(fā)的繼續(xù)和入住臨近，A開發(fā)商找到B物業(yè)服務公司并簽訂了為期十年的物業(yè)服務合同，將該居住小區(qū)的物業(yè)管理權(quán)限承包給B物業(yè)服務公司。按合同約定，B物業(yè)公司要向A開發(fā)商交納50萬元的履約保證金和每年20萬元的承包費。(1)請問A開發(fā)商與B物業(yè)公司簽訂為期十年的物業(yè)服務合同效力如何？(2)A開發(fā)商要求B物業(yè)公司交納履約保證金和承包費的合同約定是否有效？ 【答案】 (1)開發(fā)商與物業(yè)服務公司簽訂的合同，屬于前期物業(yè)服務合同?！段飿I(yè)管理條例》規(guī)定，前期物業(yè)服務合同可以約定期限，但是，期限未滿，業(yè)主委員會與物業(yè)服務公司簽訂的物業(yè)服務合同生效的，前期物業(yè)服務合同終止。故即便開發(fā)商也物業(yè)公司簽訂為期十年的合同，但是在此期間，若小區(qū)業(yè)主委員會成立并與物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同之后，前期物業(yè)服務合同對小區(qū)業(yè)主就不再具有法律約束力了。 (2)開發(fā)商對其所出售的房屋僅具有臨時所有權(quán)人的身份，在房屋交付后物業(yè)服務合同的實際履約當事人是各個業(yè)主和物業(yè)服務公司。對于代他人簽署的合同，開發(fā)商借此機會收取履約保證金和承包金規(guī)已所有，是侵犯實際履約人即業(yè)主合法權(quán)利的行為，該條款無效。 1邵先生在某小區(qū)購買了一套住宅，入住三年，每月按時繳納物業(yè)服務費。一個冬天的夜晚，邵先生回家發(fā)現(xiàn)，自家的鋼制防盜門和木門的鎖均已被撬壞，整個門損壞變形，屋內(nèi)一片狼藉。邵先生立即打電話給物業(yè)公司，同時報警。經(jīng)統(tǒng)計，邵先生家中被盜金錢和物品損失共計8萬余元。邵先生認為，自己繳納了物業(yè)管理費，物業(yè)公司的安全管理工作中有巡邏的職責，家中被盜物業(yè)管理竟然毫無察覺，屬于管理疏漏，應賠償自己的全部損失。在與物業(yè)公司多次交涉無結(jié)果的情況下，邵先生對物業(yè)公司進行了起訴，要求物業(yè)公司賠償人民幣8萬元。請問法院是否會完全支持邵先生的訴訟請求？為什么？ 【答案】 (1)法院不會完全支持邵先生的訴訟請求，但會部分支持邵先生的訴訟請求。 (2)失竊案發(fā)生時，犯罪嫌疑人是以暴力的手段破壞邵先生家的兩重門入室并盜竊的。這樣長的時間內(nèi)，保安員未能巡邏發(fā)現(xiàn)，存在疏漏，未能及時發(fā)現(xiàn)、制止犯罪，對由此產(chǎn)生的損失負有一定責任。但是，盜竊發(fā)生在室內(nèi)，發(fā)現(xiàn)起來有一定的難度，故物業(yè)公司無需承擔全部責任。 你是某公司的高級管理人員，公司委派你起草前期物業(yè)服務合同，你認為前期物業(yè)服務的主要內(nèi)容是什么？物業(yè)服務合同與前期物業(yè)服務合同的主要區(qū)別是什么？ 【答案】 (1)前期物業(yè)服務合同的內(nèi)容就是通過合同條款反映建設單位與物業(yè)服務企業(yè)之間的權(quán)利和義務，主要包括： ①合同的當事人；②物業(yè)基本情況；③服務內(nèi)容與質(zhì)量；④服務費用；⑤物業(yè)的經(jīng)營與管理；⑥承接查驗和使用維護；⑦專項維修資金；⑧違約責任；⑨其他事項。 (2)物業(yè)服務合同與前期物業(yè)服務合同主要區(qū)別是：物業(yè)服務合同中關(guān)于服務內(nèi)容的條款與前期物業(yè)服務合同基本相同，主要區(qū)別在于： ①訂立的當事人不同。前期物業(yè)合同的當事人是物業(yè)開發(fā)企業(yè)與物業(yè)服務企業(yè)。物業(yè)服務服務合同的當事人是業(yè)主(或業(yè)主大會)與物業(yè)服務企業(yè)。 ②合同期限不同。前期物業(yè)服務合同的期限雖然可以約定，但期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同又開始生效的，前期物業(yè)服務合同將會終止。物業(yè)服務合同則由訂立合同雙方約定，具有期限明確，穩(wěn)定性強的特點。 2你是某物業(yè)公司的高級管理人員，公司委派你與業(yè)主委員會簽訂物業(yè)服務合同，你認為簽訂物業(yè)服務合同應注意哪些事項？ 【答案】①明確業(yè)主委員會的權(quán)利與義務；②明確物業(yè)服務企業(yè)的權(quán)利和義務；③對違約責任的約定；④對免責條款的約定；⑤物業(yè)服務合同的主要條款宜細不宜粗；⑥合同的簽訂要實事求是；⑦明確違約責任的界定及爭議的解決方式。 2簡要說明要約和邀請要約的區(qū)別？合同的要件？ 【答案】 (1)要約和邀請要約的區(qū)別： 1）概念不同：①要約是指一方當事人以締結(jié)合同為目的，向?qū)Ψ疆斒氯怂鞒龅南Ｍc其訂立合同意思的表示。②邀請要約是一方邀請他方向自己發(fā)出要約。 2)目的不同：①要約是訂立合同的意思表示；②邀請要約是邀請他方向自己發(fā)出要約。 3)指向?qū)ο蟛煌孩僖s指向?qū)Ψ疆斒氯税l(fā)出的，是有特定指向的。②邀請要約是邀請他方向自己發(fā)出要約，這里的他方無特定指向。 4)承擔的法律責任不同：①要約一旦作出，要約人需要承擔法律責任。②邀請要約人無需承擔法律責任。 (2)合同構(gòu)成的要件包括： ①要約必須是特定人意思的表示，必須有訂立合同的意圖； ②要約必須包括合同的主要內(nèi)容，并且內(nèi)容必須具體確定； ③要約必須傳達到受要約人才能生效； ④要約一旦作出，要約人需要承擔法律責任。 第四章 早期介入與前期物業(yè)管理 2物業(yè)管理的早期介入對于優(yōu)化設計、提高工程質(zhì)量等的好處是不言而喻的。請問： (1)分別站在開發(fā)商和物業(yè)服務的角度，闡述物業(yè)管理早期介入對于開發(fā)商和物業(yè)服務企業(yè)的有利之處（各不少于兩個方面）。 (2)說明早期介入的作用是什么？ (3)說明早期介入在物業(yè)建設個階段有那些主要內(nèi)容？ 【答案】 (1)物業(yè)管理的早期介入對開發(fā)商的好處很多，如： ①作為開發(fā)商在開發(fā)建設中需要一個好參謀，特別是需要聽取熟知其產(chǎn)品、能反映產(chǎn)品使用需求的物業(yè)管理公司的意見，從而最大限度的完善自己的產(chǎn)品、最大限度地降低開發(fā)建設成本、提高效益，最大限度地促進產(chǎn)品銷售。 ②開發(fā)商在開發(fā)建設中需要有一個好幫手，特別是需要有專業(yè)經(jīng)驗的物業(yè)管理公司，協(xié)助其解決建房過程中發(fā)生的各種各樣的問題，如工程監(jiān)理問題、設備選型和安裝問題、業(yè)主入伙問題、售后服務問題、工程遺留問題等等。 ③開發(fā)商要一個事業(yè)上的好朋友，即好的合作伙伴，使其集中精力做大事業(yè)，開發(fā)銷售更多更好的樓盤，而不是芝麻西瓜樣樣要，到頭來，芝麻粘于手西瓜溜掉。 物業(yè)管理早期介入對物業(yè)管理公司非常重要。如： ①通過早期介入，物業(yè)管理公司可以以未來潛在業(yè)主的立場，盡早地了解工程項目的客觀情況，促使開發(fā)商糾正設計施工中的大量的不當之處，避免潛在業(yè)主使用物業(yè)、房產(chǎn)公司銷售物業(yè)、物業(yè)管理公司管理物業(yè)中產(chǎn)生不盡的煩惱與遺憾。 ②物業(yè)服務公司可以及時做好業(yè)主入伙與前期物業(yè)管理的準備，實現(xiàn)物業(yè)服務高起點、高標準，使廣大業(yè)主受益。 ③減少開發(fā)商在銷售階段不利于物業(yè)管理的承諾，減少日后物業(yè)管理不必要的麻煩。 (2)早期介入作用是：①優(yōu)化設計；②有助于提高工程質(zhì)量；③有助于了解物業(yè)的情況；④為前期物業(yè)管理作充分準備；⑤有助于提高建設單位的開發(fā)效益。 (3)早期介入的內(nèi)容： 1)可行性研究階段： ①根據(jù)物業(yè)建設及目標客戶群的定位確定物業(yè)管理模式； ②根據(jù)規(guī)劃和配套確定物業(yè)管理服務的基本內(nèi)容； ③根據(jù)目標客戶情況確定物業(yè)管理服務的總體服務質(zhì)量標準； ④根據(jù)物業(yè)管理成本初步確定物業(yè)管理服務費的收費標準； ⑤設計與客戶目標相一致并具有合理性能價格比之上的物業(yè)管理框架性方案。 2)規(guī)劃設計階段： ①就物業(yè)的的結(jié)構(gòu)布局、功能方面提出改進建議； ②就物業(yè)的環(huán)境及配套設施的合理性、適應性提出意見或建議； ③提供設備、設施的設置、選型及服務方面的改進意見； ④就物業(yè)用房、社區(qū)活動場所等公共配套建筑、設施、場地的設置、要求提供意見。 3)建設階段： ①與建設單位、施工單位就施工中發(fā)現(xiàn)的問題共同商榷，及時提出并落實整改方案； ②配合設備安裝、確保安裝質(zhì)量； ③對室內(nèi)裝修方式、用料及工藝等從物業(yè)管理的角度提出意見； ④熟悉并記錄基礎及隱蔽工程、管線的鋪設情況，特別注意那些在設計資料中及常規(guī)竣工資料中未反映的問題。 4)銷售階段： ①完成物業(yè)管理方案及實施進度表； ②擬定物業(yè)管理的公共管理制度； ③擬定各項費用的收費標準及收費辦法，必要時履行各種報批手續(xù)； ④對銷售人員提供必要的物業(yè)管理基本知識培訓； ⑤派出現(xiàn)場咨詢?nèi)藛T，在銷售現(xiàn)場為客戶提供物業(yè)管理咨詢服務； ⑥將全部早期介入所形成的記錄、方案、圖紙等資料，整理歸入物業(yè)管理檔案。 5)竣工驗收階段： 參與竣工驗收，掌握驗收情況，收集工程質(zhì)量，功能配套及其他方面存在遺留的問題，為物業(yè)的承接查驗作準備。 2A大廈入伙之初，管理處考慮到業(yè)主客戶喬遷初期開支較多，主動優(yōu)惠，對大多數(shù)戶內(nèi)維修暫時采取了無償提供方式(若當初就把這一想法向業(yè)主客戶將清楚，恐怕辦了好事也不會惹出后來的麻煩)。入伙滿一年后，鑒于小區(qū)的經(jīng)濟運行狀況，管理處決定按照法規(guī)規(guī)定，開始實據(jù)實收取戶內(nèi)維修費用。然而這本來合情合理的做法，卻遇到了不小的阻力。請問如果你是該項目經(jīng)理，你準備如何突破阻力，把入室維修工作引入正軌？ 【答案】 (1)管理處起草并在公告欄張貼《致業(yè)主客戶的一封公開信》。公開信引用物業(yè)管理法規(guī)，詳細介紹物業(yè)管理費的開支范圍和有償服務與無償服務的具體范疇。 (2)說明當初無償提供戶內(nèi)維修的初衷，使大多數(shù)業(yè)主消除了“交了物業(yè)管理費，管理處就應包辦一切”的誤解，對戶內(nèi)維修有償服務表示認同。 (3)針對個別業(yè)主客戶不理解這一情況，繼續(xù)深入做工作。 (4)要求維修人員上門維修時必須保證時效和質(zhì)量。 (5)管理處還公開戶內(nèi)維修的收費標準，同時，告知業(yè)主客戶有選擇服務商的權(quán)利。 2如果公司委派你任某一項目的經(jīng)理，承接一新建住宅小區(qū)，請你簡要說明前期物業(yè)管理的內(nèi)容？為什么說前期物業(yè)管理具有基礎性、過渡性特點？它與早期介入的區(qū)別是什么？ 【答案】 (1)前期物業(yè)管理的內(nèi)容包括：①包含物業(yè)正常使用所需的常規(guī)性服務；②又包含物業(yè)共用部位、共用設施設備承接查驗；③業(yè)主的入住和裝修管理；④工程質(zhì)量保修處理；⑤物業(yè)管理機構(gòu)的前期運作、前期溝通協(xié)調(diào)等前期物業(yè)管理的特殊內(nèi)容。 (2)特點：①前期物業(yè)管理的許多內(nèi)容，特別是前期物業(yè)管理的特定內(nèi)容是以后常規(guī)期物業(yè)物業(yè)管理的基礎，對常規(guī)物業(yè)有著直接和重要的影響，因此說其具有基礎性。②前期物業(yè)管理的職責是在新建物業(yè)投入使用初期建立物業(yè)管理服務體系并提供服務，其介于早期介入與常規(guī)物業(yè)管理之間，因此，其在時間和管理上均是一個過渡時期和過程。 (3)前期物業(yè)管理與早期介入的區(qū)別是：①內(nèi)容作用不同：早期介入是建設單位開發(fā)建設項目階段引入的物業(yè)服務專業(yè)技術(shù)支持；前期物業(yè)管理是物業(yè)服務企業(yè)對新物業(yè)項目實施的物業(yè)管理服務。②服務對象不同：早期介入的服務對象是開發(fā)建設單位；前期物業(yè)管理服務對象是全體業(yè)主，并按規(guī)定向業(yè)主收取物業(yè)服務費用。 第五章 物業(yè)的承接查驗 2A公司建設了一座涉外的商務大廈，由于當時A公司自身并不具備直接管理大廈的經(jīng)驗和能力，便招標F公司作為專業(yè)機構(gòu)負責該項目的物業(yè)管理工作。由于F公司以低價中標，因而財務壓力很大，在實際管理運營中經(jīng)常偷工減料，對管理成本進行非正常壓縮，造成客戶大量投訴，大廈形象受到影響。隨即A公司決定提前一年終止委托合同，自己組建機構(gòu)接管。項目交接時雙方分別就項目現(xiàn)狀進行了逐項檢查和記錄，在檢查到空調(diào)機組時，因正值冬季，環(huán)境溫度無法達到開機條件，在粗略看過機房后，接受人員便在“一切正?！钡淖謽酉潞灹嗣?。 春夏之交，在進行空調(diào)運行準備過程中發(fā)現(xiàn)，前管理公司對機組的維護保養(yǎng)工作做得很差，竟然在過去的一年里從未給機器加過油，有的機頭已不能啟動，需要更換部分零件。F公司要求A公司支付雙方約定的提前終止委托管理的補償費用，而A公司則認為F公司在受托期間未能正常履行其管理職責，造成設備受損，補償部分要扣除相當部分。這時F公司的律師出場了，手里拿著有A公司工作人員“一切正?！焙炞值慕唤域炇沼涗洀陀〖駻公司提出了法律交涉。請問A公司在這場“物業(yè)管理機構(gòu)更迭”的移交工作中存在什么問題？如何避免？ 【答案】(1)在物業(yè)管理更迭的移交工作中，各項費用和資產(chǎn)的移交、共用配套設施和機電設備的接管、承接時的物業(yè)管理運作銜接是物業(yè)管理工作移交重點的重點和難點，承接單位應盡量分析全面，考慮周全，以利交接和今后工作的開展。從