北京高校學(xué)生公寓物業(yè)管理成本核算(編輯修改稿)
2025-05-14 08:23 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 專項（學(xué)生進(jìn)?；螂x校時服務(wù)成本）服務(wù)，需考慮專項投入。 公寓不同于社區(qū)物業(yè)或?qū)懽謽俏飿I(yè)，每年的迎新送舊是學(xué)生公寓管理部門必做的份內(nèi)之事，也是學(xué)生公寓成本加大的一個原因，必須予以考慮。如：迎接新生入校；畢業(yè)生離校；離校后宿舍保潔與維修。三、學(xué)生公寓物業(yè)成本測算方法：目前，由于房屋產(chǎn)權(quán)形式多種多樣，物業(yè)管理還處在發(fā)展階段，物業(yè)管理法規(guī)還不十分成熟，各種制度和規(guī)章還在逐步完善，物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)也沒有統(tǒng)一的規(guī)定，特別是辦公寫字樓的收費標(biāo)準(zhǔn)不盡相同，造成目前物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)、計算口徑有較大差異。但是，根據(jù)目前社會上的做法，一般是按照以下五種分?jǐn)偡椒ㄟM(jìn)行計算的。按戶平均分?jǐn)偡ǎ捍朔N方法簡單，缺點是平均主義、大鍋飯；按房型分?jǐn)偡?；按建筑面積分?jǐn)偡?；按業(yè)權(quán)份額分?jǐn)偡?；費用加總面積分?jǐn)偡ǎ捍朔N方法在國內(nèi)較為常用，一般在招標(biāo)中多采用此種方法。其計算公式為：P=ΣFi247。S P表示該學(xué)生樓宇的物業(yè)月收服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)（元/月平米）； Σ所有費用的項目算術(shù)相加； F代表費用（元/月）； i代表費用相數(shù)（i=1，2，3.....n）； S物業(yè)總建筑面積（平方米）；四、學(xué)生公寓物業(yè)運行費用構(gòu)成學(xué)生公寓運行成本構(gòu)成一般包括以下幾項內(nèi)容：工資、保險、福利類；辦公費用類；公共設(shè)備（設(shè)施）維護(hù)運行費用類；固定資產(chǎn)折舊類；安全服務(wù)類；保潔費用類；公共能源消耗類；專項服務(wù)類；前期接管投入費用類，也可單獨核算；進(jìn)行運行成本測算時，可具體考慮以下內(nèi)容：（一）、人員工資、社會保險、福利費等因素（有的亦稱直接人工費）：（1）人員工資（I1）：根據(jù)學(xué)生公寓崗位設(shè)置及編制數(shù)來確定，同時還要結(jié)合各高校自己的工資水平狀況。（2）保險費（I2）：包括：國家規(guī)定應(yīng)為員工繳納的各項保險費用；（3）福利費（I3）：一般包括以下項目①福利基金：一般按照人員工資總額的8%14%提??；②工會經(jīng)費：一般按照人員工資總額的2%提?。虎劢逃?培訓(xùn)經(jīng)費：%提??；（4）加班費用（I4）：國家法定節(jié)日加班費用；（5）住房公積金（I5）：按照國家住房公積金管理辦法確定，一般為8%；（6）服裝費（I6）：二年更新一次，夏裝、冬裝每人各2套，管理人員服裝的面料質(zhì)地一般優(yōu)于普通員工；計算公式：FI =(i1+i2+i3+i4+i5+.....in) 247。12247。S （元/）（二）、辦公費用：按往年估算或經(jīng)驗數(shù)據(jù)確定，再分?jǐn)偟礁髟轮?。計算公式：F=Σi/12S（1）市內(nèi)交通費，一般包括車輛油耗、維修保養(yǎng)、車輛保險、養(yǎng)路費、稅費等；（2）通訊費：一般包括固話費、手機費、傳真費等；（3）低值易耗辦公用品費：一般包括筆、紙、復(fù)印機耗材、計算機耗材、飲水紙杯、飲用桶裝水等；（4）書報費：報紙、雜志等；（5）招待費：客飯、禮品等；（6）公寓文化建設(shè)費用：宣傳、櫥窗、照相等；（7）其它費用：未預(yù)見支出；計算公式： F=(i1+i2+i3+i4+i5+......in)247。12247。S (元/)（三）、日常設(shè)備維護(hù)費用：該項有兩種測算方法：一是成本測算法，二是簡單測算法，兩種方法前者適合普通居住用房，后者適宜高檔居住用房、寫字辦公樓、商業(yè)用房等。方法一（成本測算法）：難，需多年數(shù)據(jù)支持，一般較少用；此種方法是先分別測算出各分項的實際支出，然后再進(jìn)行求和。具體計算方法如下：①建筑物土建小修維修（月）費用；②給排水設(shè)備日常運行、維修及保養(yǎng)（月）費用；匡算公式：W24a30P電W設(shè)備用電總功率；24每天小時數(shù)；a使用系數(shù)=平均一天開啟的時間247。24小時；30每月平均天數(shù)；P電國家規(guī)定電的價格；維修保養(yǎng)費用：③電器系統(tǒng)設(shè)備維修保養(yǎng)（月）費用；④燃?xì)庀到y(tǒng)維修保養(yǎng)（月）費用；⑤消防系統(tǒng)設(shè)備維修保養(yǎng)（月）費用；⑥公共照明（月）費用包括：大廳、走廊的照明及裝飾燈費等計算公式：電費=（W1T1+W2T2+W3T3......）30天P電單價W每天開啟T小時后，照明電器的總耗電功率瓦數(shù)（千瓦/小時）；T表示每天開啟用電器的時間數(shù)（小時）；維修保養(yǎng)費用上述各項的維修保養(yǎng)費用均是一個估算和經(jīng)驗值。⑦不可預(yù)見費用，一般物業(yè)公司按照8%10%計算①⑥項的不可預(yù)見費用；⑧易損件更新費用：易損件更新是指共用設(shè)施設(shè)備的更新費用，如：燈罩、燈泡、燈頭、水龍頭等日常使用容易損壞的小件物品，不包含重大設(shè)備設(shè)施的更新費用?？锼愎剑?X=Σ（Mi+Ii）/12YiMi一般共用設(shè)施的購置費用；包括照明系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、電氣系統(tǒng)、消防系統(tǒng)等；Ii各設(shè)施的安裝費用；Yi各設(shè)施的正常使用年限；（此項費用有的物業(yè)公司在計算時，將其計入各相關(guān)項目的維修保養(yǎng)費用中，而不再單列）。 將上述①⑧項之和除以物業(yè)管理的總建筑面積，得出的是每月所管的物業(yè)每平米應(yīng)分?jǐn)偟馁M用。匡算公式： F=Σ（18）Xi/S方法二（簡單測算法）：以每平米建筑成本為基數(shù)，
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