物業(yè)設備維修與管理情景一認識物業(yè)設備管理(編輯修改稿)
2025-01-20 23:46 本頁面
【文章內容簡介】 它是有計劃地將設備停止運行，進行維護保養(yǎng)。 應做好以下工作： ? 徹底內外清掃 、 擦洗 、 疏通； ? 檢查運動部件運轉是否靈活及其磨損情況 ， 調整配合間隙； ? 檢查安全裝置； ? 檢查潤滑系統(tǒng)油路和油過濾器有無堵塞； ? 清洗油箱 ， 檢查油位指示器 ， 換油； ? 檢查電氣線路和自動控制的元器件的動作是否正常 。 （ 3）設備的點檢 設備的點檢 就是對設備有針對性的檢查。設備點檢時可以停機檢查，也可以隨機檢查。 設備的點檢包括 日常點檢 及 計劃點檢 。 設備的 日常點檢 由操作人員隨機檢查 。 日常點檢內容主要包括： ① 運行狀況及參數(shù)； ② 安全保護裝置； ③易磨損的零部件； ④ 易污染堵塞 、 需經(jīng)常清洗更換的部件； ⑤ 在運行中經(jīng)常要求調整的部位； ⑥ 在運行中經(jīng)常出現(xiàn)不正?，F(xiàn)象的部位 。 設備的計劃點檢 一般以專業(yè)維修人員為主，操作人員協(xié)助進行，計劃點檢內容主要有： ①記錄設備的磨損情況，發(fā)現(xiàn)其他異常情況； ②更換零部件； ③確定修理的部位、部件及修理時間； ④安排檢修計劃。 物業(yè)設備的計劃檢修 對在用設備，根據(jù)運行規(guī)律及計劃點檢的結果可以確定其 檢修間隔期 。以檢修間隔期為基礎，編制檢修計劃，對設備進行預防性修理，這就是 計劃檢修 實行 計劃檢修 ，可以在設備發(fā)生故障之前就對它進行修理，使設備一直處于完好能用狀態(tài)。計劃檢修工作一般分為小修、中修、大修和系統(tǒng)大修 4種 。 計劃檢修和維護保養(yǎng)的關系 設備管理應建立“ 維護保養(yǎng)為主，計劃檢修為輔 ”的原則。 四、物業(yè)設備更新改造管理 設備使用到一定年限后，其效率低、消耗大、年維護費高，可能發(fā)生問題嚴重的事故，為使其性能得到改善和提高，降低年維護成本，需對有關設備進行更新改造。 設備更新 就是以新型的設備來替代原有的老設備。任何設備都有壽命，如果設備使用達到了它的技術壽命或經(jīng)濟壽命，必須更新。 設備改造 就是應用現(xiàn)代科學的先進技術，對原有的設備進行技術改進，提高設備的技術功能及經(jīng)濟特性。 五、備品配件的管理 運轉類的零部件將要磨損、老化，從而降低了設備的技術性能。 需用新的零部件更換已磨損老化的零部件，在檢修之前就把新的零部件準備好，這就是備品配件管理的基本原則。 備品配件管理工作的目的 是，既要科學地組織備件儲備，及時滿足設備維修的需要，又要將儲備的數(shù)量壓縮到最低的限度，降低備件的儲備費用，加快資金周轉。 六、固定資產(chǎn)（設備）管理 固定資產(chǎn) 是指使用年限在 一年 以上，單位價值在規(guī)定標準以上，并在使用過程中保持原有物質形態(tài)的資產(chǎn)，包括房屋及建筑物、機器設備、運輸設備、工具等 。 不屬于生產(chǎn)經(jīng)營主要設備的物品，單位價值在 2023元以上，并且使用期限超過兩年的，也應當作為固定資產(chǎn)管理。 固定資產(chǎn)管理應考慮的幾個問題： 固定資產(chǎn)（設備）的利用程度 ：利用率和生產(chǎn)率兩個指標 。 設備折舊 ：參考同類，根據(jù)設備情況以及技術進步程度。 設備的報廢 固定資產(chǎn)的管理要求： ?保證其完整無缺。 ?提高其完程度和利用效果。 ?正確核定其需用量 ?正確計算其折舊額，計劃性地計提折舊。 ?進行其投資預測。 任務三、物業(yè)設備管理的機構和職責 一、機構組建 物管企業(yè)對設備設施管理工作所設的組織機構一般稱為 工程部 ，其工作目標有二：一是通過專業(yè)化的管理不斷完善和提高物業(yè)環(huán)境品質；二是通過嚴密的組織系統(tǒng)分層／分工負責，嚴格控制
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