【正文】 構件的修理工作。Y~NQ　　第三，按經營管理的性質不同可分成恢復性維修、賠償性維修、補償性維修、返工性維修和救災性維修。賠償性維修是指修復因用戶私自拆改、增加房屋荷載、改變使用性質、違約使用以及過失造成損壞的房屋及其構件的維修活動，其維修費用應由責任人承擔。返工性維修是指因房屋的設計缺陷、施工質量不好或管理失當造成的再次維修，其維修費用由責任人承擔。vE　　二、房屋維修的特點8　　^7o_　　房屋使用期限長，在使用中由于自然或人為的因素影響，會導致房屋、設備的損壞或使用功能的減弱，而且由于房屋所處的地理位置、環(huán)境和用途的差異，同一結構房屋使用功能減弱的速度和損壞的程度也是不均衡的，因此，房屋維修是大量的經常性的工作。NpCv　　 　　房屋維修由于要保持原有的建筑風格和設計意圖，因此技術要求相對于建造同類新建工程來講要高。4} r　　三、房屋維修管理的概念6r　　房屋維修管理指物業(yè)管理公司為做好房屋維修工作而開展的計劃、組織、控制、協調等過程的集合。房屋維修管理是物業(yè)管理的重要組成部分。而房屋維修管理的職能則是對房屋維修過程實施管理，做到在確保質量和實現合理工期的基礎上，使整個房屋維修過程處于受控狀態(tài)，合理使用人力、物力、財力，最大限度地節(jié)約維修成本，實現更大的經濟效益、社會效益和環(huán)境效益。+　　從管理層次講，房屋維修管理一般可分成企業(yè)管理層次的維修管理和施工項目層次的維修管理。所謂施工項目層次的維修管理又分兩種情況，一種是物業(yè)管理公司擁有自己的維修施工隊伍，為組織好維修項目的施工而以項目施工過程為對象開展的管理工作，包括編制項目施工計劃并確定施工項目的控制目標，做好施工準備工作，對施工過程實施組織和控制并做好項目竣工驗收。我們把這種情況下的施工項目管理稱作房屋維修施工項目的內部監(jiān)理。查勘鑒定是掌握所管房屋完損程度的一項經常性的管理基礎工作，為維護和修理房屋提供依據。xc]m　　 　　計劃是企業(yè)管理的重要職能之一，它是在經營決策的基礎上，對企業(yè)生產經營活動的事先安排。其目的是按計劃對企業(yè)的各項生產經營活動進行合理安排和有效協調，充分利用企業(yè)人力、財力、物力，調節(jié)好生產、供應和銷售的關系，使企業(yè)生產有秩序、有步驟地進行。維修計劃管理的內容一般包括企業(yè)房屋維修計劃的編制、檢查、調整及總結等一系列環(huán)節(jié)，其中積極做好計劃工作的綜合平衡是房屋計劃管理的基本工作方法。~]{$　　保證質量是房屋維修管理的重要目標之一，為保證和提高產品質量而開展的企業(yè)管理工作即質量管理。房屋維修質量管理的內容一般包括對房屋維修質量的理解(管理理念)、建立企業(yè)維修工程質量保證體系以及開展質量管理基礎工作等。通過工程預算工作可以在工程開工前事先確定維修工程預算造價，依據預算工程造價我們可以組織維修工程招投標并簽訂施工承包合同，在此基礎上，一方面物業(yè)管理公司可據此編制有關資金、成本、材料供應及用工計劃，另一方面維修工程施工隊伍可據此編制施工計劃并以此為標準進行成本控制。q　　*z　　招標投標是物業(yè)管理公司對內分配維修施工任務、對外選擇專業(yè)維修施工單位，確保實現維修工程造價、質量及進度目標的有效管理模式。組織招投標是物業(yè)管理公司的一項重要管理業(yè)務，一方面，通過組織招投標構建企業(yè)內部建筑市場，通過市場競爭來實現施工任務在企業(yè)內部各施工班組之間的分配；另一方面，通過邀請企業(yè)外部專業(yè)施工單位參加公平競爭，充分發(fā)揮市場競爭的作用，實現生產任務分配的最優(yōu)化，從而為提高整個企業(yè)維修工程的經濟效益、社會效益和環(huán)境效益打下基礎。房屋維修成本管理是物業(yè)管理公司成本管理的重要組成部分。房屋維修成本管理是指為降低維修工程成本而進行的成本決策、成本計劃、成本控制、成本核算、成本分析和成本檢查等工作的總稱。:9s!+F　　　　在房屋維修施工活動中，離不開技術、材料、機具、人員和資金，這些構成房屋維修施工生產的要素。所以房屋維修要素管理包括技術管理、材料管理、機具管理、勞動管理和財務管理。它主要是指物業(yè)管理公司所屬基層維修施工單位(或班組)對維修工程施工的全過程所進行的組織和管理工作。z03G8　　[/m　　房屋維修施工監(jiān)理是指物業(yè)管理公司將所管房屋的維修施工任務委托給有關專業(yè)維修單位，為確保實現原定的質量、造價及工期目標，以施工承包合同及有關政策法規(guī)為依據，對承包施工單位的施工過程所實施的監(jiān)督和管理。z~v5169?！　第二節(jié)　房屋維修計劃管理}I=$%!　　一、房屋維修計劃管理的意義和任務}`]sV　　+8b1　　計劃作為企業(yè)管理的重要職能之一，它是對企業(yè)生產經營活動的事先安排。房屋維修計劃的內容主要包括在一定時期內有關房屋維修的計劃目標、實施方案和相應的保證性措施。其中維修工作的數量是指在計劃時期內預期對所需維修的房屋、房屋的部位、維修工作的內容及相應的實物工程量和工作量的一種規(guī)定。維修工作效益是指維修成果與成本的關系，具體反映在維修工程成本、勞動生產率及維修工程工期等效益指標上。實施方案的內容包括計劃期內維修工作的時間安排、實施維修工作的方式、維修工程的技術方案及組織措施等內容。其內容包括房屋維修資金使用計劃、物資供應計劃、勞動力計劃及技術支持計劃等。6(!M　　?gIe^9　　從系統(tǒng)的觀點講，企業(yè)屬于一個有著具體目標的人造系統(tǒng)，構成企業(yè)的各個部門、各個單位及各種要素之間存在著相互聯系、相互制約的系統(tǒng)關系。所以房屋維修不僅僅是物業(yè)管理公司內部房屋維修部門的工作，而且是全公司生產經營活動的一部分。而房屋維修計劃作為全面指導公司開展房屋維修活動的指導性文件，則必須圍繞維修工作的正常開展，對物業(yè)管理公司內部各層次、各部門的工作作出相應的安排。所謂房屋維修計劃體系是指以房屋維修施工計劃為中心，由一系列相互聯系、相互影響的計劃所組成的體系。　　首先，按計劃內容分，可分成房屋維修施工計劃和企業(yè)各部門的保證性計劃兩類。而物業(yè)管理公司各部門圍繞房屋維修施工計劃的實現而做的保證性計劃，如材料采購供應計劃、勞動力計劃、機具供應計劃、資金使用計劃等，均屬于輔助性計劃。同時，還必須根據房屋維修工作的特點，不斷調整、完善維修計劃的內容和指標，努力促進維修工作的正常開展，確保物業(yè)管理公司房屋維修計劃的全面貫徹實施。O~+B　　其次，按計劃期的長短分，房屋維修計劃可分為年度計劃、季度計劃和月度計劃。由于計劃期較長，所以計劃內容比較粗糙，屬于控制性計劃。H　　二、房屋維修計劃管理bAd　　房屋維修計劃管理是物業(yè)管理公司計劃管理的組成部分，是為了使房屋維修工作能夠達到預期目標的綜合性管理工作。其目的是通過合理安排和有效協調，高效率地利用企業(yè)現有的生產要素，協調好企業(yè)各職能部門的關系，從而使房屋維修工作正常開展。!　　為搞好房屋維修管理，要建立健全計劃管理機構和工作制度，明確各級管理人員的職責，保證維修工作在預先擬定的內容、步驟和投資標準內進行，嚴格控制投資標準，合理安排人力、物力和財力，并在執(zhí)行計劃中做好調節(jié)和綜合平衡工作。a`L　　(1)計劃是管理的開端，是管理循環(huán)的起始，任何管理都不能與計劃相脫節(jié)，沒有計劃就失去了對行動的引導，就談不上管理。企業(yè)組織機構只規(guī)定企業(yè)各部門的管理職能，而各部門在開展具體業(yè)務管理時，則必須按計劃辦事，計劃是指導和評價企業(yè)各職能部門工作的依據和標準。(　　(4)計劃執(zhí)行過程中的及時反饋是優(yōu)化生產經營活動的重要方法，通過維修計劃管理及時檢查計劃的執(zhí)行情況并通過控制協調及時作出優(yōu)化處理。%　　　　由于房屋維修工作的特點，使其計劃管理工作有許多不同于其他業(yè)務的復雜情況。物業(yè)管理公司的業(yè)務性質屬于服務性的，其房屋維修工作的開展一方面取決于用戶的要求，另一方面取決于所管房屋的完損情況，所以計劃的自主性較差。}　　(2)計劃的多變性。因此，勞動生產率不穩(wěn)定，影響開竣工，影響計劃的穩(wěn)定性。由于維修施工的季節(jié)性與不均衡性，造成計劃期內的施工內容與比例不同，使年、季、月之間做到計劃均衡的難度很大。L　　(2)做好房屋維修計劃的綜合平衡和優(yōu)化工作，保證重點工程，統(tǒng)籌安排，最優(yōu)地使用企業(yè)的資源，提高綜合經濟效益。這里講的控制和協調是指年度計劃對季度計劃的控制和協調，季度計劃對月度計劃的控制和協調。{　　)ATW]　　(1)有計劃地對房屋進行維修保養(yǎng)，盡可能地避免房屋維修工作的盲目性，確保房屋安全正常使用，盡量提高房屋的使用功能，延長房屋的使用壽命。4_{[%v　　(3)提高房屋維修管理水平，實現房屋維修目標，全面完成維修任務。d4r　　三、房屋維修計劃的編制kD　　　　編制房屋維修計劃應本著實事求是、量力而行、留有余地的原則。ri　　所謂實事求是，是指應根據房屋的完損情況及用戶的具體要求，在確保房屋安全使用的基礎上，正確處理重點和一般的關系，區(qū)分主要矛盾和次要矛盾，合理安排維修計劃。!%mx　　所謂留有余地，是指計劃應有彈性。隨著這些情況的出現，必將對人力、物力、財力等企業(yè)資源提出新的要求。Ts]amp。是物業(yè)管理公司房屋維修計劃的主導和核心，是編制其他計劃的依據。2　　(2)房屋維修輔助計劃。其內容主要包括：N}39。包括臨時工、合同工的招聘計劃，自有工人的組織及供應計劃，各維修班組(或施工項目部)任務的安排，外包工程的招投標計劃等。包括材料、器材的采購、運輸、儲存計劃等。包括機具的購置、維修、更新計劃等。包括技術人員的組織與配備、技術制度的制定、施工安全措施等。包括資金的需要量預測、資金籌措、資金使用計劃等。包括成本預測、成本目標確定、成本控制、成本核算以及預期實現利潤額計劃等。2NZ^　　?oE　　(1)編制依據。2　?、诜课莸耐険p狀況。如危險房屋必須及時安排修理排險；嚴重損壞房屋可根據情況考慮翻修或大修；一般損壞房屋可進行中修上升為完好房；完好和基本完好房屋經常進行維護保養(yǎng)，以保持完好的狀態(tài)等。ld5　　③編制房屋維修計劃，除上述主要依據外，還應考慮物業(yè)管理公司自身的條件。Xj　　(2)年度維修計劃的編制。aw　　②根據有關技術要求和企業(yè)自身條件確定維修任務分配方案(即確定是自營維修還是自包維修)并編制相應的年度維修施工進度計劃。]39。A　?、趯Ψ课輷p壞等級統(tǒng)計資料和維修施工中工料消耗資料要有積累和分析。Dk`+　　(3)季度維修計劃的編制。EQFu\　　①編制季度維修計劃要考慮的因素。其次應根據不同季節(jié)安排不同維修項目，例如維修屋面工程應盡量安排在雨季到來之前進行。U~　　②季度維修計劃的編制。在編制季度維修計劃時，應擬定具體的維修設計方案和施工方案，以作為編制資源供應計劃的依據。對在建工程，應參照其原有的施工組織設計中總進度的要求來編制季度維修計劃進度表，對新開工程，在未編制進度計劃表的情況下，首先要摸清在建工程在季度維修計劃中施工進度計劃表上的工程量及相應資源的分配情況，在此基礎上，對新開工程進行研究，初步排出其施工進度計劃，并對其資源進行綜合平衡，考慮工程搭接，盡量組織均衡施工。在充分保證季度維修計劃完成的前提下，根據季度維修計劃中各項工程準備情況及房屋完損情況，按輕重緩急原則編制月度維修計劃。)4N　　月度維修計劃的編制方法與季度維修計劃相同，維修項目因是月度計劃，基本上均做查勘預算，編制的依據是施工分段作業(yè)計劃，如情況有變化，在月度計劃中要進行調整。如有特殊情況，應辦理一定手續(xù)，經批準后才可以調整計劃。XHQ　　房屋維修計劃控制的主要內容包括：修繕項目的進度、產量、質量、成本和安全等。1　　房屋維修計劃是維修工作要達到總要求。Se ruC　　在計劃貫徹執(zhí)行過程中，要進行經常性地監(jiān)督檢查和考核。如：因使用單位和使用人不能搬遷而使維修不能按期進行；因房屋周圍環(huán)境牽連而改變維修方案；因城市規(guī)劃的需要而提前更新改造；因維修經費限制而降低維修標準和減少維修工程量，以及建筑材料價格調整，突發(fā)性天災人禍等。因此，加強對維修計劃的監(jiān)督檢查和考核，發(fā)現問題，及時研究解決，搞好綜合平衡，對于維修計劃的完成尤為重要。D39。當一個階段的工程完成70％左右時，就要準備下一階段的開工，所以這時往往容易重視新開工階段工程，而忽視對上一階段的掃尾工作，使工期得不到保證。施工項目的質量管理是一種一次性的動態(tài)過程。由于施工項目質量管理的一次性，所以要求領導素質高，組織管理嚴格，操作精心。質量，除通常指工程(產品)本身的質量外，還包含產品形成與使用過程中各種要素的質量(稱要素質量或工序質量)和各方面工作的質量(稱工作質量)。工作質量則是工序質量、產品質量及經濟效益的保證和基礎。DpE*　　(2)樹立全面質量管理的基本觀點。全面管理的觀點，即依靠所有部門的全體人員，在形成產品的全過程中對全面質量進行的三全管理，樹立預防為主的觀點和用數據說話的觀點。要正確處理質量、成本、工期之間對立統(tǒng)一的關系，也就是要正確處理好、快、省之間的對立統(tǒng)一關系。bbl　　:E　　房屋維修質量管理要做好以下幾個方面的工作：K st{　　(1)建立健全質量監(jiān)督檢查機構，配置專職或兼職質檢人員，分層管理，層層負責，并相互協調配合。O。u　　(3)堅持貫徹班組自檢、互檢和交接檢查制度，對維修工程的關鍵部位，一定要經過檢查合格、辦理簽證手續(xù)后，才能進行下一道工序施工。oS)oL　　(5)在施工過程中，加強中間檢查與技術復核工作，特別是對關鍵部位的檢查復核工作。x~　　(7)加強現場對建筑物配件、成品與半成品的檢查驗收，檢查出廠合格證書或測驗報告。F]Q{HE　　(9)若發(fā)生工程質量事故，按有關規(guī)定及時上報技術管理部門，并查清事故原因，進行研究處理。在保修期內，因施工造成質量問題時，按合同規(guī)定負責保修。它體現了企業(yè)對工程質量負責到底的精神，把現場施工的質量管理與交工后用戶使用質量聯系在一起。3k{]L　　h 　　維修施工項目的質量保證體系一般由思想工作體系、質量形成過程的控制體系和組織保證體系組成。思想工作體系就是由維修項目負責人帶頭，責成各部門或班組負責人開展的質量教育活動。在此基礎上，再進行全面質量管理知識的教育，樹立質量第一、預防為主的觀點，然后進行必要的技術業(yè)務培訓。維修質量管理的要求，要扎根在每個職工的思想中，落實在他們的行動上。l　　(2)質量控制體系。維修項目的質量控制要貫穿于