【文章內(nèi)容簡介】 、了解建筑施工單位的資質(zhì)管理（1）施工總承包（2）專業(yè)承包（3）勞務(wù)分包第六章 房地產(chǎn)交易管理制度與政策1/5熟悉房地產(chǎn)交易管理的概念與原則（1）房地產(chǎn)交易管理是指政府房地產(chǎn)管理部門及其他相關(guān)部門采取法律的、行政的、經(jīng)濟的手段，對房地產(chǎn)交易活動進行指導和監(jiān)督。（2）房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押、房屋租賃； （3）房地產(chǎn)交易應(yīng)當遵循自愿、公平、誠實信用的原則。掌握房地產(chǎn)交易的基本制度（1）房地產(chǎn)價格申報制度（2）房地產(chǎn)價格評估制度（3）房地產(chǎn)價格評估人員資格認證制度了解房地產(chǎn)交易管理機構(gòu)及其職責（1）國務(wù)院：住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部（2） 省級 ：房地產(chǎn)管理局（3）市縣級：房地產(chǎn)交易管理所掌握房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概念與分類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概念（1）以房地產(chǎn)作價入股、與他人成立企業(yè)法人（2）一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金（3）因企業(yè)被收購、兼并或合并（4）以房地產(chǎn)抵債（5）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情況（6）買賣、贈與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的分類（1）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（2）有償轉(zhuǎn)讓、無償轉(zhuǎn)讓掌握房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件不得轉(zhuǎn)讓情況（1）未支付全土地出讓金、未開發(fā)25%以上或?qū)儆诔善_發(fā)，不可轉(zhuǎn)讓（2）司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定，決定查封或其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的（3）依法收回土地使用權(quán)的（4）共有房產(chǎn)人，未經(jīng)其他共有人書面同意的（5）權(quán)屬有爭議的（6）未依法進行登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的（7）法律和行政法規(guī)規(guī)定的其他禁止轉(zhuǎn)讓的情況掌握房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序（1）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當事人簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同（2）持有關(guān)證書、文件向房地產(chǎn)管理部門提出申請，并申報成交價格（3）房地產(chǎn)管理部門審查，并作出是否受理的決定（4）不予受理的，書面告知理由；予以受理的，繳納有關(guān)稅費（5）辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)，核發(fā)權(quán)屬證書第六章 房地產(chǎn)交易管理制度與政策2/5熟悉房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同（1）雙方當事人的姓名或者名稱、住所（2）房地產(chǎn)權(quán)屬證書的名稱和編號（3）房地產(chǎn)坐落位置、面積、四至界限（4）土地宗地號、土地使用權(quán)取得的方式及年限（5）房地產(chǎn)的用途或使用性質(zhì)（6）成交價格及支付方式（7）房地產(chǎn)交付使用的時間（8）違約責任（9）雙方約定的其他事項掌握以出讓方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓掌握以劃撥方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（1）辦理出讓手續(xù)，變劃撥為出讓，受讓方補交土地出讓金（2）不改變劃撥性質(zhì)，對轉(zhuǎn)讓方征收土地收益金熟悉已購公有住宅和經(jīng)濟適用房上市的有關(guān)規(guī)定（1）不滿5年的，政府回購（2）滿5年，差價一定比例歸政府，或補交一定土地出讓金，獲得完全產(chǎn)權(quán)1熟悉商品房預(yù)售的概念 由開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人預(yù)付定金或房款。1掌握商品房預(yù)售的條件（1）已支付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可書（3）投入資金占工程建設(shè)總投資的25%以上，并已確定施工進度和竣工交付日期（4）向房地產(chǎn)管理部門申請預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》1掌握商品房預(yù)售許可許可材料（1）商品房預(yù)售許可申請表（2）開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)證書（3）土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證（4）投入開發(fā)建筑資金占工程建設(shè)總投資25%以上的證明（5）工程施工合同及關(guān)于施工進度的說明（6）商品預(yù)售方案許可程序（1）受理（2）審核（3）許可（4）公示1掌握商品房預(yù)售合同登記備案第六章 房地產(chǎn)交易管理制度與政策3/51掌握商品房現(xiàn)售（1）開發(fā)企業(yè)應(yīng)當具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書（2）取得土地使用權(quán)證書或使用土地的批準文件（3）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證（4）已通過竣工驗收（5）拆遷安置已經(jīng)落實（6）水、電、熱、氣、通訊可好，其他配套具備交付條件或已確定施工進度和交付日期（7）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實1熟悉商品房銷售代理（1）實行銷售代理必須簽訂委托合同（2）房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)的收費（3）房地產(chǎn)銷售人員的資格條件1熟悉商品房銷售禁止的行為（1）不得一房多售（2）不得返本或變相返本銷售（3）不得銷售不符合商品房銷售條件的商品房（4）必須按套銷售，不得分割拆零銷售（5）限購政策1掌握商品房買賣合同買賣合同主要內(nèi)容（1）當事人名稱和姓名、住所（2）商品房基本情況（3）商品房的銷售方式（4）商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間（5）交付使用條件及日期（6）裝飾、裝修標準承諾（7）水、電、熱、氣、路、通訊、綠化等配套設(shè)施交付承諾與有關(guān)權(quán)益（8）公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬（9）面積差異的處理方式（10）辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜（11）解決爭議的辦法（12）違約責任（13）雙方約定的其他事項計價方式建筑面積誤差的處理方式|據(jù)實結(jié)算房價款|≤3%誤差范圍＜|買房人有權(quán)退房|中途變更規(guī)劃設(shè)計10日之內(nèi)書面通知買受人保修責任1熟悉房屋租賃的概念第六章 房地產(chǎn)交易管理制度與政策4/5熟悉商品房屋租賃的條件不得租賃的情況（1）屬于違法建筑（2）不符合安全、防災(zāi)等工程建設(shè)強制性標準（3）違反規(guī)定改變房屋使用性質(zhì)（4）法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形2熟悉商品房屋租賃合同（1）房屋租賃當事人的姓名（名稱）和住所（2）房屋的坐落、面積、結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)施、家具、家電等室內(nèi)設(shè)施狀況（3）租金和押金數(shù)額、支付方式（4）租賃用途和房屋使用要求（5）房屋和室內(nèi)設(shè)施的安全設(shè)施（6）租賃期限（7）房屋維修責任（8）物業(yè)服務(wù)、水、電、煤氣燈相關(guān)費用的繳納（9）爭議解決辦法和違約責任（10）其他約定2熟悉商品房屋租賃登記備案（1）商品房租賃登記備案材料（2）商品房租賃登記備案辦理（3）商品房租賃登記備案證明（4）商品房租賃登記備案系統(tǒng)2熟悉商品房屋轉(zhuǎn)租2掌握房地產(chǎn)抵押的概念（1）房地產(chǎn)抵押（2）預(yù)購商品房貸款抵押（3）在建工程抵押2掌握房地產(chǎn)抵押的條件不得抵押情況（1）有爭議的房產(chǎn)（2）用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)（3）列入文物保護的建筑物和由重要紀念意義的其他建筑物（4）被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)（5）依法不得抵押的其他房地產(chǎn)2掌握房地產(chǎn)抵押的一般規(guī)定第六章 房地產(chǎn)交易管理制度與政策5/52掌握房地產(chǎn)抵押合同（1）抵押人、抵押權(quán)人的名稱或者個人姓名、住所（2）被擔保債權(quán)種類、數(shù)額（3）房地產(chǎn)處所、名稱、狀況、建筑面積、用地面積以及四至、所有權(quán)屬、使用權(quán)屬（4）抵押房地產(chǎn)的價值（5）占用管理人、占用管理方式、占用管理責任及其意外損毀、滅失的責任（6）債務(wù)人履行債務(wù)的期限（7）擔保的范圍（8）違約責任（9）爭議解決的方式（10）抵押合同訂立的時間與地點（11）雙方約定的其他事項2掌握房地產(chǎn)抵押估價2掌握房地產(chǎn)抵押登記（1）登記申請書（2）申請人的身份證明（3）房屋所有權(quán)證書或者房地產(chǎn)權(quán)證書（4）抵押合同（5）主債權(quán)合同（6）其他必要材料熟悉住房抵押貸款證劵化涉及的抵押權(quán)變更登記3掌握最高額抵押權(quán)（1）約定的債權(quán)確定期間屆滿（2）債權(quán)確定期間約定不明確/沒有（3）新的債權(quán)不可能發(fā)生（4）抵押財產(chǎn)被查封、扣押（5）債務(wù)人、抵押人被宣告破產(chǎn)或者被撤銷（6）法律規(guī)定債權(quán)確定的其他情形3掌握房地產(chǎn)抵押的權(quán)利3掌握房地產(chǎn)抵押權(quán)的實現(xiàn)第七章 房屋權(quán)屬登記制度與政策1/4熟悉房地產(chǎn)登記的概念 房地產(chǎn)登記，是指房地產(chǎn)登記機構(gòu)依法將房地產(chǎn)權(quán)利和其他應(yīng)當記載的事項在房地產(chǎn)登記薄上予以記載的行為。了解房地產(chǎn)登記制度的類型（1）契約登記型（2）產(chǎn)權(quán)登記型：①權(quán)利登記制、②托倫斯登記制了解房地產(chǎn)登記的目的和意義（1）保護房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益（2）保證交易安全，減少交易成本（3）為房地產(chǎn)管理奠定基礎(chǔ)（4）為城市規(guī)劃、建設(shè)、管理提供科學依據(jù)了解房地產(chǎn)登記的任務(wù)（1）做好登記薄記載工作（2）做好房地產(chǎn)登記信息化工作（3）做好房地產(chǎn)登記檔案管理工作熟悉房地產(chǎn)登記的原則（1）權(quán)利主體一致的原則（2）屬地管理原則掌握《物權(quán)法》確定的不動產(chǎn)登記制度（1）不動產(chǎn)登記原則（2）登記機構(gòu)的職責（3）不動產(chǎn)登記的載體（4）不動產(chǎn)登記的生效時間（5）預(yù)告登記（6）更正登記、異議登記掌握房地產(chǎn)登記的種類土地登記（1）土地總登記（2）土地初始登記（3）土地變更登記（4）土地注銷登記（5）土地其他登記房屋登記（1）房屋所有權(quán)登記（2）房屋抵押權(quán)登記（3）地役權(quán)登記（4）房屋其他登記了解房地產(chǎn)登記的體制、范圍、登記機構(gòu)第七章 房屋權(quán)屬登記制度與政策2/4了解房屋登記的基本要求（1）以共同申請為原則，以單方申請為例外（2）以查驗申請資料為主，實施必要的實地查看（3）按房屋基本單元進行登記熟悉房屋登記的程序（1）申請、（2）受理、（3）審核、（4）記載于登記薄、（5）發(fā)證1熟悉房屋登記的時限（1）國有土地范圍內(nèi)房屋所有權(quán)登記（30個工作日）（2）集體土地范圍內(nèi)房屋所有權(quán)登記（60個工作日）（3）抵押權(quán)、地役權(quán)登記（10個工作日）（4）預(yù)告登記、更正登記（10個工作日）（5）異議登記（1個工作日）（6）因特殊原因延長時間，須經(jīng)負責人批準，但最長不超過原時限1倍1熟悉登記的其他規(guī)定（1）關(guān)于最高額抵押登記（2）關(guān)于房屋預(yù)告登記（3）關(guān)于房屋更正登記和異議登記（4）關(guān)于基于判決仲裁的登記（5）關(guān)于在建工程抵押登記（6）關(guān)于房改售房登記1熟悉房屋登記收費（1）房屋登記費的性質(zhì)、（2）房屋登記費的計費方式和標準1熟悉房屋權(quán)屬登記信息查詢查詢意義物權(quán)公示原則的具體要求和體現(xiàn)查詢范圍（1）可以公開查詢的信息（2）限制查詢的信息查詢程序（1）查詢?nèi)颂岢霾樵兩暾垼?）查詢機構(gòu)提出查詢（3）查詢結(jié)果證明的出具對查詢機構(gòu)要求（1）建立房屋權(quán)屬登記信息查詢制度（2）更新查詢信息（3）及時提供查詢（4）制定專人負責查詢工作（5）不得擅自擴大查詢范圍對查詢?nèi)艘螅?）按規(guī)定提交查詢資料（2）在指定場所查詢（3）不得毀壞查詢設(shè)備（4）保守國家機密、個人隱私和商業(yè)秘密（5）按規(guī)定繳納查詢費用