【文章內(nèi)容簡介】 房屋安全正常使用，盡量提高房屋的使用功能，延長房屋的使用壽命。\W　　(2)保證合理使用維修資金，使有限的資金發(fā)揮最大的維修效果，實現(xiàn)最大的經(jīng)濟效益和社會效益，努力使用戶滿意，提高物業(yè)管理公司的信譽。4_{[%v　　(3)提高房屋維修管理水平，實現(xiàn)房屋維修目標(biāo)，全面完成維修任務(wù)。Cf　　總之，做好房屋維修計劃管理工作，要根據(jù)國家房屋政策對維修工作的要求、房屋完好損壞情況及用戶的實際需要，在調(diào)整及預(yù)測基礎(chǔ)上，制定維修計劃并做好綜合平衡工作，合理使用企業(yè)資源，做到節(jié)省開支、縮短工期，對維修活動的各個方面進(jìn)行有效的組織、指揮、協(xié)調(diào)和控制，不斷提高房屋維修質(zhì)量，盡最大可能滿足用戶的需求，取得更好的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益。d4r　　三、房屋維修計劃的編制kD　　　　編制房屋維修計劃應(yīng)本著實事求是、量力而行、留有余地的原則。即從房屋維修工程的實際出發(fā)，計劃的編制既考慮到必要，又考慮到可能。ri　　所謂實事求是，是指應(yīng)根據(jù)房屋的完損情況及用戶的具體要求，在確保房屋安全使用的基礎(chǔ)上，正確處理重點和一般的關(guān)系，區(qū)分主要矛盾和次要矛盾，合理安排維修計劃。5% 　　所謂量力而行，是指正確處理用戶需要、技術(shù)與經(jīng)濟的關(guān)系，在編制維修計劃時，在聽取用戶意見的同時，應(yīng)充分考慮技術(shù)上的可行性和經(jīng)濟上的合理性，做好房屋維修方案的論證工作，在確保房屋正常使用功能和合理延長房屋使用壽命的基礎(chǔ)上，盡量減少用戶的經(jīng)濟負(fù)擔(dān)。!%mx　　所謂留有余地，是指計劃應(yīng)有彈性。房屋維修施工的特殊性決定了在維修施工過程中存在很多不確定因素及外部環(huán)境對它的干擾，一旦某個不確定因素變成現(xiàn)實的影響因素，一旦某個外部環(huán)境因素對施工過程產(chǎn)生負(fù)面影響，都會帶來實際施工情況偏離原計劃從而改變原計劃的情況。隨著這些情況的出現(xiàn)，必將對人力、物力、財力等企業(yè)資源提出新的要求。所以，在編制計劃時必須充分考慮上述可能出現(xiàn)變化的因素，做好準(zhǔn)備，即在編制計劃時應(yīng)留有余地。Ts]amp。8/　　$　　房屋維修計劃的內(nèi)容主要包括以下幾個方面：9xM　　(1)房屋維修施工計劃。是物業(yè)管理公司房屋維修計劃的主導(dǎo)和核心，是編制其他計劃的依據(jù)。維修施工計劃必須反映計劃期內(nèi)所需維修房屋的名稱、維修部位及維修性質(zhì)、規(guī)模(建筑面積和實物工期量)、投資額、各項工程開竣工日期、施工任務(wù)的分配方式、自營維修或外包維修)、維修項目進(jìn)度表及維修項目施工技術(shù)方案等。2　　(2)房屋維修輔助計劃。屬于支持、保證性計劃，它為確保完成房屋維修施工計劃創(chuàng)造條件。其內(nèi)容主要包括：N}39。%(　?、俜课菥S修施工力量計劃。包括臨時工、合同工的招聘計劃，自有工人的組織及供應(yīng)計劃，各維修班組(或施工項目部)任務(wù)的安排，外包工程的招投標(biāo)計劃等。I:el　?、诜课菥S修材料供應(yīng)計劃。包括材料、器材的采購、運輸、儲存計劃等。=8Xh%　?、鄯课菥S修機具供應(yīng)計劃。包括機具的購置、維修、更新計劃等。z!　　④房屋維修技術(shù)支持計劃。包括技術(shù)人員的組織與配備、技術(shù)制度的制定、施工安全措施等。~D Y?　?、莘课菥S修資金使用計劃。包括資金的需要量預(yù)測、資金籌措、資金使用計劃等。T　?、薹课菥S修成本及利潤計劃。包括成本預(yù)測、成本目標(biāo)確定、成本控制、成本核算以及預(yù)期實現(xiàn)利潤額計劃等。samp。2NZ^　　?oE　　(1)編制依據(jù)。編制房屋維修計劃主要依據(jù)以下經(jīng)營環(huán)境和條件的分析：*QHX　?、僖罁?jù)黨和國家對房地產(chǎn)管理的方針、政策以及必要的經(jīng)濟預(yù)測和技術(shù)預(yù)測資料。2　?、诜课莸耐険p狀況?，F(xiàn)有房屋的完損狀況是編制年度維修計劃的主要依據(jù)，通過組織查勘鑒定，掌握房屋各類完損等級情況后，為確保房屋安全、正常使用，保持房屋的正常使用功能，必須安排不同類型的維修。如危險房屋必須及時安排修理排險；嚴(yán)重?fù)p壞房屋可根據(jù)情況考慮翻修或大修；一般損壞房屋可進(jìn)行中修上升為完好房；完好和基本完好房屋經(jīng)常進(jìn)行維護保養(yǎng)，以保持完好的狀態(tài)等。所以要根據(jù)現(xiàn)有房屋的完損情況，著重在確保安全的前提下，編制安排全年房屋維修的總規(guī)模及翻修、大修、中修、綜合維修等各類維修工程的規(guī)模。ld@5　?、劬幹品课菥S修計劃，除上述主要依據(jù)外，還應(yīng)考慮物業(yè)管理公司自身的條件。根據(jù)公司的施工力量、材料供應(yīng)能力、設(shè)備及人員素質(zhì)等因素進(jìn)行綜合全面的平衡。Xj　　(2)年度維修計劃的編制。年度維修計劃的編制與維修工程量、工期、降低成本、安全、質(zhì)量、服務(wù)、施工管理等有著密切的聯(lián)系，年度維修計劃的編制步驟如下：IWx[Y　　①根據(jù)房屋完損狀況、國家有關(guān)房屋維修管理的政策及標(biāo)準(zhǔn)、企業(yè)自身的施工力量、用戶提出的正確意見等因素研究確定計劃期內(nèi)房屋維修的總規(guī)模以及各種維修類型的規(guī)模。aw　?、诟鶕?jù)有關(guān)技術(shù)要求和企業(yè)自身條件確定維修任務(wù)分配方案(即確定是自營維修還是自包維修)并編制相應(yīng)的年度維修施工進(jìn)度計劃。5　?、鄹鶕?jù)房屋維修工程量、在維修施工中各種資源的消耗量標(biāo)準(zhǔn)(定額)及進(jìn)度安排，編制有關(guān)人工、材料、機具、成本、資金計劃。]39。C/z　　制定年度維修計劃時，還應(yīng)注意以下幾點：=J　?、賹ζ髽I(yè)自身條件應(yīng)有全面正確的了解，在自身具備的條件基礎(chǔ)上編制計劃。A　　②對房屋損壞等級統(tǒng)計資料和維修施工中工料消耗資料要有積累和分析。6l8`u|　?、墼诰幹朴媱潟r，應(yīng)做好綜合平衡工作，協(xié)調(diào)好各層次、各方面的關(guān)系。Dk`+　　(3)季度維修計劃的編制。季度維修計劃是在年度維修計劃的基礎(chǔ)上，按照均衡生產(chǎn)的原則，并結(jié)合季節(jié)特點，編制季度計劃，季度計劃要保證年度計劃的順利完成。EQFu\　?、倬幹萍径染S修計劃要考慮的因素。首先，應(yīng)根據(jù)季節(jié)不同、氣候條件不同(如冬季天寒地凍，夏季盛夏酷暑)，適當(dāng)安排維修任務(wù)和采取施工措施。其次應(yīng)根據(jù)不同季節(jié)安排不同維修項目，例如維修屋面工程應(yīng)盡量安排在雨季到來之前進(jìn)行。再次應(yīng)根據(jù)不同季節(jié)安排不同住戶維修，如修理商業(yè)用房應(yīng)盡量安排在營業(yè)淡季進(jìn)行，學(xué)校用戶可安排在寒暑假期間施工等。U~　　②季度維修計劃的編制。編制季度維修計劃時，應(yīng)在年度維修計劃的指導(dǎo)下，根據(jù)季度特點及有關(guān)具體條件來確定本季度維修施工的工程量及相應(yīng)的進(jìn)度計劃，在確定本季度維修工程量及進(jìn)度計劃時應(yīng)考慮與年度維修計劃總量的比例，在條件許可的基礎(chǔ)上，盡量趕早，以確保年度計劃的完成。在編制季度維修計劃時，應(yīng)擬定具體的維修設(shè)計方案和施工方案，以作為編制資源供應(yīng)計劃的依據(jù)。季度維修計劃中每個維修工程均應(yīng)編制工程預(yù)算，以確定該工程的預(yù)算造價及工料消耗量指標(biāo)，并在此基礎(chǔ)上編制勞動力組織計劃及材料、機具、資金供應(yīng)計劃。對在建工程，應(yīng)參照其原有的施工組織設(shè)計中總進(jìn)度的要求來編制季度維修計劃進(jìn)度表，對新開工程，在未編制進(jìn)度計劃表的情況下，首先要摸清在建工程在季度維修計劃中施工進(jìn)度計劃表上的工程量及相應(yīng)資源的分配情況，在此基礎(chǔ)上，對新開工程進(jìn)行研究，初步排出其施工進(jìn)度計劃，并對其資源進(jìn)行綜合平衡，考慮工程搭接，盡量組織均衡施工。O~M9,　?、墼露染S修計劃的編制。在充分保證季度維修計劃完成的前提下，根據(jù)季度維修計劃中各項工程準(zhǔn)備情況及房屋完損情況，按輕重緩急原則編制月度維修計劃。工程準(zhǔn)備情況主要指工程前期準(zhǔn)備，包括工程項目的查勘設(shè)計，維修項目報批，水電表移位，道路占用辦理，住用戶動遷，維修隊伍、材料、設(shè)備等準(zhǔn)備情況。)4N　　月度維修計劃的編制方法與季度維修計劃相同，維修項目因是月度計劃，基本上均做查勘預(yù)算，編制的依據(jù)是施工分段作業(yè)計劃，如情況有變化，在月度計劃中要進(jìn)行調(diào)整。月度維修計劃應(yīng)保證季度維修計劃的完成。如有特殊情況，應(yīng)辦理一定手續(xù)，經(jīng)批準(zhǔn)后才可以調(diào)整計劃。nEe/J　　四、房屋維修計劃的執(zhí)行和控制P5V_　　編制房屋維修計劃，是計劃管理的開始，重要的是在計劃確定以后，如何貫徹執(zhí)行，保證計劃的實施。XHQ　　房屋維修計劃控制的主要內(nèi)容包括：修繕項目的進(jìn)度、產(chǎn)量、質(zhì)量、成本和安全等。其控制的手段應(yīng)為各級人員深入實際地檢查，召集有關(guān)會議等。1　　房屋維修計劃是維修工作要達(dá)到總要求。因此，必須將維修計劃按內(nèi)部組織機構(gòu)層層分解，落實到基層，實行責(zé)任制，并讓從事維修的有關(guān)人員了解，使計劃成為全體人員的奮斗目標(biāo)。Se ruC　　在計劃貫徹執(zhí)行過程中，要進(jìn)行經(jīng)常性地監(jiān)督檢查和考核。房屋維修施工中對已有房屋進(jìn)行的維護保養(yǎng)、修理、改造，受到多種因素的制約。如：因使用單位和使用人不能搬遷而使維修不能按期進(jìn)行；因房屋周圍環(huán)境牽連而改變維修方案；因城市規(guī)劃的需要而提前更新改造；因維修經(jīng)費限制而降低維修標(biāo)準(zhǔn)和減少維修工程量，以及建筑材料價格調(diào)整，突發(fā)性天災(zāi)人禍等。這些必然會影響原計劃的實施和完成。因此，加強對維修計劃的監(jiān)督檢查和考核，發(fā)現(xiàn)問題，及時研究解決，搞好綜合平衡，對于維修計劃的完成尤為重要。/aK　　維修計劃執(zhí)行情況檢查的主要內(nèi)容有：計劃指標(biāo)分解及措施落實情況；計劃指標(biāo)的完成情況；原計劃的正確程度；執(zhí)行過程中出現(xiàn)的問題及解決的辦法；有哪些經(jīng)驗教訓(xùn)等。D39?！　榱舜_保按規(guī)定工期完成任務(wù)，在計劃管理中還要重視抓好掃尾工作計劃。當(dāng)一個階段的工程完成70％左右時，就要準(zhǔn)備下一階段的開工，所以這時往往容易重視新開工階段工程，而忽視對上一階段的掃尾工作，使工期得不到保證。因此必須重視掃尾工程計劃，對掃尾計劃要落實到人，并要落實時間、落實任務(wù)，以確保整個工程按工期計劃完成 第三節(jié)　房屋維修質(zhì)量管理%X　　一、房屋維修質(zhì)量管理概述G9![　　房屋維修質(zhì)量管理是指為保證和提高維修工程質(zhì)量，貫徹預(yù)防為主，為下道工序負(fù)責(zé)、為住戶負(fù)責(zé)而進(jìn)行的一系列管理工作的總和。施工項目的質(zhì)量管理是一種一次性的動態(tài)過程。所謂動態(tài)管理過程，指的是維修施工項目管理的對象、內(nèi)容和重點，都隨著工程的進(jìn)展而變化，而且某一階段工程質(zhì)量的好壞，是建立在前一階段質(zhì)量管理工作基礎(chǔ)之上的。由于施工項目質(zhì)量管理的一次性，所以要求領(lǐng)導(dǎo)素質(zhì)高，組織管理嚴(yán)格，操作精心。rhJ　　+`0　　搞好房屋維修質(zhì)量管理，必須樹立正確的指導(dǎo)思想，主要有下列幾方面：h1nj*B　　(1)明確對質(zhì)量的全面認(rèn)識。質(zhì)量，除通常指工程(產(chǎn)品)本身的質(zhì)量外，還包含產(chǎn)品形成與使用過程中各種要素的質(zhì)量(稱要素質(zhì)量或工序質(zhì)量)和各方面工作的質(zhì)量(稱工作質(zhì)量)。房屋維修產(chǎn)品質(zhì)量離不開工序質(zhì)量這一基礎(chǔ)。工作質(zhì)量則是工序質(zhì)量、產(chǎn)品質(zhì)量及經(jīng)濟效益的保證和基礎(chǔ)。所以，要保證和提高房屋維修工程質(zhì)量，就必須努力提高各方面的工作質(zhì)量，以工作質(zhì)量來保證和提高工序質(zhì)量，從而最終達(dá)到保證和提高工程質(zhì)量的目的。DpE@*　　(2)樹立全面質(zhì)量管理的基本觀點。房屋維修工程質(zhì)量要體現(xiàn)一切為用戶服務(wù)的觀點，這不僅要把施工項目的使用者作為用戶，還要把施工中下道工序當(dāng)作上道工序的用戶。全面管理的觀點，即依靠所有部門的全體人員，在形成產(chǎn)品的全過程中對全面質(zhì)量進(jìn)行的三全管理，樹立預(yù)防為主的觀點和用數(shù)據(jù)說話的觀點。kF%S　　(3)正確處理質(zhì)量、成本、工期間的關(guān)系。要正確處理質(zhì)量、成本、工期之間對立統(tǒng)一的關(guān)系，也就是要正確處理好、快、省之間的對立統(tǒng)一關(guān)系。概括地說，就是要在維修項目現(xiàn)有的技術(shù)條件下，合理地把好、快、省這幾個目標(biāo)協(xié)調(diào)起來，做到好中求快，好中求省，以高效率、低成本、高質(zhì)量的維修工程使用戶滿意。bbl　　:E　　房屋維修質(zhì)量管理要做好以下幾個方面的工作：K st{　　(1)建立健全質(zhì)量監(jiān)督檢查機構(gòu)，配置專職或兼職質(zhì)檢人員，分層管理，層層負(fù)責(zé)，并相互協(xié)調(diào)配合。_。@O。u　　(2)質(zhì)量機構(gòu)和質(zhì)檢人員必須堅持標(biāo)準(zhǔn)，參與編制工程質(zhì)量的技術(shù)措施，并監(jiān)督實施，指導(dǎo)執(zhí)行操作規(guī)程。u　　(3)堅持貫徹班組自檢、互檢和交接檢查制度，對維修工程的關(guān)鍵部位，一定要經(jīng)過檢查合格、辦理簽證手續(xù)后，才能進(jìn)行下一道工序施工。w　　(4)在施工準(zhǔn)備階段，應(yīng)熟悉施工條件和施工圖紙，了解工程技術(shù)要求，這是為提高施工組織設(shè)計質(zhì)量、制定質(zhì)量管理計劃與質(zhì)量保證措施、提供控制質(zhì)量的可靠依據(jù)。oS)oL　　(5)在施工過程中，加強中間檢查與技術(shù)復(fù)核工作，特別是對關(guān)鍵部位的檢查復(fù)核工作。X/　　(6)搞好施工質(zhì)量的檢查驗收，堅持分項工程的檢查，做好隱蔽工程的驗收及工程質(zhì)量的評定，不合格的工程不予驗收簽證。x~　　(7)加強現(xiàn)場對建筑物配件、成品與半成品的檢查驗收，檢查出廠合格證書或測驗報告。=d　　(8)嚴(yán)格對建筑材料的品種、規(guī)格和質(zhì)量進(jìn)行檢查驗收，主要材料應(yīng)有產(chǎn)品合格證或測試報告。F]Q{HE　　(9)若發(fā)生工程質(zhì)量事故，按有關(guān)規(guī)定及時上報技術(shù)管理部門，并查清事故原因，進(jìn)行研究處理。u==g　　(10)對已交付使用的維修工程要進(jìn)行質(zhì)量跟蹤，實行質(zhì)量回訪。在保修期內(nèi)，因施工造成質(zhì)量問題時，按合同規(guī)定負(fù)責(zé)保修。.　　二、維修施工項目的質(zhì)量保證體系 　　^QU　　質(zhì)量保證是物業(yè)管理公司向用戶保證其維修的工程在規(guī)定期限內(nèi)能正常使用。它體現(xiàn)了企業(yè)對工程質(zhì)量負(fù)責(zé)到底的精神，把現(xiàn)場施工的質(zhì)量管理與交工后用戶使用質(zhì)量聯(lián)系在一起。Ej6hq}　　質(zhì)量保證體系，是企業(yè)以保證和提高工程質(zhì)量為目標(biāo)，運用系統(tǒng)的概念和方法，把各部門、各環(huán)節(jié)的質(zhì)量管理職能組織起來，形成一個有明確任務(wù)、職責(zé)和權(quán)限，相互協(xié)調(diào)、互相促進(jìn)的有機整體。3k{]L　　h 　　維修施工項目的質(zhì)量保證體系一般由思想工作體系、質(zhì)量形成過程的控制體系和組織保證體系組成。J!8　　(1)思想工作體系。思想工作體系就是由維修項目負(fù)責(zé)人帶頭，責(zé)成各部門或班組負(fù)責(zé)人開展的質(zhì)量教育活動。首先，對職工進(jìn)行為用戶服務(wù)、對用戶負(fù)責(zé)的質(zhì)量責(zé)任教育。在此基礎(chǔ)上，再進(jìn)行全面質(zhì)量管理知識的教育，樹立質(zhì)量第一、預(yù)防為主的觀點，然后進(jìn)行必要的技術(shù)業(yè)務(wù)培訓(xùn)。WlGOn　　維修項目質(zhì)量管理是全員的管理，每個職工都要為保證質(zhì)量作出貢獻(xiàn)。維修質(zhì)量管理的要求，要扎根在每個職工的思想中，落實在他們的行動上。Tc39。l　　(2)質(zhì)量控制體系。質(zhì)量控制，就是質(zhì)量事故的防患，是維修工程質(zhì)量工作的重點。維修項目的質(zhì)量控制要貫穿于維修的全過程。N@_]　　①維修工程設(shè)計方案的質(zhì)量控制。一般地說，維修工程設(shè)計過程的質(zhì)量控制，主要由有關(guān)設(shè)計單位負(fù)責(zé)。但是維修企業(yè)和維修項目管理人員可以從以下幾個方面對設(shè)計質(zhì)量發(fā)揮重要作用：\x.,~　　、審訂，進(jìn)行圖紙會審。特別是對于某些有特殊施工工藝要求的工程。fY6　　、技術(shù)水平和質(zhì)量保證的有關(guān)資料，使設(shè)計盡量結(jié)合施工實際。SIn　　，及時修改不符合現(xiàn)場